LMNP à Bordeaux : Notre guide complet

En région Nouvelle-Aquitaine, Bordeaux, élue en 2023, ville la plus attractive de France se prête parfaitement à la location meublée saisonnière ou longue durée. Première destination touristique de France après Paris, la ville séduit également ses 10.37% d’étudiants dont le nombre a cru de 31% en 10 ans.

Vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenu régulier et vous constituer un patrimoine immobilier ? Découvrez notre offre de logements meublés neufs en LMNP à Bordeaux et investissez en Nouvelle-Aquitaine accompagné de nos experts locaux.

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Qu’est-ce que le LMNP ?

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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal instauré en 1949 pour favoriser l’investissement dans des biens immobiliers meublés, qu'ils soient neufs ou anciens. À Bordeaux, ce dispositif de défiscalisation permet aux particuliers, dont ce n’est pas le métier, de bénéficier de réductions fiscales lors de la mise en location d’un logement meublé.

La location meublée est définie comme un logement décent destiné à être loué, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences et de la vie courante. Décret n°2015-981 du 31/07/2015 - Article 25-4

Le LMNP offre plusieurs avantages fiscaux, permettant notamment de réduire les impôts sur les revenus locatifs. Les investisseurs peuvent choisir entre 2 régimes fiscaux, ce qui leur permet d'optimiser leur situation fiscale. Le statut LMNP est reconnu pour sa flexibilité, permettant de s’adapter à différentes stratégies patrimoniales.

Quels sont les avantages du LMNP ?

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Des avantages fiscaux

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de réduire la charge fiscale sur les revenus locatifs. Selon le régime fiscal choisi, les investisseurs peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % (régime micro-BIC) ou déduire les charges réelles de leurs revenus locatifs (régime réel).

Davantage de flexibilité

Un autre avantage notable est la flexibilité de la gestion locative. Les logements meublés bénéficient de baux plus courts et plus flexibles, tels que des baux de 9 mois pour les étudiants, permettant une rotation plus rapide des locataires et une adaptation facile aux fluctuations du marché locatif.

Préparer l’avenir

Investir en LMNP permet également de préparer sa retraite en constituant un patrimoine immobilier générateur de revenus complémentaires. Ces revenus passifs peuvent être utilisés pour compenser la baisse des revenus à la retraite ou pour financer des projets personnels.

Attirer un maximum de locataires

Les logements meublés sont particulièrement recherchés par certains types de locataires, comme les étudiants et les jeunes actifs, qui apprécient les logements prêts à vivre. Cette demande soutenue contribue à la stabilité des revenus locatifs et à la rentabilité de l’investissement.

Quels sont les critères pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l'investisseur doit respecter plusieurs critères spécifiques, tant en termes de profil personnel que de revenus locatifs.

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Les critères pour l’investisseur

1. Être une personne physique résidente en France : l’investisseur doit être une personne physique dont le domicile fiscal est localisé en France. Les sociétés ou les investisseurs non-résidents ne peuvent pas prétendre à ce statut;
2. Être le propriétaire direct du bien : le logement doit être détenu en direct par l’investisseur. Les investissements via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou d’autres structures intermédiaires ne sont pas éligibles;
3. Ne pas être professionnel : L’activité de location meublée ne doit pas constituer l’activité principale de l’investisseur, et il ne doit pas bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ainsi, les revenus générés par cette activité ne doivent pas dépasser les seuils présentés à suivre.

Le statut de LMP : Loueur Meublé Professionnel

À contrario du LMNP, le statut de Loueur en Meublé Professionnel concerne uniquement les bailleurs professionnels qui mettent en location des biens immobiliers meublés. Un Loueur en Meublé Professionnel est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés et dispose d’un numéro SIRET.

Des limites liées aux revenus locatifs

1. Plafond de 23 000 € par an : les revenus bruts générés par la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € par an. Cette limite garantit que l'activité reste non professionnelle;
2. Moins de 50 % des revenus globaux : les revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus totaux de l'investisseur.
3. D’autres plafonds pour les revenus les plus élevés : d’autres seuils s’appliquent aux revenus locatifs, dans l’éventualité où les revenus de l’investisseur sont particulièrement élevés et que 23 000€ représentent moins de la moitié de ses revenus annuels, ou lorsqu’il s’agit de locations saisonnières. En 2024, ils sont de :
   • 77 700€ pour un meublé classique;
   • 15 000€ pour un meublé de tourisme non classé;
   • 188 700€ pour un meublé classé de tourisme.

