Statut du bailleur privé : Le bilan de la mission en clair
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Logements neufs : 5 % d’amortissement sur vingt ans
- Ancien : 4 % si 15 % de travaux
- Bonus loyers abordables : jusqu’à +1,5 point
- Micro-foncier : abattement porté à 50 %
- Déficit foncier : plafond quadruplé
- Sortie d’IFI après neuf ans
- Exonération de plus-value après vingt ans
- Un impact budgétaire annoncé positif
- Les réactions du secteur
- L’avis de David Azoulay, dirigeant du Groupe IMMO9
Tout porte à croire que l’exécutif vient de trouver un moyen de réanimer l’investissement locatif privé, laminé ces dernières années par l’encadrement des loyers, la hausse de la taxe foncière, la fin du Pinel et l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques.
Le 30 juin 2025, le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson ont remis à la ministre du Logement Valérie Létard un rapport très attendu qui jette les bases d’un statut fiscal du bailleur privé. Ce document de 124 pages, fruit d’une consultation lancée en mars, détaille 5 mesures censées restaurer l’attrait d’un marché jugé « à bout de souffle » par les professionnels.
- Amortissement fiscal généralisé : 5 % par an dans le neuf, 4 % dans l’ancien (si 15 % de travaux), calculé sur 80 % du prix du logement.
- Majoration pour les loyers inférieurs aux prix du marché: bonus de +0,5 pt (loyer intermédiaire), +1 pt (social) ou +1,5 pt (très social).
- Micro-foncier revalorisé: abattement porté à 50 %, plafond relevé à 30 000 € de loyers annuels.
- Hausse des plafonds du déficit foncier: plafonds actuels de 10 700 relevés à 40 000 € par an.
- Sortie de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour les locations longue durée.
- Exonération de taxation sur la plus-value après 20 ans de détention du logement.
Logements neufs : 5 % d’amortissement sur vingt ans
La mission parlementaire place la relance du neuf au premier rang : 5 % d’amortissement linéaire pendant vingt ans sur 80 % du prix d’acquisition. Pour un appartement de 300 000 € (valeur amortissable : 240 000 €), la déduction atteint 12 000 € par an, soit un allègement d’impôt d’environ 5 000 € pour un foyer imposé à 41 %.
Marc-Philippe Daubresse parle d’un « amortissement choc de 5 % » jugé indispensable pour remplacer le dispositif Pinel supprimé en janvier 2025. Les promoteurs confirment : Pascal Boulanger (FPI) salue « un très bon rapport », Olivier Salleron (FFB) considère que les propositions « vont au-delà de nos espérances ».
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement étale la dépréciation d’un logement sur une durée donnée. Le bailleur déduit chaque année un pourcentage de la valeur (hors terrain) de son revenu foncier, créant un déficit comptable qui réduit l’impôt sans sortie de trésorerie.
Ancien : 4 % si 15 % de travaux
Pour un bien existant, l’amortissement descend à 4 %. Il s’active seulement si le montant des travaux représente au moins 15 % du prix d’acquisition. L’objectif : diriger les capitaux vers la rénovation thermique, abaisser la part de logements F-G et soutenir l’activité des entreprises du bâtiment.
À titre informatif, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) faisait valoir durant son congrès annuel du 24 juin qu’un investissement n’est réellement efficace qu’à partir de 25 % de travaux, notamment lorsqu’il faut remplacer l’isolation, les menuiseries et les systèmes de chauffage.
Bonus loyers abordables : jusqu’à +1,5 point
Le rapport insère un levier social progressif. Si le loyer se situe sous les références locales, l’amortissement grimpe :
- +0,5 point pour un loyer intermédiaire (-15 %),
- +1 point pour un loyer social (-25 %),
- +1,5 point pour un loyer très social (-30 %).
Le bailleur qui accepte un loyer très social dans le neuf peut ainsi amortir 6,5 % la première année, puis 6,5 % au total les années suivantes.
