Transmettez jusqu'à 300 000 € sans impôts

Vous envisagez d'acheter ou d'investir dans l'immobilier en 2026 ? Jusqu'au 31 décembre 2026, le gouvernement exonère certaines donations familiales de sommes d'argent destinées à acheter un logement neuf, un logement en l'état futur d'achèvement ou à financer des travaux de rénovation énergétique, à condition de respecter certains critères. Une donation permet à un proche de transmettre une somme d'argent de son vivant, tout en bénéficiant, dans certains cas, d'avantages fiscaux.

Une aubaine pour les acquéreurs qui souhaitent réaliser un achat en résidence principale ou un investissement locatif à Bordeaux.

Jusqu'à 300 000 € d'exonération sur les droits de donation

Dans le cadre du budget 2025, une exonération temporaire des droits de donation a été mise en place pour certaines donations familiales de sommes d'argent destinées à financer l'achat d'un logement neuf. Cette mesure exceptionnelle, valable jusqu'au 31 décembre 2026, concerne les sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Elle permet de transmettre jusqu'à 300 000 € sans droits de donation, offrant ainsi un levier financier intéressant pour les investisseurs et les primo-accédants.

Ce dispositif s’applique aux donations réalisées par les parents, grands-parents, arrière-grands-parents, ainsi que les oncles et tantes en l’absence de descendance.

Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 €, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, permettant ainsi d’optimiser la transmission patrimoniale tout en facilitant l’accès à la propriété. Aucune condition d’âge n’est imposée au donateur dans le cadre de cette exonération temporaire. Le dispositif ne peut s’appliquer qu’une seule fois entre un même donateur et un même donataire.

Quels avantages pour les investisseurs et acquéreurs ?

• Exonération des droits de donation sur les sommes utilisées pour l'achat d'un bien immobilier neuf, d'un logement en VEFA ou pour des travaux de rénovation énergétique éligibles.
• Possibilité de cumuler cette exonération avec l'abattement de droit commun de 100 000 € par donateur tous les 15 ans en ligne directe, selon la situation familiale.
• Investissement en résidence principale ou locative, offrant flexibilité et optimisation patrimoniale.
• Mise en valeur de l'épargne familiale, facilitant la transmission de capital sans fiscalité dans la limite des plafonds prévus par la loi.

Quelles sont les conditions à respecter pour en bénéficier ?

• L'achat du bien immobilier doit concerner un bien neuf, en l'état futur d'achèvement ou des travaux de rénovation énergétique éligibles sur le logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu'il affecte à son habitation principale.
• Les sommes données doivent être utilisées au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant la donation.
• Le logement doit être utilisé comme résidence principale par l'occupant, qu'il s'agisse du bénéficiaire ou d'un locataire.
• Le montant du loyer est librement fixé. Toutefois, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire de la donation.
• Le bien doit être conservé au moins 5 ans en tant que résidence principale ou en location à usage d'habitation principale.
• Le délai de 5 ans court, selon les cas, à compter de la date d'acquisition du logement, de son achèvement s'il est postérieur, ou de la date d'achèvement des travaux.
• L’exonération ne s’applique pas si le bénéficiaire a déjà profité, pour les mêmes dépenses, du crédit d’impôt prévu à l’article 199 sexdecies du CGI, d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ou de la prime prévue au II de l’article 15 de la loi de finances pour 2020.
• Le non-respect des conditions pendant cette durée peut entraîner la remise en cause de l’exonération.

Le dispositif vise bien l’achat d’un logement neuf, l’acquisition en VEFA ou certains travaux de rénovation énergétique sur l’habitation principale. Il ne porte pas sur la donation directe d’un bien immobilier, mais sur un don familial de somme d’argent affecté à un projet précis.

Ce dispositif ne vise pas l’achat d’un terrain à bâtir suivi d’une construction. Il concerne l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement en l’état futur d’achèvement, ou le financement de travaux de rénovation énergétique éligibles sur l’habitation principale.

Comment se déroule la donation dans le cadre de cette exonération ?

Transmettre une somme d'argent de son vivant permet d'anticiper sa succession, d'optimiser la fiscalité et d'aider un proche à devenir propriétaire. Dans le cadre de l'exonération temporaire prévue jusqu'au 31 décembre 2026, il ne s'agit pas d'une donation immobilière classique, mais d'un don familial de somme d'argent affecté à un projet immobilier précis. Voici les étapes essentielles pour mener à bien cette transmission :

Choisir le cadre de la donation

Avant d'entamer une donation, il est essentiel de définir le cadre dans lequel elle s'effectue. En fonction des objectifs du donateur et de la situation du bénéficiaire, plusieurs options sont possibles. Dans le cadre du dispositif temporaire, la donation doit porter sur une somme d'argent et non sur la transmission directe d'un bien immobilier.

• Don manuel : la somme peut être transmise par virement, chèque ou espèces.
• Donation notariée : elle reste possible si les parties souhaitent sécuriser juridiquement l'opération.
• Donation immobilière classique : elle obéit à d'autres règles et nécessite obligatoirement un acte notarié, mais elle ne correspond pas au mécanisme d'exonération temporaire étudié ici.

