Investissement Logement locatif intermédiaire (LLI) à Bordeaux

Mise en place en 2014 pour les institutionnels, cette mesure propose en 2025, des avantages financiers attrayants aux particuliers. Alors, comment investir en immobilier locatif avec le LLI à Bordeaux ? Quels sont ses atouts et ses conditions ?

Comment investir en LLI à Bordeaux ?

Pour profiter des avantages fiscaux du LLI à Bordeaux, plusieurs règles doivent être respectées.

Créer une SCI

L'achat d'un bien en LLI nécessite une structure juridique, souvent une Société Civile Immobilière (SCI). Cette démarche offre l'avantage de simplifier la gestion locative et de faciliter la transmission du patrimoine.

S'engager 15 ans

Le bien doit être loué selon les critères imposés durant 15 ans minimum, avec possibilité de prolongation jusqu’à 20 ans pour conserver l’exonération de taxe foncière.

Respecter des plafonds de ressources pour les locataires

Appliquer les plafonds de loyer Pinel

Les loyers des logements LLI sont encadrés et varient selon la zone. Bordeaux, classée en zone A, impose un loyer maximal de 14.64€/m² en 2026.

Pourquoi choisir Bordeaux pour un investissement locatif LLI ?

En mars 2024, une étude basée sur le nombre d'or a couronné Bordeaux comme la plus belle ville de France, devant Paris et Strasbourg, et neuvième au niveau mondial. À cela s'ajoute un environnement favorable à l'investissement, combinant attractivité culturelle, économique et environnementale.

Une démographie en croissance

Bordeaux compte environ 260 000 habitants, avec une dynamique démographique soutenue. Chaque année, de nombreux actifs et familles s'y installent, renforçant la demande locative.

Moteur économique du Sud-Ouest

En 2026, la Gironde affiche un taux de chômage de 7.9 %. Plusieurs secteurs clés contribuent à la prospérité du département :

• Aéronautique : Le département est un acteur majeur de l'industrie aéronautique, avec des entreprises emblématiques telles que Dassault Aviation, qui emploie des milliers de personnes sur ses sites de Mérignac et Martignas-sur-Jalle. Ces sites sont dédiés à l'assemblage final et aux essais en vol des avions Rafale et Falcon, ainsi qu'à la production de composants essentiels.
• Viticulture et tourisme : La région bordelaise est mondialement reconnue pour ses vins prestigieux. Avec environ 116 160 hectares de vignobles, 57 appellations et une production annuelle avoisinant les 960 millions de bouteilles, le secteur viticole génère des revenus substantiels et attire un afflux constant de touristes. En 2024, le tourisme lié au vin a contribué à hauteur de 40 369 emplois salariés et non-salariés dans l'économie locale.
• Numérique : Bordeaux Technowest est un incubateur et accélérateur de startups qui stimule l'innovation et l'emploi dans le secteur numérique. En 2024, la métropole bordelaise a renforcé son positionnement dans les industries créatives et technologiques.

Une ville connectée

Bordeaux bénéficie d'une connectivité exceptionnelle, tant au niveau national qu'international. Située à seulement 2 heures de Paris en TGV, la ville est également à 1h de route des plages de l'Atlantique. L'aéroport de Bordeaux-Mérignac, situé à 12 km à l'ouest du centre-ville, a accueilli 6,6 millions de passagers en 2023. Avec 93 destinations desservies dans 26 pays par 24 compagnies aériennes, il se positionne comme un hub majeur du sud-ouest de la France.

Sur le plan des transports urbains, Bordeaux dispose d'un réseau de tramway étendu, composé de quatre lignes. Ce réseau est complété par un vaste maillage de bus métropolitains, des navettes fluviales sur la Garonne, ainsi que des systèmes de vélos et voitures en libre-service, offrant une multitude d'options de mobilité douce et durable.

La ville continue d'investir dans ses infrastructures de transport pour améliorer la fluidité des déplacements et réduire l'empreinte carbone. Par exemple, le pont Simone-Veil, inauguré en juillet 2024, relie les deux rives de la Garonne et offre de nouvelles perspectives architecturales et urbaines, favorisant les mobilités douces et la reconquête de l'espace public.

Une mairie écolo qui a développé les mobilités douces

Au cours de la dernière décennie, Bordeaux Métropole a considérablement renforcé son réseau cyclable, passant de 750 km en 2010 à plus de 1 500 km en 2021, soit un doublement de l'infrastructure dédiée aux cyclistes.

