Les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux

Les plafonds de loyer Pinel ont été revus à la hausse en février 2025.

La loi Pinel à Bordeaux plafonne les loyers afin que les logements neufs soient accessibles au plus grand nombre, dont les foyers aux revenus trop élevés pour prétendre au logement social, mais pas assez pour le marché locatif traditionnel. Chaque année, les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux sont revus en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Quels sont ces plafonds de loyers ? Comment calculer son loyer Pinel à Bordeaux simplement ?

Quels sont les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux et en périphérie ?

Les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux Métropole dépendent de la zone Pinel dans laquelle les biens neufs se trouvent. Sur Bordeaux Métropole, on retrouve des communes classées dans les secteurs A (depuis un décret du 2 octobre 2023) et B1 du dispositif, témoignant d'une tension immobilière très forte. En Gironde, 11 communes sont classées en zone A : Bordeaux intra muros, 5 villes de la métropole et 5 sur le Bassin d'Arcachon. Toutefois, certaines localités sont encore classées dans les secteurs B2 et C et donc non éligibles la loi Pinel.

Comment calculer le plafond de son loyer Pinel à Bordeaux ?

Le plafond de loyer définit le montant maximal auquel un acquéreur peut mettre en location son logement neuf.

Le plafond de loyer se base sur deux indicateurs :

• la surface pondérée du logement,
• la zone d'éligibilité Pinel du bien.

Les plafonds Pinel sont modulés selon la surface, de manière à ce qu’ils augmentent pour les petites surfaces par le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + 19/Surface pondérée. Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Voici la formule du calcul d’un loyer Pinel maximal à Bordeaux :

14.49€/m² * (0,7 + 19/surface pondérée) * surface pondérée

Comment calculer la surface pondérée d’un logement ?

La surface pondérée d’un logement neuf loué en Pinel est égale à la surface habitable, additionnée de la moitié des surfaces annexes dans une limite de 8 m².

Selon l’article R*. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable se compose de la surface de plancher construite, sans les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Les surfaces annexes concernent l’ensemble des espaces réservés à l’usage exclusif de l’occupant et qui possèdent une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètres (articles R. 353-16 et R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).

Il est à noter que les emplacements de stationnement et les garages ne sont pas définis comme des espaces annexes pour le calcul du loyer Pinel.

Sont comprises comme surfaces annexes :

• les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au bien
• les resserres, les combles et greniers aménageables
• les balcons, les loggias et les vérandas
• les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou moitié enterré dans la limite de 9m²

Exemple de calcul d’une surface pondérée pour un appartement neuf à Bordeaux de 42 m² de surface habitable et 10 m² de balcon.

Surface pondérée = la surface habitable + (la surface annexe/2)

Soit, 42 + (10/2) = 47 m²

Quel loyer Pinel à Bordeaux centre ?

Bordeaux et certaines communes de sa proche périphérie, appartiennent à la zone A du dispositif Pinel. Ainsi, à Bordeaux, Talence, Gradignan ou encore Mérignac, le loyer mensuel maximal au mètre carré imposé par le dispositif Pinel est de 14.49€/m².

Le secteur A rassemblait à l'origine les communes de la région parisienne et certaines de la Côte d'Azur. Cela a été changé par le décret du 2 octobre 2023 qui a inclus de nombreuses nouvelles communes dans la zone A.

Exemple d’un calcul de loyer à Bordeaux centre et en proche périphérie

Reprenons notre exemple précédent avec l’appartement de 42 m² et son balcon de 10 m² situé à Caudéran.

Le propriétaire investisseur de ce logement neuf à Caudéran pourra donc appliquer un loyer Pinel maximal de 728,16€ €/mois, hors charges. Il peut également décider d’appliquer un loyer plus bas.

Quels loyers Pinel appliquer pour le secteur B1 à Bordeaux Métropole ?

Les secteurs B2 et C ne sont plus éligibles au Pinel à Bordeaux !

Depuis le 1^er janvier 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel. Par conséquent, tout investissement réalisé après le 31 décembre 2017 se doit d’être effectué dans les communes B1, Abis ou A pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt.

Toutefois, l’évolution des plafonds de loyers Pinel concerne toujours les investissements effectués antérieurement à cette date.

Des villes de la métropole bordelaise comme Lormont, Floirac, Bègles ou Villenave d'Ornon appartiennent cependant toujours au secteur Pinel B1.

Ces villes voient leur loyer imposé à 11.68€/m².

Exemple d’un calcul de loyer Pinel en périphérie lointaine de Bordeaux

Voici le calcul du loyer maximal pour un appartement de 42 m² avec 10 m² de balcon à Floirac et dans toutes les autres villes situées dans le secteur B1.

Les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux : quelques précisions

Les secteurs Pinel Abis, A et B1 présentent un « déséquilibre important ». Cela veut dire que les communes classées en zone éligible souffrent d'une demande de logement à louer supérieure à l'offre de logement proposés à la location.

Les plafonds de loyers, définis pour chacun des secteurs, permettent de positionner le bien à la location dans une catégorie accessible au plus grand nombre de locataires. Cette mesure vise à faire en sorte que tous les Français puissent accéder à un logement.

Au sein de la ville de Bordeaux, le prix du loyer moyen en janvier 2024 est estimé à 16 € le mètre carré. Si le risque de vacance locative est minime dans une métropole telle que Bordeaux, le fait que les loyers des logements investis en Pinel soient plafonnés rend ce risque quasi nul à condition que l’investissement ait été optimisé avec les conseils d’un courtier avisé.