Transmettez votre patrimoine sans impôt : les logements neufs désormais exonérés de droits de donation
Vous envisagez d'acheter ou d'investir dans l'immobilier en 2025 ? Jusqu'au 31 décembre 2026, le gouvernement exonère les donations familiales destinées à acheter un logement neuf, à condition de respecter certains critères. Une donation permet à un propriétaire de transmettre un bien à un proche de son vivant, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Une aubaine pour les acquéreurs qui souhaitent réaliser un achat en résidence principale ou un investissement locatif à Bordeaux.
Jusqu'à 300 000 € d'exonération sur les droits de donation
Dans le cadre du budget 2025, une exonération temporaire des droits de donation a été mise en place pour les donations destinées à financer l'achat d'un logement neuf. Cette mesure exceptionnelle, valable jusqu'au 31 décembre 2026, permet de transmettre jusqu'à 300 000 € sans droits de donation, offrant ainsi un levier financier intéressant pour les investisseurs et les primo-accédants.
Ce dispositif s’applique aux donations réalisées par les parents, grands-parents, arrière-grands-parents, ainsi que les oncles et tantes (en l’absence de descendance).
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 €, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, permettant ainsi d’optimiser la transmission patrimoniale tout en facilitant l’accès à la propriété.
Quels avantages pour les investisseurs et acquéreurs ?
- Exonération des droits de donation sur les sommes utilisées pour l'achat d'un bien immobilier neuf.
- Possibilité de cumuler cette exonération avec l'abattement de droit commun (100 000 € par donateur tous les 15 ans en ligne directe).
- Investissement en résidence principale ou locative, offrant flexibilité et optimisation patrimoniale.
- Mise en valeur de l'épargne familiale, facilitant la transmission de capital sans fiscalité.
Quelles sont les conditions à respecter pour en bénéficier ?
- L'achat du bien immobilier doit concerner un bien neuf, en l'état de futur achèvement ou un bien nécessitant des travaux de rénovation énergétique.
- L'achat du logement doit être réalisé dans les 6 mois suivant la donation.
- Le logement doit être utilisé comme résidence principale par l'occupant (qui peut être un locataire).
- Le montant du loyer est librement fixé, toutefois, le bail ne peut être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire de la donation.
- Le bien doit être conservé au moins 5 ans en tant que résidence principale ou en location à usage d'habitation principale.
- L’exonération ne s’applique pas si le bénéficiaire a déjà profité d’un crédit d’impôt ou d’une déduction fiscale pour l’investissement immobilier financé par la donation.
Comment se déroule une donation immobilière ?
Transmettre un bien immobilier de son vivant permet d'anticiper sa succession, d'optimiser la fiscalité et d'aider un proche à devenir propriétaire. Toutefois, une donation immobilière doit respecter un cadre juridique précis, nécessitant l'intervention d'un notaire. Voici les étapes essentielles pour mener à bien une donation :
Choisir le type de donation
Avant d'entamer une donation immobilière, il est essentiel de définir le cadre dans lequel elle s'effectue. En fonction des objectifs du donateur et de la situation du bénéficiaire, plusieurs options sont possibles, chacune avec ses avantages et implications juridiques :
- Donation en pleine propriété : le donataire (bénéficiaire) reçoit l’entière propriété du bien.
- Donation avec réserve d’usufruit : le donateur conserve l’usage du bien (il peut y habiter ou le louer) et ne transmet que la nue-propriété.
- Donation-partage : permet d’anticiper la répartition du patrimoine entre plusieurs héritiers et évite les conflits futurs.
Rédaction de l'acte de donation chez le notaire
La donation d’un bien immobilier ne peut pas se faire sur un simple accord verbal. Un passage devant le notaire est obligatoire pour officialiser l’acte et s’assurer que toutes les conditions légales sont respectées. Cette étape permet aussi de fixer les modalités de la transmission et d'éviter tout litige futur. Cet acte va alors préciser :
- L'identité du donateur et du donataire.
- La description détaillée du bien.
- Les éventuelles conditions spécifiques (usufruit, charges, obligations).
- L'évaluation du bien immobilier.
