Super Jeanbrun Bordeaux 2026 : cumuler LLI et Jeanbrun
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? Le successeur du Pinel
- Taux d'amortissement et plafonds — Neuf
- Taux d'amortissement : Ancien avec travaux (≥ 30 % du prix d'achat)
- Qu'est-ce que le LLI ?
- Principales conditions d'éligibilité
- Zonage de la métropole bordelaise
- Comment fonctionne le Super Jeanbrun : LLI + Jeanbrun combinés
- Simulation chiffrée : quel gain réel à Bordeaux ?
- Économie TVA à l'achat (LLI)
- Amortissement Jeanbrun sur 9 ans (neuf, loyer intermédiaire)
- Crédit d'impôt taxe foncière (LLI)
- Récapitulatif des avantages fiscaux cumulés (zone A, T3 à 250 000 € HT)
- Quelles sont les conditions du Super Jeanbrun à Bordeaux ?
- Conditions relatives au bien
- Structure d'acquisition
- Conditions de location
- Pourquoi Bordeaux est-elle idéale pour le Super Jeanbrun ?
- Un marché locatif structurellement tendu
- Connectivité
- Transports : 6 lignes de tramway et RER Métropolitain
- Quartiers à cibler
- FAQ — Questions fréquentes
- 1. Le « Super Jeanbrun » est-il un dispositif officiel ?
- 2. Peut-on acheter en nom propre pour accéder au LLI ?
- 3. Les décrets d'application du Jeanbrun sont-ils publiés ?
- 4. Quelle est la durée d'engagement minimale ?
- 5. L'amortissement Jeanbrun a-t-il un impact sur la plus-value à la revente ?
- 6. Toute la métropole bordelaise est-elle éligible ?
- 7. Peut-on cumuler le Super Jeanbrun avec un prêt à taux zéro (PTZ) ?
Depuis le 21 février 2026, une stratégie fiscale peu connue permet aux investisseurs de cumuler deux dispositifs complémentaires sur un même bien immobilier neuf : le Jeanbrun, successeur du Pinel, et le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Leur combinaison, surnommée « Super Jeanbrun » par les professionnels, ouvre un double levier : une TVA réduite à 10 % à l'achat (sous engagement de 20 ans) et un mécanisme d'amortissement fiscal pendant la phase locative.
À Bordeaux, neuvième commune de France (~ 268 000 habitants) et quatrième métropole (plus de 800 000 habitants en agglomération), les conditions de marché renforcent l'intérêt de ce montage. Ce guide expose le cadre légal, les conditions d'éligibilité, une simulation chiffrée et les quartiers bordelais pertinents.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? Le successeur du Pinel
Le dispositif Jeanbrun a été adopté dans le cadre du projet de loi de finances 2026 (article 49.3). Publié au Journal Officiel le 20 février 2026, il s'applique à compter du 21 février 2026 et concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Il prend le relais du Pinel, dont le mécanisme a pris fin au 31 décembre 2024.
Contrairement au Pinel (réduction d'impôt forfaitaire), le Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal annuel. Ce mécanisme est une innovation législative : l'amortissement sur les revenus fonciers est dérogatoire au droit commun (articles i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI, créés par la LF 2026). L'investisseur déduit chaque année une fraction du prix d'acquisition, calculée sur 80 % du prix HT.
Taux d'amortissement et plafonds — Neuf
| Type de loyer | Taux annuel | Plafond de déduction |
|---|---|---|
| Intermédiaire (LLI) | 3,5 % | 8 000 €/an |
| Social | 4,5 % | 10 000 €/an |
| Très social | 5,5 % | 12 000 €/an |
Taux d'amortissement : Ancien avec travaux (≥ 30 % du prix d'achat)
| Type de loyer | Taux annuel | Plafond de déduction |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 10 700 €/an (21 400 € si rénovation énergétique) |
| Social | 3,5 % | — |
| Très social | 4 % | — |
L'absence de zonage géographique est une rupture majeure avec le Pinel : le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire national. Le bien doit être un appartement dans un immeuble collectif, conforme à la RE2020 et afficher un DPE classé A, B ou C pour le neuf ; A ou B uniquement pour l'ancien avec travaux.
Engagement locatif minimum : 9 ans, location nue, résidence principale.
Au 1er mars 2026, les décrets d'application ne sont pas encore publiés. Le cadre législatif est acquis, mais les modalités pratiques restent à préciser.
Source : service-public.fr, fiche F35782
Qu'est-ce que le LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) existe depuis 2014 (acteurs institutionnels). La loi de finances 2024 (article 71, loi n° 2023-1322) l'a ouvert aux particuliers sous conditions.
Avantage n° 1 : TVA réduite à 10 % sur le prix d'acquisition (au lieu de 20 %), conditionnée à un engagement de location de 20 ans. Une revente avant ce terme entraîne le remboursement du différentiel de TVA. Sur un T3 à 250 000 € HT : économie de 25 000 €.
Avantage n° 2 : Crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans. En zone A : estimé entre 700 et 1 200 €/an. En zone B1 : estimé entre 500 et 900 €/an.