Si l'un de ces seuils est franchi, le statut passe de LMNP à Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce statut oblige le bailleur à déclarer ses revenus locatifs sous le régime réel, et ne permet donc pas de bénéficier d’un abattement forfaitaire. En revanche, les bailleurs en LMP sont exonérés partiellement ou totalement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

De plus, si ses revenus locatifs dépassent 23 000€ mais qu’il reste éligible au LMNP, un investisseur doit obligatoirement inscrire son activité auprès de l’URSSAF.

Des obligations administratives à remplir

1. Déclaration d'activité : l'investisseur doit déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend la commune où est situé le logement, dans un délai de 15 jours suivant le début de la location;
2. Numéro de SIRET : cette déclaration permet d'obtenir un numéro de SIRET, nécessaire pour déclarer les revenus locatifs et bénéficier des avantages fiscaux associés.

L’essentiel :

• Être une personne physique, domiciliée fiscalement en France;
• Être propriétaire direct du logement;
• Percevoir des revenus locatifs inférieurs à 50% des revenus globaux;
• Respecter des plafonds de revenus locatifs variant selon le type de location;
• Déclarer l'activité au Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours;
• S’inscrire à l’URSSAF si les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000€, constituent moins de 50% des revenus locatifs de l’investisseur et respectent les autres plafonds de revenus locatifs fixés.

Quels sont les équipements obligatoires pour un logement meublé ?

© Par Cinematographer - Shutterstock

Pour être éligible au statut LMNP, le logement mis en location doit répondre à des critères précis définissant ce qu'est un logement "meublé". Selon le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement.

Les équipements obligatoires dans un logement meublé sont :

• Literie avec couette ou couverture;
• Volets ou rideaux dans les chambres;
• Table et chaises;
• Étagères de rangement;
• Luminaires;
• Réfrigérateur et congélateur ou compartiment freezer;
• Plaques de cuisson;
• Four ou four à micro-ondes;
• Ustensiles de cuisine et vaisselle nécessaires à la prise des repas.

Un logement meublé doit être prêt à l'emploi, permettant au locataire de s'y installer sans avoir à apporter autre chose que ses effets personnels.

Quels sont les logements éligibles au LMNP ?

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Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le logement mis en location doit répondre à certains critères d’éligibilité, qu'il soit neuf ou ancien. L'important est que le bien soit loué en tant que résidence principale et qu'il soit meublé de manière adéquate, en conformité aux exigences légales.

Les “classiques”

Les maisons et appartements, qu'ils soient neufs ou anciens, peuvent être loués en meublé par leur propriétaire sous le statut LMNP. Ces logements doivent être équipés des éléments nécessaires à la vie quotidienne, comme stipulé dans le décret n°2015-981.

Les logements en résidences de services

Tous les logements en résidence de services sont éligibles au statut LMNP. Il s’agit de résidences qui offrent des services additionnels en plus de l’hébergement, telles que :

• Résidences seniors : destinées aux personnes âgées, elles proposent des services spécifiques comme la restauration, des animations, l’accès à des équipements sportifs ou de détente;
• EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : ces établissements sont spécialement conçus pour les personnes âgées nécessitant une assistance constante;
• Résidences étudiantes : elles sont équipées pour répondre aux besoins des étudiants et incluent souvent des services tels que la laverie, le Wi-Fi et des espaces communs;
• Résidences d’affaires : adaptées aux professionnels en déplacement, elles offrent des services comme le ménage et la blanchisserie;
• Résidences de tourisme : conçues pour les locations saisonnières, elles doivent proposer des services tels que l'accueil, le petit-déjeuner et le ménage.

Pour être éligible, une résidence de services doit fournir au moins trois des quatre services suivants :

• Accueil et réception;
• Fourniture de linge de maison;
• Petit-déjeuner;
• Ménage.

