Investissement et Défiscalisation Pinel Bordeaux, économisez jusqu'à 63000 € d'impôt.
Découvrez le fonctionnement de la Loi Pinel à Bordeaux.
En 2020, BordeauxIMMO9, société de courtage spécialisée dans l’immobilier neuf à Bordeaux, enregistrait 54 % de clients investisseurs. Avec plus de 240 programmes neufs commercialisés en mars 2021 dans le Bordelais, la métropole propose une offre de logement certaines pour quiconque souhaite réaliser un projet d’investissement locatif.
Avec une prolongation jusqu’au 31 décembre 2023, la loi Pinel à Bordeaux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui compile de nombreux atouts : revenus locatifs, constitution d’un patrimoine, réduction fiscale jusqu’à 63 000 €, achat sans apport et location aux ascendants et descendants.
Comment fonctionne le Pinel à Bordeaux ? Quelles sont les modalités à respecter pour maximiser son investissement locatif ? Tous nos conseils pour un projet immobilier neuf réussi.
Dans le but de relancer l’investissement locatif en France à l’issue de la crise économique de 2008, la loi Scellier fut mise en place en 2009. Au fil des gouvernements successifs, de nombreuses modifications ont été apportées à ce dispositif dont le nom sera modifié en conséquence : loi Duflot et loi Pinel.
Outre l'objectif de relance de l’investissement immobilier, la loi Pinel permet également de proposer des logements dits “intermédiaires”. Pour favoriser l’accès au logement au plus grand nombre, le Pinel fixe des plafonds de revenus et de loyer afin que les ménages intermédiaires puissent se loger : c’est-à-dire, les foyers dont les revenus sont trop élevés pour prétendre au logement social, mais pas assez pour le marché locatif traditionnel.
Le principe de la loi Pinel est simple : en échange de l’achat d’un bien neuf et de sa location durant une période donnée, l’investisseur reçoit une réduction d’impôt significative, en plus des revenus locatifs tirés de la location de son appartement.
Il a été décidé que la loi Pinel serait prolongée jusqu’en 2024. Toutefois, le montant des réductions d’impôt seront abaissés à partir du 1er janvier 2023.
Taux évolutif de la réduction fiscale Pinel de 2020 à 2024
Quelles conditions d’éligibilité au Pinel à Bordeaux en 2021 ?
Pour pouvoir bénéficier de la réduction fiscale promise par le dispositif Pinel, l’investisseur se doit de respecter plusieurs conditions relatives à la location du bien et à ses caractéristiques.
Les conditions d’éligibilité concernent tout d’abord le type de logement. Depuis le 1er janvier 2020, les habitations individuelles (maisons) ne sont plus éligibles au Pinel. Le logement doit également être neuf ou acheté en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
Ces conditions relatives au logement concernent également le respect de la réglementation thermique en vigueur (RT 2012, puis RE 2020 à partir de janvier 2022). La résidence à laquelle appartient le logement, pour être éligible au Pinel, peut aussi être labellisée “bâtiment basse consommation” (BBC 2009) ou “haute performance énergétique” (HPE).
Aussi, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.
Parmi les conditions d’éligibilité à la loi Pinel à Bordeaux, les plafonds de revenus et de loyers sont importants à respecter.
Quelle zone Pinel à Bordeaux ?
La ville de Bordeaux et sa proche périphérie sont classées en zone Pinel B1.
Etablies selon le nombre d’habitants et la tension immobilière régnant dans les communes, les zones Pinel se déclinent en 5 catégories. Mais seulement 3 sont éligibles : la zone A, la zone A bis et la zone B1.
Bordeaux Métropole étant une agglomération de plus de 250 000 habitants, elle est classée en B1. En 2018, Bordeaux se composait de 254 436 habitants (INED). Son agglomération, quant à elle, abritait 969 897 habitants.
D’autres villes périphériques à Bordeaux, mais plus éloignées, bénéficient du zonage Pinel B1, telles qu’Arcachon, Biganos ou encore La Teste-de-Buch.
Les communes situées entre 30 et 50 kilomètres de Bordeaux comme Marcheprime, Saint-André-de-Cubzac ou Lalande-de-Pomerol n’appartiennent plus, depuis 2017, à la zone B1 mais à la zone B2. Elles ne sont donc plus éligibles au dispositif Pinel.
Les villes plus éloignées, au-delà de 50 kilomètres, sont classées en zone C.
Quels sont les plafonds de la loi Pinel à Bordeaux en 2021 ?
Outre le zonage Pinel à respecter, les investisseurs immobiliers dans le neuf se doivent d’appliquer les plafonds Pinel concernant les loyers maximaux demandés et les ressources des locataires. Ces plafonds Pinel sont fixés selon le zonage.
Les plafonds de loyer
Le plafond de loyer définit le montant maximal du loyer d’un appartement neuf. Deux indicateurs sont utilisés pour fixer ce plafond, revu chaque année :
la surface pondérée du logement,
la zone d’éligibilité Pinel du bien.
Bordeaux et sa proche périphérie (zone B1) bénéficient d’un plafond de loyer limité à 10.51 €/m²/mois (chiffres de 2021).
Chaque année, le montant des loyers Pinel est revu en fonction de l’indice de référence des loyers.
