Les plafonds de loyer et de ressources des locataires Pinel ont été revus à la hausse en février 2025.
Loi Pinel à Bordeaux
Investissement et Défiscalisation Pinel Bordeaux, économisez jusqu'à 63 000 € d'impôt en Pinel+ et 42 000 € en Pinel classique.
Découvrez le fonctionnement de la Loi Pinel à Bordeaux.
En 2022, BordeauxIMMO9, société de courtage spécialisée dans l’immobilier neuf à Bordeaux, enregistrait 54 % de clients investisseurs. Avec plus de 250 programmes neufs commercialisés en 2024 dans le Bordelais, la métropole propose une offre de logement certaine pour quiconque souhaite réaliser un projet d’investissement locatif. Immo9 propose par ailleurs un service de gestion locative local à Bordeaux.
Avec une prolongation jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel à Bordeaux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui compile de nombreux atouts : revenus locatifs, constitution d’un patrimoine, réduction fiscale jusqu’à 63 000 € en Pinel plus et 42 000 € en Pinel classique, achat et location aux ascendants et descendants.
Comment fonctionne le Pinel à Bordeaux ? Quelles sont les modalités à respecter pour maximiser son investissement locatif ? Tous nos conseils pour un projet immobilier neuf réussi.
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La loi Pinel à Bordeaux et son fonctionnement
Dans le but de relancer l’investissement locatif en France à l’issue de la crise économique de 2008, la loi Scellier fut mise en place en 2009. Au fil des gouvernements successifs, de nombreuses modifications ont été apportées à ce dispositif dont le nom sera modifié en conséquence : loi Duflot et loi Pinel.
Outre l'objectif de relance de l’investissement immobilier, la loi Pinel permet également de proposer des logements dits “intermédiaires”. Pour favoriser l’accès au logement au plus grand nombre, le Pinel fixe des plafonds de revenus et de loyer afin que les ménages intermédiaires puissent se loger : c’est-à-dire, les foyers dont les revenus sont trop élevés pour prétendre au logement social, mais pas assez pour le marché locatif traditionnel.
Le principe de la loi Pinel est simple : en échange de l’achat d’un bien neuf et de sa location durant une période donnée, l’investisseur reçoit une réduction d’impôt significative, en plus des revenus locatifs tirés de la location de son appartement.
Il a été décidé que la loi Pinel serait prolongée jusqu’en 2024. Toutefois, les montants des réductions d’impôt sont abaissés depuis le 1er janvier 2023.
| Taux évolutif de la réduction fiscale Pinel de 2020 à 2025 |
|
6 ans |
9 ans |
12 ans |
| 2020 |
12 % |
18 % |
21 % |
| Depuis le 1er janvier 2023 |
10,5 % ↘ |
15 % ↘ |
17,5 % ↘ |
| À partir du 1er janvier 2024 |
9 % ↘ |
12 % ↘ |
14 % ↘ |
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Pour bénéficier des taux maximaux du dispositif en 2024 et après, il faut investir en loi Pinel+ à Bordeaux. La loi Pinel Plus implique un investissement en immobilier locatif dans un programme immobilier durable, ou situé en quartier prioritaire.
Quelles conditions d’éligibilité au Pinel à Bordeaux en 2024 ?
Pour pouvoir bénéficier de la réduction fiscale promise par le dispositif Pinel, l’investisseur se doit de respecter plusieurs conditions relatives à la location du bien et à ses caractéristiques.
Les conditions d’éligibilité concernent tout d’abord le type de logement. Depuis le 1er janvier 2020, les habitations individuelles (maisons) ne sont plus éligibles au Pinel. Le logement doit également être neuf ou acheté en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
Ces conditions relatives au logement concernent également le respect de la réglementation thermique en vigueur (RT 2012, puis RE 2020 depuis janvier 2022). La résidence à laquelle appartient le logement, pour être éligible au Pinel, peut aussi être labellisée “bâtiment basse consommation” (BBC 2009) ou “haute performance énergétique” (HPE).
Aussi, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.
Parmi les conditions d’éligibilité à la loi Pinel à Bordeaux, les plafonds de revenus et de loyers sont importants à respecter.
Quelle zone Pinel à Bordeaux ?
La ville de Bordeaux et plusieurs communes de sa proche périphérie sont classées en zone A depuis le 3 octobre 2023.
Etablies selon le nombre d’habitants et la tension immobilière régnant dans les communes, les zones Pinel se déclinent en 5 catégories. Mais seulement 3 sont éligibles : la zone A, la zone A bis et la zone B1.
Suite au décret du 2 octobre 2023, la ville de Bordeaux est passée de la zone B1 à la zone A. En 2019, Bordeaux se composait de 260 958 habitants (INED). Son agglomération, quant à elle, abritait 814 049 1habitants.
