Les avantages de l’investissement locatif à Bordeaux

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Classée deuxième “ville où il fait bon vivre” par les français dans un sondage Vinci Immobilier, élue ville favorite des millenials, prisée des cadres supérieurs, des parisiens exilés et des étudiants épicuriens... la capitale néo-aquitaine est une ville très demandée sur le marché immobilier de la location : 66.5% des logements bordelais étaient occupés par des locataires en 2017 selon l’Insee.

En réponse à cette forte demande, un vaste choix de logements neufs éligibles à l’investissement locatif à Bordeaux, est actuellement en phase de commercialisation.

L’investissement dans un patrimoine immobilier destiné à la location reste un placement d’avenir pour les Français. En témoignent les ventes aux investisseurs qui atteignaient 60 % à Bordeaux en 2020 selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers).

Tous quartiers confondus, Bordeaux se hisse à la 6e place du classement des meilleurs taux de rentabilité avec un taux de 4,25% en 2020 (source CNews).

46 % des locations réalisées à Bordeaux sont des logements 1 pièce (7 % de chambres, 32 % de studios et 7 % de T1).
SOMMAIRE
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Qu'est-ce que l’investissement locatif à Bordeaux ?

L’investissement locatif consiste à acquérir un logement, appartement ou maison pour le proposer à la location. Différents dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux, favorisent cette démarche. Ils peuvent permettre aux nouveaux propriétaires de réduire leurs impôts, de percevoir un revenu régulier et de se constituer un patrimoine immobilier lucratif à long terme.

L’investissement locatif n’est pas réservé aux appartements en collectif. Il peut s’agir d’une maison, d’un immeuble entier, d’un local commercial, d’un garage ou même d’un parking.

Le plus souvent, les propriétaires bailleurs acquièrent le logement par le biais d’un prêt bancaire et utilisent les recettes locatives pour rembourser les mensualités. Il est possible, dans le cadre d’un investissement locatif à Bordeaux, d’emprunter sans apport. Vous pouvez donc réaliser une opération d’investissement immobilier ex nihilo.

Quels sont les objectifs de l’investissement locatif à Bordeaux ?

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L’investissement locatif est une opération qui engendre un double bénéfice.

Les niches fiscales mises en place par l’État pour encourager l’investissement locatif sont un moyen efficace de dynamiser l’économie et de conserver le patrimoine immobilier historique du pays.

Pour tout connaitre des différents dispositifs de défiscalisation dans le cadre d’un investissement immobilier, consultez notre page dédiée :

Les dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux

Pourquoi investir à Bordeaux ?

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Les chiffres clés de la ville de Bordeaux

  • 2eville de France pour l’investissement immobilier ;
  • 2e ville “business friendly” de l’hexagone ;
  • 2 universités et 16 grandes écoles ;
  • Nouvelle Aquitaine :3e région la plus créatrice d’emplois de France ;
  • 450 000 emplois sur Bordeaux Métropole.

Sources : Bordeaux, Place financière et Tertiaire, association des professionnels de la finance et du tertiaire au service des entreprises de Nouvelle-Aquitaine.

Bordeaux affiche le score enviable de 57.6 millions levés par les startups en 2019. Un chiffre qui est possible également grâce aux collectivités locales qui mettent en place aides et infrastructures pour accompagner les entreprises innovantes dans leur croissance. Incubateurs, accélérateurs, mentorat et prêts sont favorisés en sus de coûts compétitifs (loyers, fiscalité locale) qui font l’attractivité des villes pour les entreprises.

Bordeaux, 1ère ville étudiante de France

Plus de 87 000 étudiants occupent les amphithéâtres et autres salles de classes bordelais. Avec 2 790 arrivées étudiantes Erasmus en 2019, la région se classe 4e sur le podium national. L'université de Bordeaux Montaigne affiche un taux de réussite de 81,9% au DUT ce qui le classe à la troisième place des IUT de France.

Les professionnels du logement ont bien compris le potentiel de la ville et multiplient les constructions de programmes neufs (parfois avec service) à proximité d’une école, de l’université ou en cœur de ville. La demande supérieure à l’offre met les investisseurs bailleurs à l’abri de la vacance locative. En outre, les étudiants sont le plus souvent appuyés par des garants, dont la solvabilité réduit le risque de loyers impayés.

Les étudiants sont les locataires majoritaires des petites surfaces situées près des transports en commun, des commerces et idéalement des écoles. Actuellement, vous pouvez investir dans un studio avec kitchenette aménagée proche du Campus de Droit et Sciences Économiques de Pessac pour moins de 130 000 €.

