Défiscaliser avec la loi Pinel dans l’ancien à Bordeaux

Alors que la loi Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation dédiés à l’immobilier neuf, son application a été étendue à l’immobilier ancien. L’objectif : faire profiter l’investisseur dans l’ancien des mêmes avantages que la loi Pinel dans le neuf. Une mesure qui induit de respecter plusieurs critères d’éligibilité pour bénéficier de la réduction d’impôts sur le revenu.

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien ?

Appelé également “ancien réhabilité”, la loi Pinel dans l’ancien est un dispositif de défiscalisation qui s’applique lorsque le logement ancien bénéficie de travaux de rénovation. Le bien en question peut avoir été déjà occupé mais il doit être considéré comme “inhabitable” au moment de l’acquisition, comme le stipule l’article 6 de la loi n° 89-462 du 2 juillet 1989. La réhabilitation a pour but de rendre le logement conforme aux nouvelles normes en vigueur, notamment en matière de travaux énergétiques : BBC, RT 2012 ou RE2020. Cette réhabilitation comprend également la mise aux normes PMR des espaces de circulation à l’intérieur du logement.

Ces travaux de rénovation et d’amélioration, souvent conséquents, peuvent être déduits des revenus foncier grâce à la loi Pinel dans l’ancien. Un atout de taille dans la ville de Bordeaux qui possède un patrimoine architectural riche et de nombreux logements anciens. Pour en profiter, l’investisseur s’engage à réaliser des travaux correspondant aux exigences actuelles de l’immobilier neuf pour le mettre ensuite à la location.

À savoir : la loi Pinel dans l’ancien et la loi Pinel dans l’immobilier neuf ont été prolongées jusqu’au 31 décembre 2024. Initialement prévus à échéance au 1^er janvier 2021, ces systèmes de défiscalisation incitatifs à l’achat immobilier entendent notamment redynamiser le secteur, un temps paralysé par la crise de la COVID-19.

Comment investir dans l’immobilier avec le Pinel ancien ?

À la différence du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui n’exige aucun plafond de ressources pour profiter d’une réduction d’impôts, l’investisseur en Pinel ancien, les locataires et les logements doivent respecter certains critères d’éligibilité.

Les plafonds de loyers en Pinel ancien

Selon la zone Pinel où se trouve le logement, le plafond de loyer diffère. La ville de Bordeaux est classée en zone A, et plusieurs villes de sa Métropole sont classées en zone B1.

Les plafonds de ressources locataires à Bordeaux

Comme pour la loi Pinel dans le neuf à Bordeaux, les locataires d’un logement en Pinel ancien sont soumis aux plafonds de revenus des zones A (Bordeaux Intramuros et quelques communes de sa métropole) et B1.

Les logements éligibles au Pinel dans l’ancien

En plus de devoir être, très logiquement, assimilés à l’immobilier ancien, les logements éligibles à la loi Pinel ancien doivent respecter les conditions suivantes :

L’expert mandaté pour vérifier l’éligibilité du bien au dispositif Pinel ancien va établir un diagnostic avant travaux qui repose sur 2 volets :

• la décence du logement : il ne doit pas remplir au moins 4 des 15 critères de décence
• la performance énergétique : il ne doit pas remplir au moins 6 des 12 critères de performance

Comme pour l’immobilier neuf, le dispositif Pinel est prolongé jusqu’à fin 2024 et exclu les maisons des logements éligibles. Seuls les propriétaires de biens immobiliers situés dans un bâtiment d’habitation collectif pourront prétendre à une réduction d’impôts Pinel.

Les travaux de réhabilitation éligibles à la Pinel dans l’ancien

Suite à l’avis du diagnostiqueur sur l’état du logement au moment de son achat, l’investisseur peut commencer la phase de travaux. Ceux-ci comprennent notamment les domaines suivants :

• état du gros œuvre
• la charpente
• la présence d’amiante
• la sécurité des installations gaz, eau et électricité
• le dispositif de chauffage
• etc.

À l’achèvement des travaux, le logement doit être satisfaire aux 12 critères de performance énergétique légaux, comme le label BBC ou la norme RT2012. Un autre expert indépendant devra alors attester de la bonne conformité du logement et de son éligibilité au dispositif Pinel dans l’immobilier ancien.

Les travaux doivent être réalisés avant la fin de la deuxième année qui suit l’acquisition du logement.

Les zones éligibles à la loi Pinel ancien

Le zonage Pinel segmente le territoire français en 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Auparavant toutes éligibles au dispositif de défiscalisation, elles ne sont désormais que 3. Seules les zones A, A bis, et B1 sont désormais éligibles au Pinel, qu’il s’agisse d’un investissement dans l’immobilier neuf ou ancien.

Cette nouvelle sélection se recentre sur les villes dites “tendues”, là où figure un décalage entre une demande forte en logement et une pénurie d’offres. C’est le cas de Bordeaux, située en zone A, et des villes de sa Métropole, en zone B1 , où la croissance démographique engendre un besoin immobilier de plus en plus important.

À noter : le dispositif Pinel pour un investissement dans l’immobilier ancien dépend des mêmes zones éligibles que la loi Pinel dans le neuf.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel dans l’ancien

Bien que la loi Pinel dans l’immobilier ancien ne permette pas de profiter des frais de notaires réduits ni de la réduction de taxe foncière, le dispositif présente des avantages fiscaux cumulables :

• La réduction d’impôts sur le revenu : le propriétaire d’un logement acheté en Pinel ancien peut défiscaliser 9%, 12% ou 14% du prix de l’investissement, selon son engagement de location.
• Le déficit foncier : l’investisseur peut déduire les charges et les frais engagés pour la réhabilitation du logement de ses revenus fonciers imposables. Si ces frais dépassent le plafond de 10 700€, ils seront déduits des revenus fonciers sur les 10 années suivantes.
• Le dispositif Denormandie: mis en place le 1^er janvier 2019, il permet de défiscaliser les travaux de rénovation dans des logements dit vétustes et situés dans l’une des 222 communes éligibles. Des plafonds de ressources et de loyers y sont également fixés.