D’autres villes périphériques à Bordeaux, mais plus éloignées, bénéficient du zonage Pinel A, telles que Talence, Le Bouscat, Mérignac ou Gradignan.
Les communes situées entre 30 et 50 kilomètres de Bordeaux comme Marcheprime, Saint-André-de-Cubzac ou Lalande-de-Pomerol n’appartiennent plus, depuis 2017, à la zone B1 mais à la zone B2. Elles ne sont donc plus éligibles au dispositif Pinel.
Les villes plus éloignées, au-delà de 50 kilomètres, sont classées en zone C. Exception faite des communes du littoral comme Gujan-Mestras, Arcachon ou encore Lège Cap-Ferret (zone A).
Les zones Pinel à Bordeaux
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Quels sont les plafonds de la loi Pinel à Bordeaux en 2025 ?
Mise à jour des nouveaux plafonds Pinel 2025
Outre le zonage Pinel à respecter, les investisseurs immobiliers dans le neuf se doivent d’appliquer les plafonds Pinel concernant les loyers maximaux demandés et les ressources des locataires. Ces plafonds Pinel sont fixés selon le zonage.
Les plafonds de loyer
Le plafond de loyer définit le montant maximal du loyer d’un appartement neuf. Deux indicateurs sont utilisés pour fixer ce plafond, revu chaque année :
- la surface pondérée du logement,
- la zone d’éligibilité Pinel du bien.
Bordeaux et sa proche périphérie (zone A) bénéficient d’un plafond de loyer limité à 14.49 €/m²/mois (chiffres de 2025).
Chaque année, le montant des loyers Pinel est revu en fonction de l’indice de référence des loyers.
La surface pondérée d’un logement neuf Pinel se calcule ainsi :
La surface habitable + la surface annexe/2 (dans la limite de 8m²)
| Prix des loyers Pinel des zones A, Abis et B1 depuis 2014 |
|
Zone A |
zone Abis |
Zone B1 |
| 2025 |
19.51 € ↗ |
14.49 € ↗ |
11.68 € ↗ |
| 2024 |
18,89 € ↗ |
14,03 € ↗ |
11,31 € ↗ |
| 2023 |
18,25 € ↗ |
13,56 € ↗ |
10,93 € ↗ |
| 2022 |
17,62 € ↗ |
13,09 € ↗ |
10,55 € ↗ |
| 2021 & 2022 |
17,55 € ↗ |
13,04 € ↗ |
10,51 € ↗ |
| 2020 |
17,43 € ↗ |
12,95 € ↗ |
10,44 € ↗ |
| 2019 |
17,17 € ↗ |
12,75 € ↗ |
10,28 € ↗ |
| 2018 |
16,96 € ↗ |
12,59 € ↗ |
10,15 € ↗ |
| 2016 & 2017 |
16,83 € ↗ |
12,5 € ↗ |
10,07 € ↗ |
| 2015 |
16,82 € ↗ |
12,49 € ↗ |
10,06 € ↗ |
| 2014 |
16,72 € ↗ |
12,42 € ↗ |
10 € ↗ |
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Les plafonds de revenus
Pour pouvoir louer un logement neuf et bénéficier de l’ensemble des avantages du Pinel, les investisseurs doivent louer le bien à un locataire ne dépassant pas le plafond de ressources fixé.
Le plafond de ressource est calculé en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique du bien. Les plafonds de ressources varient donc en fonction du zonage Pinel.
Les plafonds de ressources Pinel à Bordeaux
Le Pinel à Bordeaux confère aux investisseurs l’assurance de louer son bien de manière durable et rapidement. Bordeaux étant une ville étudiante, il est facile de recueillir plusieurs dossiers de candidats locataires. Mais Bordeaux se situant aussi à seulement 2 heures de Paris grâce à la LGV, les actifs cherchent régulièrement à se loger dans cette métropole où le marché immobilier reste en tension permanente.
L’investissement locatif Pinel jouit du sérieux de sa réputation auprès des banques, plus enclines à octroyer un crédit immobilier, les loyers venant compenser les mensualités.
Lorsque le logement neuf a été acheté avec l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts de ce crédit sont déductibles des revenus nets fonciers de l’investisseur.
”Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location” - Bulletin officiel des finances publiques - BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912.
Les Bordelais ont donc la possibilité de devenir propriétaire d’un appartement neuf à moindre risque.
Une fois la période locative de 6, 9 ou 12 ans achevée, le propriétaire peut choisir entre continuer la location du bien, l’habiter ou le revendre.
Louer en Pinel à Bordeaux
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Investir à Bordeaux en loi Pinel : top 5 des avantages
La loi Pinel à Bordeaux possède de nombreux avantages, autant pour les investisseurs que pour les locataires.
