M. & Mme Dubois étaient locataires d'un T3 en zone A à 1 000 €/mois
Avec leur revenu fiscal de référence de 35 000 € ils sont éligibles au Prêt à Taux Zéro
Leur nouvelle mensualité s'élève à 1 150 €/mois, ils sont devenus propriétaires de leur résidence principale pour 150 € de plus par mois*
Un jeune couple souhaite devenir propriétaire d’un T3 situé en zone A.
Ils possèdent 1 850 € de revenus chacun et un RFR de 35 000 €
T3
Frais de notaire
Apport de 10%
Cuisine| Coût total | 336 600 € |
| Emprunt | 307 600 € |
| PTZ | 112 500 € à 0% |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 271€/mois |
T3
Frais de notaire
Apport de 10%| Coût total | 280 800 € |
| Emprunt | 252 800 € |
| PTZ | Non éligible |
| Taux | 3,20% |
| Durée | 25 ans |
| Assurance | 0,25% |
| Mensualité | 1 278€/mois |
Malgré un prix d’acquisition plus bas pour un bien ancien, la mensualité reste identique à celle d’un logement neuf : alors pourquoi ne pas investir dans un bien neuf et profiter de ses nombreux atouts, tels que des frais de notaire réduits, de meilleures performances énergétiques et des garanties constructeur pour un investissement sécurisé et durable ?
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SOMMAIRE
Le statut LMNP permet de récupérer la TVA sur un achat immobilier neuf, de déduire les charges relatives à la location d'un meublé ou de profiter d'un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs. Il s'agit d'un statut juridique présentant des avantages fiscaux non négligeables pour un propriétaire dans le cadre d'un investissement locatif.
À Bordeaux, classée en 2026 3ᵉ des très grandes métropoles françaises les plus attractives et résilientes dans le Baromètre Arthur Loyd, ces atouts fiscaux prennent tout leur sens sur un marché locatif structurellement tendu.
Vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenu régulier et vous constituer un patrimoine immobilier ? Découvrez notre offre de logements meublés neufs en LMNP à Bordeaux et investissez en Nouvelle-Aquitaine accompagné de nos experts locaux.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal instauré en 1949 pour favoriser l’investissement dans des biens immobiliers meublés, qu'ils soient neufs ou anciens. À Bordeaux, ce dispositif de défiscalisation permet aux particuliers, dont ce n’est pas le métier, de bénéficier de réductions fiscales lors de la mise en location d’un logement meublé.
La location meublée est définie comme un logement décent destiné à être loué, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences et de la vie courante. Décret n°2015-981 du 31/07/2015 - Article 25-4
Le LMNP offre plusieurs avantages fiscaux, permettant notamment de réduire les impôts sur les revenus locatifs. Les investisseurs peuvent choisir entre 2 régimes fiscaux, ce qui leur permet d'optimiser leur situation fiscale. Le statut LMNP est reconnu pour sa flexibilité, permettant de s’adapter à différentes stratégies patrimoniales.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de réduire la charge fiscale sur les revenus locatifs. Selon le régime fiscal choisi, les investisseurs peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % (régime micro-BIC) ou déduire les charges réelles de leurs revenus locatifs (régime réel).
Un autre avantage notable est la flexibilité de la gestion locative. Les logements meublés bénéficient de baux plus courts et plus flexibles, tels que des baux de 9 mois pour les étudiants, permettant une rotation plus rapide des locataires et une adaptation facile aux fluctuations du marché locatif.
Investir en LMNP permet également de préparer sa retraite en constituant un patrimoine immobilier générateur de revenus complémentaires. Ces revenus passifs peuvent être utilisés pour compenser la baisse des revenus à la retraite ou pour financer des projets personnels.
Les logements meublés sont particulièrement recherchés par certains types de locataires, comme les étudiants et les jeunes actifs, qui apprécient les logements prêts à vivre. Cette demande soutenue contribue à la stabilité des revenus locatifs et à la rentabilité de l’investissement.
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l'investisseur doit respecter plusieurs critères spécifiques, tant en termes de profil personnel que de revenus locatifs.
Le statut de LMP : Loueur Meublé Professionnel
À contrario du LMNP, le statut de Loueur en Meublé Professionnel concerne uniquement les bailleurs professionnels qui mettent en location des biens immobiliers meublés. Un Loueur en Meublé Professionnel est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés et dispose d’un numéro SIRET.
Réforme LMNP et plus-value : ce qui change depuis 2025
La loi de finances du 14 février 2025 (n° 2025-127, art. 84) modifie le calcul de la plus-value à la revente : les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais majorer la base imposable lors de la cession. Toutefois, le régime des abattements pour durée de détention continue de jouer pleinement en faveur des investisseurs patients :
- À partir de la 6ᵉ année, la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu diminue de 6 % par an,
- Au bout de 22 ans de détention, l'exonération d'impôt sur le revenu est totale,
- Après 30 ans, plus aucune fiscalité ne s'applique, prélèvements sociaux compris.
