*Document non contractuel. Voir conditions en agence
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Notre comparatif neuf/ancien
Un jeune couple souhaite devenir propriétaire d’un T3 situé en zone A.
Ils possèdent 1 850 € de revenus chacun et un RFR de 35 000 €
Acheter un logement neuf
T3 330 000 €
Frais de notaire 6 600 €
Apport de 10% 36 000 €
Cuisine 5 000 €
Coût total
336 600 €
Emprunt
307 600 €
PTZ
112 500 € à 0%
Taux
3,20%
Durée
25 ans
Assurance
0,25%
Mensualité
1 271€/mois
Acheter un logement ancien
T3 260 000 €
Frais de notaire 20 800 €
Apport de 10% 28 000 €
Coût total
280 800 €
Emprunt
252 800 €
PTZ
Non éligible
Taux
3,20%
Durée
25 ans
Assurance
0,25%
Mensualité
1 278€/mois
*Document non contractuel. Voir conditions en agence
Malgré un prix d’acquisition plus bas pour un bien ancien, la mensualité reste identique à celle d’un logement neuf : alors pourquoi ne pas investir dans un bien neuf et profiter de ses nombreux atouts, tels que des frais de notaire réduits, de meilleures performances énergétiques et des garanties constructeur pour un investissement sécurisé et durable ?
Pourquoi choisir Bordeaux pour investir dans l'immobilier ?
Classée deuxième “ville où il fait bon vivre” par les français dans un sondage Vinci Immobilier, élue ville favorite des millenials, prisée des cadres supérieurs, des parisiens exilés et des étudiants épicuriens... la capitale néo-aquitaine est une ville très demandée sur le marché immobilier de la location : 66 % des logements bordelais étaient occupés par des locataires en 2021 selon l’Insee.
Citée chaque année au palmarès des meilleures villes étudiantes de France, elle comptait près de 105 000 étudiants en 2023, avec une projection de 115 000 à l'horizon 2030.
L’extension du réseau de transports avec la mise en service du RER métropolitain et le prolongement du tramway vers de nouveaux pôles économiques renforcent encore l’attractivité de la ville pour les investisseurs.
Avec une rentabilité estimée autour de 3,3 à 5,3 % de rendement brut, que ce soit en LMNP, en location nue, en résidence étudiante ou senior… Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux en 2025 s’impose comme une stratégie pertinente et prometteuse.
Un conseiller expert du marché local vous est dédié, garantissant un accompagnement privilégié et une sélection de bien adoptés à votre projet.
IMMO9 regroupe toute l'offre des promoteurs à prix directs, sans frais d'agence ni de dossier.
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Où investir à Bordeaux en 2025 ?
Euratlantique
Bordeaux Euratlantique s’impose comme le futur hub économique de la métropole. Ses 738 hectares sont répartis entre Bordeaux (386 ha), Bègles (217 ha) et Floirac (135 ha). D’ici 2040, ce nouveau quartier d’affaires, stratégiquement connecté à la gare Saint-Jean, ambitionne la création de 30 000 emplois.
In fine, pas moins de 2,5 millions de m² de constructions verront le jour, dont près de la moitié sera consacrée à l’habitat, avec 15 000 à 16 000 logements neufs. Ce projet sur les rails depuis 2009 intègre également 400 000 m² de bureaux, 150 000 m² de locaux d’activités, ainsi que 40 000 m² dédiés aux commerces et 50 000 m² pour le secteur hôtelier. Le tout constitue l'une des plus vastes opérations d'aménagement de France qui place Bordeaux parmi les pôles d’investissement les plus prometteurs.
Saint-Jean
Porte d’entrée de la capitale girondine, le quartier Saint-Jean Belcier, bénéficie d’une connexion privilégiée avec Paris grâce à la LGV, qui relie les deux villes en 2 heures depuis 2017.
En pleine transformation, Saint-Jean Belcier s’intègre au vaste projet Bordeaux Euratlantique pour devenir un pôle stratégique de l’économie métropolitaine. Comptant 12 122 habitants, dont l’âge moyen est de 37 ans, il regroupe des acteurs économiques de premier plan comme le siège de la Caisse d'épargne.
