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Outre son dynamisme économique, la ville de Bordeaux réunit toutes les conditions d’une ville où il fait bon investir dans un programme immobilier neuf : démographie en hausse (+4% en cinq ans selon l’Insee), présence croissante d’étudiants (+18% en dix ans selon L’étudiant) et création d’emplois (1.700 à 1.900 nouvelles entreprises par an). Ces indices assurent une forte demande locative et garantissent aux investisseurs bordelais en Pinel de louer leurs biens rapidement et durablement.
En 2018, la métropole bordelaise devrait atteindre près de 60% de réservations à investisseurs sur le marché du neuf si l'on en croit les chiffres 2017 de l'Observatoire de l'immobilier de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).
La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement dans l’immobilier neuf.
Le dispositif Pinel permet aux contribuables bordelais de réaliser une réduction d’impôt pour tout achat d’un logement neuf, à la condition que ce logement soit mis en location pour une durée minimale de 6 ans.
Cet achat d’un bien à Bordeaux doit avoir lieu avant le 31 décembre 2021 pour profiter des avantages de la loi Pinel.
Face à l'impact positif du dispositif Pinel, Jacques Mézard, en accord avec le Conseil des ministres, a pris la décision de le prolonger pour les quatre années à venir (2018-2021) en "le mesurant selon les territoires".
Tout contribuable qui se porte acquéreur d’un bien immobilier neuf et s’engage à le louer pendant au moins 6 ans, peut bénéficier du dispositif Pinel.
Cette durée de location peut être allongée à 9 ou 12 ans avec pour conséquence une augmentation de la déduction fiscale :
La loi Pinel permet de réaliser deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.
À Bordeaux et en métropole bordelaise, le prix de vente moyen au mètre carré est de 3.979€ au troisième trimestre 2018, soit une augmentation de 0.8% par rapport au troisième trimestre 2017 (Chiffres 2018 de la FPI). À titre de comparaison, les grandes agglomérations françaises présentent des prix de vente similaires :
| Compétitivité des prix du neuf à Bordeaux face aux grandes agglomérations françaises | |||
|---|---|---|---|
| Ville | Prix au m² | Variation | Dispositif |
| Paris Île-de-France | 5.060€ | +27.1% | loi Pinel Paris |
| Lyon Agglomération Urbaine | 4.207€ | +5.7% | loi Pinel Lyon |
| Nantes Métropole | 4.028€ | +1.2% | loi Pinel Nantes |
| Bordeaux Métropole | 3.979€ | / | loi Pinel Bordeaux |
| Montpellier Méditerranée Métropole | 3.923€ | -1.4% | loi Pinel Montpellier |
| Strasbourg Eurométropole | 3.697€ | -7% | loi Pinel Strasbourg |
| Rennes Métropole | 3.674€ | -7.6% | loi Pinel Rennes |
| Aix Marseille Métropole | 3.621€ | -9% | loi Pinel Marseille |
| Toulouse Agglomération Urbaine | 3.612€ | -9.2% | loi Pinel Toulouse |
| Lille Métropole | 3.347€ | -15.8% | loi Pinel Lille |
L’investissement locatif reste un investissement séduisant pour bon nombre d’épargnants à Bordeaux : bâtir un patrimoine pérenne, percevoir un loyer mensuel, loger un membre de sa famille ou préparer sa retraite sont autant de bonnes raisons d’investir en loi Pinel.
*Document non contractuel
| EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170.000 € | ||
|---|---|---|
| T2 42 m² + 8 m² terrasse + parking sous-sol | ||
| Financement : |  |
934€/mois |
| Économie d'impôts : |  |
283€/mois |
| Loyer perçu : | |
530€/mois |
| Plan épargne fiscal : | 121€/mois | |
Avec une démographie en hausse de 4% sur cinq ans (Insee), à Bordeaux le marché locatif connaît une demande croissante.
