L'encadrement des loyers à Bordeaux

Depuis le 15 juillet 2022, la Ville de Bordeaux a mis en place un dispositif d'encadrement des loyers. Cette mesure impose des plafonds de loyer pour tous les nouveaux contrats de location ou leur renouvellement dans le parc privé, qu'il s'agisse de logements meublés ou non meublés.

Quels logements sont concernés ?

Le dispositif s'applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu'aux baux mobilité signés depuis juillet 2022. Il concerne les premières mises en location, les renouvellements de bail, les changements de locataire et les colocations. Pour ces dernières, la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut dépasser le montant du loyer de référence majoré applicable au logement.

Quels loyers de référence ?

Chaque année, des loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral après observation du marché locatif local par l'Observatoire local des loyers. Ces références varient selon cinq critères : la localisation géographique du logement (quatre zones à Bordeaux), l'époque de construction, le nombre de pièces, le type de bien (appartement ou maison) et le mode de location (vide ou meublé).

Trois niveaux de référence sont établis :

• le loyer de référence médian,
• le loyer de référence majoré (+ 20 %),
• et le loyer de référence minoré (- 30 %).

Les propriétaires peuvent appliquer un complément de loyer pour des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles comme un jardin privatif, un balcon, une piscine ou une vue sur un patrimoine classé.

Quelles sanctions prévues en cas de manquement ?

Les sanctions pour non-respect incluent le remboursement des trop-perçus et des amendes pouvant atteindre 5 000 à 15 000 euros selon la situation. Les locataires disposent de délais spécifiques pour contester : trois ans pour le loyer de base et trois mois pour le complément de loyer.

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Les obligations légales en gestion locative

IMMO9 Gestion respecte strictement les obligations légales prévues par les lois Alur, Élan et Hoguet :

• Carte professionnelle obligatoire
• Mandat de gestion transparent écrit et clair
• Garantie financière sécurisant toutes vos transactions
• Gestion rigoureuse avec tenue d’un registre des mandats et remise systématique de reçus

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : de quoi s’agit-il ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est une couverture spécialement conçue pour les propriétaires bailleurs dont les logements ne constituent pas la résidence principale. Cette assurance, obligatoire depuis la loi Alur, apporte une sécurité supplémentaire en protégeant efficacement votre patrimoine immobilier.

Concrètement, l'assurance PNO intervient dans plusieurs situations essentielles :

• Période de vacance locative : lorsque votre bien immobilier n’est momentanément pas occupé, la PNO garantit la protection de votre logement contre les sinistres tels que les dégâts des eaux, les incendies, ou encore les vols, qui ne seraient pas couverts en l’absence d’occupant.
• Complément de l’assurance du locataire : en cas de sinistre dépassant les garanties prévues par l'assurance habitation du locataire, la PNO prend en charge le complément afin d’éviter tout préjudice financier pour le propriétaire.
• Protection lors d’une défaillance du locataire : si le locataire a négligé de souscrire une assurance habitation ou si son contrat a expiré, l’assurance PNO garantit que votre bien reste toujours couvert.
• Prise en charge des dommages causés à des tiers : l'assurance PNO inclut également une responsabilité civile qui couvre les dommages causés par votre logement à des voisins ou à d'autres personnes, par exemple en cas de fuite d'eau.

Qu’est-ce que la Garantie Loyers Impayés (GLI) ?

La Garantie Loyers Impayés, ou GLI, est une assurance non obligatoire mais très conseillée pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent sécuriser leur investissement immobilier à Bordeaux. Cette garantie intervient lorsqu’un locataire rencontre des difficultés financières et cesse de payer ses loyers. Elle protège ainsi le propriétaire contre les risques d’impayés.

Plus précisément, la GLI couvre :

• Les loyers impayés : en cas de défaut de paiement du locataire, cette assurance vous permet de percevoir la totalité des loyers dus, garantissant ainsi une continuité de revenus.
• Les charges locatives : elle inclut également le remboursement des charges récupérables que le locataire n’aurait pas réglées.
• Les frais liés aux procédures judiciaires : en cas de litige nécessitant une intervention judiciaire (frais d’huissier, frais d’avocat, coûts de procédure), la GLI prend en charge l’intégralité de ces dépenses, vous évitant ainsi d'importants frais supplémentaires.
• Les dégradations immobilières : certains contrats de GLI, comme celui proposé par IMMO9 Gestion Bordeaux en partenariat avec AXA, incluent aussi une garantie contre les éventuelles détériorations causées par le locataire, permettant ainsi de couvrir les coûts des réparations nécessaires à la remise en état du bien immobilier.

IMMO9 Gestion Bordeaux a négocié pour ses clients un partenariat exclusif avec AXA afin de proposer cette Garantie Loyers Impayés à un tarif préférentiel de 2,8 % du montant annuel des loyers perçus. Ce taux est particulièrement compétitif et se révèle plus avantageux que les tarifs proposés individuellement par les compagnies d’assurance classiques.

Souscrire à une GLI avec IMMO9 Gestion Bordeaux est un choix stratégique qui sécurise vos revenus locatifs, réduit considérablement les risques liés à la location et assure la pérennité de votre investissement immobilier à Bordeaux.