Micro-foncier : abattement porté à 50 %
Pour replacer la location nue à parité avec le micro-BIC du meublé, la mission relève l’abattement forfaitaire de 30 % à 50 % et double le plafond annuel de recettes à 30 000 €. En clair : Cet ajustement aligne le régime simplifié des bailleurs « nus » sur l’avantage déjà accordé aux loueurs en meublé non professionnels.
Déficit foncier : plafond quadruplé
Le déficit foncier imputable sur le revenu global stagne à 10 700 € depuis un quart de siècle. Le rapport propose de le porter à 40 000 €. Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson précisent que ce relèvement doit sécuriser le financement de rénovations énergétiques lourdes, dont la facture pour un T3 dépasse fréquemment 25 000 €.
Sortie d’IFI après neuf ans
Les logements loués depuis au moins 9 ans sortiraient de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les auteurs du rapport estiment que ces biens « contribuent à la richesse nationale » en garantissant une offre locative stable et en soutenant l’activité économique. Pour info, 39 % des locataires en France vivent dans un logement géré par un bailleur privé, selon les données 2024 de l’INSEE.
Exonération de plus-value après vingt ans
La fiscalité des cessions (reventes) serait également allégée : l’exonération totale d’impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux interviendrait après vingt ans de détention du logement, contre vingt-deux ans pour l’impôt et trente ans pour les prélèvements aujourd’hui. Une mesure qui vise clairement à contrer la spéculation immobilière et encourager les propriétaires à vendre leurs biens immobiliers et terrains vacants.
Un impact budgétaire annoncé positif
D’après Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson, la réforme ferait gagner de l’argent à l’État, et non l’inverse : +500 millions d’euros en 2026, +1,1 milliard en 2027, puis environ +1,9 milliard chaque année jusqu’en 2036. Le principe est simple : les propriétaires étalent leur avantage fiscal (l’amortissement) sur vingt ans, alors que l’État perçoit tout de suite la TVA sur les logements neufs vendus et les cotisations sociales liées aux chantiers.
Autrement dit, l’argent rentre immédiatement dans les caisses publiques, tandis que la dépense fiscale se répartit sur deux décennies, ce qui laisse un solde positif.
Les réactions du secteur
Pascal Boulanger (FPI) salue un « rapport de qualité ». Olivier Salleron (FFB) se félicite de propositions « au-delà des espérances ». Loïc Cantin (Fnaim) juge pour sa part que le texte « satisfait l’ensemble de la profession ». Valérie Létard rappelle toutefois que le gouvernement doit trouver 40 Md€ d’économies dans le budget 2026 : aucune mesure n’est acquise tant que l’arbitrage budgétaire n’est pas tranché.
Le ministère du Logement souhaite intégrer l’ensemble du dispositif au projet de loi de finances 2026. Pour entrer en vigueur, le texte devra franchir l’examen d’une Assemblée nationale fragmentée. Marc-Philippe Daubresse prévient dans Capital : si une seule mesure devait survivre, «il faudrait que ce soit l'amortissement choc de 5% dans le neuf et de 4% dans l'ancien».
L’avis de David Azoulay, dirigeant du Groupe IMMO9
”Nous sommes globalement très satisfaits de ce rapport. Des principes fiscaux qui rappellent le temps des Robien et Borloo qui sont des années durant lesquelles l'investissement dans le neuf a été boosté.
Nous notons que les dispositifs dit au titre de l'amortissement sont moins lisibles par le particulier que les dispositifs dit au titre de la réduction. Néanmoins les lois Borloo et Robien fonctionnaient également sur le principe de l'amortissement et ont engendré un volume de réservation quasi équivalents au Pinel.
Reste à espérer que le texte ne soit pas vidé de sa substance au moment du vote. De notre côté nous nous tiendrons évidemment aux côtés des investisseurs pour accompagner leurs démarches. J'espère également que nos partenaires promoteurs communiquerons suffisamment pour créer l'engouement.”
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