Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers en 2025 ?
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Qu'est-ce qu'une charge déductible des revenus fonciers ?
- Le principe de déduction
- Quelles conditions pour déduire vos travaux ?
- Quels sont les travaux éligibles aux déductions d'impôt ?
- Les travaux d'amélioration : moderniser sans transformer
- L'entretien et les réparations : préserver l'état d'usage du logement
- Travaux de construction, d'agrandissement ou de reconstruction : exclus du régime
- Le déficit foncier : la déduction qui peut faire baisser tous vos impôts
- Les conditions à respecter pour éviter les mauvaises surprises
- Des factures à conserver précieusement
- Des travaux réalisés par des professionnels
- Une déclaration rigoureuse dans le bon formulaire
Les propriétaires bailleurs sont nombreux à chercher des solutions pour optimiser la rentabilité de leur investissement locatif. En 2025, certains travaux réalisés dans un logement mis en location nue peuvent être déduits des revenus fonciers, à condition de respecter les critères fixés par l'administration fiscale. Entretien, réparation, amélioration : plusieurs types d'interventions permettent de réduire la base imposable. IMMO9, votre spécialiste de l’immobilier neuf à Bordeaux, vous détaille les travaux déductibles cette année.
Qu'est-ce qu'une charge déductible des revenus fonciers ?
Le principe de déduction
La déduction d'impôt est un mécanisme fiscal qui permet de réduire le revenu imposable, c'est-à-dire la base sur laquelle l'administration calcule l'impôt. En d'autres termes, ce n'est pas une somme que l'on retire directement de l'impôt dû, mais un montant que l'on soustrait de ses revenus, ce qui entraîne une baisse de la base imposable, et donc mécaniquement, une baisse du montant de l'impôt à payer.
Quelles conditions pour déduire vos travaux ?
Avant de vous lancer dans la déduction de vos dépenses de travaux, mieux vaut avoir les bons réflexes. Car non, toutes les factures ne feront pas baisser vos impôts, même si elles concernent un bien locatif. L’administration fiscale pose un cadre précis, et mieux vaut le connaître pour éviter les mauvaises surprises.
Première règle d’or : être au régime réel. Les déductions ne s’appliquent que si vous avez opté (ou êtes automatiquement soumis) pour ce régime d’imposition. Autrement dit, les bailleurs qui déclarent leurs revenus au micro-foncier ne peuvent pas imputer de charges de travaux sur leurs loyers — ils bénéficient simplement d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Autre condition indispensable : le logement doit être loué, ou destiné à l’être à court terme. Les dépenses engagées alors que le bien est vide de manière prolongée ou utilisé à titre personnel ne sont pas prises en compte.
Il faut aussi que les travaux soient effectivement payés et justifiés. Conservez donc soigneusement vos devis, factures et attestations de fin de chantier. Et n’oubliez pas : seule une entreprise peut vous délivrer des documents valables fiscalement. Les travaux réalisés par vous-même ne sont pas déductibles.
Enfin, ne confondez pas tout : une charge déductible n’est pas un investissement. Refaire une toiture, c’est déductible. Construire une extension ou surélever un étage, ça ne l’est pas. Dès que vos travaux modifient la structure, augmentent la surface habitable ou transforment profondément le bien, vous sortez du cadre de la déduction. Ces dépenses relèvent du patrimoine, pas des charges, et ne viendront donc pas alléger votre imposition.
Quels sont les travaux éligibles aux déductions d'impôt ?
Tous les travaux réalisés sur un bien immobilier ne sont pas éligibles à une déduction d'impôt. En matière de fiscalité, il existe une distinction claire entre les interventions destinées à maintenir ou améliorer un logement et celles qui relèvent de la construction ou de l'agrandissement. Seules les premières peuvent alléger votre imposition, à condition de respecter certains critères.
Les travaux d'amélioration : moderniser sans transformer
Les dépenses dites "d'amélioration" concernent les interventions qui apportent un surcroît de confort ou une meilleure fonctionnalité à un logement, sans en modifier la structure globale. Ces travaux peuvent consister à ajouter de nouveaux équipements ou à remplacer des installations existantes, tant que cela ne touche pas à la surface ou à l'ossature du bâtiment.
Par exemple, sont considérés comme travaux d'amélioration déductibles :
- la pose ou le remplacement d'un système de chauffage central,
- l'agrandissement des fenêtres, avec ajout de volets ou persiennes,
- les travaux de désamiantage, notamment lorsqu'ils consistent à recouvrir ou retirer les matériaux dangereux,
- l'installation de sanitaires supplémentaires ou la mise à jour d'un réseau électrique vieillissant,
- ou encore la suppression d'un local vétuste (comme une ancienne buanderie) pour assainir un espace commun.
À noter : si ces travaux sont réalisés dans un local à usage commercial ou professionnel, ils ne peuvent pas être déduits, sauf s'ils visent à rendre le lieu accessible aux personnes handicapées ou à la protéger contre les risques liés à l'amiante.
L'entretien et les réparations : préserver l'état d'usage du logement
Les dépenses liées à l'entretien ou à la remise en état d'un bien font également partie des charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Ces travaux ont pour objectif de conserver le bien dans de bonnes conditions d'habitabilité ou de remédier à une dégradation, sans apporter d'éléments nouveaux.
