Guide pratique de l'encadrement des loyers à Bordeaux
Depuis juillet 2022, l'encadrement des loyers à Bordeaux impose de nouvelles obligations aux propriétaires et gestionnaires. Cette mesure, visant à contenir la hausse des loyers dans une métropole en forte tension immobilière, nécessite une parfaite maîtrise des règles pour sécuriser vos investissements locatifs. Suivez le guide :
IMMO9 Gestion l'agence de gestion locative sans engagementComment fonctionne l'encadrement des loyers bordelais ?
L'encadrement des loyers à Bordeaux, entré en vigueur le 15 juillet 2022, s'inscrit dans le cadre de la loi ELAN de 2018, qui autorise les préfets à expérimenter ce dispositif dans les zones tendues.
Cette réglementation vise à lutter contre les loyers excessifs et leurs hausses abusives dans une ville où l'attractivité croissante génère une pression immobilière considérable. Le dispositif s'appuie sur les données de l'observatoire local des loyers de l'agglomération bordelaise, porté par l'agence d'urbanisme Bordeaux Aquitaine (a'urba).
Seule la commune de Bordeaux intra-muros bénéficie de cette réglementation au sein de la métropole, les autres communes n'ayant pas satisfait aux critères d'éligibilité requis par la législation nationale.
Quels logements et contrats sont concernés par l'encadrement ?
L'encadrement des loyers bordelais s'applique de manière spécifique selon le type de contrat et la nature du logement. Le dispositif d'encadrement des loyers s'applique aux baux signés à compter du 15/07/2022 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellement de baux et baux mobilité.
- Locations concernées : Le dispositif encadre toutes les locations à usage d'habitation, qu'elles soient vides ou meublées. Il s'applique également aux colocations, où la somme des loyers perçus ne peut excéder le loyer de référence majoré applicable au logement.
- Baux mobilité : Ces contrats de courte durée, destinés notamment aux étudiants et travailleurs en mobilité professionnelle, entrent également dans le champ d'application de l'encadrement.
Ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers : les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.
Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés, préservant ainsi les contrats existants de toute remise en cause rétroactive.
Le système de loyers de référence : une grille précise
L'encadrement bordelais repose sur un système de loyers de référence sophistiqué, adapté aux spécificités locales du marché immobilier. Chaque année, un arrêté préfectoral définit trois niveaux de loyers de référence (hors charges) : le loyer de référence qui correspond au loyer médian, le loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence), le loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).
- Critères de classification : Ces loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, ont été fixés par secteurs géographiques (4 zones sur Bordeaux) et par catégories de logement (maison/appartement, nombre de pièces [4 catégories], type de location [meublé/non meublé] et époque de construction [4 catégories]).
- Zonage géographique : La ville de Bordeaux est divisée en quatre secteurs distincts, reflétant les disparités du marché local. La zone 1 englobe le centre historique avec les loyers les plus élevés, tandis que la zone 4 correspond aux quartiers populaires avec des montants plus modérés.
- Actualisation annuelle : Étienne Guyot, Préfet de la Gironde, a signé le 20/06/2025 l'arrêté fixant pour une année les loyers de référence sur la commune de Bordeaux, avec une entrée en vigueur le 15/07/2025, assurant une adaptation continue aux évolutions du marché.
Montants de référence et exemples concrets
Les montants de loyers de référence varient selon la localisation et les caractéristiques du logement. Les dernières données disponibles illustrent cette diversité tarifaire.
- Zone 1 - Centre historique : Pour un studio meublé de 25 m² dans un immeuble haussmannien du centre-ville historique, le loyer de référence atteint 22 €/m² (soit 550 € pour 25m²), avec un loyer de référence majoré de 26,4 €/m².
- Zone 3 - Secteurs en développement : Un T3 vide de 63 m² dans un immeuble récent des Bassins à Flot se loue au minimum 719 € hors charges, soit 11,4 €/m², démontrant l'attractivité de ces nouveaux quartiers.
- Zone 4 - Quartiers populaires : À partir de juillet 2025, un T3 dans un immeuble de 1980 se louerait 12,4 €/m² aux Aubiers, illustrant une particularité du nouveau barème.
- Évolution récente : Cette anomalie se matérialise en 2025 : dans la zone 4, certains loyers de référence dépassent légèrement ceux de la zone 3, nécessitant une attention particulière lors de l'évaluation des loyers.
Règles de fixation du loyer de base
La fixation du loyer de base constitue l'élément central de l'encadrement bordelais. Pour les baux signés à compter du 15/07/2022, le loyer (hors charges) au mètre carré de surface habitable du logement, dit loyer de base, ne devra pas dépasser le loyer de référence majoré défini par l'arrêté pris chaque année.
- Liberté encadrée : Le propriétaire fixe librement le loyer du logement qu'il met en location. C'est le « loyer de base », qui ne peut pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Cette règle garantit un équilibre entre liberté contractuelle et protection des locataires.
- Utilisation du loyer minoré : Le loyer de référence minoré sert uniquement en cas d'action en réévaluation au moment d'un renouvellement de bail, offrant aux propriétaires un mécanisme de rattrapage pour les loyers sous-évalués.
- Obligations déclaratives : Ces différents montants doivent être mentionnés dans le bail et dans l'annonce immobilière, créant une obligation de transparence essentielle pour les gestionnaires.
Comment appliquer le complement de loyer ?
Le complément de loyer représente un mécanisme dérogatoire permettant de dépasser le loyer de référence majoré dans des circonstances exceptionnelles. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
- Justifications acceptées : Pour les logements dont la localisation ou le niveau de confort le justifient (jardin privatif, balcon, piscine, vue sur un patrimoine classé), le propriétaire peut demander un complément au loyer de base.