Formalisation et déclaration du don

La donation d’une somme d’argent ne peut pas se limiter à un simple accord verbal si l’on veut sécuriser l’opération sur le plan fiscal. Même en cas d’exonération, le bénéficiaire doit déclarer le don à l’administration fiscale dans le mois qui suit. Depuis le 1er janvier 2026, cette déclaration s’effectue en principe en ligne depuis l’espace particulier sur impots.gouv.fr. Cette étape permet de faire valoir le régime applicable et de prouver l’origine des fonds en cas de contrôle.

La déclaration permet aussi de préciser :

• L'identité du donateur et du donataire.
• Le montant de la somme donnée.
• La date de la donation.
• L'affectation des fonds au projet immobilier concerné.

Le recours au notaire n’est pas obligatoire lorsque la donation porte uniquement sur une somme d’argent. En revanche, si la donation concerne directement un bien immobilier, l’acte notarié reste indispensable.

Utilisation des fonds et justificatifs à conserver

Comme toute opération bénéficiant d’un avantage fiscal, la donation suppose de pouvoir justifier l’utilisation effective des fonds. Il est donc important d’anticiper cette étape pour sécuriser le bénéfice de l’exonération.

Le bénéficiaire a intérêt à conserver l’ensemble des pièces utiles, par exemple :

• La preuve du versement de la somme.
• Le compromis ou l’acte de vente du logement.
• Le contrat de réservation en VEFA le cas échéant.
• Les devis et factures de travaux de rénovation énergétique, si la donation finance des travaux.
• Le bail et les justificatifs d’occupation, en cas de mise en location.

Ces documents permettent de démontrer que les conditions légales sont bien respectées, notamment le délai de 6 mois et l’usage du logement comme résidence principale. Le donataire doit conserver les pièces justificatives à la disposition de l’administration fiscale.

Conservation du bien et suivi de l'exonération

Une fois l’opération réalisée, le bénéficiaire doit veiller à conserver le logement pendant la durée exigée par le texte. Cette étape marque l’aboutissement du processus, mais aussi le début d’une période de suivi fiscal.

• Le logement doit rester affecté à la résidence principale du bénéficiaire ou à la location à usage de résidence principale pendant au moins 5 ans.
• Le bénéficiaire doit être en mesure de prouver le respect de cette condition en cas de demande de l’administration.
• En cas de non-respect des engagements, l’exonération peut être remise en cause.

Quelle fiscalité pour les donations immobilières ?

La fiscalité des donations en France est structurée autour d'abattements et de barèmes fiscaux qui varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Lorsqu'un bien immobilier est transmis par donation, des droits de mutation à titre gratuit sont généralement dus. Dans le cadre de l’exonération temporaire étudiée ici, les droits de donation ne sont pas dus dans la limite des plafonds prévus, à condition que toutes les conditions soient respectées.

Abattements applicables

Avant de calculer les droits de donation, des abattements sont appliqués sur la valeur du bien donné ou sur le montant transmis. Le montant de ces abattements dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Par exemple, l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans, mentionné plus haut.

D'autres abattements existent pour les petits-enfants à hauteur de 31 865 €, les arrière-petits-enfants à hauteur de 5 310 €, les frères et sœurs à hauteur de 15 932 €, et les neveux et nièces à hauteur de 7 967 €. Il est important de noter que ces abattements sont également renouvelables tous les 15 ans.

Barème des droits de donation

Frais annexes

En plus des droits de donation, des frais notariés sont à prévoir lorsque la transmission porte directement sur un bien immobilier. Ces frais sont calculés proportionnellement à la valeur du bien donné et comprennent notamment les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement, et la contribution de sécurité immobilière. En revanche, dans le cadre d’un don de somme d’argent, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire.

Pourquoi acheter un logement neuf ?

Outre l'exonération des droits de donation, acheter dans l'immobilier neuf peut réserver certains avantages. Modernes et conçus selon les dernières normes énergétiques en vigueur, les logements neufs ont conquis le cœur de nombreux propriétaires. Alors pourquoi choisir de miser sur le neuf ?

Pour faire des économies sur le long terme

Acheter un bien immobilier neuf permet de réduire considérablement les frais annexes :

• Frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien).
• Exonération de la taxe foncière (jusqu'à 2 ans selon la commune).
• Factures énergétiques allégées grâce aux dernières normes thermiques et écologiques (RE2020).

Pour vivre dans un bien conforme aux normes les plus récentes

Les nouvelles constructions répondent aux dernières règlementations en vigueur, garantissant sécurité et performance énergétique :

• Isolation thermique et phonique renforcée pour un meilleur confort de vie.
• Conformité aux normes RE2020, limitant la consommation énergétique et favorisant l'usage d'énergies renouvelables.
• Normes d'accessibilité PMR, facilitant l'accès aux personnes à mobilité réduite.

