En 2017, Bordeaux Métropole comptait près de 800 000 habitants (INSEE). L’objectif de l’intercommunalité est désormais d’atteindre le million de Bordelais à l’horizon 2030, de quoi nourrir et développer le marché immobilier de la région.

Ville étudiante par excellence avec ses plus de 100 000 étudiants en 2019, Bordeaux est aussi un bassin d’emplois très fertile. Ainsi, la métropole girondine attire autant les jeunes actifs que les étudiants en demande de logements. C’est pourquoi la Perle de l’Aquitaine constitue un emplacement stratégique pour un investissement locatif.

Avec une démographie en constante augmentation, Bordeaux ne cesse de devoir s’adapter et renouveler son environnement urbain. À travers de grands projets urbains, tels que les Quais de Floirac, Brazza, ou encore Bordeaux Euratlantique, la métropole investit massivement dans la construction de logements.

L’immobilier neuf à Bordeaux est donc en plein boom, avec des appartements éligibles à la loi Pinel. La métropole est donc idéale pour un investissement locatif dans le neuf. La loi Pinel à Bordeaux permet à la fois de défiscaliser son achat immobilier tout en récupérant des revenus locatifs intéressants.

Comment fonctionne le Pinel à Bordeaux ? Comment en bénéficier ? Pour qui ?

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La loi Pinel à Bordeaux et en proche périphérie

L’agglomération de Bordeaux connaît une forte demande immobilière alors que l’offre reste faible. Cela fait de cette métropole une zone de tension immobilière au sein de laquelle les prix immobiliers évoluent en permanence et où il est aisé de louer son appartement. Le jeu de l’offre et de la demande est en faveur des investisseurs, même si Bordeaux développe de nombreux projets de constructions neuves.

Cette tension immobilière fait donc de Bordeaux une métropole éligible à la loi Pinel permettant à chaque investisseur du neuf d’acheter un logement en vue de le louer et de défiscaliser tout en récupérant des loyers.

La loi Pinel à Bordeaux est un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif. Il permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu significative pour tout achat d’un logement neuf, à la condition que ce dernier soit mis en location sur une période minimale de 6 ans.

Le dispositif Pinel devait prendre fin au 31 décembre 2021. Il a été toutefois décidé à la fin de l’année 2020 qu’il serait reconduit jusqu’en 2024.

Comment défiscaliser avec la loi Pinel à Bordeaux ?

Le dispositif Pinel permet de réaliser une réduction d’impôts selon le montant d’achat du bien, sa localisation et la période de mise en location choisie.

Bordeaux est une ville phare de l’investissement locatif pour de multiples raisons :

• Bordeaux constitue un bassin d’emploi fertile avec la présence de Thalèse et du Groupe Ariane, entre autres.
• La ville se situe non loin de la côte atlantique, et à seulement 2 heures de TGV de Paris.
• La métropole girondine attire également nombre d’étudiants chaque année, avec des universités implantées à Talence et Pessac, des antennes à Bordeaux centre et sur la rive droite, et des écoles privées se trouvant du côté de Bassins à Flot.

Pour réaliser un investissement immobilier à Bordeaux efficace et rentable, il vaut mieux se concentrer sur les zones fortement occupées par les étudiants, mais aussi par les actifs et les cadres.

Ainsi, pour un investissement Pinel, mieux vaudrait acheter un appartement neuf à Pessac ou Talence avec l’assurance de limiter le risque de vacance locative du fait de la forte concentration étudiante. Les communes de Mérignac, Le Taillan, Le Haillan, Saint-Médard-en-Jalles, Martignas-sur-Jalle, Blanquefort ou encore Eysines sont idéales également pour investir en Pinel à Bordeaux. Bénéficiant d’un parc écocertifié, ces secteurs attirent actifs et cadres grâce à la présence de grands groupes de renom tels que Ariane Groupe ou encore Thalès.

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Quels sont les avantages du dispositif Pinel à Bordeaux ?

La loi Pinel à Bordeaux possède de nombreux avantages, autant pour les investisseurs que pour les locataires.

• Constitution d’un patrimoine immobilier
• Transmission en héritage
• Revenus complémentaires à la retraite
• Réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € jusqu’en 2022.

