Bailleur privé à Bordeaux : Amortissements et simulations

Voté à l’Assemblée nationale le 14 novembre 2025, le statut du bailleur privé instaure un amortissement annuel de 3,5 % du prix des logements neufs (jusqu’à 5,5 % en cas de loyers très sociaux) et de 3 % dans l’ancien avec travaux (jusqu’à 4 %), calculé sur 80 % du prix d’acquisition et plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, une loi qui redéfinit la rentabilité de l’investissement locatif à Bordeaux.

Quels sont les avantages du statut de bailleur privé ?

Le 14 novembre 2025, les députés ont adopté en première lecture, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026), un ensemble d’amendements créant un statut unifié de “bailleur privé” pour la location nue de longue durée.

Le statut de bailleur privé 2026 repose sur un amortissement annuel du bien, dont le taux varie selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué.

Le propriétaire sait ainsi, dès l’acquisition, quel pourcentage de la valeur de son bien il pourra déduire chaque année de ses revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix d’achat et d’un plafond global de 8 000 € par an.

Taux d'amortissement 2026

• 3,5 % d’amortissement par an pour un logement neuf loué à loyer intermédiaire.
• 4,5 % d’amortissement par an pour un logement neuf loué à loyer social.
• 5,5 % d’amortissement par an pour un logement neuf loué à loyer très social.
• 3 % d’amortissement par an pour un logement ancien avec travaux d’au moins 20 % du prix, loué à loyer intermédiaire.
• 3,5 % d’amortissement par an pour un logement ancien avec travaux, loué à loyer social.
• 4 % d’amortissement par an pour un logement ancien avec travaux, loué à loyer très social.

Ce barème fait du niveau de loyer un paramètre central de la stratégie du bailleur: chaque choix de positionnement (intermédiaire, social ou très social) se traduit par un taux d’amortissement différent, donc par un volume de charges déductibles plus ou moins important sur la durée de l’engagement locatif.

Quels logements sont concernés ?

• Logements neufs ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), situés dans un immeuble d’habitation collectif (limitation ajoutée par le sous-amendement I-4028).
• Logements anciens faisant l’objet de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition, assimilés à du “logement neuf” au sens de la TVA immobilière.

Quelles conditions pour bénéficier du statut ?

• Le statut de bailleur privé s’appliquera aux logements acquis ou achevés à compter du 1ᵉʳ janvier 2026.
• Le propriétaire devra s’engager à louer le bien pendant au moins 12 ans, durée portée de 9 à 12 ans au fil des débats parlementaires (sous-amendement I-3999 adopté à l’Assemblée nationale).
• Le logement devra être loué nu, c’est-à-dire non meublé, et occupé à titre de résidence principale par le locataire.
• Les loyers seront encadrés : ils devront respecter les plafonds “intermédiaire”, social ou très social définis par le dispositif Loc’Avantages, tel que renvoyé par l’article 199 tricies du CGI.
• Le locataire devra être extérieur au foyer fiscal du bailleur.

Les plafonds de loyers du bailleur privé à Bordeaux Métropole

Le statut du bailleur privé, voté en première lecture dans le cadre du PLF 2026, conditionne l’amortissement à des plafonds de loyers et de ressources fixés par décret, en fonction de la localisation du logement et de son type.

Le texte renvoie, pour la définition des catégories de loyers (intermédiaire, social, très social), au IV de l’article 199 tricies du CGI, qui sert déjà de base au dispositif Loc’Avantages. Tout indique que les plafonds retenus pour le futur statut seront alignés sur ceux des logements conventionnés Anah (Loc’Avantages), mais cette convergence devra être confirmée par le décret d’application et la doctrine fiscale. Les plafonds de loyer mentionnés ici sont donc ceux de Loc'Avantages pour l'année en cours.

Loi du bailleur privé 2026, quels objectifs ?

L’objectif affiché par le gouvernement : sortir de la succession de dispositifs ciblés (Pinel, LLI) et proposer un amortissement fiscal stable pour les locations de résidence principale, à loyers encadrés, à compter de 2026. Un communiqué du ministère de la Transition écologique du 17 octobre 2025 présente ce statut comme “un levier gagnant pour tous” pour relancer la construction et la rénovation locatives. Ministère de l'Écologie

À la date du 17 novembre 2025, ces mesures ne sont votées qu’à l’Assemblée nationale en première lecture. Elles doivent encore être examinées par le Sénat puis figurer dans la loi de finances promulguée pour s’appliquer au 1ᵉʳ janvier 2026.

Les limites de la loi fiscale "bailleur privé"

• La déduction au titre de l’amortissement est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal (sous-amendement I-4000).
• Le statut de bailleur privé ne se cumule pas avec les dispositifs de réduction d’impôt de type LLI (logement locatif intermediaire) ou Denormandie.
• Le texte prévoit une durée limitée (en pratique, une fenêtre 2026-2028 avec abrogation au début du 37ᵉ mois suivant l’entrée en vigueur).

Micro-foncier : un abattement porté à 50 % (amendement I-1960)

En parallèle du statut de bailleur privé, l’Assemblée nationale a voté l’amendement n° I-1960, qui modifie l’article 32 du CGI :

• L’abattement forfaitaire du régime micro-foncier passerait de 30 % à 50 %.
• Le plafond actuel de 15 000 € de loyers annuels reste inchangé.

Concrètement, un bailleur privé bordelais qui perçoit 10 000 € de loyers bruts en location nue et reste au micro-foncier serait imposé sur 5 000 € au lieu de 7 000 €.

Pourquoi investir en "bailleur privé" à Bordeaux ?