C'est précisément la location meublée longue durée (étudiants, actifs, seniors) qui tire le meilleur parti de ce mécanisme : des revenus locatifs réguliers pendant la phase de détention et une fiscalité qui s'efface progressivement à la revente.
L’essentiel :
- Être propriétaire direct du logement;
- Percevoir des revenus locatifs inférieurs à 50% des revenus globaux;
- Respecter des plafonds de revenus locatifs variant selon le type de location;
- Déclarer l'activité au Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours;
- S’inscrire à l’URSSAF si les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000€, constituent moins de 50% des revenus locatifs de l’investisseur et respectent les autres plafonds de revenus locatifs fixés.
Pour être éligible au statut LMNP, le logement mis en location doit répondre à des critères précis définissant ce qu'est un logement "meublé". Selon le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement.
Les équipements obligatoires dans un logement meublé sont :
Un logement meublé doit être prêt à l'emploi, permettant au locataire de s'y installer sans avoir à apporter autre chose que ses effets personnels.
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le logement mis en location doit répondre à certains critères d’éligibilité, qu'il soit neuf ou ancien. L'important est que le bien soit loué en tant que résidence principale et qu'il soit meublé de manière adéquate, en conformité aux exigences légales.
Les maisons et appartements, qu'ils soient neufs ou anciens, peuvent être loués en meublé par leur propriétaire sous le statut LMNP.
Tous les logements en résidence de services sont éligibles au statut LMNP. Il s’agit de résidences qui offrent des services additionnels en plus de l’hébergement, telles que :
Pour être éligible, une résidence de services doit fournir au moins trois des quatre services suivants :
En investissant en résidence de services, l’investisseur passe un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans avec l’exploitant de la résidence. Celui-ci prend en charge toute la gestion locative du bien, de la recherche des locataires à la collecte des loyers en passant par l’entretien du logement. Il verse tous les mois un loyer au propriétaire, même si le bien est inoccupé.
Un des avantages notables de l'investissement en LMNP en résidence de services est la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat du bien immobilier. Pour bénéficier de la récupération de la TVA, qui s'élève à 20 % du prix d'achat du bien, l'investisseur doit s'engager à louer le bien meublé pendant une durée minimum de 20 ans.
Si le bien est vendu avant cette période, la TVA récupérée doit être remboursée au prorata des années restantes.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux investisseurs la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Chacun de ces régimes présente des avantages spécifiques et permet d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs.
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est le régime fiscal par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 77 700 € par an. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs dans le cadre d’une location classique. Ce régime est simple à gérer car il ne nécessite pas de tenir une comptabilité complexe ni de déduire les charges réelles.
Le régime réel s'applique automatiquement si les revenus locatifs annuels dépassent les seuils fixés (77 700 € pour une location classique), mais il est également possible d'opter volontairement pour ce régime, même si les revenus sont inférieurs à ce seuil.
Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la location du bien, y compris les intérêts d'emprunt, les travaux, les frais de gestion, les taxes foncières, et les assurances. De plus, il offre la possibilité d'amortir le bien immobilier et son mobilier, réduisant voire annulant le montant des revenus locatifs imposables.
Avantages de l'amortissement :
L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de déduire la perte de valeur du bien et du mobilier sur une période de plusieurs années. Cette déduction peut réduire considérablement la base imposable et, dans certains cas, créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes.
En savoir plus sur les charges déductibles en LMNP
| Régime fiscal | Abattement forfaitaire | Déduction des charges réelles | Gestion comptable |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 50 % | Non | Simplifiée |
| Réel | Non | Oui | Complexe (nécessite un expert comptable) |
Investir en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une grande flexibilité en matière de contrats de location, permettant de s'adapter à diverses situations et besoins des locataires. Voici les principaux types de baux possibles en LMNP :
Le bail meublé classique est destiné à la location de résidences principales. Il est d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.
Caractéristiques :
Introduit par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité est conçu pour les locataires en situation de mobilité professionnelle (étudiants, stagiaires, personnes en formation professionnelle, etc.). Il est non renouvelable et d'une durée flexible de 1 à 10 mois.
Caractéristiques :
Le bail étudiant est spécifiquement destiné aux étudiants et peut être conclu pour une durée de neuf mois, qui correspond à l'année universitaire.
Caractéristiques :
Ce type de bail s’applique aux locations de courte durée, pour des périodes allant de quelques jours à plusieurs mois, notamment dans le cadre de locations type AirBNB.
Caractéristiques :
Les investisseurs peuvent tout à fait réaliser un bail étudiant au cours de l’année universitaire ou un bail mobilité, puis faire des locations saisonnières pendant la saison estivale. Il faudra néanmoins se conformer aux règles spécifiques liées à la location AirBNB à Bordeaux, expliquées dans la partie suivante.
Pour les investisseurs ayant des biens dans des résidences de services (résidences étudiantes, seniors, etc.), un bail commercial peut être signé avec l'exploitant de la résidence. Ce bail garantit des revenus réguliers, indépendamment du taux d'occupation réel.
