La réforme 2024 du LMNP : Quelques nouveautés pour les investisseurs en meublé
Morgane Caillière
SOMMAIRE
La grande réforme annoncée et attendue du cadre fiscal pour les locations meublées ne passera pas par la loi de Finances pour 2024. Bien que des amendements aient été discutés en Commission des finances lors de l'examen du projet de loi, peu de changements ont été finalement adoptés suite à l'invocation de l'article 49-3 par le gouvernement. Selon le ministre du logement Patrice Vergriete, une loi spécifique devrait être présentée sous peu.
Le PLF 2024 inclut tout de même une modification de taille pour le statut LMNP : les abattements forfaitaires actuels de 50% pour les meublés non classés et 71% pour les meublés classés, situés en zone tendue sont réduits à 30%, avec un plafond de revenus de 15.000 €*, alignés sur celui des locations meublées non classées.
Alignement des seuils et réduction des avantages fiscaux pour les meublés
Le marché immobilier est actuellement perturbé par l'abondance des locations de courte durée, un phénomène largement pointé du doigt en raison d’une pénurie croissante de logements proposés à la location dans les zones sous tension.
Sont particulièrement touchées, les villes en zone tendue, comme Rennes, Toulouse, Bordeaux... les zones côtières et les stations de montagne. Dans des villes touristiques comme Biarritz ou Bayonne, cette situation force les résidents locaux à chercher des logements dans des villes éloignées, parfois à plus de 120 km.
En guise de réponse partielle à ce problème de logement, le gouvernement a décidé dès 2024 de l’alignement des seuils du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme sur ceux du régime classique.
l'abattement forfaitaire des meublés de tourisme, qui était de 50 ou 71% (selon que le logement soit classé ou non), serait réduit à 30% et à un seuil de 15 000€ de revenus.
En parallèle, les meublés de tourisme classés bénéficiaient d'un seuil de recettes locatives annuelles spécifique de 188.700 €, qui sera désormais (probablement*) ramené à 77.700 €. Cette modification signifie qu'environ 100 000 propriétaires seront susceptibles de dépasser ce seuil et de se voir appliquer un régime fiscal hautement plus contraignant. Toutefois, un abattement de 71% est maintenu pour les meublés classés de tourisme situés en zone rurale, à condition que le chiffre d’affaires n'excède pas 50.000 €, dans un effort de soutien aux activités de location dans ces zones.
Ces modifications fiscales auront un impact direct sur les stratégies d'investissement immobilier. Les investisseurs devront reconsidérer l'attractivité des meublés de tourisme, en particulier ceux qui ne sont pas classés ou qui sont classés en dessous de trois étoiles, car ils verront leurs avantages fiscaux considérablement réduits.
L'objectif sous-jacent de ces changements est de favoriser un retour vers la location traditionnelle, en réduisant la prolifération des locations saisonnières jugées néfastes pour l’accès au logement à long terme. En encourageant les propriétaires à opter pour des locations de longue durée, les autorités espèrent augmenter l'offre de biens habitables sur le marché et faciliter l'accès au logement.
*Oups !
Une erreur de taille s’est glissée dans la loi de finances 2024 concernant spécifiquement la fiscalité des locations touristiques. Cette méprise a entraîné le maintien involontaire d'un amendement qui modifie l'abattement fiscal pour les propriétaires de meublés de tourisme en zone tendue. Initialement, ces propriétaires bénéficiaient d'un abattement de 71 % sur leurs revenus locatifs annuels jusqu'à 188 700 € (pour les meublés classés) et de 50% d'abattement jusqu'à 77 700€ de revenus pour les meublés de tourisme non classés. L'amendement, conservé par erreur, réduit cet abattement à 30 % pour les revenus jusqu'à 15 000 € en zone tendue, et à 71 % en zone rurale pour les meublés de tourisme classés.
Suite à cette bévue, le ministère de l'Économie a annoncé que les contribuables pourraient continuer à appliquer l'ancienne législation lors de leur déclaration de revenus en mai 2024. Cela leur permettrait de choisir entre l'ancien régime d'abattement et le nouveau régime modifié. Pour ce qui est des abattements et des plafonds sur les revenus de 2024 à déclarer en 2025, les avis des journalistes économistes et blogs de juristes divergent en ligne.
Une nouvelle réforme prévue en 2025
Patrice Vergriete, le ministre délégué au Logement, a récemment annoncé le lancement d'une mission dédiée à la réforme de la fiscalité locative. Cette initiative, présentée devant la Fédération française du bâtiment (FFB), vise à simplifier les régimes fiscaux de la location d'ici un an. Le ministre a exprimé son désir de voir cette réforme intégrée dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2025, envisageant une refonte globale de la fiscalité locative.