De plus, la ville compte 67% de ménages locataires (LocService). Cela s’explique en partie par le nombre élevé d’étudiants. Pour un propriétaire, ce pourcentage de ménages locataires donne l’ assurance de mettre facilement et durablement son bien en location.
Vitalité du marché du travail, création d’entreprises, attrait des touristes pour la ville, présence de cadres et de chercheurs, faible taux de pauvreté et insertion aisée des jeunes sur le marché de l’emploi sont autant de raisons d’investir à Bordeaux (Palmarès 2017 des villes de France où il fait bon vivre et travailler, L’Express Emploi).
La loi Pinel est applicable rétroactivement depuis le 1er septembre 2014 . Par contre, en ce qui concerne la location aux ascendants et descendants, elle ne s’applique que depuis le 1er septembre 2015.
Par exemple, Anne et Gérard - couple bordelais - pourront louer leur bien à leur fils Antoine seulement si le logement a été acheté le 1er septembre 2015 ou après.
Pour bénéficier des avantages offerts par le dispositif Pinel, il faut respecter des conditions strictes : type de bien immobilier, normes thermiques et environnementales, délais de construction et d’achèvement, plafonds de loyers, plafonds ressources des locataires, zones éligibles.
Paul et Marie viennent d’acheter un logement neuf à Bordeaux, dans le quartier Caudéran. Pour que leur bien soit éligible au dispositif Pinel, leur logement doit respecter certaines conditions :
- être neuf ou en état d’achèvement (VEFA),
- respecter la réglementation thermique (RT 2012 et bientôt RT 2020) ou avoir obtenu le label "bâtiment basse consommation" (BBC 2009) ou "haute performance énergétique" (HPE),
- être achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture du chantier.
La location du bien immobilier neuf doit :
Bordeaux et sa proche périphérie, appartiennent à la zone B1. En loi Pinel, la zone B1 rassemble l’ensemble des agglomérations qui comptent plus de 250.000 habitants (et les communes en périphérie proche).
Les villes voisines comme Blanquefort, Cestas et Ambarès-et-Lagrave, qui sont situées à moins de 30 kilomètres de Bordeaux, appartiennent également à la zone B1.
Les villes situées entre 30 et 50 kilomètres de Bordeaux comme Marcheprime, Saint-André-de-Cubzac ou Lalande-de-Pomerol n’appartiennent pas à la zone Pinel B1, mais à la zone B2. Quelques villes éloignées de Bordeaux mais proches de l’océan Atlantique, bénéficient également de ce classement en zone B2. Cette zone n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis fin 2017, sauf dérogation exceptionnelle du préfet de la Nouvelle-Aquitaine.
Enfin, les villes situées à plus de 50 kilomètres de Bordeaux - comme Carcans par exemple - sont classées en zone C, non éligible à la loi Pinel.
Le zonage Pinel à Bordeaux
Le plafond de loyer définit le montant maximum auquel un acquéreur peut mettre en location son logement neuf. Il se base sur deux indicateurs :
À Bordeaux, Cenon, Bègles ou encore Mérignac (proche périphérie), le loyer au mètre carré imposé par le dispositif Pinel est de 10,15€.
Auparavant, le loyer au mètre carré était de 10,07€ dans la zone B1. Aussi, un ménage locataire en 2016 d’un logement neuf dans une commune de la zone Pinel B1, comme Biganos, économisait 0.08 centimes d’euros du mètre carré, soit 16€ pour un appartement de 200m².
De leur côté, les communes qui s’éloignent de plus de 30 kilomètres de l’agglomération bordelaise appartiennent à la zone B2. Elles voient leur prix au mètre carré imposé à 8,82€. Dans les villes de la zone B2, le dispositif Pinel s’applique sur dérogation du préfet de la Nouvelle-Aquitaine.