Caractéristiques :
Type de bail Durée Préavis du locataire Dépôt de garantie Remarques Bail meublé classique 1 an (9 mois étudiant) 1 mois 2 mois de loyer Renouvelable par tacite reconduction Bail mobilité 1 à 10 mois 1 mois Aucun Pour locataires en mobilité professionnelle Bail étudiant 9 mois 1 mois 2 mois de loyer Non renouvelable Bail de courte durée Variable Variable Variable Pour locations saisonnières Bail commercial 9 à 12 ans Variable selon contrat Variable selon contrat Gestion par l'exploitant de la résidence
Bordeaux est une destination touristique de premier plan, attirant 1,82 millions de visiteurs dans ses lieux culturels en 2023 grâce à son patrimoine architectural, ses vignobles renommés, et son climat agréable. En termes d’hébergement, cela a représenté 7 millions de nuitées marchandes enregistrées dans la Métropole sur la même année.
Cette attractivité fait de la location touristique un investissement lucratif pour les propriétaires immobiliers. Cependant, la nouvelle loi Airbnb 2024 adoptée en première lecture par le Sénat le 21 mai 2024 introduit des changements significatifs pour encadrer les locations de courte durée et répondre à la crise du logement dans les grandes villes.
Selon une récente étude SumUp Bordeaux est la ville la plus visitée de France devant Nice et Lille. Le site de courtage Online Mortgage Advisor a établi en 2024, un classement des 25 plus belles villes du monde basé sur des critères scientifiques. Bordeaux trône en tête du palmares devançant Paris.
La Belle Endormie compte un nombre remarquable de musées, avec 9,58 établissements pour 100 000 habitants. Elle abrite également 7,66 galeries d’art pour 100 000 habitants, ainsi que plus de 18 monuments historiques pour la même tranche de population.
Dans une optique de lutte contre la pénurie de logements pour les résidents de longue durée, le gouvernement a raboté les abattements et seuils de revenus des locations meublées saisonnières en LMNP avec l’adoption d'une nouvelle loi Airbnb par le Sénat le 21 mai 2024 sous Guillaume Kasbarian.
Ces nouveaux taux s’appliqueront sur les revenus locatifs perçus à partir de 2025. En ce qui concerne les revenus perçus en 2024, les taux appliqués sont de :
La réglementation applicable aux meublés de tourisme à Bordeaux vise à limiter l’impact des locations saisonnières sur le marché immobilier local et à préserver l’accès au logement pour les résidents permanents.
Un recours en justice a été déposé par les hôtes Airbnb contre la ville de Bordeaux et Bordeaux Métropole, contestant la légalité de la réglementation.
Par une décision du 30 janvier 2024, la cour administrative d’appel de Bordeaux a validé le principe du mécanisme de compensation, malgré une annulation du règlement pour vice de forme a estimé que ce dispositif répondait à un objectif d’intérêt général lié au maintien de la population résidente dans les quartiers concernés.
Investir en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à Bordeaux présente des avantages uniques grâce à la dynamique économique et démographique de la ville. Bordeaux, connue pour son patrimoine historique, son climat agréable et sa proximité avec l'océan Atlantique, est une destination idéale pour un investissement locatif rentable.
Bordeaux connaît une croissance démographique soutenue, avec une population ayant augmenté de 6,2 % entre 2014 et 2021. Actuellement, la Métropole compte 749 595 habitants, et cette croissance se poursuit, notamment parmi les jeunes actifs et les étudiants.
Bordeaux maintient son statut de pôle majeur pour les étudiants et les jeunes diplômés. Le classement 2025 du magazine L’Étudiant attribue à la ville une note de 9,5/10 pour l'emploi. L’attractivité globale s'établit à 17/20 et la qualité de la formation à 15,5/20. Ces chiffres reflètent la vitalité d'un marché du travail local capable d'absorber les nouveaux arrivants dès la fin de leur cursus.
Au-delà du cadre universitaire, la métropole girondine assoit sa solidité économique. Le Baromètre Arthur Loyd 2026 classe Bordeaux au 3e rang des très grandes métropoles françaises les plus résilientes. Sur le segment spécifique de la qualité de vie, la ville occupe la 2e place de sa catégorie. L’étude valorise les infrastructures publiques, l'accès à la culture et les engagements environnementaux du territoire.
Pour un investissement sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), cette dynamique garantit une tension locative constante. La capacité de la métropole à retenir les actifs après leurs études sécurise la demande pour les logements de petite et moyenne surface.
À Bordeaux, le marché immobilier a corrigé, mais il reste solide. Au 1er avril 2026, le prix moyen s’établit à 4 574 €/m² selon MeilleursAgents, tandis que Le Figaro Immobilier évalue le prix médian à 4 378 €/m² au 1er février 2026. Pour un investisseur LMNP, cette phase de marché peut offrir un point d’entrée plus cohérent qu’au sommet des prix. Bordeaux conserve en effet des fondamentaux locatifs recherchés, ce qui permet de viser des revenus réguliers avec un actif situé dans une grande métropole, sans surjouer aujourd’hui la promesse de plus-value.