En investissant en résidence de services, l’investisseur passe un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans avec l’exploitant de la résidence. Celui-ci prend en charge toute la gestion locative du bien, de la recherche des locataires à la collecte des loyers en passant par l’entretien du logement. Il verse tous les mois un loyer au propriétaire, même si le bien est inoccupé.

Récupération de la TVA

Un des avantages notables de l'investissement en LMNP en résidence de services est la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat du bien immobilier. Pour bénéficier de la récupération de la TVA, qui s'élève à 20 % du prix d'achat du bien, l'investisseur doit s'engager à louer le bien meublé pendant une durée minimum de 20 ans.

Si le bien est vendu avant cette période, la TVA récupérée doit être remboursée au prorata des années restantes.

Auparavant : le cumul avec le dispositif-Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, qui a été abrogé en 2023, permettait aux investisseurs en LMNP de bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire. Ce dispositif offrait une réduction d'impôt de 11 % du prix HT du bien immobilier, répartie sur 9 ans, pour les investissements réalisés dans des résidences de services neuves ou rénovées. L'investissement était plafonné à 300 000 € par an et devait concerner un logement meublé.

Quels sont les régimes fiscaux disponibles pour un investissement locatif en LMNP ?

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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux investisseurs la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Chacun de ces régimes présente des avantages spécifiques et permet d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est le régime fiscal par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 77 700 € par an. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs dans le cadre d’une location classique. Ce régime est simple à gérer car il ne nécessite pas de tenir une comptabilité complexe ni de déduire les charges réelles.

Les abattements forfaitaires et les seuils de revenus diffèrent dans le cadre d’une location saisonnière ! Retrouvez ces informations dans la partie suivante.

Régime réel

Le régime réel s'applique automatiquement si les revenus locatifs annuels dépassent les seuils fixés (77 700 € pour une location classique), mais il est également possible d'opter volontairement pour ce régime, même si les revenus sont inférieurs à ce seuil.

Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la location du bien, y compris les intérêts d'emprunt, les travaux, les frais de gestion, les taxes foncières, et les assurances. De plus, il offre la possibilité d'amortir le bien immobilier et son mobilier, réduisant ainsi le montant des revenus locatifs imposables.

Avantages de l'amortissement :

L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de déduire la perte de valeur du bien et du mobilier sur une période de plusieurs années. Cette déduction peut réduire considérablement la base imposable et, dans certains cas, créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes.

En savoir plus sur les charges déductibles en LMNP

Les différents types de baux possibles pour la location en LMNP à Bordeaux

Investir en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une grande flexibilité en matière de contrats de location, permettant de s'adapter à diverses situations et besoins des locataires. Voici les principaux types de baux possibles en LMNP :

Le bail meublé classique

Le bail meublé classique est destiné à la location de résidences principales. Il est d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Caractéristiques :

• Durée : 1 an (ou 9 mois pour les étudiants);
• Préavis du locataire : 1 mois;
• Préavis du propriétaire : 3 mois avant la fin du bail pour donner congé;
• Dépôt de garantie : Maximum 2 mois de loyer hors charges.

Le bail mobilité

Introduit par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité est conçu pour les locataires en situation de mobilité professionnelle (étudiants, stagiaires, personnes en formation professionnelle, etc.). Il est non renouvelable et d'une durée flexible de 1 à 10 mois.

Caractéristiques :

• Durée : 1 à 10 mois, non renouvelable;
• Préavis du locataire : 1 mois;
• Non renouvelable, le locataire peut récupérer son logement sans préavis à l’échéance du bail;
• Réservé aux locataires justifiant d'une situation de mobilité professionnelle;
• Interdiction de demander un dépôt de garantie, possibilité de demander une caution (Visale notamment).

Le bail étudiant

Le bail étudiant est spécifiquement destiné aux étudiants et peut être conclu pour une durée de neuf mois, qui correspond à l'année universitaire.

Caractéristiques :

• Durée : 9 mois;
• Préavis du locataire : 1 mois;
• Non renouvelable, le locataire peut récupérer son logement sans préavis à l’échéance du bail;
• Dépôt de garantie : Maximum 2 mois de loyer hors charges.