- Constitution d’un patrimoine immobilier et transmission d’un héritage
- Acheter un appartement neuf sans apport
- Revenus complémentaires à la retraite
- Réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € en Pinel Plus et 42 000 € en loi Pinel classique.
- Louer à sa famille, ascendant ou descendant, si le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal de l’investisseur
Pour les locataires, le dispositif Pinel a été créé dans le but de permettre l’accès au logement au plus grand nombre. Le Pinel fixe un plafond de loyer, mais également un plafond de revenus pour permettre aux ménages ayant des revenus trop élevés pour le logement social, mais trop faibles pour le marché immobilier traditionnel, de prétendre aux appartements loués en Pinel. Ces logements intermédiaires sont conçus aux dernières normes de construction en vigueur (la RT 2012 et la RE 2020), et offrent tout le confort nécessaire et les prestations essentielles à la vie quotidienne des résidents.
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Pourquoi investir en Pinel à Bordeaux en 2024 ?
La ville de Bordeaux attire de nouveaux habitants chaque année. En 10 ans, ce sont 20 000 néo-Bordelais qui sont venus complétés la population de la ville (Chiffres de l’INSEE). Bordeaux est une ville attractive et rayonne à l’international.
Capitale du bien vivre en France, elle a obtenu le titre d’European Best Destination en 2015. En 2016, le New York Times la cite numéro 2 des villes à découvrir et en 2017 c’est le Lonely Planet qui la classe 1ère ville à visiter.
Ayant sa place au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux est principalement connue pour sa culture viticole.
23 bouteilles de vin de Bordeaux sont vendues chaque seconde dans le monde.
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Un dynamisme économique bordelais qui attire
6ème métropole de France avec 28 communes la composant, l’agglomération de Bordeaux a pour objectif d’atteindre le million d’habitant d’ici 2030.
Ce contexte plus que favorable à l’investissement Pinel à Bordeaux est renforcé par le fait que la métropole propose près de 200 programmes immobiliers neufs au début de l’année 2024.
Avec plus de 30 000 cadres actifs, la capitale girondine constitue un bassin d’emploi très intéressant. Le secteur tertiaire est majoritaire, avec 83 % de l’emploi bordelais. Entre 2015 et 2016, ce sont près de 7 700 emplois qui ont été créés.
Un patrimoine, une culture, une situation géographique
Si les vignes entourant Bordeaux sont très réputées, la ville possède des atouts géographiques non négligeables. À 2 heures de Paris en train, Bordeaux se trouve également à proximité de la côte atlantique, des Landes et du Pays basque. Arcachon est une destination chaque année convoitée des touristes, avec la dune du Pilat à quelques kilomètres.
1 810 hectares sont classés au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre d’ensemble urbain exceptionnel.
Bordeaux est également aux portes de la forêt des Landes de Gascogne, plus grande forêt cultivée d’Europe (1 million d’hectares).
Un marché immobilier neuf à Bordeaux prolifique
Les chiffres de l’observatoire de la FPI montrent qu’au 2ème trimestre de l’année 2023, le prix moyen du mètre carré neuf à Bordeaux s’élevait à 4 782 €, contre 4 675 € en 2022, ce qui constitue une hausse de 2,3 %.
À la fin du deuxième trimestre 2023, la construction de près de 1 425 logements neufs étaient lancée au sein de Bordeaux Métropole.
Les acquisitions entre investisseurs et propriétaires occupants se répartissent comme suit : 296 des réservations ont étaient effectuées par des investisseurs et 607 réservations sont attribuées aux acquéreurs de résidence principale.
Données 2024 du FIGARO
| Compétitivité des prix du neuf à Bordeaux face aux grandes agglomérations françaises |
| Villes |
Prix au m² |
Variation |
Dispositif |
| Île-de-France |
3 859 € |
+12 % |
loi Pinel Paris |
| Lyon |
6 254 € |
+2 % |
loi Pinel Lyon |
| Nantes |
5 2012 € |
-5 % |
Je souhaite investir à Nantes |
| Bordeaux Métropole |
4 687 € |
-10 % |
loi Pinel Bordeaux |
| Montpellier |
5 276 € |
+2 % |
Je souhaite investir à Montpellier |
| Strasbourg Eurométropole |
4 571 € |
-19 % |
loi Pinel Strasbourg |
| Rennes Métropole |
5 855 € |
+0 % |
Je souhaite investir à Rennes |
| Marseille |
4 538 € |
-8 % |
loi Pinel Marseille |
| Toulouse Métropole |
4 864 € |
+9 % |
Je souhaite investir à Toulouse |
| Lille |
5 349 € |
+23 % |
loi Pinel Lille |
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