Parmi les initiatives en cours, le Réseau Vélo Express (ReVE) prévoit la création de 14 itinéraires totalisant 272 km de voies cyclables larges, sécurisées et dotées d'une signalétique spécifique, facilitant les trajets rapides à travers les 28 communes de la métropole. Environ 15 % du réseau était en service fin 2025 selon la Chambre régionale des comptes, avec un achèvement complet visé à l'horizon 2030.

Les efforts déployés ont porté leurs fruits, avec une augmentation notable de la fréquentation cycliste. Entre 2020 et 2024, le nombre de cyclistes a crû de 29 %, témoignant de l'adoption croissante du vélo par les habitants. Parallèlement, la ville a investi dans le stationnement sécurisé, ajoutant 15 000 places de stationnement pour vélos sur la même période.

Un marché locatif sous forte tension en 2026

Le marché immobilier bordelais présente une situation favorable aux investisseurs grâce à un déséquilibre marqué entre propriétaires et locataires. Environ 66 % des résidents de la ville sont locataires (source INSEE/LocService), ce qui entretient une demande locative soutenue.

Cette pression se reflète dans un score de tension locative de 9,5 sur 10 selon l'observatoire LocService, soit plus du double de la moyenne nationale (4,42). Au premier semestre 2025, chaque annonce de location recevait en moyenne 20 candidatures, un chiffre en hausse de 67 % sur un an (baromètre Manda).

Concernant les prix, le marché immobilier neuf à Bordeaux affiche un prix médian de 4 231 € par mètre carré selon les Notaires de France (ventes d'octobre 2024 à septembre 2025), dans un contexte de stabilisation après deux années de correction.

Histoire et objectifs du Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Les dispositions fiscales du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ont été introduites par l'article 73 de la loi de finances pour 2014, qui a intégré l'article 279-0 bis A au Code général des impôts. L'objectif était d'encourager la création de logements abordables dans les zones où la demande locative est particulièrement forte tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs institutionnels.

Depuis sa mise en place, le dispositif a connu une montée en puissance. Entre 2014 et 2021, environ 36 300 logements intermédiaires ont été agréés ou déclarés en Île-de-France, représentant près de 5 % de la production totale de logements durant cette période. Ces chiffres témoignent de l’intérêt croissant pour cette solution dans des territoires où la tension locative est particulièrement marquée.

En 2024, le gouvernement a clairement affiché sa volonté d’accélérer le développement du LLI. L’objectif est ambitieux : construire 75 000 nouveaux logements d’ici 2026, afin de répondre plus efficacement aux besoins en logement dans les zones les plus tendues.

Exemple d’investissement en LLI : Camille investit à Mérignac

En 2026, Camille, une jeune architecte vivant à Bordeaux, décide de diversifier son patrimoine en investissant dans un T3 neuf situé à Mérignac. Cette commune limitrophe de Bordeaux bénéficie d’une excellente desserte par le tramway et se distingue par de nombreux projets d’aménagement urbain, renforçant son attractivité.

Camille acquiert cet appartement pour un montant de 260 000 €, un prix incluant une TVA réduite à 10 %.

Grâce à la classification de Mérignac en zone A, le loyer de son bien est plafonné à 14.64€/m². Ainsi, pour un logement de 65 m², le revenu locatif mensuel s’élève à 95160 €, ce qui correspond à un revenu annuel de 11 419,20 €. Ces chiffres illustrent l’intérêt financier d’un tel investissement, particulièrement dans une zone à forte demande locative comme Mérignac.

Les avantages financiers de l’investissement de Camille

L’achat de cet appartement permet à Camille de réaliser plusieurs économies notables. Tout d’abord, elle bénéficie d’une exonération de taxe foncière estimée à 1 500 € par an pendant 20 ans, soit une économie totale d’environ 30 000 €. Ensuite, l’application d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % lui fait économiser 26 000 € sur le prix d’acquisition. Enfin, les frais de notaire réduits à environ 2,5 % dans le neuf représentent une économie supplémentaire de 13 000 € comparés à un achat dans l’ancien.

Avec un revenu annuel brut de 11 419 € pour un investissement total de 260 000 €, le rendement brut de cet achat s’élève à 4,39 %. Ce taux attractif, combiné aux avantages fiscaux et à la forte demande locative de Mérignac, fait de cet investissement une opération rentable et durable.