Loi Jeanbrun 2026 : Comment investir à Bordeaux ?
Le 23 janvier 2026, Sébastien Lecornu a officiellement lancé le dispositif Jeanbrun (Relance logement) depuis Rosny-sous-Bois. Objectif affiché : 2 millions de logements d'ici 2030. Pour les investisseurs de Bordeaux Métropole, ce nouveau cadre fiscal du bailleur privé ouvre des perspectives intéressantes.
Sa particularité : un amortissement déductible en location nue, non seulement des revenus fonciers, mais aussi du revenu global (salaire, pension de retraite...). Mais le temps presse : le dispositif n'est valable que trois ans.
Le mécanisme Jeanbrun en clair
Le dispositif Jeanbrun se distingue des anciens mécanismes type Pinel par sa simplicité. C'est un amortissement comptable déductible des revenus fonciers et globaux. Chaque année, une fraction du bien s'efface de votre base imposable.
Le dispositif jeanbrun est il le statut du bailleur privé ? Oui, le dispositif Jeanbrun est bien ce qui est couramment appelé le « statut du bailleur privé », même si il ne crée finalement aucun statut juridique à proprement parler. il s'agit d'un dispositif de défiscalisation, à l'instar de l'ancien Pinel
Deux paramètres encadrent le mécanisme :
- L'assiette : 80 % du prix d'acquisition. Pour un achat à 200 000 €, comptez 160 000 € de base amortissable.
- Le plafond annuel d'amortissement : entre 8 000 € et 12 000 € dans le neuf comme dans l'ancien (selon le loyer pratiqué).
Durée de vie du dispositif : trois ans. Les investisseurs intéressés devront donc se positionner rapidement.
Les avantages concrets du dispositif Jeanbrun
Ce nouveau dispositif pour le bailleur privé offre un double levier fiscal rarement vu dans l'immobilier locatif :
- Jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an sur les revenus fonciers
- Jusqu'à 10 700 € de déduction sur le revenu global (salaire, pension de retraite, revenus d'activité...)
La grille des taux : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal augmente
Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est important.
Immobilier neuf et VEFA
| Segment locatif | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Ancien avec travaux conséquents
Prérequis : budget travaux supérieur ou égal à 30 % du prix d'achat.
| Segment locatif | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 € |
| Social | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 4 % | 12 000 € |
Dans le neuf comme dans l'ancien, le plafond de déficit foncier est de 10 700€. Pour l'ancien, il peut être porté à 21 400€ pendant 2 ans.
Les conditions d'éligibilité de la loi Jeanbrun
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs critères doivent être réunis :
- Neuf ans de location
- Location nue uniquement, à titre de résidence principale
- Respect strict des plafonds de loyer
- Locataire hors du cercle familial proche
- Appartement en immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues)
Point notable : le zonage géographique est supprimé. Bordeaux, Libourne ou Langon sont tous éligibles.
Les plafonds de loyer 2026 du dispositif Jeanbrun
Les plafonds de loyers intermédiaires seront ceux du dispositif Pinel, applicables au dispositif Jeanbrun en vertu de l'article 12 octies du PLF 2026, confirmation par décret à paraître. Voici ces plafonds de loyer en vigueur actuellement en 2026 :
Les plafonds de ressources du dispositif Jeanbrun
À l'instar des loyers, les plafonds de ressources Jeanbrun seront confirmés par décret mais devraient également être ceux du dispositif Pinel. Voici les plafonds applicables actuellement en 2026 :
Les ambitions du gouvernement
Le Premier ministre a qualifié son dispositif Jeanbrun de « plus ambitieux depuis une décennie ». Les objectifs sont conséquents :
- 400 000 logements par an jusqu'en 2030
- 50 000 unités locatives privées à livrer dès cette année
- 125 000 logements sociaux dans les tuyaux pour 2026
- 500 millions d'euros fléchés vers 700 bailleurs HLM
Le dispositif a été adopté via l'article 49.3 dans le PLF 2026. Il doit encore franchir l'étape des motions de censure.
Un contexte de crise du logement
Ce dispositif Jeanbrun répond à une situation préoccupante. Les chiffres officiels confirment l'ampleur du problème :
- 28 % du budget des ménages part dans le logement
- L'offre locative a fondu de 15 % en cinq ans, pénalisant notamment les étudiants et jeunes actifs
- Les mises en chantier de logements neufs reculent de 22 % sur un an
- 2,9 millions de dossiers HLM restent en attente
Bordeaux Métropole : le bon timing ?
Bordeaux présente plusieurs atouts pour un investisseur via le dispositif Jeanbrun :
- Plus de 100 000 étudiants entre l'université de Bordeaux, Sciences Po et les écoles d'ingénieurs
- Un écosystème aéro-défense puissant (Dassault, Thales, Safran) qui attire les cadres
- Paris à 2h04 en TGV, un atout pour les actifs en mobilité ou en télétravail
- Une tension locative parmi les plus élevées de France sur les T1-T2
Côté tarifs, le marché s'est stabilisé après plusieurs années de hausse. Le neuf s'échange autour de 4 300 €/m² en moyenne sur la métropole, avec des prix pouvant atteindre 5 000 €/m² dans les quartiers les plus recherchés.
Exemple chiffré d'investissement dans la métropole bordelaise (T2 neuf en zone A)
Le bien immobilier
- Prix : 250 000 € (frais de notaire 7 500€ inclus)
- Surface : 43 m² – Terrasse : 8 m²
- Typologie : T2
- Zone : A – forte tension locative
Optimisation fiscale – Déficit foncier
- Déficit foncier généré : 10 340 €
- TMI acquéreur : 30 %
- Économie d’impôt : 3 102 € / an soit 258 € / mois
Financement
- Durée : 25 ans
- Taux : 3,30 % – Assurance : 0,34 %
- Mensualité de crédit : 1 295 € / mois
Équilibre mensuel de l’opération
| RECETTES | MONTANT | DÉPENSES | MONTANT |
|---|---|---|---|
| Loyers | + 730 € | Crédit immobilier | - 1 295 € |
| Économie d’impôt | + 258 € | Charges + taxe foncière | - 120 € |
| Total recettes | 988 € | Total dépenses | 1 415 € |
EFFORT D’ÉPARGNE RÉEL : à partir de 427 € / MOIS
Ce qu'il faut retenir
Le dispositif Jeanbrun avantage particulièrement les contribuables des tranches élevées. Plus la tranche marginale d'imposition est haute, plus l'imputation du déficit foncier produit un effet de levier important.
Au-delà de l'aspect fiscal, c'est la tension locative qui sécurise l'investissement à Bordeaux Métropole. Entre la population étudiante, les cadres de l'aéronautique et les actifs venus de Paris, la demande reste soutenue.
Dernière inconnue : les décrets d'application. Les plafonds de loyer définitifs restent à publier.
Sources : info.gouv.fr