Location vide ou location meublée : quel choix pour optimiser sa fiscalité ?
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Location vide/meublée : quelles différences concrètes ?
- Durée des baux : plus longue en vide, plus souple en meublé
- Loyer, dépôt de garantie : des règles assouplies en meublé
- Turn-over et gestion : plus fluide en meublé, plus stable en vide
- La fiscalité en location vide
- La fiscalité en location meublée
- L'amortissement : un levier fiscal puissant
- LMP : un statut aux implications spécifiques
- Quel régime fiscal pour les LMP ?
- Quel statut pour quel profil d'investisseur ?
- Le bailleur patrimonial : sécuriser son revenu et alléger ses impôts
- Le bailleur orienté rentabilité : viser un revenu locatif net élevé
- Location vide ou meublée : un choix stratégique à calibrer selon vos objectifs
Entre rendement et fiscalité, les investisseurs immobiliers doivent trancher : louer vide ou meublé ? Derrière cette alternative se jouent des arbitrages décisifs pour optimiser son imposition et structurer son patrimoine. Si la location meublée continue d'attirer les investisseurs grâce à ses avantages fiscaux et ses loyers plus élevés, le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) subit depuis 2024 un tour de vis législatif.
Face à cette évolution, certains investisseurs reconsidèrent la location nue, historiquement plus stable mais moins avantageuse fiscalement. À l'heure des réformes et d'un marché sous tension, quelle stratégie adopter pour maximiser sa rentabilité nette ? IMMO9, votre spécialiste en immobilier neuf à Bordeaux vous éclaire.
Location vide/meublée : quelles différences concrètes ?
Si vous hésitez entre louer vide ou meublé, mieux vaut commencer par comprendre les règles du jeu. Car au-delà du simple ameublement, ce sont deux cadres juridiques, fiscaux et pratiques bien distincts qui s'affrontent. Durée de bail, dépôt de garantie, turn-over... Tout change, ou presque.
Durée des baux : plus longue en vide, plus souple en meublé
C'est l'un des premiers écarts entre les deux régimes. En location vide, le bail est conclu pour trois ans minimum, renouvelable tacitement, contre un an en location meublée. Pour les étudiants, la location meublée peut même être signée pour seulement 9 mois, sans reconduction automatique.
Côté résiliation, le locataire peut quitter le logement à tout moment, avec un préavis de trois mois en location vide (réduit à un mois en zone tendue ou en cas de situation spécifique) et un mois en meublé. Pour le bailleur, les conditions sont plus strictes : il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois en vide et trois mois en meublé, et pour des motifs précis (reprise, vente, ou motif légitime et sérieux).
Loyer, dépôt de garantie : des règles assouplies en meublé
La location meublée offre plus de latitude au bailleur en matière de fixation du loyer, notamment en dehors des zones soumises à l'encadrement des loyers. Elle relève du régime des baux d'habitation meublés, régi par la loi du 6 juillet 1989, mais avec un encadrement plus souple que pour la location vide.
Selon l'article 17, en zone tendue, la révision du loyer à la relocation est encadrée, notamment pour les locations vides déjà louées précédemment.
Par ailleurs, la location vide est souvent plus encadrée par certains dispositifs comme l'encadrement des loyers, notamment dans les grandes métropoles.
Le dépôt de garantie diffère également : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, contre deux mois en meublé (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 22).
L'indexation du loyer est possible dans les deux cas, en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee.
Turn-over et gestion : plus fluide en meublé, plus stable en vide
Côté gestion, les locations meublées affichent généralement un taux de rotation plus élevé, du fait de baux plus cours et d'un public plus mobile (étudiants, jeunes actifs, professionnels en mobilité...). Résultat : un rendement potentiellement plus élevé, mais aussi une gestion plus chronophage.
La location vide séduit par sa stabilité : moins de vacance locative, des locataires qui restent plus longtemps, et une gestion moins intensive.
La fiscalité en location vide
Mettre en location un bien non meublé implique de déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers (formulaire 2044). Deux options fiscales s'offrent alors à vous : le régime micro-foncier ou le régime réel.
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos loyers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an. Il a l'avantage de la simplicité : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % et êtes donc imposé uniquement sur 70 % de vos loyers.
Le régime réel, plus complexe mais potentiellement plus avantageux, permet de déduire l'ensemble de vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière...). En cas de charges supérieures aux loyers perçus, vous pouvez même générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an et ainsi alléger votre imposition. Le surplus, ainsi que la part du déficit liée aux intérêts d'emprunt, est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Tout l'enjeu consiste donc à déterminer quel régime correspond le mieux à votre profil fiscal, selon le niveau de vos revenus locatifs et vos charges déductibles.
La fiscalité en location meublée
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :
Le micro-BIC, qui s'applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour une location meublée classique. Il offre une simplicité administrative avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sans possibilité de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien.