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Quel profil de logement pour un étudiant à Bordeaux ?

  • Bien placé : proche des universités, des transports, de l’hyper-centre ;
  • Abordable : les petites surfaces sont plébiscitées (studio, T1 ou T2) ;
  • Fonctionnel et “clés en mains” : bien isolé, équipé, aménagé avec des rangements.
  • Meublé : les étudiants n’ont pas toujours les moyens de financer des équipements, ou un déménagement.
  • Le petit plus : un balcon, une loggia ou une terrasse sont appréciés.

Le calendrier efficace : Un logement étudiant doit être proposé en location avant la rentrée (mois d’Août) ou juste après les résultats du bac.

Une forte demande locative

À Bordeaux, le tensiomètre locatif est au vert pour les investisseurs et ce sont les petites surfaces qui sont les plus recherchées. Les propriétaires bailleurs n’ont aucune difficulté à trouver un locataire rapidement.

Le marché immobilier bordelais étant composé de micromarchés, il est recommandé de s’adresser à un courtier en immobilier pour connaître les zones où la rentabilité locative est la plus intéressante.

Contactez un courtier en immobilier neuf à Bordeaux

Selon Loc Service, les logements les plus recherchés à Bordeaux seraient les suivants :

Les plus grandes surfaces sont plébiscitées par les étudiants en colocation ou en couple et représentent 28 % des demandes avec une majorité de 2 pièces (22 %).

Dans 30 % des cas, les étudiants bordelais recherchent un logement meublé. Plus le logement est petit, plus la demande en meublé est importante. Si 64 % des chambres sont souhaitées meublées, le taux n’est plus que de 38 % pour les studios et 20 % pour les appartements plus grands.

Un parc immobilier effervescent

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Du fait du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements sur son territoire, Bordeaux Métropole doit en permanence faire évoluer le parc immobilier des quartiers bordelais comme des communes limitrophes. Les professionnels de l’immobilier neuf s’attachent à combler de façon constante le déficit actuel de logements.

  • 124 400 logements dans le parc privé locatif bordelais en 2017.
  • Le parc locatif privé accueille 53% des nouveaux arrivants à Bordeaux Métropole.
  • Le revenu moyen d’un locataire bordelais, dans le parc privé, s’élève à 19 960 €.

Le nombre de personnes vivant sous le même toit sans partager de liens familiaux a augmenté de façon significative : + 18,4 % entre 2007 et 2017, c’est-à-dire 2 700 personnes supplémentaires à Bordeaux. Il semble que de nouveaux modes de cohabitation, de colocation ou de coliving, gagnent du terrain.

À retenir : Les logements du parc locatif privé sont surtout recherchés par des petits ménages, jeunes et actifs.

Le parc immobilier privé est le plus recherché par les nouveaux arrivants, notamment les cadres et les étudiants.

Le potentiel de demandes va croissant avec 29 900 étudiants supplémentaires à Bordeaux en 11 ans.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif à Bordeaux ?

La défiscalisation

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Selon une étude Poll&Roll publiée en avril 2021, l’immobilier est le premier secteur d’investissement en France. 56% des français interrogés disent qu'ils ont acquis ou qu'ils souhaiteraient, à moyen ou long terme, acheter un bien pour le louer.

450 niches fiscales existent en France. L’immobilier propose une quinzaine de dispositifs de défiscalisation différents. L’investissement locatif offre l’avantage de s’adresser à de nombreux profils, y compris aux revenus moyens puisqu'il peut être envisagé sans apport initial.

Loi Pinel, loi Malraux, loi Cosse... Chaque dispositif s’adresse à un profil différent ; raison pour laquelle il est important de bien en connaitre les prérogatives avant un investissement immobilier à Bordeaux.

Quels dispositifs pour quels bénéfices ?

Parmi les leaders des dispositifs les plus avantageux sur le plan fiscal, la loi Pinel permet un abattement fiscal à hauteur de 21 % du prix d’achat du logement. La réduction sera calculée sur le prix du bien plafonné à 300 000 €. Si le prix est supérieur, la réduction restera calculée sur ce plafond. Le bien devra être loué 6, 9 ou 12 ans et l’abattement fiscal sera proportionnel à la durée de location.

Autre dispositif avantageux, Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet un abattement à hauteur de 50% (via le régime fiscal micro-Bic) des recettes locatives si les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € ou le montant total des autres revenus d’activité du foyer.

À savoir

L’État plafonne les avantages fiscaux d’un investissement locatif à 10 000 € par foyer et par an. Les lois Giradin (Pinel outre-mer), Malraux et Monuments Historiques, font exception.