Pour les locataires, le dispositif Pinel a été créé dans le but de permettre l’accès au logement au plus grand nombre. Le Pinel fixe un plafond de loyer, mais également un plafond de revenus pour permettre aux ménages ayant des revenus trop élevés pour le logement social, mais trop faibles pour le marché immobilier traditionnel, de prétendre aux appartements loués en Pinel. Ces logements intermédiaires sont conçus aux dernières normes de construction en vigueur (la RT 2012 et la RE 2020 bientôt), et offrent tout le confort nécessaire et les prestations essentielles à la vie quotidienne des résidents.

Il a été décidé que la loi Pinel serait prolongée jusqu’en 2024. Toutefois, le montant des réductions d’impôt seront abaissés à partir du 1^er janvier 2023.

Taux évolutif de la réduction fiscale Pinel de 2020 à 2024
	6 ans	9 ans	12 ans
2020	12 %	18 %	21 %
À partir du 1er janvier 2023	10,5 % ↘	15 % ↘	17,5 % ↘
À partir du 1er janvier 2024	9 % ↘	12 % ↘	14 % ↘

Quelle zone Pinel pour Bordeaux Métropole ?

Le zonage Pinel concerne les zones A, Abis et B1.

la métropole de Bordeaux est classée en zone Pinel B1. Cette zone correspond aux agglomérations françaises possédant plus de 250 000 habitants. En 2018, Bordeaux se composait de 254 436 habitants (INED). Son agglomération, quant à elle, abritait 969 897 habitants.

D’autres villes périphériques à Bordeaux, mais plus éloignées, bénéficient du zonage Pinel B1, telles qu’Arcachon, Biganos ou encore La Teste-de-Buch.

Les communes situées entre 30 et 50 kilomètres de Bordeaux comme Marcheprime, Saint-André-de-Cubzac ou Lalande-de-Pomerol n’appartiennent plus, depuis 2017, à la zone B1 mais à la zone B2. Elles ne sont donc plus éligibles au dispositif Pinel.

Les villes plus éloignées, au-delà de 50 kilomètres, sont classées en zone C.

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Les conditions de la loi Pinel à Bordeaux

La loi Pinel à Bordeaux imposent des conditions d’éligibilité à la fois sur les logements, leurs loyers et les revenus des locataires.

À Bordeaux, le dispositif est applicable depuis le 1^er septembre 2014. Toutefois, la location aux ascendants et descendants n’est appliquée que depuis le 1^er septembre 2015.

Julie et José ont investi dans un appartement neuf à Bordeaux. À la suite de la livraison et de la remise des clefs du bien, ils pourront le louer à leur fils majeur et ne faisant plus partie du foyer fiscal du couple bordelais.

Quels logements sont éligibles à la loi Pinel à Bordeaux ?

Une des premières conditions à respecter pour que le bien investi soit éligible au Pinel à Bordeaux est qu’il doit être neuf ou en l’État Futur d’Achèvement. Ces conditions relatives au logement concernent également le respect de la réglementation thermique en vigueur (RT 2012, puis RE 2020 à partir de l’été 2021). La résidence à laquelle appartient le logement, pour être éligible au Pinel, peut aussi être labellisée “bâtiment basse consommation” (BBC 2009) ou “haute performance énergétique” (HPE).

Aussi, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.

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Comment louer en Pinel à Bordeaux ?

Le Pinel à Bordeaux confère aux investisseurs l’assurance de louer son bien de manière durable et rapidement. Bordeaux étant une ville étudiante, il est facile de recueillir plusieurs dossiers de candidats locataires. Mais Bordeaux se situant aussi à seulement 2 heures de Paris grâce à la LGV, les actifs cherchent régulièrement à se loger dans cette métropole où le marché immobilier reste en tension permanente.

L’investissement locatif Pinel jouit du sérieux de sa réputation auprès des banques, plus enclines à octroyer un crédit immobilier, les loyers venant compenser les mensualités.

Lorsque le logement neuf a été acheté avec l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts de ce crédit sont déductibles des revenus nets fonciers de l’investisseur.

”Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location” - Bulletin officiel des finances publiques - BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912.

Les Bordelais ont donc la possibilité de devenir propriétaire d’un appartement neuf sans apport et à moindre risque.

Une fois la période locative de 6, 9 ou 12 ans achevée, le propriétaire peut choisir entre continuer la location du bien, l’habiter ou le revendre.

Les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux

Le plafond de loyer définit le montant maximal du loyer d’un appartement neuf. Deux indicateurs sont utilisés pour fixer ce plafond, revu chaque année :

• la surface pondérée du logement,
• la zone d’éligibilité Pinel du bien.