Pour bénéficier de dispositifs d'accession à la propriété

Grâce aux dispositifs comme le Prêt à taux zéro, les primo-accédants ont l'opportunité de financer une partie de leur achat dans l'immobilier neuf en bénéficiant d'un prêt sans intérêt, celui promet certains avantages :

• Diminuer les mensualités de son emprunt
• Bénéficier d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 15 ans.
• Accéder à la propriété plus facilement avec un financement complémentaire sans frais d'intérêts.

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ dans le neuf a de nouveau été élargi, sous conditions d’éligibilité. Cette précision peut intéresser les ménages qui comparent plusieurs solutions de financement.

Outre le PTZ, il est possible de financer l'achat d'un logement neuf via le Passeport 1er logement, l'accession à prix maîtrisés ou encore l'achat d'un bien avec TVA réduite à Bordeaux.

Pour ne pas avoir de travaux à prévoir et bénéficier de garanties solides

En choisissant d'acheter un bien neuf, pas de mauvaises surprises. Opter pour un logement neuf, c'est s'assurer d'une tranquillité totale dès l'emménagement. Plusieurs garanties couvrent également le logement :

• Garantie décennale : protection pendant 10 ans contre les défauts de construction.
• Garantie biennale : assure les équipements du logement (chauffage, volets, sanitaires...) pendant 2 ans.
• Garantie de parfait achèvement : couvre tous les désordres constatés la première année après la livraison.

Pour vivre dans un logement moderne et confortable

Oubliez les couloirs sombres et les pièces mal agencées. Avec le neuf, tout est pensé pour le confort et la fluidité : espaces optimisés, rangements intégrés, équipements dernier cri :

• Aménagement intérieur optimisé (grands espaces de vie, rangements intégrés).
• Personnalisation possible avec les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) : choix des matériaux, des finitions et parfois même des plans.
• Équipements modernes et connectés : chauffage intelligent, domotique, prises USB intégrées.

Pour valoriser le bien à long terme

Un bien neuf prend de la valeur avec le temps et offre une revente plus facile :

• Un atout sur le marché immobilier : les logements récents se vendent mieux que les biens nécessitant des travaux.
• Une meilleure attractivité locative, notamment auprès des jeunes actifs et familles recherchant un bien moderne et économe.
• Une fiscalité optimisée, pour les investisseurs en LMNP ou en LLI.

Pourquoi acheter à Bordeaux ?

Quel que soit votre projet immobilier, Bordeaux est un choix stratégique pour acheter ou investir. Située à deux heures de Paris et à une heure des plages de l'océan, la Belle Endormie jouit d'une situation stratégique au cœur du Sud-Ouest. Mais Bordeaux rayonne aussi pour son dynamisme et son art de vivre.

Une économie dopée par le vin et l'industrie

Bordeaux et son vignoble sont une référence mondiale. Avec 14 000 producteurs, 117 514 hectares de vigne et 400 négociants, la filière vin génère un chiffre d’affaires impressionnant de 14,5 milliards d’euros, avec 700 millions de bouteilles produites chaque année. Les terroirs emblématiques comme Saint-Émilion, Pauillac ou Sauternes font rayonner la région sur la scène internationale.

Si Bordeaux a su capitaliser sur son savoir-faire viticole, elle s’est également imposée comme un acteur clé de l’industrie aéronautique et spatiale. Avec 20 000 emplois directs et 8 000 en sous-traitance, l’agglomération est le deuxième pôle national dans le secteur aéronautique, spatial et de défense, derrière Toulouse.

Des géants comme Safran, EADS et Thales y sont implantés, et la région est un site stratégique pour la fabrication des avions Falcon, des cockpits de l’Airbus A380 et des propulseurs de la fusée Ariane. Bordeaux est ainsi un hub de technologies de pointe, moteur de croissance pour l’ensemble du territoire.

L’industrie pharmaceutique (Sanofi-Aventis), la pétrochimie et l’agroalimentaire (LU, Marie Brizard, Ricard) renforcent également le dynamisme économique local, confirmant la diversité et la robustesse du tissu industriel bordelais.

Une ville reconnue pour sa qualité de vie

Bordeaux est régulièrement plébiscitée pour sa qualité de vie exceptionnelle. Selon une étude réalisée par l'IFOP, 92 % des Bordelais se déclarent heureux de vivre dans leur ville, mettant en avant la richesse culturelle, le cadre de vie familial, la propreté urbaine et la qualité de l'air.

La ville bénéficie d'un climat tempéré et ensoleillé, avec de nombreux espaces verts tels que le Jardin botanique et des quais aménagés le long de la Garonne, offrant aux habitants des lieux propices à la détente. Sa proximité avec l'océan Atlantique et le bassin d'Arcachon permet aux Bordelais de profiter facilement des plages et des activités nautiques.

Sur le plan culturel, la ville est classée au patrimoine mondial de l'UNESCO et offre une multitude de théâtres, festivals, concerts et musées, reflétant une vie culturelle dynamique et diversifiée.