Le bail de location saisonnière

Ce type de bail s’applique aux locations de courte durée, pour des périodes allant de quelques jours à plusieurs mois, notamment dans le cadre de locations type AirBNB.

Caractéristiques :

• Durée : Variable, de quelques jours à plusieurs mois (6 mois maximum);
• Préavis et dépôt de garantie : Dépendent des termes du contrat;
• Destiné à une clientèle touristique ou à des personnes en déplacement temporaire.

Les investisseurs peuvent tout à fait réaliser un bail étudiant au cours de l’année universitaire ou un bail mobilité, puis faire des locations saisonnières pendant la saison estivale. Il faudra néanmoins se conformer aux règles spécifiques liées à la location AirBNB à Bordeaux, expliquées dans la partie suivante.

Le bail commercial auprès des résidences de services

Pour les investisseurs ayant des biens dans des résidences de services (résidences étudiantes, seniors, etc.), un bail commercial peut être signé avec l'exploitant de la résidence. Ce bail garantit des revenus réguliers, indépendamment du taux d'occupation réel.

Caractéristiques :

• Durée : 9 à 12 ans, renouvelable;
• Loyer garanti par l’exploitant;
• Prise en charge de la gestion locative par l’exploitant.

Type de bail	Durée	Préavis du locataire	Dépôt de garantie	Remarques
Bail meublé classique	1 an (9 mois étudiant)	1 mois	2 mois de loyer	Renouvelable par tacite reconduction
Bail mobilité	1 à 10 mois	1 mois	Aucun	Pour locataires en mobilité professionnelle
Bail étudiant	9 mois	1 mois	2 mois de loyer	Non renouvelable
Bail de courte durée	Variable	Variable	Variable	Pour locations saisonnières
Bail commercial	9 à 12 ans	Variable selon contrat	Variable selon contrat	Gestion par l'exploitant de la résidence

La location touristique en LMNP à Bordeaux

@ RossHelen - Shutterstock

Bordeaux est une destination touristique de premier plan, attirant 1,82 millions de visiteurs dans ses lieux culturels en 2023 grâce à son patrimoine architectural, ses vignobles renommés, et son climat agréable. En termes d’hébergement, cela a représenté 7 millions de nuitées marchandes enregistrées dans la Métropole sur la même année.

Cette attractivité fait de la location touristique un investissement lucratif pour les propriétaires immobiliers. Cependant, la nouvelle loi Airbnb 2024 adoptée en première lecture par le Sénat le 21 mai 2024 introduit des changements significatifs pour encadrer les locations de courte durée et répondre à la crise du logement dans les grandes villes.

Bordeaux : Ville la plus visitée de France (hors Paris) en 2024

Selon une récente étude SumUp Bordeaux est la ville la plus visitée de France devant Nice et Lille. Le site de courtage Online Mortgage Advisor a établi en 2024, un classement des 25 plus belles villes du monde basé sur des critères scientifiques. Bordeaux trône en tête du palmares devançant Paris.

La Belle Endormie compte un nombre remarquable de musées, avec 9,58 établissements pour 100 000 habitants. Elle abrite également 7,66 galeries d’art pour 100 000 habitants, ainsi que plus de 18 monuments historiques pour la même tranche de population.

• Patrimoine mondial : le centre historique de Bordeaux est inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO, attirant les amateurs d'architecture et d'histoire;
• Vins prestigieux : les vignobles bordelais, comme ceux de Saint-Émilion sont réputés dans le monde entier. Châteauneuf-du-Pape, Monton Cadet, Liber Pater... autant de noms prestigieux que les privilégiés dégustent sur les tables les plus selects du globe.
• Événements culturels : Bordeaux accueille de nombreux événements tout au long de l'année, tels que Vinexpo, la fête du vin et la fête du fleuve;
• Gastronomie :Canelés, Puits d’amour, Agneaux de Pauillac, huitres du bassin... la ville est également connue pour sa cuisine et ses 11 restaurants étoilés.