En 2026, investir à Bordeaux revient à se positionner sur un marché locatif déjà très tendu et porté par une demande structurelle. La ville concentre une majorité de ménages locataires – près de 66 % des logements étaient occupés par des locataires en 2021, selon l’Insee et bénéficie d’un vivier étudiant en forte progression, avec environ 105 000 étudiants en 2024 et une projection à 115 000 à l’horizon 2030, ce qui soutient durablement la demande sur les studios, T1 et T2.

À cela s’ajoute une dynamique d’emplois et de mobilités : mise en place d’un RER métropolitain, prolongement du tramway vers de nouveaux pôles économiques, montée en puissance de quartiers comme Euratlantique, Saint-Jean Belcier ou Bastide Niel, où se combinent logements neufs, bureaux et services.

Dans ce contexte, les professionnels estiment la rentabilité brute entre 3,3 % et 5,3 % selon le type de produit (LMNP, location nue, résidences gérées), sur un marché où le prix médian du neuf autour de 4 800 €/m² à Bordeaux et des niveaux légèrement inférieurs dans plusieurs communes de la métropole offrent encore des marges de valorisation à moyen terme.

Cas concrets & chiffrés d'investissements à Bordeaux métropole

Les exemples chiffrés qui suivent sont des projections hypothétiques. Ils sont établis à Bordeaux à partir des plafonds 2025 des logements locatifs conventionnés Anah / Loc’Avantages et appliqués au futur statut du bailleur privé. Ils ont pour seul objectif d’illustrer des ordres de grandeur possibles et ne préjugent pas des plafonds et paramètres fiscaux qui seront fixés par les textes définitifs.

1. Claire, 34 ans : T2 neuf à loyer intermédiaire à Bordeaux Euratlantique

Claire, 34 ans, cadre, achète un T2 neuf dans un immeuble collectif à proximité de la gare Saint-Jean. Elle loue en loyer intermédiaire dans le cadre du nouveau statut de bailleur privé, avec un engagement de 12 ans.

• Prix : 220 000 €
• Base amortissable (80 %) : 176 000 €
• Taux d’amortissement loyer intermédiaire : 3,5 % → amortissement annuel = 6 160 €
• Loyer intermédiaire Bordeaux : 13,04 €/m² × 42 m² ≈ 548 €/mois → 6 572 €/an
• Charges non récupérables : 1 200 €/an

Sans statut de bailleur privé (référence)

• Revenu foncier imposable = 6 572 – 1 200 = 5 372 €
• Impôt + prélèvements (taux global 47,2 %) ≈ 5 372 × 47,2 % ≈ 2 536 €/an

Avec le statut de bailleur privé

• Revenu foncier après amortissement = 6 572 – 1 200 – 6 160 = – 788 € (déficit foncier)
• Impôt sur les loyers de l’année : 0 € (déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes)
• Économie d’impôt : ≈ 2 536 €/an, soit ≈ 30 400 € sur 12 ans

Hypothèse : 30 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.

2. Samir, 39 ans – T2 neuf à loyer social à Bègles

Samir, 39 ans, ingénieur, achète un T2 neuf de 42 m² à Bègles. Il signe une convention en loyer social pendant 12 ans sous statut de bailleur privé.

• Prix : 203 800 €
• Base amortissable (80 %) : 163 040 €
• Taux d’amortissement social : 4,5 % → amortissement annuel ≈ 7 337 €
• Loyer social Bègles : 9,24 €/m² × 42 m² ≈ 388 €/mois → 4 657 €/an
• Charges non récupérables : 800 €/an

Sans statut de bailleur privé (référence)

• Revenu foncier imposable = 4 657 – 800 ≈ 3 857 €
• Impôt + prélèvements (taux global 47,2 %) ≈ 3 857 × 47,2 % ≈ 1 820 €/an

Avec le statut de bailleur privé

• Revenu foncier après amortissement ≈ 4 657 – 800 – 7 337 ≈ – 3 480 € (déficit foncier)
• Impôt sur les loyers de l’année : 0 € (déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes)
• Économie d’impôt : ≈ 1 820 €/an, soit ≈ 21 800 € sur 12 ans

3. Élodie, 45 ans – studio neuf à loyer très social à Lormont

Élodie, 45 ans, fonctionnaire, investit dans un studio neuf de 32 m² à Lormont. Elle choisit le loyer très social pendant 12 ans sous statut de bailleur privé.

• Prix : 130 000 €
• Base amortissable (80 %) : 104 000 €
• Taux d’amortissement très social : 5,5 % → amortissement annuel = 5 720 €
• Loyer très social Lormont : 6,45 €/m² × 32 m² ≈ 206 €/mois → 2 477 €/an
• Charges non récupérables : 600 €/an

Sans statut de bailleur privé (référence)

• Revenu foncier imposable = 2 477 – 600 = 1 877 €
• Impôt + prélèvements (taux global 47,2 %) ≈ 1 877 × 47,2 % ≈ 886 €/an

Avec le statut de bailleur privé

• Revenu foncier après amortissement = 2 477 – 600 – 5 720 = – 3 843 € (déficit foncier)
• Impôt sur les loyers de l’année : 0 € (déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes)
• Économie d’impôt: ≈ 886 €/an, soit ≈ 10 600 € sur 12 ans

Dans le statut de bailleur privé, l’amortissement peut faire passer vos loyers imposables à zéro et même créer un déficit foncier : vos charges (amortissement + frais) dépassent alors les loyers. Ce déficit ne vient pas réduire votre revenu global, mais il est reporté sur vos futurs revenus fonciers, ce qui permet de limiter l’impôt sur vos loyers des années suivantes tant que le bien reste loué dans le dispositif.

Hypothèses : taux marginal d’IR de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, loyers et charges constants, sans prise en compte de l’évolution future de la fiscalité.