Le notaire s'assure que la donation respecte les règles légales, notamment en ce qui concerne la réserve héréditaire (part minimale revenant aux héritiers directs).
Enregistrement et paiement des frais de donation
Comme toute transaction immobilière, une donation entraîne des frais et taxes, mais elle bénéficie aussi d’abattements fiscaux avantageux selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Il est donc important de bien anticiper ces coûts pour optimiser la transmission du bien.
La donation est ensuite enregistrée auprès de l’administration fiscale et peut être soumise à des droits de donation, qui varient selon le lien de parenté et la valeur du bien.
Des abattements fiscaux sont possibles, par exemple :
- 100 000 € exonérés tous les 15 ans pour une donation parent-enfant.
- 31 865 € exonérés pour une donation entre grands-parents et petits-enfants.
Si la donation dépasse ces seuils, le bénéficiaire devra payer des droits de mutation calculés selon un barème progressif.
Inscription de la donation et transfert de propriété
Une fois l’acte signé et enregistré, la donation doit être déclarée officiellement pour garantir le transfert de propriété. Cette étape marque l’aboutissement du processus et permet au bénéficiaire de devenir pleinement propriétaire du bien.
- Une fois la donation enregistrée, le notaire procède à son inscription au service de la publicité foncière, officialisant ainsi le transfert de propriété.
- Le donataire devient officiellement propriétaire du bien, avec ou sans usufruit du donateur, selon les modalités prévues.
Quelle fiscalité pour les donations immobilières ?
La fiscalité des donations immobilières en France est structurée autour d'abattements et de barèmes fiscaux qui varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Lorsqu'un bien immobilier est transmis par donation, des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sont généralement dus.
Abattements applicables
Avant de calculer les droits de donation, des abattements sont appliqués sur la valeur du bien donné. Le montant de ces abattements dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Par exemple, l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans, mentionné plus haut.
D'autres abattements existent pour les petits-enfants (31 865 €), les arrière-petits-enfants (5 310 €), les frères et sœurs (15 932 €), et les neveux et nièces (7 967 €). Il est important de noter que ces abattements sont également renouvelables tous les 15 ans.
Barème des droits de donation
| Part taxable après abattement | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Frais annexes
En plus des droits de donation, des frais notariés sont à prévoir. Ces frais sont calculés proportionnellement à la valeur du bien donné et comprennent notamment les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière (0,60 %), le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement (2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière), et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %).
Pourquoi acheter un logement neuf ?
Outre l'exonération des droits de donation, acheter dans l'immobilier neuf peut réserver certains avantages. Modernes et conçus selon les dernières normes énergétiques en vigueur, les logements neufs ont conquis le cœur de nombreux propriétaires. Alors pourquoi choisir de miser sur le neuf ?
Pour faire des économies sur le long terme
Acheter un bien immobilier neuf permet de réduire considérablement les frais annexes :
- Frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien).
- Exonération de la taxe foncière (jusqu'à 2 ans selon la commune).
- Factures énergétiques allégées grâce aux dernières normes thermiques et écologiques (RE2020).
Pour vivre dans un bien conforme aux normes les plus récentes
Les nouvelles constructions répondent aux dernières règlementations en vigueur, garantissant sécurité et performance énergétique :
- Isolation thermique et phonique renforcée pour un meilleur confort de vie.
- Conformité aux normes RE2020, limitant la consommation énergétique et favorisant l'usage d'énergies renouvelables.
- Normes d'accessibilité PMR, facilitant l'accès aux personnes à mobilité réduite.
Pour bénéficier de dispositifs d'accession à la propriété
Grâce aux dispositifs comme le Prêt à taux zéro, les primo-accédants ont l'opportunité de financer une partie de leur achat dans l'immobilier neuf en bénéficiant d'un prêt sans intérêt, celui promet certains avantages :
- Diminuer les mensualités de son emprunt
- Bénéficier d'un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 15 ans.
- Accéder à la propriété plus facilement avec un financement complémentaire sans frais d'intérêts.
Outre le PTZ, il est possible de financer l'achat d'un logement neuf via le Passeport 1er logement, l'accession à prix maîtrisés ou encore l'achat d'un bien avec TVA réduite à Bordeaux.
