Les aides à l’investissement dans l’immobilier neuf

Les aides à l’investissement locatif dans le neuf viennent bien souvent en complément des crédits immobiliers accordés par les établissements bancaires.

Les aides à l’investissement dans l’immobilier résultent de décisions de l’État et visent à élargir les possibilités d’emprunt à une plus grande partie des contribuables.

PTZ+ (prêt à taux zéro plus)

Cette version amendée du PTZ permet à un plus grand nombre de particuliers d’obtenir un prêt à 0% d’intérêt sur une partie de l’emprunt global. Le PTZ+ fonctionne comme le PTZ classique (lire "Les anciens dispositifs"), à quelques différences :

• il est octroyé aux acheteurs par les établissements bancaires sans conditions de ressources,
• la durée de remboursement du prêt est allongée par rapport à celle du PTZ classique,
• il prend en compte la performance énergétique du bien acheté (BBC notamment).

15.000 ménages ont été rendus solvables par le PTZ+ alors qu’ils ne l'étaient pas avec les dispositifs précédents (380.000 ménages contre 365.000 ménages auparavant).

“Parmi ces opérations, la part des logements neufs bénéficiant du label BBC est estimé à 30%. La part des logements anciens classés A, B, C ou D est estimée à 52%, celle de ceux classées E ou F à 40% et celle de ceux classés G à 8% par observation du parc de logements”. - Décret n° 2010-1704 du 30 décembre 2010 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, version consolidée au 12 juin 2017.

Le dispositif Pinel

Tout contribuable domicilié en France et qui achète un logement neuf en zone “tendue” (où la demande est supérieure à l’offre) peut prétendre au dispositif Pinel à condition de mettre son bien en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné.

La réduction fiscale Pinel se répartit sur toute la durée de la location du bien neuf. Elle est calculée selon un pourcentage appliqué sur le prix de l’opération immobilière dans la double limite de 300.000€ par bien immobilier et de 5.500€ du mètre carré.

Dominique et Nathalie achètent un logement neuf de 3 pièces dans le quartier du Lac à Bordeaux, pour un montant de 221.000€. Ils le mettent en location pendant une durée de 9 ans. Ils pourront déduire de leurs impôt sur le revenu, la somme de 39.780€ au cours de cette période, soit 4.420€ par an.

Le nouveau dispositif Pinel, en vigueur du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2021, ambitionne d’aider les contribuables français à alléger leur assiette fiscale tout en leur permettant de se constituer un patrimoine immobilier.

La TVA réduite

Depuis le 1er janvier 2014, l’achat de certains logements neufs induit un taux réduit de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) : 5.5% au lieu des 20% habituels.

Victor et Cécile souhaitent vivre dans un logement neuf de 4 pièces (78m² avec balcon de 21m²) dans le quartier Saint-Jean à Bordeaux. Ils l’acquièrent pour un montant de 290.000€ hors TVA. Avec la TVA réduite à 5.5%, ils paieront leur logement 305.950€ (contre 348.000€ avec une TVA à 20%). Cela représente une économie 42.050€ par rapport à un achat classique.

Pour jouir de la réduction sur la TVA, l’investisseur et le bien neuf doivent respecter certaines conditions :

• le logement doit être construit dans un quartier ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine) ou un dans périmètre de 300 mètres autour de cette zone. La liste complète des zones géographiques ciblées est disponible sur le site de l'ANRU.
• des plafonds de ressources et de prix de vente. Les ressources de l'acheteur ne doivent pas dépasser un plafond de ressources - fixé par arrêté interministériel - qui évolue en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer et de la zone géographique d’habitation. Le prix d'achat du logement neuf est également plafonné à un montant au mètre carré. Ce plafond, varie selon les zones géographiques. Il est révisé chaque année en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction.

Jeanne et Jean-Yves souhaitent faire l’acquisition d’un logement neuf dans le quartier Saint-Jean à Bordeaux (zone ANRU). Cela est possible car leurs ressources annuelles ne dépassent pas les 38.777€.

Retrouvez la liste complète des plafonds de ressources sur le site de l'Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL)

• le logement acheté doit être utilisé comme résidence principale et conservé pendant une durée minimale de 15 ans (hors changement de situation professionnelle ou familiale). La TVA réduite est donc incompatible avec l’investissement locatif.

L’État accorde une TVA réduite sur le prix d’achat d’un logement neuf dans l’optique de stimuler la construction immobilière dans des zones géographiques spécifiques.

La TVA réduite est cumulable avec le PTZ+.

Les frais de notaire réduits

L’avantage des frais de notaire réduits s’applique pour l’achat :

• d’un logement neuf (c’est-à-dire non encore habité ni vendu par le constructeur),
• d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA), autrement dit d’un logement acheté sur plan,
• d’un logement tout juste achevé et jamais habité.

