La défiscalisation immobilière à Bordeaux

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Étudiante, dynamique, culturelle... Bordeaux ne cesse d’attirer de nouveaux venus pour venir s’y installer en résidence principale. Celle que l’on surnomme le “Petit Paris” présente de nombreuses opportunités pour défiscaliser une partie de ses impôts, notamment dans le secteur de l’immobilier.

La diversité des dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux offre bon nombre d’avantages : abattement fiscal, revenus supplémentaire, crédit sans apport ou encore constitution d’un patrimoine immobilier.

Quels sont les dispositifs pour investir à Bordeaux ?

SOMMAIRE

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière à Bordeaux ?

© Par sommart sombutwanitkul - Shutterstock

La défiscalisation immobilière repose sur l’investissement dans un bien en vue de le mettre en location pour en récupérer une partie sous forme de réduction d’impôt. Encouragés par l’État afin de répondre au déficit de logement dans les moyennes et grandes villes de France, ces dispositifs sont très variés et concernent tous types de biens immobiliers.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

Le mécanisme de la défiscalisation immobilière permet aux contribuables de réduire leur niveau d’imposition tout en encourageant l’investissement immobilier.

Créées pour stimuler la création, la conservation ou encore la rénovation de logements adaptés pour les locataires, les lois de défiscalisation concernent tous types de biens. Apprécié des Français, le concept offre, en plus de l’avantage fiscal, le moyen de toucher des revenus supplémentaires et l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier.

Comment sont règlementées les niches fiscales ?

Aussi appelées dérogations fiscales ou dépenses fiscales, les niches fiscales désignent des avantages fiscaux dont les contribuables peuvent profiter pour réduire leur impôt.

En plus de proposer une diminution de l’impôt, les niches fiscales permettent aussi de favoriser l’investissement dans le secteur immobilier en octroyant des réductions d’impôt. Une niche peut prendre la forme d’une réduction, d’une déduction ou d’un crédit d’impôt. On en distingue 2 types :

Elles résultent d’une démarche dite “proactive” du contribuable, souhaitant réaliser un investissement en vue d’obtenir un avantage au niveau fiscal. Les dispositifs d’investissement locatifs et industriels sont des niches actives.

Ce type de niches ne nécessite pas de démarche de la part du contribuable et peuvent être obtenues sous certaines conditions. Pour les encadrer de manière optimale, elles sont soumises à un plafonnement et règlementées de manière stricte.

Quel est le plafonnement des niches fiscales en 2021 ?

Les niches fiscales sont régies par le code général des impôts et sont limitées par des plafonnements.

En 2021, le plafond pour les niches fiscales est de 10 000 €.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux ?

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Aussi bien dans le neuf que sur le marché de l’ancien, nombreux sont les dispositifs qui permettent de générer une fiscalité avantageuse.

Les lois en matière de défiscalisation immobilière

La loi Pinel

La loi Pinel , est sans aucun doute l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus mais aussi des plus utilisés pour réduire ses impôts. Prolongée jusqu’en 2024, la loi répond à plusieurs objectifs, dont le fait de favoriser l’offre locative dans les zones où la demande est forte, mais aussi proposer des logements dont les loyers sont plafonnés et inférieurs à ceux du marché traditionnel. Enfin, pour le contribuable, investir en loi Pinel est le meilleur moyen de toucher un revenu supplémentaire, réduire ses impôts sur le long terme tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Si le Pinel est surtout connu dans l’immobilier neuf, il est aussi possible d’y avoir recours dans le cadre d’un achat d’un bien ancien ou réhabilité avec la loi Pinel ancien. Pour pouvoir profiter du dispositif, l’investisseur doit acheter un bien neuf ou réhabilité (dont les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total) et le mettre en location pour une durée minimale de 6 ans.

Quels sont les taux de réduction d’impôt pour une défiscalisation en loi Pinel ?

Pour une location sur 6 ans, la réduction sera de 12 %, sur 9 ans de 18 % et sur 12 ans de 21 % en 2021.

En savoir plus sur la loi Pinel Ancien à Bordeaux

La loi Denormandie

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet de réaliser une défiscalisation immobilière sur un bien situé dans un quartier ancien dégradé. Seules quelques communes sont concernées par ce type d’investissement. En Gironde, seule Libourne est éligible au dispositif.

En ce qui concerne le bien à acquérir, seuls les logements anciens ayant fait l’objet de travaux d’amélioration et les locaux transformés en habitation peuvent être investis en Denormandie. Comme pour le Pinel, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Seules les acquisitions faites entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2022 sont concernées.

