Défiscaliser avec le LMNP à Bordeaux

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de profiter d’un avantage fiscal pour tout investissement immobilier locatif dans le neuf ou l’ancien. À la différence des autres dispositifs de défiscalisation immobilière à Bordeaux. ou dans d’autres villes françaises, l’investissement en LMNP exige la mise en location d’un bien meublé. Il entend notamment répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux : profiter d’une source de revenus passifs, optimiser sa fiscalité ou encore préparer sa retraite.

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SOMMAIRE

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de LMNP est attribué à l’acquéreur d’un bien meublé mis en location, lui permettant de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus des loyers. Investir en statut LMNP dans une résidence de services pour étudiants, par exemple, permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix du bien pendant 9 ans, et de récupérer la TVA (à hauteur de 20 % dans l’immobilier neuf). Selon le régime fiscal choisi, il peut aussi déduire ses charges d’exploitation des recettes locative ou 50 % de réduction sur ses revenus fonciers.

Des avantages dont profitent certains investisseurs depuis 1949, date de création de cette niche fiscale dédiée à la location meublée.

La location meublée est définie comme un logement décent destiné à être loué, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences et de la vie courante. Décret n°2015-981 du 31/07/2015 - Article 25-4

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Comment investir dans l’immobilier locatif avec le statut LMNP ?

Pour prétendre au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, l’investisseur et le logement mis en locatin sont soumis à des critères d’éligibilité.

Les critères d’éligibilité de l’investisseur en LMNP

Le statut LMNP octroyé à l’investisseur n’est valide que s’il respecte les critères suivants :

Le statut de LMP: Loueur Meublé Professionnel

À contrario du LMNP, le statut de Loueur en Meublé Professionnel concerne uniquement les bailleurs professionnels qui mettent en location des biens immobiliers meublés. Un Loueur en Meublé Professionnel est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés et dispose d’un numéro SIRET.

Les logements éligibles au LMNP

Pour être éligible à l’investissement en LMNP, le logement doit être loué à titre de résidence principale et peut être neuf ou ancien. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il doit également obligatoirement être intégré à une résidence de services ou résidence gérée.

Les résidences éligibles à l’investissement en LMNP sont:

Ces résidences doivent offrir au moins 3 des 4 services suivants pour être éligibles : l'accueil et la réception, la fourniture de linge de maison, le petit-déjeuner, le ménage. Enfin, certains équipements au sein du logement sont également obligatoires:

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En résumé : les critères d’éligibilité au LMNP

  • L’investisseur doit être une personne physique propriétaire direct du logement et non professionnel de la location immobilière
  • Le logement doit être loué en résidence principale pendant au moins 9 ans et dès son achèvement
  • Le plafond de revenus locatifs annuels est fixé à 23 000 €
  • Le logement doit faire partie d’une résidence gérée proposant au moins 3 services et possédant tous les équipements nécessaires au quotidien

Dans quel type de résidence de services investir ?

Chaque résidence de service éligible au LMNP présente ses propres avantages :

Les régimes d’imposition du statut LMNP

Considérée comme une niche fiscale, l’investissement en statut LMNP permet d’accéder à différents régimes fiscaux distincts et d’amortir les équipements et les meubles. Le choix du régime fiscal dépend notamment du montant des revenus locatifs encaissés.
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Le régime micro-BIC ou forfaitaire

Si l’investisseur en LMNP choisit le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), il devra déclarer un forfait de charges correspondant à la moitié du loyer perçu. Ce régime fiscal s’applique si les recettes annuelles générées par les loyers n’excèdent pas 72 500 €. Un abattement de 50% sur le montant des loyers est alors possible : l’investisseur ne sera donc imposé que sur la moitié de ses loyers. Aucune autre charge ne pourra cependant être déduite en plus et il ne sera pas possible de récupérer la TVA déductible. Le régime micro-BIC est intéressant si les charges sont inférieures à 50% des recettes.

À savoir : le plafond de recettes locatives annuelles de 72 500 € concerne les investisseurs LMNP et LMP. Pour conserver son statut de loueur en meublé non professionnel et ne pas basculer au statut professionnel, le contribuable LMNP devra respecter un plafond réel de 23 000 € annuels.

Le régime réel

Avec le régime normal réel, l’investisseur en LMNP devra déclarer ses charges locatives au réel (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion...) ainsi que les amortissements. Le régime réel s’applique automatiquement si les loyers annuel perçus dépassent 72 500€.