Structure d'acquisition : l'achat en nom propre est exclu. L'acquisition doit se faire via une personne morale. La SCI à l'IR* est la structure recommandée : elle est compatible avec le mécanisme d'amortissement Jeanbrun sur les revenus fonciers. La SCI à l'IS** est incompatible avec l'amortissement Jeanbrun. L'éligibilité d'autres formes (SARL, SAS, SCPI) doit être vérifiée avec un notaire ou un avocat fiscaliste au cas par cas.
*société civile à l'impôt sur le revenu
**société civile à l'impôt sur les sociétés
Principales conditions d'éligibilité
- Bien situé en zone A bis, A ou B1. Bordeaux (intramuros) est zone A
- Le plafond de loyer varie selon la zone : 14,49 €/m² en zone A / 11,68 €/m² en zone B1 (plafonds LLI 2025)
- Ressources des locataires plafonnées : 43 953 € (personne seule) / 65 691 € (couple) en zone A
- Engagement de location : 20 ans pour la TVA réduite ; 15 ans minimum pour le crédit d'impôt TF
- Interdiction de céder plus de 50 % des logements LLI du programme avant la 16e année
Zonage de la métropole bordelaise
ZONE A : plafond loyer LLI : 14,49 €/m²
- Bordeaux (intramuros)
- Mérignac
- Pessac (reclassée zone A depuis le 5 juillet 2024)
- Talence
- Bègles
ZONE B1 : plafond loyer LLI : 11,68 €/m²
- Lormont
- Villenave-d'Ornon
- Bruges
- Cenon
- Floirac
- Artigues-près-Bordeaux
- Blanquefort
Source : BOFiP, ACTU-2024-00122, art. 279-0 bis A du CGI
Comment fonctionne le Super Jeanbrun : LLI + Jeanbrun combinés
Le cumul est légalement autorisé. Le LLI agit à l'achat (TVA) et sur la durée (crédit d'impôt TF) ; le Jeanbrun déploie ses effets sur 9 ans via l'amortissement fiscal.
- Création d'une SCI à l'IR.
- Contrat de réservation dans un programme neuf éligible : immeuble RE2020, DPE A/B/C, zone A ou B1.
- TVA à 10 % (LLI, engagement 20 ans) : économie immédiate de 25 000 € sur un bien à 250 000 € HT.
- Location nue en résidence principale, dans le respect des plafonds LLI (loyers et ressources).
- Amortissement Jeanbrun annuel sur les revenus fonciers (mécanisme dérogatoire LF 2026).
- Crédit d'impôt TF en parallèle pendant toute la durée d'engagement LLI.
La durée LLI (20 ans pour la TVA réduite) englobe la durée Jeanbrun (9 ans). Un seul engagement de 20 ans couvre les deux dispositifs.
Simulation chiffrée : quel gain réel à Bordeaux ?
T3 acquis à 250 000 € HT à Bordeaux (zone A), via une SCI à l'IR, programme LLI RE2020 DPE A.
Économie TVA à l'achat (LLI)
TVA normale 20 % : 50 000 € ; TVA LLI 10 % : 25 000 €. Économie : 25 000 €.
Amortissement Jeanbrun sur 9 ans (neuf, loyer intermédiaire)
Base amortissable (80 % du prix HT) : 200 000 €. Taux : 3,5 %. Amortissement annuel : 7 000 €. Ce montant est inférieur au plafond légal de 8 000 €/an ; le plafond ne s'applique que si le calcul dépasse ce seuil.
| TMI de l'investisseur | Taux effectif (IR + PS 17,2 %) | Économie annuelle | Économie sur 9 ans |
|---|---|---|---|
| 30 % | 47,2 % | 3 304 € | 29 736 € |
| 41 % | 58,2 % | 4 074 € | 36 666 € |
Crédit d'impôt taxe foncière (LLI)
- Zone A (Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Bègles) : estimé entre 700 et 1 200 €/an. Sur 20 ans : 15 000 à 26 000 € (indicatif).
- Zone B1 (Lormont, Cenon, Floirac, etc.) : estimé entre 500 et 900 €/an. Sur 20 ans : 10 000 à 18 000 € (indicatif).
Récapitulatif des avantages fiscaux cumulés (zone A, T3 à 250 000 € HT)
| Avantage fiscal | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|
| Économie TVA LLI (achat) | 25 000 € | 25 000 € |
| Amortissement Jeanbrun sur 9 ans | 29 736 € | 36 666 € |
| Crédit d'impôt TF sur 20 ans (zone A, estimatif) | 15 000 à 26 000 € | 15 000 à 26 000 € |
| TOTAL estimé | 69 736 à 80 736 € | 76 666 à 87 666 € |
Impact à la revente : Les amortissements Jeanbrun déduits réduisent la valeur nette comptable du bien, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la cession. Cet effet doit être intégré dans la modélisation globale de l'investissement par un conseiller fiscal avant tout engagement. Ces données ne constituent pas un conseil fiscal.
Quelles sont les conditions du Super Jeanbrun à Bordeaux ?