Des revenus supplémentaires pour préparer sa retraite

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Assurance-vie, retraite complémentaire, viager... il existe un grand nombre de méthodes pour préparer sa retraite. Parmi les plus avantageuses, l’investissement immobilier est l’un des choix qui a la confiance des Français.

Les dispositifs de défiscalisation qui permettent d’investir dans la pierre tout en remboursant taxes, prêt, charges de gestion... avec les revenus générés par les loyers, semblent avoir le vent en poupe au sein de l’hexagone.

Frederick a 40 ans. Il investit dans un 2 pièces à Bordeaux en loi Pinel. Pour ce faire, il contracte un prêt sur 15 ans auprès de sa banque, profitant des taux d’emprunts exceptionnellement bas du second trimestre 2021. Il choisit de louer son appartement sur une période de 12 ans. À l’issue de ce délai, une partie de son prêt sera remboursée et il pourra au choix :

  • Continuer à louer le 2 pièces au loyer correspondant au prix du marché (le plafond Pinel ne sera alors plus imposé).
  • Revendre le logement et en obtenir une plus-value en sus du prix du bien.
  • Garder le logement pour son usage personnel, en tant que résidence principale, secondaire ou logement étudiant pour ses enfants.

Constituer son patrimoine immobilier

Pour sécuriser l’avenir financier de ses proches et assurer son projet de vie, se constituer un patrimoine immobilier est une recette qui a fait ses preuves.

En utilisant les dispositifs de défiscalisation, vous pouvez acquérir un bien sans apport, jouir des recettes locatives, l’habiter, le vendre avec une plus-value ou bien le céder à vos héritiers.

Janis a fait l’acquisition d’un 2 pièces avec jardin, en rez-de chaussée d’un programme neuf dans le quartier des Bassins à Flot à Bordeaux, pour la somme de 195 000 €. Elle projette de le louer pour 6 ans, période minimum de mise en location pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel.

Après 6 années de location du bien immobilier, Janis réalisera 23 400 € d’économies d’impôts et pourra louer l’appartement au prix du marché, le revendre ou en user à titre de résidence principale ou secondaire. Elle pourra également céder le logement à sa fille et ainsi sécuriser son avenir financier.

Acheter un appartement sans apport

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Pour les primo-accédants comme pour les propriétaires de longue date, les organismes financiers demandent le plus souvent un apport personnel de 10% du montant du bien. Une somme qui couvre les frais annexes tels qu'assurances, frais de notaire etc...

L’investissement locatif fait souvent exception à cette règle. On estime à 60% la part de crédits immobiliers accordés sans apport, lorsque ce dernier est voué à financer un investissement immobilier locatif. Dans ce cas, l’investisseur a tout de même intérêt à constituer un dossier solide.

Les règles à suivre pour préparer son dossier de financement sans apport :

Plus-value à la revente

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé entre l’achat et la revente d’un logement. Elle peut provenir de l’augmentation des prix du m² sur le type de bien concerné et sa localisation. Elle peut également être générée par des travaux de réhabilitation, d’agrandissement, de modernisation du logement.

La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier destiné à la location est taxée par l’État. Ce n’est pas le cas de la revente d’une résidence principale. D’autres exceptions à cette taxation existent : pour la première vente d’une résidence secondaire (lorsque les vendeurs ne sont pas propriétaires de leur résidence principale), ou pour la vente d’un logement principal à l’occasion d’une entrée en maison de retraite ou foyer d’accueil, par exemple.

À l’issue de son investissement locatif à Bordeaux dans un nouveau quartier de la rive droite, Georges a pour projet de vendre le 2 pièces qu’il a acheté 200 000 € et proposé à la location durant 6 ans en loi Pinel. Après avoir installé un îlot central moderne, la climatisation et l’avoir entièrement domotisé, il peut réaliser une plus-value de 40 000 € et revendre son bien pour un montant de 240 000 €.

Des emplacements de choix pour investir à Bordeaux

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Choisir un quartier stratégique pour atteindre un taux de rentabilité maximum détermine la réussite de votre projet d’investissement locatif.

Quartier étudiant, quartier de centre-ville, Écoquartier... la diversité des stratégies d’investissement est aussi large que le choix de secteurs intéressant. La Capitale du Vin dispose de tous les atouts pour attirer les familles qui souhaitent quitter Paris, les étudiants et retraités, pour son dynamisme économique, sa beauté, sa dimension humaine et la richesse de sa culture et de son patrimoine.

Les prix de l’immobilier sont en constante augmentation à Bordeaux et certains programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel sont pris d’assaut pour la location comme pour l’achat.

Investir à Bordeaux : tous nos conseils pour un investissement réussi