Bordeaux et sa proche périphérie (zone B1) bénéficient d’un plafond de loyer limité à 10,51 €/m²/mois (chiffres de 2021).

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Chaque année, le montant des loyers Pinel est revu en fonction de l’indice de référence des loyers.

La surface pondérée d’un logement neuf Pinel se calcule ainsi :

La surface habitable + la surface annexe/2 (dans la limite de 8m²)

Sabina et Erwann souhaitent profiter de la défiscalisation immobilière en Pinel en achetant un appartement au cœur du quartier de La Bastide à Bordeaux. Parmi tous les programmes proposés par leur courtier, ils choisissent une résidence dont la livraison devrait s’effectuer au 3^ème trimestre 2021.

L’appartement est un deux pièces et pourra accueillir une personne seule ou un couple. Pour pouvoir bénéficier de tous les avantages du dispositif Pinel, Sabina et Erwann devront respecter les plafonds de ressources et de loyers à Bordeaux et une durée de location comprise entre 6 et 12 ans.

Pour cet appartement de 42 m² avec un balcon de 6 m², le couple pourra demander un loyer maximal de 527 €/mois.

Les plafonds de ressources du dispositif Pinel à Bordeaux

Pour pouvoir louer un logement neuf et bénéficier de l’ensemble des avantages du Pinel, les investisseurs doivent louer le bien à un locataire ne dépassant pas le plafond de ressources fixé.

Le plafond de ressource est calculé en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique du bien. Les plafonds de ressources varient donc en fonction du zonage Pinel.

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Bordeaux : une ville idéale pour un investissement en loi Pinel

La ville de Bordeaux attire de nouveaux habitants chaque année. En 10 ans, ce sont 20 000 néo-Bordelais qui sont venus complétés la population de la ville (Chiffres de l’INSEE). Bordeaux est une ville attractive et rayonne à l’international.

Capitale du bien vivre en France, elle a obtenu le titre d’European Best Destination en 2015. En 2016, le New York Times la cite numéro 2 des villes à découvrir et en 2017 c’est le Lonely Planet qui la classe 1^ère ville à visiter.

Ayant sa place au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux est principalement connue pour sa culture viticole.

23 bouteilles de vin de Bordeaux sont vendues chaque seconde dans le monde.

Un dynamisme économique bordelais qui attire

6^ème métropole de France avec 28 communes la composant, l’agglomération de Bordeaux a pour objectif d’atteindre le million d’habitant d’ici 2030.

Ce contexte plus que favorable à l’investissement Pinel à Bordeaux est renforcé par le fait que la métropole propose près de 200 programmes immobiliers neufs au début de l’année 2021.

Avec plus de 30 000 cadres actifs, la capitale girondine constitue un bassin d’emploi très intéressant. Le secteur tertiaire est majoritaire, avec 83 % de l’emploi bordelais. Entre 2015 et 2016, ce sont près de 7 700 emplois qui ont été créés.

Un patrimoine, une culture, une situation géographique

Si les vignes entourant Bordeaux sont très connues, la ville possède des atouts géographiques non négligeables. À 2 heures de Paris en train, Bordeaux se trouve également à proximité de la côte atlantique, des Landes et du Pays basque. Arcachon est une destination chaque année convoitée des touristes, avec la dune du Pyla à quelques kilomètres.

1 810 hectares sont classés au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre d’ensemble urbain exceptionnel.

Bordeaux est également aux portes de la forêt des Landes de Gascogne, plus grande forêt cultivée d’Europe (1 million d’hectares).

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Le marché immobilier neuf à Bordeaux

Les chiffres de l’observatoire de la FPI montrent qu’au 3 trimestre de l’année 2020, le prix moyen du mètre carré neuf à Bordeaux s’élevait à 4 312 €, contre 4 121 € en 2019, ce qui constitue une hausse de 4,7 %.

Entre 2018 et 2019, les prix de l’immobilier neuf ont connu une variation positive de +1,8 %.

À la fin du troisième trimestre 2020, près de 5 000 logements neufs étaient disponibles à la vente au sein de Bordeaux Métropole.

Les acquisitions entre investisseurs et propriétaires occupants se répartissent comme suit : 591 des réservations ont étaient effectuées par des investisseurs et 642 réservations sont attribuées aux acquéreurs de résidence principale.