Pour ne pas avoir de travaux à prévoir et bénéficier de garanties solides
En choisissant d'acheter un bien neuf, pas de mauvaises surprises. Opter pour un logement neuf, c'est s'assurer d'une tranquillité totale dès l'emménagement. Plusieurs garanties couvrent également le logement :
- Garantie décennale : protection pendant 10 ans contre les défauts de construction.
- Garantie biennale : assure les équipements du logement (chauffage, volets, sanitaires...) pendant 2 ans.
- Garantie de parfait achèvement : couvre tous les désordres constatés la première année après la livraison.
Pour vivre dans un logement moderne et confortable
Oubliez les couloirs sombres et les pièces mal agencées. Avec le neuf, tout est pensé pour le confort et la fluidité : espaces optimisés, rangements intégrés, équipements dernier cri :
- Aménagement intérieur optimisé (grands espaces de vie, rangements intégrés).
- Personnalisation possible avec les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) : choix des matériaux, des finitions et parfois même des plans.
- Équipements modernes et connectés : chauffage intelligent, domotique, prises USB intégrées.
Pour valoriser le bien à long terme
Un bien neuf prend de la valeur avec le temps et offre une revente plus facile :
- Un atout sur le marché immobilier : les logements récents se vendent mieux que les biens nécessitant des travaux.
- Une meilleure attractivité locative, notamment auprès des jeunes actifs et familles recherchant un bien moderne et économe.
- Une fiscalité optimisée, pour les investisseurs en LMNP ou en LLI.
Pourquoi acheter à Bordeaux ?
Quel que soit votre projet immobilier, Bordeaux est un choix stratégique pour acheter ou investir. Située à deux heures de Paris et à une heure des plages de l'océan, la Belle Endormie jouit d'une situation stratégique au cœur du Sud-Ouest. Mais Bordeaux rayonne aussi pour son dynamisme et son art de vivre.
Une économie dopée par le vin et l'industrie
Bordeaux et son vignoble sont une référence mondiale. Avec 14 000 producteurs, 117 514 hectares de vigne et 400 négociants, la filière vin génère un chiffre d’affaires impressionnant de 14,5 milliards d’euros, avec 700 millions de bouteilles produites chaque année. Les terroirs emblématiques comme Saint-Émilion, Pauillac ou Sauternes font rayonner la région sur la scène internationale.
Si Bordeaux a su capitaliser sur son savoir-faire viticole, elle s’est également imposée comme un acteur clé de l’industrie aéronautique et spatiale. Avec 20 000 emplois directs et 8 000 en sous-traitance, l’agglomération est le deuxième pôle national dans le secteur aéronautique, spatial et de défense, derrière Toulouse.
Des géants comme Safran, EADS et Thales y sont implantés, et la région est un site stratégique pour la fabrication des avions Falcon, des cockpits de l’Airbus A380 et des propulseurs de la fusée Ariane. Bordeaux est ainsi un hub de technologies de pointe, moteur de croissance pour l’ensemble du territoire.
L’industrie pharmaceutique (Sanofi-Aventis), la pétrochimie et l’agroalimentaire (LU, Marie Brizard, Ricard) renforcent également le dynamisme économique local, confirmant la diversité et la robustesse du tissu industriel bordelais.
Une ville reconnue pour sa qualité de vie
Bordeaux est régulièrement plébiscitée pour sa qualité de vie exceptionnelle. Selon une étude réalisée par l'IFOP, 92 % des Bordelais se déclarent heureux de vivre dans leur ville, mettant en avant la richesse culturelle, le cadre de vie familial, la propreté urbaine et la qualité de l'air.
La ville bénéficie d'un climat tempéré et ensoleillé, avec de nombreux espaces verts tels que le Jardin botanique et des quais aménagés le long de la Garonne, offrant aux habitants des lieux propices à la détente. Sa proximité avec l'océan Atlantique et le bassin d'Arcachon permet aux Bordelais de profiter facilement des plages et des activités nautiques.
Sur le plan culturel, la ville est classée au patrimoine mondial de l'UNESCO et offre une multitude de théâtres, festivals, concerts et musées, reflétant une vie culturelle dynamique et diversifiée.