LMNP & AirBNB : un nouvel abattement dès 2024
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Contexte et raison de la réforme
- Évolution du cadre fiscal de la LMNP
- AirBNB et le marché locatif
- Pressions et équilibre du marché
- La loi de finances 2024
- Justification économique et sociale
- Conséquences attendues
- Impacts sur les propriétaires et les investisseurs
- Nouveau paysage fiscal
- Un impact direct sur la rentabilité
- Réévaluation des stratégies d’investissement
- Considérations à long terme
- Adaptations du marché
- Réactions initiales
- Adaptations stratégiques
- Diversification et innovation
- L’option du régime réel comme alternative
- Vision à long terme
La location meublée non professionnelle (LMNP) représente un investissement immobilier attractif, notamment grâce à des avantages fiscaux significatifs. La plateforme Airbnb, en facilitant la mise en relation entre propriétaires et locataires, a amplifié la tendance du LMNP en location touristique. Cependant, le paysage fiscal de la location en LMNP via Airbnb est sur le point de connaître des changements majeurs.
La prochaine loi de finances 2024, annoncée par le gouvernement français, modifierait en profondeur les règles du jeu. L'abattement fiscal, qui était de 71% pour les meublés de tourisme non classé ou classé mais en zone en zone tendue, serait réduit à 50%.
De plus, la limite de revenus pour bénéficier de cet abattement serait abaissée de 188 700 euros à 77 000 euros en zone tendue. Ces changements suscitent de nombreuses interrogations et inquiétudes parmi les investisseurs propriétaires d’un logement neuf à Bordeaux et dans le reste de la France.
Quels seraient les impacts de cette réforme sur la rentabilité des investissements en LMNP via Airbnb ? Comment les propriétaires et investisseurs pourraient-ils s'adapter à ce nouveau cadre fiscal ? Réponses au fil des lignes suivantes.
Contexte et raison de la réforme
Plongeons dans le vif du sujet pour comprendre les motivations et les enjeux qui ont conduit aux réformes introduites dans la loi de Finances 2024, affectant directement les propriétaires en LMNP louant sur Airbnb.
Évolution du cadre fiscal de la LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) a longtemps profité d'un cadre fiscal avantageux en France, notamment grâce à des abattements significatifs qui ont rendu ce type d'investissement particulièrement attractif. Ces abattements, appliqués sur les revenus locatifs, permettent aux propriétaires de réduire considérablement leur assiette fiscale, favorisant ainsi une meilleure rentabilité nette de leurs biens immobiliers.
AirBNB et le marché locatif
L'ascension de plateformes telles qu'Airbnb a transformé le paysage de la location courte durée. En offrant une facilité et une flexibilité d'accès aux logements pour les touristes, Airbnb a permis à de nombreux propriétaires de maximiser l'occupation de leurs biens et, par conséquent, leurs revenus locatifs. Cependant, cette dynamique a également soulevé des questions quant à l'équité fiscale et l'impact sur le marché locatif traditionnel.
Pressions et équilibre du marché
Les autorités fiscales et les décideurs politiques ont exprimé des préoccupations concernant l'équilibre du marché locatif. L'attractivité fiscale des locations meublées, exacerbée par le succès d'Airbnb, a entraîné une diminution de l'offre de logements disponibles pour les résidents à long terme, en particulier dans les grandes villes touristiques. Cette situation a contribué à une hausse des loyers et à une pénurie de logements pour les locataires permanents.
La loi de finances 2024
En réponse à ces préoccupations, le gouvernement a retenu un amendement dans la loi de Finances 2024 visant à réduire l'abattement fiscal de 71% à 50% pour les locations meublées de tourisme classées en zone tendue. Cet alignement serait ainsi ajusté à l’abattement des locations de tourismes non-classées et des locations meublées classiques, actuellement à 50%.
Cette mesure prise pour les locations classées serait accompagnée d'une baisse significative du plafond de revenus éligibles à cet abattement, passant de 188 700 euros à 77 000 euros. L'intention est de réduire les incitations à la location courte durée et de redistribuer l'offre de logements vers un marché locatif plus traditionnel.
Justification économique et sociale
La justification de cette réforme est double. D'un point de vue économique, elle vise à atténuer les distorsions de marché causées par des incitations fiscales jugées trop généreuses. D'un point de vue social, elle cherche à garantir une offre de logements plus équitable pour tous les citoyens, en évitant que les centres-villes comme celui de Bordeaux ne se transforment en zones exclusivement touristiques, privant ainsi les résidents locaux d'options de logement abordables.
Conséquences attendues
Si certains y voient dans ces mesures une étape nécessaire pour rétablir l'équilibre du marché, d'autres s'inquiètent des conséquences sur leur rentabilité et la valeur de leur investissement. La réduction de l'abattement fiscal et du plafond de revenus est perçue par beaucoup comme un tournant qui pourrait redéfinir l'avenir de la LMNP touristique en France.
Impacts sur les propriétaires et les investisseurs
Examinons les répercussions concrètes de cette réforme fiscale sur les propriétaires et investisseurs en LMNP, et explorons comment cette nouvelle donne affecte la rentabilité et les stratégies d'investissement immobilier.