L’amortissement en LMNP:

Il s’agit de la perte de valeur d’un bien au fil des années. Généralement estimée sur une période de 3 à 10 ans, cette perte de valeur correspond à l’usure d’un logement: peintures, toitures, sols et murs... Ce système comptable permet au loueur en meublé non professionnel de déduire le montant de cette perte de ses revenus locatifs. L’amortissement peut également inclure les dépenses supérieures à 600€ comme les travaux de rénovation, l’achat de mobilier ou électroménager.

Le régime réel normal

Ce régime fiscal est obligatoire pour les loueurs qui perçoivent plus de 818 000 € HT de revenus locatifs annuels. Bien que compliqué au niveau comptable, il permet de déduire le coût exact des charges à payer par le propriétaire.

Les avantages d’un investissement en LMNP à Bordeaux

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Un investissement immobilier locatif ouvert à tous

Le statut de LMNP permet à de nombreux contribuables français de devenir propriétaires, sans plafond de ressources et à des prix attractifs. Les premiers logements meublés peuvent être au prix de 40 000 € environ par exemple pour une chambre étudiante.

Seule la limite de 23 000 € de revenus locatifs annuelsperçus est fixée par la loi. L’acquéreur peut également acheter un bien immobilier sans apport, car les loyers générés peuvent rembourser l’emprunt

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Prise en charge de la gestion locative

Le logement acquis avec le statut LMNP peut voir sa gestion locative prise en charge par un bailleur professionnel. Engagé par un bail commercial de 9 à 11ans, il s’engage à verser les loyers au propriétaire du bien, même si le logement est vide. L’investisseur n’a donc pas besoin de consacrer du temps aux modalités de location (visites, état des lieux, rédaction des baux....) et peut percevoir ses loyers en toute sérénité.

Par ailleurs, les logements meublés profitent d’un cadre juridique plus souple pour les baux de location. Un bail en résidence étudiante peut par exemple n’être que de 9 mois, contre 3 ans en général dans les logement vides. Un avantage qui permet de remplacer plus facilement un locataire litigieux.

La fiscalité avantageuse du statut LMNP

Revenus locatifs taxés à 50% : le statut LMNP est une niche fiscale qui permet de défiscaliser jusqu’à 50% de ses recettes locatives annuelles.

Amortissement du bien Il est également possible de réduire en plus un taux d’amortissement. Ce pourcentage dépend de chaque caractéristique du logement : toitures, murs, terrain... En appliquant les charges et les amortissements, l’investisseur ne peut pas créer de un déficit. En effet, si un déficit apparaît, il est automatiquement reporté sur l’année suivante.

Cumul avec le dispositif Censi-Bouvard: si le loueur en meublé non professionnel investi avec le dispositif Censi Bouvard en résidence de services, il peut profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu jusqu’à 11% du prix HT du bien immobilier, étalés sur 9 ans à part égales. L’investissement est néanmoins plafonné à 300 000 € par an et devra concerner un logement neuf. Si le propriétaire décide de vendre ses biens acquis en LMNP, ceux-ci sont exonérés d’impôt sur les plus-values générées au bout de 22ans.

Récupération de la TVA: le statut LMNP permet de récupérer la TVA acquittée lors de l’achat du bien, soit 20% du montant de l’investissement. Cet avantage n’est réalisable qu’après 20 ans de détention du logement. Si le propriétaire souhaite vendre avant la durée de 20 ans, il devra rembourser la TVA au prorata des années restantes.

Bordeaux, une ville à forte rentabilité locative

Avec une croissance démographique exponentielle, et une situation géographique idéal, Bordeaux est une ville idéale pour investir dans l’immobilier. La métropole girondine profite de très nombreux atouts, qui séduisent aussi bien les acheteurs en résidence principale que les investisseurs : proche de l’Océan Atlantique, climat agréable, marché de l’emploi stable, tissu économique riche, patrimoine architecturale reconnu mondialement, forte population étudiante...

La ville de Bordeaux fait partie des villes qui rencontrent la plus forte croissance démographique. Elle comptabilise à ce jour 264 267 habitants intra-muros et avoisinera les 278 273 bordelais d’ici 2030. La population tend par ailleurs à se rajeunir, avec aujourd’hui déja une majorité de bordelais âgés de 20 à 24 ans (soit 13% des habitants).

La métropole dans sa totalité recense elle 939 957 habitants, dont 104 983 étudiants. Une véritable opportunité pour investir avec le statut LMNP dans une résidence étudiante.

La défiscalisation immobilière à Bordeaux