Depuis le 1er janvier 2013, la première revente par un particulier de son logement, acquis en VEFA et achevé depuis moins de 5 ans, équivaut à la vente d'un logement ancien. Ainsi, elle n’est plus soumise aux frais de notaire réduits.

Les frais de notaires se trouvent réduits en raison de l’application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

En effet, le vendeur d’un logement neuf (promoteur ou constructeur) est assujetti à la TVA.

La vente du logement étant soumise à la TVA, le prix de vente est exprimé TTC (toutes taxes comprises). Les frais de notaire sont réduits pour réduire les frais d’acquisition par l’acheteur qui a payé la TVA.

Pour de plus amples informations sur la question des frais de notaire réduits à l’achat d’un logement neuf, vous pouvez contacter :

• Le Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Bordeaux
  6, rue Mably CS 31454
  33064 Bordeaux cedex
  Tél. : 05 56 48 00 75
  Fax. : 05 56 81 34 75
• La Chambre des notaires de la Gironde
  6, rue Mably
  CS 31 454
  33064 Bordeaux cedex
  Tél. : 05 56 48 00 75
  Fax. : 05 56 81 34 75

L’exonération de la taxe foncière

Dans la ville de Bordeaux, certains bâtiments sont exonérés de la taxe foncière. C’est le cas des logements neufs.

Dans ce cadre, il convient de préciser ce qui est considéré par le législateur comme un “logement neuf”.

Ainsi, ouvrent droit au bénéfice d'une exonération temporaire les changements suivants :

• les constructions nouvelles,
• les reconstructions,
• les additions de construction,
• les changements de consistance,
• les changements d'affectation limitativement énumérés par la loi.

Bulletin officiel des finances publiques-impôts

Il est à noter que, concernant les constructions nouvelles, l’exonération concédée par le législateur est provisoire. Elle est accordée pour une durée de deux ans.

La taxe foncière est l’autre appellation de la “taxe locale sur les propriétés bâties”.

La taxe foncière est un impôt local qui est versé par les contribuables à la collectivité locale dans laquelle se situe le bien immobilier neuf. Cet impôt forme les ressources fiscales de Bordeaux et de la Gironde (secteur communal et départemental).

Les sommes, recouvrées par les collectivités auprès des contribuables via la taxe foncière, sont utilisées au service :

• du développement des équipements collectifs (entretien des écoles primaires et des collèges, des gymnases, des véhicules de transport en commun),
• du développement des services locaux (financement des employés du transport scolaire et des écoles, de l’aide sociale, du traitement des déchets, soutien à la culture et au sport).

Les anciens dispositifs

Le PTZ (remplacé par le PTZ+)

Le prêt à taux zéro (PTZ) ou “prêt ne portant pas intérêt” est un prêt qui bénéficie d’une aide étatique. Le PTZ permet à l’emprunteur de n’engager aucun frais de dossier et aucun intérêt d’emprunt.

Le PTZ est réservé aux acquéreurs dans le cadre de l’achat de leur résidence principale (le logement qui sera habité pendant au moins huit mois de l’année). Par conséquent, tant que le PTZ n’est pas remboursé par l’acheteur, le bien ne peut être mis en location.

Le PTZ s’adresse aux primo-accédants, c’est-à-dire aux acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt, sous conditions de ressources.

Yves et Chantal - couple bordelais - doivent respecter un plafond de ressources de 42.000€ annuels s’ils souhaitent pouvoir bénéficier d’un prêt à taux zéro à Bordeaux (zone Pinel B1).

NB : le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel s’ajoute celui des autres personnes destinées à occuper le logement (et ne sont pas rattachées au foyer fiscal).

Le montant du PTZ est plafonné à 40% du coût de l’opération immobilière. Ainsi, le PTZ est impérativement complété par un ou plusieurs autres prêts (prêt épargne logement, prêt conventionné, PAS, prêt bancaire classique etc) et éventuellement par un apport personnel.

Yves et Chantal achètent un logement neuf à Bordeaux (zone Pinel B1). Le montant maximum de leur PTZ sera de : 88.000€ (40% de 220.000€) si le coût de l'opération est de 220.000€.

Le PTZ contracté par le couple bordelais devra être complété par un prêt classique afin de couvrir les 60% manquants à finaliser l’achat (132.000€). Par ailleurs, avec un apport personnel de 66.000€ (30% du montant de l’investissement) le couple girondin pourra négocier auprès de sa banque un taux de crédit plus avantageux que les taux en vigueur.

La durée de remboursement du PTZ dépend à la fois des revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle le logement neuf est acheté. Plus les revenus du ménages sont élevés, plus la durée de remboursement du prêt sera courte.

L’établissement de crédit qui propose le PTZ doit être conventionné par l’État. Par ailleurs, toute personne qui vend son logement pour en acheter un nouveau peut demander le transfert de son PTZ.

En savoir plus sur les taux de crédits immobiliers

• Les taux de crédits immobilier à Bordeaux