Conditions relatives au bien
- Appartement dans un immeuble collectif neuf (maisons individuelles exclues)
- Conforme à la RE2020
- DPE A, B ou C pour le neuf (A ou B pour l'ancien avec travaux)
- Zone A bis, A ou B1. Bordeaux (intramuros) est zone A ; certaines communes de la métropole sont en zone B1
- Acte de vente entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
Structure d'acquisition
- SCI à l'IR recommandée (compatible amortissement Jeanbrun + LLI)
- SCI à l'IS : incompatible avec le Jeanbrun
- SARL, SAS, SCPI : à vérifier avec un notaire
- Achat en nom propre = exclusion du LLI et du Super Jeanbrun
Conditions de location
- Location nue uniquement (meublé incompatible)
- Résidence principale du locataire
- Plafond loyer : 14,49 €/m² en zone A / 11,68 €/m² en zone B1 (plafonds LLI 2025)
- Ressources locataire : 43 953 € (seul) / 65 691 € (couple) en zone A
- Durée : 20 ans pour la TVA réduite ; 15 ans minimum pour le crédit d'impôt TF
- Interdiction de céder > 50 % des logements LLI du programme avant 16 ans
Pourquoi Bordeaux est-elle idéale pour le Super Jeanbrun ?
Un marché locatif structurellement tendu
Bordeaux est la neuvième commune de France (~ 268 000 hab.) et quatrième métropole (+ de 800 000 hab. en agglomération). Demande locative soutenue par l'Université de Bordeaux, Sciences Po Bordeaux, KEDGE Business School, et l'industrie aéronautique (Airbus à Mérignac).
Connectivité
LGV : Paris–Bordeaux en 2h02 depuis la Gare Saint-Jean. Aéroport : 6,6 millions de passagers en 2024 (source : bordeaux.aeroport.fr). Tram F (depuis le 6 décembre 2025) : connexion aéroport – Gare Saint-Jean – Bègles.
Transports : 6 lignes de tramway et RER Métropolitain
Six lignes de tramway (A à F) + Bus Express G et H. Les haltes du Bouscat-Sainte-Germaine (2023) et de Talence-Médoquine (22 septembre 2025) sont déjà opérationnelles sur le RER Métropolitain.
Quartiers à cibler
Floirac / Dravemont Terminus Tram E. Zone B1, plafond loyer LLI 11,68 €/m². Prix accessibles, programmes mixtes compatibles LLI.
Bègles / Villenave-d'Ornon Terminus Tram F, campus universitaire Talence. Bègles en zone A (14,49 €/m²), Villenave-d'Ornon en zone B1 (11,68 €/m²). Pleine densification.
Mérignac 1re commune hors Bordeaux. Zone A, plafond loyer 14,49 €/m². Connexion aéroport Tram F, bassin aéronautique. Demande locative stable.
Cenon / Lormont Tram A. Zone B1, plafond loyer LLI 11,68 €/m². Prix les plus bas de la métropole, programmes mixtes LLI.
Blanquefort / Le Bouscat Tram E + halte RER (opérationnelle depuis 2023). Zone B1 pour Blanquefort, première couronne nord.
FAQ — Questions fréquentes
1. Le « Super Jeanbrun » est-il un dispositif officiel ?
Non. C'est un raccourci professionnel désignant le cumul du LLI et du Jeanbrun. Les deux dispositifs sont réglementés séparément. Leur cumul est légalement autorisé.
2. Peut-on acheter en nom propre pour accéder au LLI ?
Non. L'acquisition doit se faire via une personne morale (SCI à l'IR recommandée, autres structures à valider au cas par cas). Source : LF 2024, art. 71.
3. Les décrets d'application du Jeanbrun sont-ils publiés ?
Au 1er mars 2026, non. Le cadre législatif est en vigueur depuis le 21 février 2026, mais les modalités pratiques (formulaires, obligations déclaratives) restent à préciser par décret.
4. Quelle est la durée d'engagement minimale ?
20 ans pour bénéficier de la TVA réduite LLI. L'engagement Jeanbrun (9 ans) est inclus dans cet engagement global.
5. L'amortissement Jeanbrun a-t-il un impact sur la plus-value à la revente ?
Oui. Les amortissements Jeanbrun déduits chaque année réduisent la valeur nette comptable du bien. À la revente, la plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix de cession et cette valeur nette comptable (ce qui augmente mécaniquement la base taxable). La détention longue durée (exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans) reste le meilleur levier pour neutraliser cet impact.
6. Toute la métropole bordelaise est-elle éligible ?
La métropole bordelaise est classée en zones A et B1, toutes deux éligibles au LLI. Les plafonds de loyer diffèrent : 14,49 €/m² en zone A, 11,68 €/m² en zone B1. Se référer au tableau de zonage ci-dessus pour chaque commune.
7. Peut-on cumuler le Super Jeanbrun avec un prêt à taux zéro (PTZ) ?
La question mérite une vérification spécifique avec un conseiller fiscal, car les conditions d'éligibilité croisées (structure SCI, logement locatif) peuvent être incompatibles avec le PTZ (réservé à la résidence principale en accession).
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