Côté emploi, l’essor économique du secteur repose sur la création de 90 000 m² de bureaux et l’arrivée de plus de 15 000 nouveaux salariés, faisant de Saint-Jean Belcier un des moteurs du développement bordelais.
Bastide Niel
À l’est de la Garonne, sur la rive droite de Bordeaux, Bastide Niel est à mi-parcours de son aménagement. Accessible en train, bus et tramway, il offre un cadre de vie connecté et recherché et attire une population qualifiée.
Lancé il y a dix ans, Bastide Niel voit aujourd’hui ses premiers résultats concrets. Plusieurs îlots sont déjà achevés, avec l’émergence progressive d’un véritable écosystème urbain mêlant logements, commerces et entreprises de renom. En 2024, les nouveaux locaux d’Ubisoft ont ouvert leurs portes, accueillant 400 employés.
À terme, Bastide Niel comptera 3 400 logements, avec une population estimée à 10 000 habitants et 1 500 étudiants d’ici 2032.
Bastide Niel est un quartier conçu pour être autosuffisant avec crèches, écoles, commerces et services et commerces.
Caudéran
Caudéran, le"Neuilly bordelais", incarne le parfait équilibre entre cadre de vie haut de gamme et dynamisme urbain. Quartier résidentiel prisé, jalonné de petits commerces tous les 100m, il séduit par son environnement verdoyant, tout en offrant une proximité appréciable avec le centre-ville de Bordeaux, accessible en seulement 10 minutes en voiture ou en transports en commun. L’arrivée du Bus à Haut Niveau de Service (BHNS) augmente encore l’attractivité d'un secteur au sein duquel les prix demeurent inférieurs à ceux de l’hypercentre bordelais.
L’éducation constitue un autre atout majeur. Caudéran abrite certains des établissements scolaires les plus réputés de Bordeaux, tels que Grand Lebrun et Tivoli, et affiche le taux de réussite au baccalauréat le plus élevé de la métropole, avec 99 % de succès. Ce pôle éducatif d’excellence attire les familles en quête d’un cadre de vie structurant et pérenne.
Bordeaux-Lac
Ce secteur du nord de Bordeaux, est en pleine transformation urbaine et bénéficie d'une attractivité économique croissante. Le prix moyen au mètre carré y est inférieur à la moyenne bordelaise et offre donc des opportunités potentielles de valorisation.
Le développement du quartier des Bassins à Flot, l'implantation de pôles culturels comme la Cité du Vin et l'amélioration des infrastructures cette dernière décennie contribuent à l'attractivité de Bordeaux-Lac.
Le quartier offre un cadre de vie appréciable bien pourvu en matière de transports en commun qui portent le centre-ville à moins de 20 minutes (entre Parc des expo et Quinconces).
Où investir autour de Bordeaux
en 2025 ?
Talence
Talence, troisième ville de Gironde, riche de 57 000 étudiants séduit par son dynamisme, sa diversité et son excellente desserte en transports. Son centre-ville, animé et commerçant, profite du cadre verdoyant du parc Peixotto et d’une forte demande locative.
Le quartier Saint-Genès, plus bourgeois, offre un cadre résidentiel recherché. À Thouars, les infrastructures sportives et les espaces verts apportent un vrai confort de vie.
Pessac
Située à seulement 20 minutes de Bordeaux, Pessac abrite un impressionnant pôle universitaire qui attire chaque année des milliers d’étudiants et de chercheurs.
Avec près de 43 000 étudiants répartis entre l’Université de Bordeaux, le campus Pessac-Talence-Gradignan est l’un des plus vastes d’Europe. Ses 235 hectares, offrent un cadre d’étude privilégié, parfaitement connecté grâce à la ligne B du tramway.
En 2025, le marché immobilier local reste dynamique, avec une forte demande pour les studios, T1 et T2. Une tendance qui conforte Pessac dans son statut de valeur sûre pour l’investissement locatif.