Le régime réel simplifié est optionnel si vos recettes sont inférieures à 77 700 €, il devient obligatoire au-delà de ce seuil. Il permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) et d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, réduisant ainsi la base imposable.
L'amortissement : un levier fiscal puissant
Le régime réel offre la possibilité d'amortir le bien (hors valeur du terrain) et le mobilier sur une durée déterminée, généralement entre 20 et 30 ans pour l'immobilier. Ce mécanisme permet de réduire le résultat fiscal, voire de le neutraliser, sans générer de déficit imputable sur le revenu global.
Il est important de noter que depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession du bien, réduisant ainsi l'avantage fiscal à la revente.
LMP : un statut aux implications spécifiques
Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), deux critères cumulatifs doivent être remplis :
- Les revenus issus de la location meublée doivent dépasser 23 000 € par an (loyers charges comprises, toutes taxes incluses) pour l'ensemble du foyer fiscal. Ce seuil s'applique même si l'activité débute ou se termine en cours d'année, auquel cas le plafond est ajusté au prorata.
- Ces recettes doivent également excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, revenus non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux, etc.).
Si ces deux conditions ne sont pas remplies, le statut par défaut est celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP). À noter que ce statut s'applique à toutes les locations meublées réalisées par le foyer, y compris en location saisonnière, tant que l'activité est exercée de manière régulière.
Contrairement aux idées reçues, l'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) n'est pas obligatoire pour bénéficier du statut LMP.
L'activité de loueur en meublé professionnel (LMP) peut être exercée aussi bien en nom propre qu'à travers une structure sociétaire, sous réserve de respecter certains critères. Ce statut s'applique exclusivement aux biens à usage d'habitation, intégralement équipés pour permettre une occupation courante par le locataire avec tout le mobilier nécessaire au quotidien.
Quel régime fiscal pour les LMP ?
Pour les LMP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dès lors qu'ils exercent leur activité en entreprise individuelle. Si le loueur exerce son activité via une SCI, celle-ci est automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés.
Comme pour les LMNP, les LMP ont le choix entre le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus ou du régime réel simplifié, qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier.
Quel statut pour quel profil d'investisseur ?
Dans l'univers locatif, le choix du régime fiscal n'est jamais neutre : il conditionne à la fois la rentabilité nette du bien et la stratégie patrimoniale de l'investisseur. Location vide ou meublée ? Micro-foncier ou réel ? LMNP ou LMP ? Voici les profils les plus adaptés selon les objectifs.
Le bailleur patrimonial : sécuriser son revenu et alléger ses impôts
Pour les investisseurs qui adoptent une stratégie patrimoniale à long terme, la location vide sous le régime réel d'imposition offre des avantages fiscaux intéressants. Ce régime permet de déduire de vos revenus fonciers l'ensemble des charges réelles engagées pour le bien mis en location, telles que les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien, les primes d'assurances, les charges de copropriété et la taxe foncière.
Lorsque le total de ces charges dépasse le montant des loyers perçus, un déficit foncier est généré. Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an, permettant ainsi de réduire l'impôt sur le revenu. Le surplus du déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés (tranche marginale d'imposition à 30 % ou plus) qui souhaitent optimiser leur fiscalité tout en conservant leur bien sur le long terme.
Le bailleur orienté rentabilité : viser un revenu locatif net élevé
Pour les investisseurs axés sur la rentabilité locative et la génération de revenus, la location meublée sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel simplifié est souvent plus avantageuse. Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'activité locative, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les assurances, les charges de copropriété, ainsi que d'amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier, les travaux de rénovation et les frais d'acquisition, y compris les frais de notaire.
L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de répartir le coût d'un actif sur sa durée d'utilisation. En LMNP, l'amortissement du bien immobilier est généralement pratiqué sur une durée de 20 à 30 ans, tandis que celui du mobilier est effectué sur 5 à 10 ans. Ce dispositif permet souvent de neutraliser le résultat fiscal, rendant les revenus locatifs non imposables pendant plusieurs années.
Ce régime est particulièrement adapté aux biens de petite surface (studios, T2) situés en zones tendues, où la demande locative est forte, notamment de la part des étudiants ou des jeunes actifs. Il convient toutefois de noter que la gestion comptable en LMNP au régime réel est plus complexe et nécessite généralement l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé.
Location vide ou meublée : un choix stratégique à calibrer selon vos objectifs
En matière d'investissement locatif, il n'existe pas de solution universelle. La location vide séduit par sa stabilité, sa gestion simplifiée et sa fiscalité prévisible, tandis que la location meublée séduit les profils en quête d'un rendement optimisé et de leviers fiscaux puissants, notamment grâce au régime au régime LMNP réel.
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