De nouveaux seuils pour la location meublée saisonnière

Dans une optique de lutte contre la pénurie de logements pour les résidents de longue durée, le gouvernement a raboté les abattements et seuils de revenus des locations meublées saisonnières en LMNP avec l’adoption d'une nouvelle loi Airbnb par le Sénat le 21 mai 2024 sous Guillaume Kasbarian.

• Location touristique non classée : abattement de 30 % jusqu'à 23 000€ de revenus;
• Location touristique classée : Abattement de 50 % jusqu'à 77 700€ de chiffre d’affaire annuel.

Ces nouveaux taux s’appliqueront sur les revenus locatifs perçus à partir de 2025. En ce qui concerne les revenus perçus en 2024, les taux appliqués sont de :

• 71% pour la location touristique de meublés classés dans une limite de 188 700€ de revenus locatifs annuels;
• 50% pour la location touristique de meublés non classés dans la limite de 77 700€ de revenus locatifs annuels.

Location meublée touristique : Le nouveau cadre AirBnB à Bordeaux

La réglementation Airbnb, mise en place en mars 2018 sous l’administration Juppé, visait à contrôler l'impact des locations saisonnières sur le marché immobilier local. Elle a instauré plusieurs mesures pour limiter la spéculation immobilière et préserver l'accessibilité des logements pour les résidents permanents.

• Nuitées limitées à 120 jours par an (en accord avec les mesures nationales);
• Obligation de fournir un logement équivalent en compensation pour les locations de résidences secondaires, avec des critères spécifiques de transformation et de localisation;
• Tous les logements loués sur des plateformes comme Airbnb doivent être enregistrés auprès de la mairie, avec un numéro d'enregistrement unique à afficher dans l'annonce.

Un recours en justice a été déposé par les hôtes Airbnb contre la ville de Bordeaux et Bordeaux Métropole, contestant la légalité de la réglementation.

La cour administrative d'appel a confirmé en janvier 2024 que le mécanisme de compensation ne porte pas atteinte excessive au droit de propriété et est justifié par l'intérêt général de maintenir la population résidente dans le centre historique de Bordeaux.

Pourquoi investir en LMNP à Bordeaux ?

© Par Alexander Demyanenko - Shutterstock

Investir en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à Bordeaux présente des avantages uniques grâce à la dynamique économique et démographique de la ville. Bordeaux, connue pour son patrimoine historique, son climat agréable et sa proximité avec l'océan Atlantique, est une destination idéale pour un investissement locatif rentable.

Croissance démographique et économique

Bordeaux connaît une croissance démographique soutenue, avec une population ayant augmenté de 6,2 % entre 2014 et 2021. Actuellement, la ville compte 261 804 habitants, et cette croissance se poursuit, notamment parmi les jeunes actifs et les étudiants.

Une ville attractive pour les étudiants et les jeunes actifs

La Métropole comptabilise environ 105 000 étudiants, et parmi eux, 34 438 étudiants habitent à Bordeaux intra-muros. Les résidences étudiantes meublées sont particulièrement recherchées, offrant aux investisseurs une opportunité de revenus stables et réguliers.

De plus, Bordeaux est un important centre économique, animé par des secteurs clés comme l'aéronautique, la santé et le numérique, (notamment avec l’arrivée récente d’UbiSoft). Selon l’étude publiée en novembre 2023 de l’Observatoire des Métropoles, Bordeaux est la ville la plus attractive de France pour les chefs d’entreprises comme pour les employés. La ville attire ainsi de nombreux jeunes professionnels en quête de logements meublés proches de leur lieu de travail.

Qualité de vie et cadre attractif

La capitale mondiale de vin est régulièrement classée parmi les villes offrant la meilleure qualité de vie en France. Avec son climat océanique tempéré, ses 50 000 hectares de vignobles, et ses nombreuses infrastructures culturelles et sportives, Bordeaux séduit également les seniors et les familles.

Potentiel de valorisation immobilière

Le marché immobilier bordelais a connu une hausse des prix de 30% entre 2015 et 2024, avec un prix moyen au mètre carré atteignant actuellement 4 854 €. Investir en LMNP permet ainsi non seulement de générer des revenus locatifs attractifs, mais aussi de profiter de la plus-value potentielle du bien immobilier à long terme.