Investissement locatif : 14 programmes immobiliers à Villenave-d'Ornon

Pourquoi investir dans un appartement neuf à Villenave-d'Ornon en 2026 ?

© William Ellison – Wikimedia commons

Villenave d’Ornon est une commune qui fait partie de la métropole bordelaise. Située à 10 km de Bordeaux, elle se caractérise par ses nombreux cours d’eau. Bordant la Garonne sur quelques kilomètres, la ville compte sur son territoire les lacs de Nory, Raymond Carsac et Versein, auxquels s’ajoutent les étangs de la Roubine.

C’est dans cet environnement naturel que les 36 000 habitants que compte la commune ont décidé de vivre, séduits par la proximité de Bordeaux et les espaces verts de Villenave-d'Ornon. Sa population a notamment augmenté de 18,46 % entre 2014 et 2019.

Villenave d’Ornon affiche également des ambitions en matière de développement économique. Plusieurs dispositifs ont été mis en place afin de renforcer son attractivité, comme la pépinière d’entreprises, le village artisanal destiné aux artisans et la bourse à la création d’entreprise. La plateforme de logistique et de transports Hourcade compte parmi les projets accompagnés par la ville avec le soutien de Bordeaux Métropole.

À Villenave d’Ornon se trouve également l’Institut des sciences de la vigne et du vin, un pôle d’enseignement et de recherche consacré au secteur viticole. Ouvert en 2009, il accueille étudiants, enseignants et chercheurs.

Plusieurs projets d’aménagement urbain accompagnent le développement de la ville, comme le chantier de la place Aristide-Briand, la requalification du quartier de Chambéry et le réaménagement de la ZAC de la route de Toulouse.

Villenave d’Ornon est desservie par les transports en commun de la métropole. Le tram C permet notamment de rejoindre Bordeaux et la gare Saint-Jean. Plusieurs lignes de bus complètent cette offre, tandis que des pistes cyclables et des stations de vélos en libre-service facilitent les déplacements à vélo.

À Villenave d’Ornon, les habitants disposent de nombreux équipements et services :

Éducation :

• 8 crèches
• 11 écoles maternelles
• 11 écoles primaires
• 2 collèges
• 1 établissement d’enseignement supérieur

Commerces et services :

• 1 hypermarché
• 5 supermarchés
• 1 épicerie
• 19 boulangeries
• 2 stations-service
• 2 bureaux de poste

Santé :

• 31 médecins
• 18 dentistes
• 111 infirmiers
• 10 pharmacies
• 1 hôpital (Hôpital d’instruction des armées Robert Picqué)

Du côté de l’immobilier, Villenave d’Ornon affiche un prix moyen de 3 390 €/m², maisons et appartements confondus. 54 % des habitants sont propriétaires et 95,1 % des logements occupés le sont à titre de résidence principale.

Le développement démographique de la commune s’est accompagné de la construction de nouveaux logements. Pour un investisseur, deux stratégies peuvent notamment être étudiées dans l’immobilier neuf : louer le logement nu dans le cadre de la loi Jeanbrun à Bordeaux Métropole, sous réserve de respecter ses conditions, ou opter pour une location meublée sous le statut de LMNP à Bordeaux Métropole.

Ces deux modes d’investissement répondent à des règles fiscales différentes. Le choix dépend notamment du type de locataire recherché, du niveau de loyer, de la durée de détention envisagée et de la situation fiscale de l’investisseur.

Quel logement choisir pour investir à Villenave-d'Ornon ?

À Villenave d’Ornon, 34,3 % des personnes vivent seules dans leur logement, tandis que les couples avec ou sans enfants et les familles monoparentales représentent également une part importante des ménages. Cette diversité permet d’envisager plusieurs typologies pour un investissement locatif.

Les T2 et T3 peuvent s’adresser à des personnes seules, des couples ou de petits ménages qui recherchent une résidence principale à proximité de Bordeaux. Ils peuvent être loués nus ou meublés selon la stratégie retenue par le propriétaire.

Les studios et petits deux-pièces peuvent davantage correspondre à une stratégie LMNP lorsqu’ils ciblent des étudiants, jeunes actifs, personnes en mobilité professionnelle ou nouveaux arrivants. La présence de l’Institut des sciences de la vigne et du vin et la connexion de Villenave-d'Ornon au réseau de transports métropolitain constituent des éléments à prendre en compte pour étudier ce marché. Une location meublée n’est toutefois pas réservée aux étudiants : elle peut aussi être utilisée comme résidence principale par un actif ou un couple.

Les appartements d’au moins 5 pièces représentent 31,6 % du parc immobilier de Villenave-d'Ornon. Les grandes typologies peuvent répondre aux besoins des familles ou, lorsque la configuration du logement s’y prête, à certains projets de colocation meublée.