Pour le loyer, il devra respecter les plafonds en vigueur selon la zone d’éligibilité du bien. Ses revenus seront eux aussi soumis à un plafond en fonction du nombre de personnes qui occuperont le bien.

Autres similitudes avec la loi Pinel, les taux de réduction d’impôt selon la durée de mise en location : 12 % du montant de l’achat pour 6 ans de mise en location, 18 % pour 9 ans et 21 % du prix pour 12 ans. Le coût de l’acquisition est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable.

Tout savoir sur le dispositif Denormandie

La loi Malraux

Créée pour favoriser la conservation du patrimoine Français, la loi Malraux concerne l’investissement dans les immeubles anciens, restaurés et loués. À l’origine, le dispositif permet aux contribuables qui investissent dans ce type de bien de déduire les dépenses inhérentes aux travaux de restauration sur leur revenu global. Depuis le 1er janvier 2009, c’est une réduction qui s’applique et non plus une déduction.

Grâce au dispositif, les investisseurs peuvent soustraire de leurs impôts un pourcentage des travaux réalisés sur le bien dans une limite de 400 000 € sur 4 ans.

En 2021, la réduction d’impôt pour un bien en secteur Malraux sauvegardé est de 30 %. Pour une bien situé en secteur ZPPAUP est de 22 %.

Plutôt destinée aux contribuables fortement imposés, la loi Malraux s’adresse aux amoureux des belles pierres. Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, plusieurs secteurs du cœur historique de Bordeaux peuvent être éligibles à la loi Malraux.

Tout connaitre de la loi Malraux

La loi Cosse

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Aussi appelée “Louer Abordable”, la loi Cosse permet de réduire ses impôts de 15 à 85 % à l’occasion d’un investissement locatif. L’ambition du dispositif est d’augmenter l’offre de logements sur le marché locatif. Les biens loués en loi Cosse ont la particularité d’avoir été peu ou pas été loués dans le passé. L’idée est d’inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché en leur proposant une réduction d’impôt intéressante. Les taux de réduction dépendent des caractéristiques du bien mais aussi de la situation géographique du bien.

Pour réaliser ce type de défiscalisation immobilière, l’investisseur devra respecter certaines conditions. En ce qui concerne le type de bien, il peut aussi bien s’agir d’un logement ancien que neuf, celui-ci devra simplement être loué nu en résidence principale. Pour pouvoir profiter du dispositif, le propriétaire devra signer convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), celle-ci devra par ailleurs durer 6 ans (sans travaux) et 9 ans (avec travaux). La période de signature est comprise entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019. Le loyer devra respecter les plafonds en vigueur.

Découvrez la loi Cosse à Bordeaux

La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard soutient l’investissement dans les résidences services neuves ou rénovées. À l’occasion de l’achat d’un logement neuf meublé dans une résidence de service, un investisseur peut profiter d’une réduction d’impôt sur son revenu pour une durée de 9 ans.

Parmi les avantages que proposent la loi Censi-Bouvard, l’investisseur pourra réduire ses impôts jusqu’à 33 000 € sur 9 ans, récupérer la TVA à 20 % sur l’investissement (en respectant certaines conditions) et sécuriser les revenus locatifs pour 11 ans par un gestionnaire que le bien soit occupé ou non.

Le bien acquis doit être loué meublé et être dans une résidence avec services : résidences séniors, étudiantes ou EPHAD. Celui-ci doit être neuf, réhabilité ou en VEFA. Si la valeur du bien dépasse les 300 000 €, la réduction fiscale s’appliquera uniquement sur cette somme-là. Si le bien a plus de 15 ans, il devra subir des travaux de réhabilitation.

Découvrez le dispositif Censi-Bouvard à Bordeaux

La loi Girardin

Aussi appelée “Pinel Outre-mer”, la loi Girardin, permet de réaliser un abattement fiscal à l’occasion d’un bien neuf ou réhabilité dans les DOM-TOM sous certaines conditions.

Ayant pour ambition d’encourager le développement économique de ces territoires, le dispositif vient aussi répondre à la demande de logements en proposant des biens à des loyers plafonnés.

En extinction progressive, il n’est plus possible d’investir en loi Girardin Habitation, seuls les achats effectués avant le 31 décembre 2017 sont éligibles au dispositif de défiscalisation.

La loi Girardin comporte aussi un autre volet, le “Girardin Industriel” qui permet à des contribuables d’investir dans des PME des TPE en achetant du matériel industriel qui sera loué aux entrepreneurs. Ces derniers pourront ensuite les racheter à l’issue d’une période de location à des prix plus attractifs.