Auparavant, le loyer au mètre carré était de 8,75€ dans la zone B2. Aussi, un ménage locataire en 2016 d’un logement neuf dans une commune de la zone Pinel B2, comme Saint-Émilion économisait 0.07 centimes d’euros du mètre carré, soit 14€ pour un appartement de 200m².Les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux
Le plafond de ressources définit les ressources maximum du futur locataire pour accéder à un bien en loi Pinel. Il est calculé en fonction de la composition de son foyer fiscal et de la zone géographique du bien qui lui sera loué.
À Bordeaux, les ressources d’une personne en couple ne doivent pas dépasser les 40.826€ annuels (2018) pour qu’elle puisse prétendre à la location d’un logement Pinel. Pour une personne seule ou en couple avec 4 enfants, le plafond du foyer fiscal est de 78.579€ par an si elle souhaite pouvoir louer un bien en loi Pinel.
Les plafonds Pinel de ressources à Bordeaux
Du point de vue du propriétaire, l’intérêt du dispositif réside dans la réduction d’impôt dont il bénéficie du fait de l’achat d’un bien en loi Pinel. Cette réduction fiscale peut permettre au propriétaire qui achète en loi Pinel de voir diminuer son impôt sur le revenu pendant 12 ans (au maximum).
Demandez votre simulation personnaliséeDe plus, lorsque le bien a été acheté avec l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus nets fonciers du propriétaire.
Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location - Bulletin officiel des finances publiques - BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912.
D’ailleurs, le dispositif Pinel jouit d’un sérieux qui dispose les banques à accorder un prêt. De quoi aider les bordelais à devenir propriétaires sans apport et à moindre risque par rapport aux placements financiers.
Enfin, une fois que la période de mise en location du bien Pinel est achevée (6, 9 ou 12 ans), le propriétaire a le choix de l’habiter, de le vendre ou bien de le remettre en location.
Découvrez les quartiers de Bordeaux les plus rentables pour un réaliser un investissement et louer en loi Pinel.
*Document non contractuel
| EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 € | ||
|---|---|---|
| T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol | ||
| Financement : | |
934 € /mois |
| Economie Impôts : | |
283 € /mois |
| Loyer Perçu : | |
530 € /mois |
| Plan Epargne Fiscal : | 121 € /mois | |
Jusqu'à 63 000 € d'économie d'impôts.
La loi Pinel a remplacé la loi Duflot, dans le cadre du plan de relance du logement dont l’objectif est d’atteindre les 500 000 nouveaux logements par an.
La loi est applicable en France depuis le 1er septembre 2014 jusqu’au 31 décembre 2021 et intervient en majorité auprès des investisseurs.
Le principe de l’investissement Pinel reprend les grandes lignes de la loi Duflot, mais contrairement à ce dispositif, il permet de lever plusieurs freins favorisant l’investissement immobilier en France.
Cette loi est dite au titre de la réduction d'impôts, ce qui représente un levier fiscal considérable. Il ne faut pas confondre réduction d'impôt qui agit directement sur le montant d'impôts à payer et déduction qui permet de diminuer le revenu net imposable agissant sur une économie plus mesuré tributaire de votre tranche marginal d'imposition TMI.
Au vu de la conjoncture économique et du devenir des caisses de retraites, ce dispositif fait le bonheur des investisseurs en quête de capitalisation et de compléments de revenu pour la retraite.
La loi Pinel sait également satisfaire les investisseurs à la recherche d'un placement pouvant apporter un rendement nettement meilleur à ce qu'ils peuvent trouver sur le marché du placement mobilier (assurance vie, PEL, CEL, CODEVI…).
La loi Pinel est calculée en fonction de la durée de la location de votre bien immobilier. En d’autres termes, les modalités du dispositif Pinel et ses avantages (période d’engagement, montant du bien…) s’adaptent à votre situation. En fonction de votre durée de mise en location, l’Etat vous propose de défiscaliser :
Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel vous permet de louer votre bien immobilier à vos descendants et ascendants.
Le temps est désormais compté pour profiter du dispositif, la loi Pinel prenant fin au 31 décembre 2021.
