Les aides à l’achat immobilier dans le neuf

Avoir recours à une aide à l’achat pour un bien immobilier neuf permet à l’acquéreur d’accéder à la propriété et de profiter d’un soutien financier cumulé à un emprunt immobilier à Bordeaux. Le plus souvent sous forme de prêt aidé par l’État, ces aides pour l’accession à la propriété peuvent également provenir de la Métropole ou du département. Elles représentent l’opportunité pour beaucoup de ménages de pouvoir emprunter et investir dans l’immobilier neuf .

Aide à l’achat en immobilier neuf pour les investisseurs

La loi Pinel

Le dispositif Pinel comprend plusieurs conditions que l’investisseur doit respecter afin de pouvoir profiter des avantages de cette aide à l’achat dans l’immobilier neuf :

• habiter en France,
• investir dans une zone “tendue” (secteur où la demande dépasse l'offre en logements),
• acheter un bien neuf dont le montant ne dépasse pas 300 000 € et le mètre carré 5 500 €,
• mettre le bien en location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans,
• respecter le plafond de loyer en vigueur dans la zone.

Simulation d’un projet Pinel

Pour l'achat sans apport personnel d'un T2 de 44 m² avec 8 m² de terrasse à 218 000 €, frais de notaire inclus, financé sur 25 ans à un taux de 1,48 % (+0,34 % d'assurance emprunteur) :

La réduction fiscale de la loi Pinel s’applique pendant toute la durée de mise en location du bien immobilier neuf. Elle est calculée selon un pourcentage du prix de l’opération immobilière.

Prolongée au-delà de 2021, date butoir initiale, la loi Pinel allège la fiscalité des Français et participe à la constitution d’un patrimoine immobilier.

Le PTZ

Le prêt à taux zéro a la particularité de ne pas avoir d’intérêts de remboursement et de voir ses frais de dossier prix en charge par l’État.

Conditions d’éligibilité

Le PTZ s’adresse aux particuliers qui achètent un bien en résidence principale (“logement occupé durant huit mois de l’année au moins”). Ce logement ne peut être loué pendant les six premières années qui suivent la date de versement de l’emprunt.

Il est spécialement dédié aux primo-accédants, c’est à dire des acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires d’un bien en résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Le PTZ est appliqué sous certaines conditions de ressources.

Jessica et Bruno ont eu recours à cette aide pour un premier achat immobilier à Bordeaux. La ville étant située en zone B1, le couple ne devra pas dépasser un plafond de ressources de 42 000 € annuels pour pouvoir profiter du PTZ.

Conditions de ressources

Pour attribuer un prêt à taux zéro, les conditions de ressources prises en compte concernent la somme du revenu fiscal de référence et des revenus des personnes qui occuperont le logement (hors foyer fiscal).

Le PTZ peut amortir jusqu’à 40 % du montant de l’opération financière. Il est cumulable avec un apport personnel ainsi qu’avec une ou plusieurs autres aides à l’achat immobilier :

• prêt conventionné,
• prêt à l’accession sociale,
• prêt épargne logement,
• passeport 1er logement.

L’établissement de prêt appliquant le PTZ doit être conventionné par l’État. Par ailleurs, un particulier qui vend son logement pour en acquérir un autre peut faire transférer son prêt à taux zéro sur son nouvel investissement immobilier.

Exemple de PTZ à Bordeaux

Justine et Alexandre ont le projet d’acheter un logement dans le quartier de la Bastide à Bordeaux. Pour acquérir l’appartement neuf deux pièces à 210 000 € qu’ils ont repéré, ils pourront bénéficier d’un prêt à taux zéro d’un montant maximal de 84 000 € (40 % de 210 000 €).

Le couple a la possibilité de compléter les 60 % manquants (soit 126 000 €) par un apport personnel ou en choisissant de profiter d’une aide à l’achat en immobilier neuf.

Avec un apport de fonds propres de 30 % du montant de l’investissement, soit 63 000 €, Justine et Alexandre pourront également négocier un taux de crédit avantageux auprès de leur établissement bancaire.

La durée de remboursement d’un PTZ est établie selon les revenus des acquéreurs, le nombre de personnes qui composent le ménage et la zone géographique du logement. Plus les revenus du foyer sont élevés, plus la période de remboursement du prêt à taux zéro est courte.

Le prêt 0 % de Bordeaux Métropole

À destination des primo-accédants souhaitant acheter un bien neuf en résidence principale, ce prêt permet de financer une partie de l’achat immobilier à hauteur de :

• 10 000 € pour une personne seule
• 15 000 € pour un ménage de 2 à 3 personnes
• 20 000 € pour les ménages de 4 personnes et plus

Le logement doit faire partie des opérations immobilières labellisées par Bordeaux Métropole et le prix du m² doit être plafonné entre 2 500 € et 3 000 €, hors parking.

Applicable pour une durée maximale de 14 ans, il est cumulable avec les autres aides à l’achat immobilier proposées par l’État. Le prêt 0 % est accordé par les quatre banques partenaires de Bordeaux Métropole : Crédit Mutuel du Sud-Ouest, Crédit Foncier, Crédit Agricole D’Aquitaine, CIC Sud Ouest.

Le Passeport 1^er logement

Cette aide au premier achat immobilier à Bordeaux est attribuée aux primo-accédants ayant le projet d’acheter en résidence principale. Le bien concerné doit être plafonné à 3 000€ m².