Nouveau paysage fiscal
La loi de finances 2024 pourrait redessiner le paysage de la location meublée non professionnelle (LMNP) en France, en particulier pour ceux qui utilisent des plateformes comme Airbnb pour louer leurs biens. Avec la réduction de l'abattement fiscal de 71% à 50% et la baisse du plafond de revenus pour en bénéficier de 188 700 euros à 77 000 euros, les propriétaires de locations classées seraient confrontés à une nouvelle réalité financière.
Un impact direct sur la rentabilité
La diminution de l'abattement fiscal signifierait pour les propriétaires une augmentation de leur base imposable, ce qui se traduirait par une hausse de leur imposition sur les revenus locatifs. Cette situation aurait un impact direct sur la rentabilité nette de leurs investissements.
Réévaluation des stratégies d’investissement
Face à cette réforme, les investisseurs pourraient être incités à réévaluer leurs stratégies. Les propriétaires qui se situaient auparavant sous le seuil de 188 700 euros et qui bénéficiaient de l'abattement maximal devraient être particulièrement vigilant avec la mise en place du nouveau plafond à 77 000 euros.
Certains pourraient envisager de se retirer du marché de la location courte durée ou de reconsidérer la viabilité de leurs investissements. D'autres pourraient chercher à diversifier leurs portefeuilles ou à explorer des niches moins touchées par la réforme.
Considérations à long terme
À long terme, cette réforme pourrait avoir des effets sur le marché immobilier dans son ensemble. Une réduction de l'offre de locations Airbnb pourrait entraîner une augmentation de la disponibilité de logements pour les résidents à long terme, modérant potentiellement les prix des loyers dans les zones tendues. Cependant, cela devrait indéniablement influencer les dynamiques de l'investissement en LMNP dans les meublés de tourisme.
Adaptations du marché
Réactions initiales
L'annonce de la réforme fiscale a été accueillie par une vague de réactions diversifiées au sein du marché de la location meublée. Les propriétaires et les investisseurs, en particulier ceux qui ont massivement investi dans le modèle Airbnb, ont exprimé leur préoccupation face à la diminution de l'abattement fiscal et à la baisse du seuil de revenus.
Les craintes ont été particulièrement fortes par rapport au projet initial de la loi de finances pour 2024, qui prévoyait de réduire l’abattement sur les revenus locatifs à 30%. La réduction de l’abattement fiscal est donc moins forte que ce qui était prévu, ce qui été une source de soulagement, mais les bailleurs de locations touristiques restent amers.
Adaptations stratégiques
En prévision de la loi de finances 2024, de nombreux propriétaires ont commencé à revoir leurs modèles de tarification et leurs méthodes de gestion. Certains pourraient certainement opter pour une augmentation des tarifs de location pour compenser la hausse de la fiscalité, tandis que d'autres vont chercher à réduire leurs coûts opérationnels.
Diversification et innovation
Certains investisseurs vont également être tentés de revoir leurs stratégies d’investissement. Certains d'entre eux devraient certainement se tourner vers des segments moins touchés par la réforme, tels que la location longue durée. L’investissement locatif dans le neuf via des dispositifs tels que la loi Pinel Plus peut en effet se présenter comme une alternative parfaitement viable pour diversifier un portefeuille immobilier.
D'autres pourraient également diversifier leur activité avec la location hybride, combinant des périodes de location courte et longue durée pour maximiser l'occupation tout en restant sous le seuil de revenus imposables. Louer à un étudiant pendant l’année scolaire grâce à un bail étudiant pour ensuite louer à des touristes pendant les vacances d’été est en effet une pratique largement démocratisée.
L’option du régime réel comme alternative
En prévision de la réforme fiscale et d’une réduction des abattements, les investisseurs pourraient se tourner vers le régime réel d'imposition. Ce régime permet aux propriétaires en LMNP de déduire de leurs revenus locatifs l'ensemble des charges réelles et des amortissements du bien immobilier, ce qui peut se révéler plus bénéfique pour ceux qui ont des dépenses importantes ou des investissements à amortir.
Les propriétaires en LMNP, confrontés à la baisse de l'abattement forfaitaire, peuvent se tourner vers des conseillers fiscaux pour évaluer la viabilité du régime réel. Cette option nécessite une comptabilité détaillée et une bonne connaissance des dispositifs fiscaux, mais elle offre une flexibilité et une potentialité d'économies d'impôts non négligeables.
Vision à long terme
À plus long terme, les experts du marché immobilier anticipent une stabilisation avec une répartition plus équilibrée entre les locations de courte et de longue durée. La réforme pourrait également encourager une régénération urbaine, avec une réintégration des biens immobiliers dans le marché traditionnel, ce qui pourrait revitaliser certaines zones urbaines et améliorer l'accessibilité au logement.
En définitive, bien que la loi de finances 2024 présente des défis, elle offre également l'opportunité de repenser les modèles d'investissement en LMNP. Les propriétaires et investisseurs qui sauront s'adapter et innover pourront non seulement survivre mais aussi prospérer dans ce nouvel environnement fiscal.
