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L’immobilier neuf à Bordeaux : nos experts passent sur France 2 !

Crédit immobilier à Bordeaux

credit immobilier bordeaux

Dans la métropole bordelaise, les taux d’intérêts sont bas et les prix d'un logement neuf sont compris entre 3.000 et 5.000€ du mètre carré

Les taux de crédit à Bordeaux et en Nouvelle-Aquitaine

DuréeTaux moyenévolution
25
ans
2.35% =
20
ans
Accédez au baromètre complet des taux immobiliers à Bordeaux
15
ans
En 2015, 96% du prix d’acquisition des investissements locatifs est financé à l’aide d’un emprunt (Crédit Foncier, étude septembre 2015). L’”effet de levier” du crédit demeure une motivation forte pour les emprunteurs bordelais.

Le taux de crédit définit le pourcentage d’intérêt que l'emprunteur doit rembourser en plus du capital (la “somme empruntée”). Autrement dit, un crédit immobilier se compose d’un capital auquel s’ajoute des intérêts, définis par l’établissement de prêt.

Baromètre IMMO9 des taux de crédit à Bordeaux

D’une ville à l’autre, le taux de crédit varie en fonction d’éléments comme :

  • les “obligations assimilables au trésor” (OAT),
  • les taux directeurs et les politiques régionales des agences bancaires ( en 2015, il en existe 2.600 en Nouvelle-Aquitaine),
  • les événements économiques et politiques régionaux.

Découvrez nos simulations d’achat de biens immobiliers en fonction des taux de crédit.

L’apport financier

Pièces de monnaie

L’apport financier est la part financière personnelle que l’emprunteur injecte dans son projet immobilier. Au cours du montage du dossier financier, l’établissement bancaire qui consent à l’emprunt analyse en détail le profil de l’emprunteur afin d’évaluer ses capacités de remboursement.

Dans ce cadre, le versement d’un apport financier personnel constitue un élément de réassurance pour la banque.

En effet, l’apport personnel de l’emprunteur permet à la banque de réduire le risque de non-remboursement. Ainsi, un établissement bancaire accordera un prêt plus aisément si l’apport personnel de l’acheteur est significatif. Cela vient du fait que l’apport personnel permet d’alléger le coût du prêt immobilier en réduisant le montant emprunté auprès de la banque.

En moyenne, un apport personnel doit s’élever au minimum à 30% du montant emprunté pour que les banques consentent à une baisse significative de leur taux d’emprunt.

À Bordeaux, Joseph et Michèle souhaitent acquérir un bien neuf dans le quartier Saint-Seurin / Fondaudège pour un montant de 465.000€ (3 pièces de 63m² avec 5m² de loggia). Pour bénéficier d’un taux d’emprunt plus avantageux que les taux moyens du marché, ils devront disposer d’un apport personnel de l’ordre de 139.000€.
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Simulation de crédit à taux fixe

Avec un prêt à taux fixe, le montant des mensualités ainsi que le coût total du crédit sont fixés à la signature du contrat et pour toute la durée de l’emprunt.

Les mensualités comprennent le remboursement d’une fraction d'intérêt et d’une fraction du capital.

Bordeaux centre-ville

Tramway bordeaux centre-ville Crédit photo : maziarz / Shutterstock.com
Jean-Baptiste et Lisa sont en phase d’acquisition d’un logement neuf de 162.500€ dans le quartier des Chartrons à Bordeaux (3 pièces 61m², terrasse 5m², jardin 27m²).

Suite à l’analyse de leur profil investisseur, la banque leur octroie un prêt à taux fixe pour une durée de 20 ans. Grâce à leur apport personnel de 48.750€ (30% du montant de l’opération), le couple bordelais négocie un excellent taux d’intérêt : 1.30%.

Le couple emprunte 113.750€ (162.500€ - 48.750€). Le montant de ses mensualités de remboursement est d’environ 538.50€. L’emprunt a un coût de 15.488,61€ soit 774.43€ annuels.

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Bordeaux périphérie

prêt immobilier métropole bordelaise
Claire et Joris investissent dans un appartement neuf d’une pièce à Mérignac (à l’ouest de Bordeaux), pour un montant de 109.000€ (27m², 9m² de terrasse) dans le l’optique de le mettre en location.

Le couple ne bénéficie pas d’un apport financier personnel. La banque lui accorde un prêt à taux fixe de 1.52%, pour une durée de 15 ans.

Le couple emprunte la totalité du montant de l’opération financière : 109.000€. Le montant de ses mensualités de remboursement est d’environ 677€. L’emprunt a un coût de 12.966€, soit 864€ annuels (montant des intérêts d’emprunt).

Simulation de prêt in fine

Contrairement au prêt classique, le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts de l’emprunt pendant la durée du contrat. Le capital est remboursé à échéance (“finalement”), en une seule fois.

Les intérêts de l’emprunt in fine sont plus élevés que dans le cadre d’un prêt classique. Toutefois, ces intérêts sont déductibles des impôts sur le revenu.

