Défiscaliser avec le LMNP à Bordeaux

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de profiter d’un avantage fiscal pour tout investissement immobilier locatif dans le neuf ou l’ancien. À la différence des autres dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux. ou dans d’autres villes françaises, l’investissement en LMNP exige la mise en location d’un bien meublé. Il entend notamment répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux : profiter d’une source de revenus passifs, optimiser sa fiscalité ou encore préparer sa retraite.

Tous nos programmes neufs LMNP en France

Nos programmes LMNP à Bordeaux

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de LMNP est attribué à l’acquéreur d’un bien meublé mis en location, lui permettant de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus des loyers. Selon le régime fiscal choisi, il peut aussi déduire ses charges d’exploitation des recettes locative ou 50 % de réduction sur ses revenus fonciers.

Des avantages dont profitent certains investisseurs depuis 1949, date de création de cette niche fiscale dédiée à la location meublée.

La location meublée est définie comme un logement décent destiné à être loué, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences et de la vie courante. Décret n°2015-981 du 31/07/2015 - Article 25-4

Comment investir dans l’immobilier locatif avec le statut LMNP ?

Pour prétendre au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, l’investisseur et le logement mis en location sont soumis à des critères d’éligibilité.

Les critères d’éligibilité de l’investisseur en LMNP

Le statut LMNP octroyé à l’investisseur n’est valide que s’il respecte les critères suivants :

• Être une personne physique, dont le foyer fiscal est domicilié en France.
• Être le propriétaire direct du logement (sont ainsi exclus les investissements type SCPI)
• Ne pas percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels OU pas plus de 50% des revenus globaux générés)
• Dans le cas ou les revenus globaux sont supérieurs, les recettes locatives ne peuvent excéder 77 700€ en 2023, 2024 et 2025 (les seuils sont revus tous les 3 ans).
• Ne pas avoir le statut de LMP

Le statut de LMP: Loueur Meublé Professionnel

À contrario du LMNP, le statut de Loueur en Meublé Professionnel concerne uniquement les bailleurs professionnels qui mettent en location des biens immobiliers meublés. Un Loueur en Meublé Professionnel est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés et dispose d’un numéro SIRET.

Les logements éligibles au LMNP

Pour être éligible à l’investissement en LMNP, le logement doit être loué à titre de résidence principale et peut être neuf ou ancien. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il peut être un logement classique meublé par le propriétaire ou être intégré à une résidence de services ou résidence gérée.

Les résidences gérées (ou résidence de services) éligibles à l’investissement en LMNP sont:

• les résidences seniors
• les EPHAD
• les résidences étudiantes
• les résidences d’affaires
• les résidences de tourisme

Ces résidences doivent offrir au moins 3 des 4 services suivants pour être éligibles : l'accueil et la réception, la fourniture de linge de maison, le petit-déjeuner, le ménage. Enfin, certains équipements au sein du logement sont également obligatoires:

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Four ou four à micro-onde
• Plaques de cuisson
• Ustensiles de cuisines et vaisselle
• Réfrigérateur et congélateur
• Table et chaises
• Étagères de rangement et luminaires

En résumé : les critères d’éligibilité au LMNP

• L’investisseur doit être une personne physique propriétaire direct du logement et non professionnel de la location immobilière
• Le logement doit être loué en résidence principale pendant au moins 9 ans et dès son achèvement
• Le plafond de revenus locatifs annuels est fixé à 23 000 € ou 50% des revenus globaux du ménage

Dans quel type de résidence de services investir ?

Chaque résidence de service éligible au LMNP présente ses propres avantages :

• les résidences seniors ou EPHAD: la population française étant vieillissante, investir dans une résidence senior assure une facilité de revenus.
• les résidences étudiantes : les petites surfaces des résidences étudiantes permettent à l’investisseur d’acquérir plusieurs biens dans un même programme. Les prestations proposées (wifi, laverie, salle de sport etc) dans certaines résidences étudiantes boostent également la demande de location. Un marché très porteur pour investir en LMNP.
• les résidences d’affaires : les petites surfaces facilitent l’acquisition de plusieurs biens au sein d’une même résidence.
• les résidences de tourisme : elles représentent un placement pertinent selon la l’attractivité touristique du secteur où elles sont implantées.

Les régimes d’imposition du statut LMNP

Considérée comme une niche fiscale, l’investissement en statut LMNP permet d’accéder à différents régimes fiscaux distincts et d’amortir les équipements et les meubles. Le choix du régime fiscal dépend notamment du montant des revenus locatifs encaissés.

Le régime micro-BIC ou forfaitaire

Si l’investisseur en LMNP choisit le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), il devra déclarer un forfait de charges correspondant à la moitié du loyer perçu. Ce régime fiscal s’applique si les recettes annuelles générées par les loyers n’excèdent pas 77 700 €. Un abattement de 50% sur le montant des loyers est alors possible : l’investisseur ne sera donc imposé que sur la moitié de ses loyers. Aucune autre charge ne pourra cependant être déduite. Le régime micro-BIC est intéressant si les charges sont inférieures à 50% des recettes.