- Interdictions strictes : Aucun complément ne peut être appliqué pour les logements présentant certains défauts. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE) lors du renouvellement du bail.
- Obligations de forme : Dans ce cas, le bail mentionnera le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient en plus du loyer de base, assurant la traçabilité de cette majoration.
Outils de vérification et contrôle de conformité
La maîtrise de l'encadrement nécessite l'utilisation d'outils de vérification. La préfecture de Gironde a mis à disposition un simulateur en ligne pour estimer les loyers de référence applicables à un logement donné.
Quels diagnostics sont obligatoire pour mettre un logement en location ?Plafonds des loyers encadrés à Bordeaux par typologie et par zone
ZONE 1
| Typologie | Avant 1946 | 1946-70 | 1971-90 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| T1 - Appartements vides | 19,1 | 18,1 | 18,2 | 19,9 |
| T1 - Appartements meublés | 22,0 | 20,8 | 20,9 | 22,9 |
| T2 - Appartements vides | 15,3 | 14,0 | 14,4 | 14,0 |
| T2 - Appartements meublés | 17,6 | 16,1 | 16,6 | 16,1 |
| T3 - Appartements vides | 12,6 | 11,4 | 11,9 | 11,9 |
| T3 - Appartements meublés | 14,5 | 13,1 | 13,7 | 13,7 |
| T4 et plus - Appartements vides | 12,0 | 10,6 | 10,8 | 11,6 |
| T4 et plus - Appartements meublés | 13,8 | 12,2 | 12,4 | 13,3 |
ZONE 2
| Typologie | Avant 1946 | 1946-70 | 1971-90 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| T1 - Appartements vides | 17,6 | 16,9 | 17,8 | 18,1 |
| T1 - Appartements meublés | 20,2 | 19,4 | 20,5 | 20,8 |
| T2 - Appartements vides | 14,4 | 12,4 | 13,9 | 13,7 |
| T2 - Appartements meublés | 16,6 | 14,3 | 16,0 | 15,8 |
| T3 - Appartements vides | 12,1 | 11,3 | 11,4 | 11,9 |
| T3 - Appartements meublés | 13,9 | 13,0 | 13,1 | 13,7 |
| T4 et plus - Appartements vides | 11,3 | 10,8 | 10,8 | 10,9 |
| T4 et plus - Appartements meublés | 13,0 | 12,4 | 12,4 | 12,5 |
ZONE 3
| Typologie | Avant 1946 | 1946-70 | 1971-90 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| T1 - Appartements vides | 17,4 | 16,2 | 17,4 | 16,7 |
| T1 - Appartements meublés | 20,0 | 18,6 | 20,0 | 19,2 |
| T2 - Appartements vides | 13,7 | 12,0 | 12,3 | 12,9 |
| T2 - Appartements meublés | 15,8 | 13,8 | 14,1 | 14,8 |
| T3 - Appartements vides | 11,4 | 10,7 | 10,7 | 11,4 |
| T3 - Appartements meublés | 13,1 | 12,3 | 12,3 | 13,1 |
| T4 et plus - Appartements vides | 10,5 | 10,0 | 10,5 | 10,6 |
| T4 et plus - Appartements meublés | 12,1 | 11,5 | 12,1 | 12,2 |
ZONE 4
| Typologie | Avant 1946 | 1946-70 | 1971-90 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| T1 - Appartements vides | 15,8 | 14,4 | 15,8 | 14,4 |
| T1 - Appartements meublés | 18,2 | 16,6 | 18,2 | 16,6 |
| T2 - Appartements vides | 12,2 | 11,6 | 11,7 | 12,8 |
| T2 - Appartements meublés | 14,0 | 13,3 | 13,5 | 14,7 |
| T3 - Appartements vides | 10,6 | 10,3 | 10,8 | 11,3 |
| T3 - Appartements meublés | 12,2 | 11,8 | 12,4 | 13,0 |
| T4 et plus - Appartements vides | 10,5 | 9,9 | 10,5 | 10,4 |
| T4 et plus - Appartements meublés | 12,1 | 11,4 | 12,1 | 12,0 |
Procédures de contestation et recours
L'encadrement des loyers prévoit des mécanismes de contestation équilibrés entre propriétaires et locataires. En cas de désaccord sur le montant du loyer entre le propriétaire et le locataire, la Commission départementale de conciliation de la Gironde peut être saisie.
- Contestation du loyer de base : Si le loyer dépasse le plafond autorisé, plusieurs recours sont possibles. La saisine de la commission départementale de conciliation constitue une étape préalable recommandée avant tout recours judiciaire.
- Contestation du complément : Les locataires disposent d'un délai de trois mois pour contester un complément de loyer devant la commission de conciliation, puis éventuellement devant le tribunal judiciaire.
- Réévaluation à la hausse : Les propriétaires peuvent engager une action en réévaluation si le loyer appliqué est inférieur au loyer de référence minoré lors du renouvellement du bail.
Quelles sanction en cas de non respect des plafonds ?
Le non-respect de l'encadrement expose les contrevenants à des sanctions graduées. Le préfet peut adresser une mise en demeure au bailleur et lui imposer une amende pouvant atteindre 5 000 euros ou 15 000 euros selon la situation.
- Sanctions administratives : Les amendes varient selon la qualité du contrevenant : 5 000 euros maximum pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
- Recours civil : Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour réclamer le remboursement des loyers trop-perçus, créant un risque financier significatif pour les gestionnaires non conformes.
- Prescription : L'action en remboursement est soumise à un délai de prescription de trois ans, limitant la rétroactivité des réclamations.
Sources : Ville de bordeaux