L’emplacement reste déterminant quel que soit le régime fiscal choisi. La proximité du tramway et des lignes de bus, des commerces, des établissements scolaires et des principaux pôles d’emploi peut peser sur la demande locative et sur la facilité à relouer le bien. Le choix de la typologie doit donc être confronté au secteur précis dans lequel se situe le programme immobilier neuf.

Jeanbrun ou LMNP à Villenave-d'Ornon : quelles différences ?

Le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP permettent tous les deux d’investir dans un logement destiné à la location, mais leur fonctionnement diffère. Le premier concerne la location nue et agit sur les revenus fonciers. Le second concerne la location meublée, dont les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ils ne peuvent donc pas être appliqués simultanément au même logement pendant une même période de location. Un propriétaire engagé dans le dispositif Jeanbrun doit maintenir le logement en location nue pendant la durée prévue par le dispositif.

Le choix ne doit donc pas reposer uniquement sur la fiscalité. Le Jeanbrun peut convenir à un projet de location nue de longue durée avec un loyer plafonné. Le LMNP offre un fonctionnement plus adapté à la location meublée et à des profils de locataires qui recherchent un logement immédiatement habitable.

Jeanbrun à Villenave-d'Ornon : quelles règles en 2026 ?

Henry Salomé – Wikimedia commons

Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « Relance logement », ouvre un nouveau cadre fiscal aux particuliers qui investissent dans un logement destiné à la location nue. Contrairement au Pinel, l'avantage n'est pas calculé sous la forme d'une réduction d'impôt appliquée au prix du logement. Il repose sur la déduction d'un amortissement des revenus fonciers.

Pour en bénéficier dans le neuf, le logement doit notamment être acquis neuf ou en VEFA dans un bâtiment d'habitation collectif. L'acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le propriétaire s'engage à louer le bien non meublé comme résidence principale pendant au moins 9 ans.

Le bailleur choisit entre trois niveaux de location : intermédiaire, sociale ou très sociale. Chaque niveau impose un plafond de loyer et des conditions de ressources pour le locataire. Ce dernier ne peut appartenir au foyer fiscal du propriétaire, ni être son parent ou allié jusqu'au deuxième degré.

Villenave-d'Ornon est classée en zone B1. Pour une location intermédiaire dont le bail est signé en 2026, le plafond réglementaire de base est fixé à 11,80 €/m² par mois hors charges. Un coefficient calculé en fonction de la surface du logement est ensuite appliqué.

Les ressources du locataire sont également plafonnées. En zone B1, pour un bail conclu en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne doit par exemple pas dépasser 36 144 € pour une personne seule, 48 268 € pour un couple ou 58 043 € pour un foyer avec une personne à charge dans le cadre de la location intermédiaire.

Quel amortissement fiscal avec le dispositif Jeanbrun ?

Le montant déductible dépend du niveau de loyer choisi par le propriétaire. Pour l'acquisition d'un logement neuf, le taux annuel d'amortissement est fixé à 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale.

Le calcul ne porte toutefois pas sur la totalité du prix du logement. La valeur du terrain est forfaitairement évaluée à 20 % du prix d'acquisition et exclue de l'assiette. Jusqu'à 80 % du prix du bien peuvent donc constituer la base de l'amortissement.

La somme des amortissements Jeanbrun déduits est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant peut être porté à 10 000 € lorsque les conditions relatives à la location sociale sont remplies et à 12 000 € pour la location très sociale.

Cette mécanique doit être distinguée d'une réduction d'impôt : une déduction de 8 000 € des revenus fonciers ne correspond pas à 8 000 € d'impôt économisé. L'effet fiscal dépend notamment du résultat foncier et de la situation du foyer.

Investir en LMNP à Villenave-d'Ornon : comment fonctionne la location meublée ?

Le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, s'adresse aux propriétaires qui proposent un logement équipé du mobilier nécessaire pour permettre au locataire d'y vivre normalement dès son entrée dans les lieux. Contrairement au Jeanbrun, le logement n'est donc pas loué nu.

Le statut peut notamment être étudié pour un appartement neuf destiné à un étudiant, un jeune actif, un salarié en mobilité ou un ménage qui recherche une location meublée de longue durée. Le bail meublé utilisé comme résidence principale est généralement conclu pour un an renouvelable. Sa durée peut être réduite à 9 mois lorsqu'il est consenti à un étudiant. Dans certaines situations de mobilité temporaire, un bail mobilité de 1 à 10 mois peut également être utilisé.

Comment sont imposés les loyers en LMNP ?