Élisabeth Borne, lors de son déplacement à Dunkerque, avait exprimé son soutien à cette réforme, dont l'examen avait été avancé à la fin de l'année 2023 en raison de l'aggravation de la crise du logement.
Une annonce qui faisait suite aux critiques des organisations patronales du bâtiment et de l'immobilier concernant la complexité et l'illisibilité des nombreux régimes fiscaux actuels. Ces organisations réclament un "statut du bailleur privé" plus simple et plus clair. La Première ministre a soutenu cette approche en choisissant de revoir entièrement la fiscalité locative.
Vers une réforme fiscale des locations meublées touristiques ?
L'abattement fiscal pour tous les logements locatifs meublés, touristiques ou même vides, pourrait, si les volontés du Ministre du logement sont appliquées, être uniformisé à 40 % dès l'année prochaine.
Actuellement, les abattements fiscaux varient selon le type de location, avec des avantages très favorables aux locations touristiques qui maintiennent la crise du logement dans les zones tendues et touristiques. Cette nouvelle loi vise à éliminer la concurrence fiscale entre les locations annuelles et saisonnières et à encourager les bailleurs touristiques à reconsidérer leur modèle d'affaires.
Les épargnés de la réforme
Les maisons d'hôtes, les gîtes ruraux et les logements de ski ne devraient pas être concernés par cette réforme et conserveront leurs avantages fiscaux actuels. Par ailleurs, un amendement proposé par des sénateurs envisage de réduire encore plus la fiscalité des logements Airbnb à 30 %, avec un plafond de revenus de 15 000 €.
Alignement sur les normes énergétiques
On ignore pour le moment si les locations touristiques qui sont pour l’heure épargnés par l’interdiction à la location des “passoires thermiques” devront se conformer aux nouvelles normes énergétiques établies par la loi Climat et Résilience.
Le 25 octobre 2022, Olivier Klein, ministre du Logement, avait annoncé sur BFM Business l'intention d'étendre l'interdiction de location des passoires thermiques aux meublés touristiques, affirmant que les mêmes règles s'appliqueraient aux meublés et non-meublés.
Le 18 juillet 2023, le Gouvernement a présenté un plan pour lutter contre la réduction de l'offre de logements permanents en zone touristique. Ce plan permet aux maires d'appliquer aux meublés de tourisme les mêmes règles d'interdiction des passoires thermiques que celles prévues pour les locations à l'année, conformément au calendrier d'interdiction progressive de la loi Climat et résilience.
Les maires auront la liberté d'appliquer ou non cette réglementation. En cas d'application, le conseil municipal exigera pour les meublés de tourisme un régime d'autorisation préalable basé sur la présentation d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Les communes en zone touristique, principalement situées sur le littoral ou en montagne, pourront ainsi réglementer davantage les meublés touristiques. L'Association des élus du littoral (Anel) a salué cette mesure comme un moyen efficace de résorber les niches juridiques qui découragent la location longue durée.
Rappel : qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option fiscale en France pour les bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Ce statut, existant depuis 1949, est conçu comme un complément de revenus plutôt qu'une activité principale. Il est ouvert à tout contribuable français souhaitant préparer sa retraite par l'investissement immobilier.
Pour être éligible au statut LMNP, le bailleur doit respecter certaines conditions, notamment un plafond de revenus de 23 000 € par an ou moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal. De plus, il ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).
Les revenus issus de l'activité LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant deux régimes fiscaux : le micro-BIC, avec un abattement de 50 %, et le régime réel, permettant la prise en compte de l'amortissement du bien. Le logement loué doit être entièrement équipé pour être considéré comme meublé, incluant la literie, les ustensiles de cuisine, les meubles de rangement, etc.
Le statut LMNP offre plusieurs avantages, tels que la constitution d'un patrimoine, une gestion locative simplifiée, et une rentabilité intéressante grâce à l'abattement fiscal et la possibilité d'amortir la valeur du bien. Il est adapté à différents types de biens, y compris les résidences de services et les biens classiques, neufs ou anciens. Toutefois, il présente aussi des limites, comme un investissement initial plus important dû à l'ameublement et une durée de location généralement plus courte comparée à la location nue.
En résumé, le statut LMNP est une option attrayante pour les investisseurs immobiliers cherchant à diversifier leurs sources de revenus tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Il convient particulièrement à ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif meublé neuf ou ancien sans en faire leur activité principale.