On distingue généralement :
- Les frais d'entretien, qui correspondent à des actions régulières destinées à éviter la détérioration (exemple : traitement du bois contre les insectes, diagnostics techniques obligatoires).
- Et les réparations qui visent à remettre en état des éléments abîmés ou défectueux (exemple : changement de chaudière, réfection de toiture ou de canalisation, rénovation d'un escalier ou d'un plafond, réparation des enduits extérieurs...).
Travaux de construction, d'agrandissement ou de reconstruction : exclus du régime
En revanche, toutes les opérations qui modifient de manière substantielle la structure du bâtiment ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction fiscale. Cela inclut :
- La démolition partielle ou totale d'un immeuble suivie d'une reconstruction,
- ou toute extension qui augmente la surface ou le volume habitable du bien.
Ce type de projet est considéré comme un investissement en capital, et non comme une charge. Il n'entre donc pas dans les dépenses fiscalement déductibles du revenu foncier.
Exception : lorsqu'il s'agit d'une reconstruction d'immeubles faisant l'objet d'une autorisation de travaux ou d'un permis de construire déposé après le 1er janvier 2009, une réduction d'impôt (et non une déduction) peut être accordée, sous conditions spécifiques.
Et que dire des locaux professionnels ou commerciaux ? Là aussi, prudence. Les dépenses effectuées dans ces types de biens ne sont pas déductibles, sauf exceptions très ciblées. Seuls les travaux visant à rendre les locaux accessibles aux personnes à mobilité réduite ou à prévenir les risques liés à l’amiante peuvent bénéficier d’une prise en compte fiscale.
Le déficit foncier : la déduction qui peut faire baisser tous vos impôts
C'est l'arme secrète de nombreux investisseurs : le déficit foncier. Un outil fiscal puissant, parfois sous-estimé, qui permet de faire bien plus que réduire la note sur vos loyers... Il peut même faire baisser votre impôt sur le revenu.
Le principe est simple : lorsque vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion...) dépassent le montant des loyers perçus, vous créez un solde négatif. C'est ce qu'on appelle un déficit foncier. Et contrairement à ce que l'on pourrait penser, ce déficit n'est pas perdu : il peut être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
En clair, si vos dépenses liées au bien dépassent vos loyers, vous pouvez effacer jusqu'à 10 700 € de revenus imposables sur l'ensemble de vos revenus (salaires, retraites, etc.). Un coup de pouce fiscal non négligeable, surtout pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures.
Mais ce n'est pas tout. Depuis 2023, l'État a renforcé le dispositif pour encourager la rénovation énergétique des logements. Si vous réalisez des travaux qui permettent de faire passer votre bien d'une étiquette énergie E, F ou G vers A, B, C ou D, le plafond de déduction grimpe alors à 21 400 € par an, jusqu'au 31 décembre 2025. Une opportunité à saisir pour ceux qui veulent concilier transition énergétique et avantage fiscal.
Utilisé intelligemment, le déficit foncier peut donc devenir un levier d'optimisation fiscale redoutable. Il suffit de bien planifier ses travaux, de conserver les justificatifs, et de s'assurer que le bien est effectivement destiné à la location.
Les conditions à respecter pour éviter les mauvaises surprises
Profiter des déductions fiscales liées aux travaux est une excellente stratégie pour alléger la fiscalité de vos revenus fonciers. Mais attention : ce levier fiscal est encadré par des règles strictes. Une erreur ou un oubli peut suffire à faire sauter l'avantage, voire à entraîner un redressement en cas de contrôle. Voici les trois points de vigilance à ne surtout pas négliger.
Des factures à conserver précieusement
C'est la base de toute déduction : pouvoir justifier vos dépenses. Chacun des travaux engagés doit être appuyé par une facture détaillée, comportant le nom de l'entreprise, la nature précise des interventions, leur montant TTC, ainsi que la date de réalisation. Il ne s'agit pas d'une simple formalité : en cas de vérification par l'administration fiscale, l'absence de justificatif équivaut à une charge non déductible.
Des travaux réalisés par des professionnels
La déductibilité ne s'applique que si les travaux ont été réalisés par une entreprise extérieure, dûment déclarée. Oubliez donc les chantiers faits maison ou les services rendus par un ami artisan "au black" : les travaux effectués soi-même ne sont pas éligibles, même si vous avez acheté les matériaux vous-même.
Autre point important : pour certains travaux (rénovation énergétique notamment), il faut que l'entreprise soit labellisée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) afin d'être éligible à certains avantages fiscaux comme le déficit foncier ou MaPrimeRénov'.
Une déclaration rigoureuse dans le bon formulaire
Tous les travaux déductibles doivent être correctement reportés dans la déclaration des revenus fonciers, via le formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour les cas particuliers). Ce formulaire permet de détailler les loyers perçus, les charges supportées (dont les travaux) et de calculer le revenu net foncier imposable.
Il est essentiel de :
- Rattacher les bonnes dépenses aux bons immeubles si vous possédez plusieurs biens.
- Ne pas mélanger travaux déductibles et travaux non éligibles (agrandissement, construction, etc.).
- Respecter la logique comptable imposée par l'administration.
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