Les loyers d'une location meublée ne sont pas déclarés comme des revenus fonciers. Ils relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Lorsque les conditions du régime micro-BIC sont réunies, les recettes d'une location meublée de longue durée bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %. Les charges réelles ne sont alors pas déduites séparément.

L'investisseur peut également relever ou opter, lorsque les règles fiscales le permettent, pour le régime réel. Les charges supportées pour l'activité peuvent alors être déduites dans les conditions prévues pour les BIC. Le propriétaire peut également pratiquer des amortissements sur les éléments inscrits à l'actif, notamment l'immeuble hors valeur du terrain et le mobilier.

L'amortissement LMNP ne fonctionne pas comme celui du dispositif Jeanbrun. Il n'existe pas de taux unique de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % applicable au prix du logement. Les différents composants du bien et le mobilier sont amortis selon les règles comptables qui leur sont propres. Le régime réel nécessite donc une comptabilité et une déclaration de résultat.

Quels logements peuvent convenir au LMNP à Villenave-d'Ornon ?

Un studio ou un T2 situé près du tramway, des lignes de bus, des commerces ou d'un établissement d'enseignement peut correspondre à une demande de location meublée portée par des personnes seules, des étudiants ou des actifs mobiles. Un T3 peut également être proposé meublé à un couple, à un petit ménage ou en colocation lorsque sa configuration le permet.

Le choix du LMNP ne dispense pas d'étudier le marché locatif du secteur. Le niveau de loyer envisageable, la demande pour le meublé, le coût du mobilier, les charges de copropriété et la rotation prévisible des locataires doivent être intégrés au calcul de rentabilité.

Il faut également prendre en compte la fiscalité à la revente. Depuis la réforme issue de la loi de finances pour 2025, les amortissements effectivement déduits au régime réel sont, dans les situations prévues par la loi, pris en compte pour déterminer la plus-value imposable lors de la cession d'un bien détenu en LMNP.

Exemples d'investissement locatif à Villenave-d'Ornon

© Henry Salomé – Wikimedia commons

Pour mesurer la différence entre les deux stratégies, prenons le cas d'un même appartement neuf. Le Jeanbrun et le LMNP constituent ici deux options : le propriétaire doit choisir entre une location nue et une location meublée.

Option 1 : louer le logement nu avec Jeanbrun

Maxime et Laura souhaitent acquérir un T3 neuf de 70,1 m² avec une loggia de 6,1 m² à Villenave-d'Ornon. Le prix d'acquisition s'élève à 262 000 €. Ils choisissent de louer le logement nu sous le dispositif Jeanbrun au niveau intermédiaire.

Pour déterminer l'amortissement, 20 % du prix d'acquisition sont forfaitairement affectés au foncier. La base amortissable atteint donc au maximum 209 600 €, soit 80 % de 262 000 €.

Avec le taux de 3,5 % applicable à un logement neuf loué au niveau intermédiaire, l'amortissement atteint 7 336 € par an. Cette somme peut être retranchée des revenus fonciers imposables, sous réserve du respect des autres règles du dispositif.

Le montant ne constitue pas une réduction d'impôt de 7 336 €. Il vient diminuer le revenu foncier soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Option 2 : proposer le même appartement en LMNP

Maxime et Laura pourraient à la place équiper le T3 avec le mobilier obligatoire et le proposer en location meublée. Les loyers seraient alors déclarés en BIC et non en revenus fonciers.

Au micro-BIC, si les conditions d'accès au régime sont remplies, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué aux recettes d'une location meublée de longue durée. Au régime réel, les propriétaires peuvent déduire les charges admises et pratiquer des amortissements sur le logement et son mobilier.

Il n'est pas possible de calculer un montant d'amortissement LMNP fiable à partir du seul prix de 262 000 €. Il faut notamment distinguer la valeur du terrain, les différents composants de l'immeuble et le mobilier, puis leur appliquer les durées d'amortissement comptables correspondantes.

Le choix entre ces deux options dépend donc du loyer nu ou meublé envisageable à Villenave-d'Ornon, des charges du logement, de la fiscalité du foyer et de la durée pendant laquelle les propriétaires souhaitent conserver le bien.

Pour votre investissement locatif à Villenave-d'Ornon, faites-vous accompagner

L’agence Bordeaux IMMO9 accompagne les acquéreurs qui souhaitent investir dans l'immobilier neuf à Bordeaux Métropole. Selon le logement, son emplacement et les objectifs de l'investisseur, le projet peut être étudié en location nue avec le dispositif Jeanbrun ou en location meublée sous le statut LMNP.

L'étude doit tenir compte du prix d'achat, du financement, du loyer envisageable, des charges, du régime fiscal et de la demande locative du secteur avant de comparer les différents programmes immobiliers neufs disponibles à Villenave-d'Ornon.