Le régime réel

Avec le régime normal réel, l’investisseur en LMNP devra déclarer ses charges locatives au réel (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion...) ainsi que les amortissements. Le régime réel s’applique automatiquement si les loyers annuel perçus dépassent 77 700€.

L’amortissement en LMNP:

Il s’agit de la perte de valeur d’un bien au fil des années. Généralement estimée sur une période de 3 à 10 ans, cette perte de valeur correspond à l’usure d’un logement: peintures, toitures, sols et murs... Ce système comptable permet au loueur en meublé non professionnel de déduire le montant de cette perte de ses revenus locatifs. L’amortissement peut également inclure les dépenses supérieures à 600€ comme les travaux de rénovation, l’achat de mobilier ou électroménager.

Le régime réel normal

Ce régime fiscal est obligatoire pour les loueurs qui perçoivent plus de 818 000 € HT de revenus locatifs annuels. Bien que compliqué au niveau comptable, il permet de déduire le coût exact des charges à payer par le propriétaire.

Les avantages d’un investissement en LMNP à Bordeaux

Un investissement immobilier locatif ouvert à tous

Le statut de LMNP permet à de nombreux contribuables français de devenir propriétaires, sans plafond de ressources et à des prix attractifs. Les premiers logements meublés peuvent être au prix de 40 000 € environ par exemple pour une chambre étudiante.

Seule la limite de 23 000 € de revenus locatifs annuels perçus est fixée par la loi. L’acquéreur peut également acheter un bien immobilier sans apport, car les loyers générés peuvent rembourser l’emprunt.

Prise en charge de la gestion locative

Le logement acquis avec le statut LMNP en résidence de services voit sa gestion locative prise en charge par un bailleur professionnel. Engagé par un bail commercial de 9 à 11 ans, il est tenu de verser les loyers au propriétaire du bien, même si le logement est vide. L’investisseur n’a donc pas besoin de consacrer du temps aux modalités de location (visites, état des lieux, rédaction des baux....) et peut percevoir ses loyers en toute sérénité.

Par ailleurs, les logements meublés profitent d’un cadre juridique plus souple pour les baux de location. Un bail en résidence étudiante peut par exemple n’être que de 9 mois, contre 3 ans en général dans les logement vides. Un avantage qui permet de remplacer plus facilement un locataire litigieux.

La fiscalité avantageuse du statut LMNP

Revenus locatifs taxés à 50% : le statut LMNP est une niche fiscale qui permet de défiscaliser jusqu’à 50% de ses recettes locatives annuelles.

Amortissement du bien Il est également d'amortir le logement ET son ameublement. Si un déficit apparaît, il est automatiquement reporté sur l’année suivante.

Le dispositif Censi-Bouvard a été abrogé en 2023

Cumul avec le dispositif Censi-Bouvard: si le loueur en meublé non professionnel investi avec le dispositif Censi Bouvard en résidence de services, il peut profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu jusqu’à 11% du prix HT du bien immobilier, étalés sur 9 ans à part égales. L’investissement est néanmoins plafonné à 300 000 € par an et devra concerner un logement neuf. Si le propriétaire décide de vendre ses biens acquis en LMNP, ceux-ci sont exonérés d’impôt sur les plus-values générées au bout de 22ans.

Récupération de la TVA: le statut LMNP permet de récupérer la TVA acquittée lors de l’achat d'un logement neuf en résidence de service, soit 20% du montant de l’investissement. Cet avantage n’est réalisable qu’après 20 ans de détention du logement. Si le propriétaire souhaite vendre avant la durée de 20 ans, il devra rembourser la TVA au prorata des années restantes.

Bordeaux, une ville à forte rentabilité locative

Avec une croissance démographique exponentielle, et une situation géographique idéal, Bordeaux est une ville idéale pour investir dans l’immobilier. La métropole girondine profite de très nombreux atouts, qui séduisent aussi bien les acheteurs en résidence principale que les investisseurs : proche de l’Océan Atlantique, climat agréable, marché de l’emploi stable, tissu économique riche, patrimoine architecturale reconnu mondialement, forte population étudiante...

La ville de Bordeaux fait partie des villes qui rencontrent la plus forte croissance démographique. Elle comptabilise à ce jour 264 267 habitants intra-muros et avoisinera les 278 273 bordelais d’ici 2030. La population tend par ailleurs à se rajeunir, avec aujourd’hui déja une majorité de bordelais âgés de 20 à 24 ans (soit 13% des habitants).

La métropole dans sa totalité recense elle 939 957 habitants, dont 104 983 étudiants. Une véritable opportunité pour investir avec le statut LMNP dans une résidence étudiante.