Pour s’assurer que l’emprunteur solde aisément le capital en fin de contrat, la banque lui propose généralement un produit de placement associé, tel que assurance vie ou bon de capitalisation. De la sorte, l’établissement de prêt dispose d’une garantie de remboursement, l’emprunteur s’assure de constituer la somme destinée à rembourser le capital de l’emprunt.

Bordeaux centre-ville

Chantal et Paul achètent un logement neuf de 49m² pour 169.000€ dans le quartier bordelais de Bacalan.

Après analyse de leur profil investisseur, la banque autorise un prêt in fine pour une durée de 15 ans.

Grâce à son apport personnel de 50.700€ (30% du montant de l’opération), le couple bordelais négocie un excellent taux d’intérêt : 1.05%.

Le couple emprunte 118.300€ (169.000€ - 50.700€). Le montant de ses mensualités de remboursement est d’environ 103€ (montant mensuel des intérêts d’emprunt). L’emprunt a un coût de 18.632€, soit 1.242€ annuels, qui pourront être déduits des impôts sur le revenu.

Paul et Chantal remboursent 118.300€ en une seule fois au terme du contrat de prêt, grâce à l’épargne constituée via une assurance vie.

Bordeaux périphérie

Julien et Charline achètent un logement neuf de 46m² pour 147.500€ à Lormont (à l’est de Bordeaux).
les prêts immobiliers dans la périphérie bordelaise

Étant donné leur dossier d’investissement, la banque autorise un prêt in fine pour une durée de 15 ans, à un taux de 1.52%.

Le couple emprunte la totalité du montant de l’opération financière : 147.500€. Le montant de ses mensualités de remboursement est d’environ 186€ (montant mensuel des intérêts d’emprunt). L’emprunt a un coût de 33.630€ soit 2.242€ annuels, qui pourront être déduits des impôts sur le revenu.

En fin de contrat, Julien et Charline rembourseront 147.500€ en une seule fois au terme du contrat de prêt grâce à l’épargne constituée via un bon de capitalisation.

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Les aides à l’investissement

Pour soutenir les investisseurs bordelais dans le neuf, il existe des dispositifs incitatifs (comme l’exonération de la taxe foncière ou la loi Pinel) mais aussi des aides au financement, telles que le prêt à taux zéro (PTZ et PTZ+), la TVA réduite ou encore les frais de notaire réduits.

PTZ et PTZ+

prêt bancaire bordeaux

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt qui bénéficie d’une aide de l’État : il n’engage pas de frais de dossier ni de frais d’intérêt.

L’aide s’adresse aux investisseurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

Le montant du prêt à taux zéro est plafonné à 40% du coût de l’opération immobilière. C’est pourquoi, le PTZ est complété par un ou plusieurs autres prêts et, dans la mesure du possible, par un apport personnel.

Yves et Chantal achètent un logement neuf en zone Pinel B1 (Bordeaux et sa proche périphérie). Le montant maximum du PTZ accordé par leur établissement de prêt sera de :
  • 60.000€ si le logement neuf coûte 150.000€,
  • 88.000€ si le logement neuf coûte 220.000€.

Le PTZ+ est une version revisitée du PTZ qui permet à un plus grand nombre de ménages d’obtenir un prêt à 0% d’intérêt sur une partie de leur prêt global.

La banque qui vous propose un PTZ ou un PTZ+ doit être conventionnée par l’État.

TVA réduite

Depuis le 1er janvier 2014, l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) définit les logements neufs qui pourront profiter d'un taux réduit de TVA : 5.5% au lieu des 20% habituels.

Victor et Cécile achètent un bien neuf de 4 pièces (78m² avec balcon de 21m²) dans le quartier Saint-Jean, classé ANRU. Ils l’acquièrent pour un montant de 290.000€ hors TVA. Avec la TVA réduite à 5.5%, ils paieront leur logement 305.905€ (contre 348.000€ avec une TVA à 20%). Cela représente une économie 42.050€ par rapport à un achat classique (hors zone ANRU).

Pour bénéficier de la TVA réduite, l’investisseur et le bien neuf doivent respecter certaines conditions dont vous trouverez le détails sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts - BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715.

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Frais de notaire réduits

aides investissement immobilier

Les frais de notaire réduits s’appliquent pour l’achat :

  • d’un logement neuf,
  • d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA),
  • d’un logement tout juste achevé et jamais habité.
Depuis le 1er janvier 2013, la première revente par un particulier de son logement, acquis en VEFA et achevé depuis moins de 5 ans, équivaut à la vente d'un logement ancien. Ainsi, elle n’est plus soumise aux frais de notaire réduits.

Les frais de notaires réduits ont lieu en raison de l’application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

L’exonération de la taxe foncière

Dans la ville de Bordeaux, les logements neufs profitent d’une exonération de la taxe foncière.

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LOI PINEL 2018

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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