Découvrez les avantages de la loi Girardin

La loi Monuments Historiques

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Les contribuables fortement imposés ont la possibilité d’acquérir un bien classé Monument Historique pour défiscaliser une partie de leurs impôts et se constituer un patrimoine immobilier d’une grande valeur (historique, architecturale ou esthétique). Née il y a près d’un siècle, elle a pour objectif de sauvegarder le patrimoine historique Français en proposant aux investisseurs de réhabiliter des biens classés au registre des Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Pour ce faire, il faut acquérir un bien classé nécessitant d’importants travaux de rénovation, supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (A.B.F). Le bien devra être conservé pour une durée de 15 ans et doit être loué nu pour 3 ans suivant la fin des travaux.

Les principaux avantages d’une défiscalisation immobilière en loi monument historiques sont de pouvoir imputer le montant des travaux effectués sur ses revenus fonciers et ses revenus d’activité professionnelle sans aucune limite. L’excédent est ensuite reportable sur 6 années consécutives. Contrairement à certains dispositifs, la loi M.H ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales françaises.

Tout savoir sur la loi Monuments Historiques à Bordeaux

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un montage patrimonial dont le mécanisme est de partager un bien. Le droit de propriété est donc séparé entre 2 personnes : le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Le principe est simple : le nu-propriétaire ne possède que les murs du bien, ce que l’on appelle l’abusus (droit de disposer du bien, de le vendre, de le donner ou d’en modifier la nature). L’usufruitier quant à lui dispose des droits d’usus (qui correspond au droit d’usage du bien) et de fructus (le droit de tirer des revenus du bien).

En contrepartie de cet investissement, le nu-propriétaire bénéficie d’avantages défiscalisant. À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien ainsi que tous les droits qui lui sont liés.

Tout savoir sur le démembrement de propriété à Bordeaux

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui peut intervenir dans le cadre d’un investissement locatif. Il permet de réduire le montant de l’impôt si les charges supportées par le propriétaire sont supérieures aux revenus fonciers.

Pour en bénéficier, il faut apporter des travaux d’amélioration au logement par exemple. Le bien doit être mis à la location nue (non meublé) si l’investisseur est soumis au régime d’imposition réel.

Si le déficit est constaté lors du calcul du montant des charges par rapport aux recettes locatives, il pourra être déduit du revenu global (salaires ou pensions de retraite par exemple).

Tout savoir sur le déficit foncier à Bordeaux

Statuts et véhicule de placement

Outre les lois de défiscalisation, il est aussi possible de profiter d’avantages fiscaux en ayant recours à des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, au statut LMNP ou en utilisant le déficit foncier.

La SCPI “pierre-papier”

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Communément appelées “Pierre Papier”, les SCPI sont des structures placements immobiliers. Il s’agit d’investissements non cotés sur différents actifs immobiliers tels que des locaux professionnels, commerciaux, de santé et résidentiels. L’investisseur n’est pas propriétaire à proprement parlé d’un bien mais de parts, d’où le terme pierre papier.

Les contribuables investissement dans l’immobilier par le biais d’une société de gestion, qui utilise l’argent des investisseurs (appelés associés), pour investir dans des immeubles. La société de gestion se charge ensuite de redistribuer les revenus locatifs aux associés au prorata des parts qui sont détenues.

L’avantage de ce type de placements est de pouvoir investir même des sommes modestes mais aussi de léguer la gestion du parc immobilier à des professionnels. Il existe 3 types de SCPI : les SCPI de rendement composées d’immobilier professionnel, les SCPI fiscales permettant de réaliser une défiscalisation immobilière en plus d’épargner et les SCPI de plus-value, qui ont pour objectif d’engendrer des plus-values sur des biens à rénover et non de distribuer des revenus.

Tout savoir sur les SCPI à Bordeaux

Le statut LMNP

Le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) consiste à mettre en location un ou plusieurs biens meublés en résidence principale. Pour les propriétaires, ce statut permet de profiter d’avantages fiscaux et de revenus locatifs moins taxés (réduits de moitié par l’administration fiscale sur les revenus générés).

Autres avantages, le propriétaire-bailleur peut profiter du cadre juridique du statut notamment par rapport à la durée du bail, beaucoup plus souple. Un investisseur a aussi la possibilité d’allier le statut avec un autre dispositif fiscalisant si il loue un bien dans une résidence de services avec la loi Censi-Bouvard.

Pour être considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel, le bailleur ne doit pas toucher des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € annuels ou s’ils représentent moins de la moitié de ses revenus globaux.

Tout savoir sur le statut LMNP à Bordeaux

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