La surface pondérée d’un logement neuf Pinel se calcule ainsi :
La surface habitable + la surface annexe/2 (dans la limite de 8m²)
Prix des loyers Pinel des zones A, Abis et B1 depuis 2014
Pour pouvoir louer un logement neuf et bénéficier de l’ensemble des avantages du Pinel, les investisseurs doivent louer le bien à un locataire ne dépassant pas le plafond de ressources fixé.
Le plafond de ressource est calculé en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique du bien. Les plafonds de ressources varient donc en fonction du zonage Pinel.
Le Pinel à Bordeaux confère aux investisseurs l’assurance de louer son bien de manière durable et rapidement. Bordeaux étant une ville étudiante, il est facile de recueillir plusieurs dossiers de candidats locataires. Mais Bordeaux se situant aussi à seulement 2 heures de Paris grâce à la LGV, les actifs cherchent régulièrement à se loger dans cette métropole où le marché immobilier reste en tension permanente.
L’investissement locatif Pinel jouit du sérieux de sa réputation auprès des banques, plus enclines à octroyer un crédit immobilier, les loyers venant compenser les mensualités.
Lorsque le logement neuf a été acheté avec l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts de ce crédit sont déductibles des revenus nets fonciers de l’investisseur.
”Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location” - Bulletin officiel des finances publiques - BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912.
Les Bordelais ont donc la possibilité de devenir propriétaire d’un appartement neuf sans apport et à moindre risque.
Une fois la période locative de 6, 9 ou 12 ans achevée, le propriétaire peut choisir entre continuer la location du bien, l’habiter ou le revendre.
Louer à sa famille, ascendant ou descendant, si le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal de l’investisseur
Pour les locataires, le dispositif Pinel a été créé dans le but de permettre l’accès au logement au plus grand nombre. Le Pinel fixe un plafond de loyer, mais également un plafond de revenus pour permettre aux ménages ayant des revenus trop élevés pour le logement social, mais trop faibles pour le marché immobilier traditionnel, de prétendre aux appartements loués en Pinel. Ces logements intermédiaires sont conçus aux dernières normes de construction en vigueur (la RT 2012 et la RE 2020 bientôt), et offrent tout le confort nécessaire et les prestations essentielles à la vie quotidienne des résidents.
La ville de Bordeaux attire de nouveaux habitants chaque année. En 10 ans, ce sont 20 000 néo-Bordelais qui sont venus complétés la population de la ville (Chiffres de l’INSEE). Bordeaux est une ville attractive et rayonne à l’international.
Capitale du bien vivre en France, elle a obtenu le titre d’European Best Destination en 2015. En 2016, le New York Times la cite numéro 2 des villes à découvrir et en 2017 c’est le Lonely Planet qui la classe 1ère ville à visiter.
Ayant sa place au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux est principalement connue pour sa culture viticole.
23 bouteilles de vin de Bordeaux sont vendues chaque seconde dans le monde.
6ème métropole de France avec 28 communes la composant, l’agglomération de Bordeaux a pour objectif d’atteindre le million d’habitant d’ici 2030.
Ce contexte plus que favorable à l’investissement Pinel à Bordeaux est renforcé par le fait que la métropole propose près de 200 programmes immobiliers neufs au début de l’année 2021.
Avec plus de 30 000 cadres actifs, la capitale girondine constitue un bassin d’emploi très intéressant. Le secteur tertiaire est majoritaire, avec 83 % de l’emploi bordelais. Entre 2015 et 2016, ce sont près de 7 700 emplois qui ont été créés.
Un patrimoine, une culture, une situation géographique
Si les vignes entourant Bordeaux sont très connues, la ville possède des atouts géographiques non négligeables. À 2 heures de Paris en train, Bordeaux se trouve également à proximité de la côte atlantique, des Landes et du Pays basque. Arcachon est une destination chaque année convoitée des touristes, avec la dune du Pyla à quelques kilomètres.
1 810 hectares sont classés au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre d’ensemble urbain exceptionnel.
Bordeaux est également aux portes de la forêt des Landes de Gascogne, plus grande forêt cultivée d’Europe (1 million d’hectares).
Un marché immobilier neuf à Bordeaux prolifique
Les chiffres de l’observatoire de la FPI montrent qu’au 3 trimestre de l’année 2020, le prix moyen du mètre carré neuf à Bordeaux s’élevait à 4 312 €, contre 4 121 € en 2019, ce qui constitue une hausse de 4,7 %.
Entre 2018 et 2019, les prix de l’immobilier neuf ont connu une variation positive de +1,8 %.
À la fin du troisième trimestre 2020, près de 5 000 logements neufs étaient disponibles à la vente au sein de Bordeaux Métropole.
Les acquisitions entre investisseurs et propriétaires occupants se répartissent comme suit : 591 des réservations ont étaient effectuées par des investisseurs et 642 réservations sont attribuées aux acquéreurs de résidence principale.
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Le journal Les Echos publie depuis 4 ans son classement des 500 entreprises ayant réalisé la plus forte croissance pour la période 2014-2020. IMMO9 obtient la 1ère place du palmarès pour le courtage en immobilier neuf, édition 2019-2020, et se place 292ème au classement général.
IMMO9 figure également dans le célèbre palmarès du Financial Times qui présente les 1 000 entreprises les plus performantes d’Europe. Situé à la 875ème place, c’est la 2ème année consécutive que IMMO9 est recensé par le journal économique américain en 2020.
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