Villenave d'Ornon
Villenave-d’Ornon, située au sud-ouest de Bordeaux, abrite le centre des Rives d’Arcin avec ses 127 commerces. Son marché immobilier reste plus abordable que celui de Bordeaux intra-muros, et offre des opportunités intéressantes pour l’investissement locatif ou patrimonial.
Le réaménagement du quartier Chambéry et la création d’un nouveau cœur de ville modernisent l’espace urbain avec des logements neufs, des commerces et des bureaux. La ZAC de la route de Toulouse, dont la livraison est prévue d’ici 2030, ajoutera 1 300 logements et plus de 7 700 m² de surfaces commerciales.
Mérignac
Mérignac s’impose comme un pôle économique phare de la métropole bordelaise. Son aéroport international, le premier du Sud-Ouest, dynamise l’emploi avec plus de 10 000 postes directs et indirects.
L’Opération d’Intérêt Métropolitain Bordeaux Aéroparc, en plein développement, prévoit d’accueillir 50 000 emplois d’ici 2030. Le CHU de Bordeaux, l’un des plus grands d’Europe, génère également une forte demande locative grâce à ses 7 000 employés. Parfaitement connectée avec la ligne A du tramway, Mérignac accueille aussi les grandes entreprises comme Dassault, Thales et Cofinoga. L’Aéroparc, voué à accueillir foule d'industries de pointe, constitue un sérieux moteur de croissance.
Floirac
Aux portes de Bordeaux, Floirac forte de ses 19 049 habitants, a connu une croissance démographique soutenue de +10,4 % entre 2008 et 2018.
La ville accueille l’Arkéa Arena, l’une des plus grandes salles de spectacles de Nouvelle-Aquitaine. À proximité, la ZAC des Quais est en plein développement, avec 30 000 m² de locaux d’activités et 9 500 m² de bureaux. Associée à la ZAC Pinel-Gabarre, elle contribue au dynamisme économique de Floirac, qui accueille en 2024 plus de 2 800 entreprises.
Côté accessibilité, la commune est idéalement située à seulement 10 minutes en bus du quartier Bastide-Niel et nouvellement desservi par le Pont-Simone Veil.
La perle d'Aquitaine, capitale mondiale du vin et fleuron du patrimoine architectural français, offre un cadre de vie exceptionnel à seulement 45 minutes de l’océan Atlantique et 2 heures des pistes pyrénéennes. Son attractivité grandissante en fait une destination privilégiée pour investir sereinement dans l’immobilier locatif. Voici cinq raisons parmi d'autres pour considérer cette option :
1. Une métropole sous haute tension locative
À Bordeaux, environ 65,8 % des habitants sont locataires.*
Malgré une diminution de 51 % des candidatures locatives par rapport à l'année précédente, le marché reste tendu avec une moyenne de 17 candidatures par annonce et un délai médian de location de 6 jours.
Chaque rentrée scolaire, la presse régionale relaye le désespoir des étudiants en mal de logements tant les locations sont rares. Selon la Tribune la durée de vie d'une annonce de logement étudiant est d'une heure.**
2. Une économie qui se porte bien
Entre 2010 et 2021, la Gironde a enregistré la création de 116 000 emplois, soit une moyenne de plus de 10 000 emplois par an, témoignant d'une dynamique économique solide.
En 2023, Bordeaux Métropole comptait 488 000 emplois, dont 348 000 salariés du secteur privé, avec une augmentation de 3 800 emplois salariés privés cette même année.
En dépit de la crise économique touchant l'ensemble du territoire nationale, l'industrie bordelaise, notamment l'aéronautique, anticipe une reprise avec une projection de croissance du chiffre d'affaires de 2,6 %. Les services marchands devraient également connaître une amélioration, avec une croissance attendue de 2,5 % en 2025.
3. Une croissance démographique qui ne faiblit pas
En 2023, Bordeaux Métropole accueillait 831 500 habitants, avec un taux de croissance annuel de 1,2 %.