D’un montant de 3 000 € à 6 000 € maximum selon le nombre de personnes du foyer, le Passeport 1^er Logement est cumulable avec le Prêt 0 % de Bordeaux Métropole .

L’accession à prix maîtrisés à Bordeaux

Mise en place pour faciliter l’accès à la propriété au plus grand nombre, cette aide à l’achat immobilier permet aux primo-accédants d’acquérir un logement neuf à un prix inférieur à celui du marché immobilier. En moyenne, la réduction appliquée est comprise entre 20 % et 30 % par rapport aux prix de vente classique.

Ce dispositif émane d’un partenariat entre les collectivités locales et les promoteurs immobiliers et est cumulable avec les autres aides à l’achat immobilier neuf.

À Bordeaux, les logements en accession à prix maîtrisés sont plafonnés au prix de 2 650 € m2 TTC hors parking (pour une TVA réduite) et 3 000 € m2 TTC hors parking (TVA 20 %).

La TVA réduite

Depuis le 1er janvier 2014, l’achat de certains logements neufs peut conduire à une réduction du taux de TVA : 5,5 % au lieu des 20 % habituels. Une aide à l’achat immobilier qui encourage la construction immobilière et l’acquisition de logements neufs dans des zones spécifiques du territoire. La réduction de TVA est incompatible avec un investissement locatif.

Romain et Camille souhaitent acheter un appartement neuf trois pièces (66 m², 7 m² de loggia) dans le quartier des Aubiers, au nord de Bordeaux. Hors TVA, le logement affiche un prix de 225 000 €. Avec une TVA réduite à 5,5 %, le couple peut acquérir ce bien neuf à 237 375 €. Avec une TVA de 20 %, ils auraient dû dépenser 270 000€ pour cet appartement. La différence représente une économie de 32 625 €.

Pour profiter de cette TVA réduite comme une aide à l’achat immobilier à Bordeaux, certaines conditions doivent être respectées :

• Le logement est utilisé en tant que résidence principale et conservé pendant au moins 15ans (sauf changements professionnels ou familiaux).
• Il doit être construit dans un quartier classé ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans un périmètre de 300 mètres autour de cette zone.
• Les ressources de l’acheteur ne doivent pas dépasser un certain plafond. Déterminé par arrêté ministériel, ce plafond varie selon le nombre de personnes du foyer et le secteur géographique du logement (le site de l’ANIL en donne le détail).

Carole et Hervé sont mariés et ont un enfant. Le couple aimerait être propriétaire d’un appartement neuf dans le quartier de Bellefontaine, à Toulouse (zone ANRU), pour le mettre en location. Cela est possible car leurs ressources annuelles ne dépassent pas les 46.632€.

La réduction de TVA est cumulable avec le dispositif de prêt à taux zéro (PTZ).

Les frais de notaire réduits : un atout pour l’achat d’un bien immobilier neuf

Acheter dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits par rapport à l’ancien. Les frais de notaire dans le neuf s’élèvent en effet à 2,5 % du montant de l’investissement, contre 8 % sur le marché immobilier ancien.

Bénéficiant déjà du PTZ comme aide à l’achat immobilier à Bordeaux, Stéphanie et Aurélien profitent en plus de frais de notaire réduits. En effet, en achetant un appartement neuf au prix de 220 000 €, leurs frais de notaire s'élèvent à 5 500 €. S’ils avaient fait l’acquisition d’un bien au même prix dans l’immobilier ancien, ils auraient dû s’acquitter de 17 600 € de frais notariés.

L'avantage des frais de notaires réduits s’applique pour l’achat :

• d’un logement neuf : jamais habité, ni vendu par le promoteur,
• d’un logement vendu en état futur d’achèvement (VEFA) : c’est un bien immobilier acheté sur plan,
• d’un logement tout juste achevé et jamais habité.

Lorsqu’un propriétaire met en vente pour la première fois son bien immobilier acquis en VEFA, cela revient à la vente d’un logement ancien. Aussi, ce type de vente ne bénéficie plus des frais de notaires réduits depuis le 1^erer janvier 2013.

Pour obtenir plus d’informations sur la question des frais de notaire réduits lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, n’hésitez pas à contacter :

• Chambre des notaires de la Gironde

6, rue Mably - CS 31 454
33064 Bordeaux cedex
Tél: 05 56 48 00 75

L’exonération de la taxe foncière : une aide à l'achat dans l’immobilier neuf

A Bordeaux, les logements neufs sont exonérés de la taxe foncière pendant deux ans.

Sont considérés, par le législateur, comme logements neufs :

• Les constructions nouvelles
• Les reconstructions
• Les additions de construction
• Les changements de consistance
• Les changements d'affectation d’usage du bâtiment énumérés par la loi

Bulletin officiel des finances publiques-Impôts

Taxe foncière à Bordeaux : définition et objectifs

La taxe foncière est un impôt local qui est versé par les contribuables à la collectivité locale dans laquelle se situe le bien immobilier neuf. Cet impôt forme les ressources fiscales de Bordeaux et de la Gironde (secteur communal et départemental).

Les sommes, recouvrées par les collectivités auprès des contribuables via la taxe foncière, sont utilisées au service :

• du développement des équipements collectifs (entretien des écoles primaires et des collèges, des gymnases, des véhicules de transport en commun),
• du développement des services locaux (financement des employés du transport scolaire et des écoles, de l’aide sociale, du traitement des déchets, soutien à la culture et au sport).