Cette augmentation constante de la population, notamment des jeunes actifs, alimente la demande en logements, rendant l'investissement locatif particulièrement attractif.
4. Un marché immobilier stabilisé
En décembre 2024, le prix moyen au mètre carré à Bordeaux était de 4 421 € pour les appartements et de 5 126 € pour les maisons, avec une légère reprise des prix après une période de baisse.
5. Des perspectives prometteuses en 2025
Les prévisions pour 2025 sont optimistes, avec une anticipation de stabilisation ou de légère hausse des prix immobiliers, soutenue par une baisse prévue des taux d'intérêt à 2,5 %.
De plus, les projets urbains en cours devraient continuer à attirer investisseurs et nouveaux résidents, renforçant l'attractivité de Bordeaux.
En conclusion, la combinaison d'une forte demande locative, d'une économie florissante, d'une croissance démographique continue et de perspectives immobilières positives fait de Bordeaux une destination de choix pour les investisseurs en 2025.
La stratégie d'investissement locatif au cœur de la métropole bordelaise en 2025 dépendra évidemment de vos attentes et de votre budget.
Avis de l'expert
En 2025, la détente progressive des taux de crédit, passés en douze mois d’environ 4,6 % à 3,1 %, a redonné de l’oxygène aux acquéreurs bordelais. Résultat, la demande repart à la hausse alors que l’offre de logements neufs, déjà contrainte par la raréfaction du foncier en zone A, peine à suivre.
Le marché du neuf illustre ce déséquilibre. Certes, l’investissement locatif recule mais les primo-accédants profitent pleinement d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ) musclé. À Bordeaux intra-muros, un couple avec un enfant peut désormais obtenir jusqu’à 150 000 € à 0 % pour un deux ou trois-pièces en VEFA, contre 120 000 € l’an dernier.
Les investisseurs n’ont pas déserté pour autant. Ils ciblent les principaux bassins d’emplois de la métropole – Mérignac Aéroport, Pessac Bioparc, Bordeaux Euratlantique ou encore la rive droite en plein renouvellement.
Côté rentabilité, un studio meublé à Bordeaux se loue 21 €/m² (prix médian Le Figaro Immobilier), soit une rentabilité brute autour de 4 %, qui reste compétitive malgré la hausse des prix. En régime LMNP, la combinaison d’amortissements et d’abattements permet encore de neutraliser impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pendant plusieurs années.
Quelle typologie choisir pour investir à Bordeaux ?
Les studios et appartements T1 sont particulièrement recommandés pour les investisseurs débutants. Ces petites surfaces sont très prisées par les étudiants et les jeunes actifs, particulièrement bien sûr dans les quartiers proches des universités et des centres d'affaires.
Cette forte demande assure une rentabilité intéressante et réduit le risque de vacance locative. À titre informatif et selon une étude de LocService, les appartements d'une pièce (studios et T1) représentaient 34 % des locations réalisées en France en 2024.
T3 et T4 : la stratégie familles et colocations
Les appartements de type T3 et T4 trouvent facilement preneurs dans les communes périphériques de Bordeaux ; particulièrement celles desservies par le tram. Ces zones offrent un cadre de vie plus calme et résidentiel avec des commodités adaptées aux familles, tout en restant bien connectées au centre-ville.
De plus, la demande pour des logements adaptés à la colocation est en hausse et les profils ne se bornent plus à l'étudiant nouvel arrivant, mais touche désormais les séniors et même ces dernières années les parents solos avec enfant.
L'importance des espaces extérieurs
Depuis les confinements successifs, la présence d'un espace extérieur est devenue un critère potentiellement décisif pour les locataires. Les logements dotés d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin sont particulièrement recherchés.
À Bordeaux comme dans toutes les métropoles à l'urbanisation dense, une terrasse ou mieux un jardinet est un atout de taille pour votre investissement.
Répartition de la demande locative par typologie de logement
Selon les données nationales de 2024, la répartition de la demande locative était la suivante :