Charges déductibles LMNP : optimisez votre fiscalité immobilière

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le 05 juin 2024

[ mis à jour le 07 juin 2024 ]

SOMMAIRE

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux pour les particuliers. Ce statut permet de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant de réductions d’impôts non négligeables. Selon le régime choisi, un investisseur peut profiter d’un abattement, ou amortir son bien.

Le statut LMNP permet également de déduire différentes charges, minimisant ainsi les dépenses et optimisant la rentabilité de votre investissement. Une bonne connaissance des régimes fiscaux applicables et des dépenses éligibles à la déduction est donc indispensable pour tout investisseur.

Ce guide vous aidera à naviguer dans les complexités de la fiscalité LMNP, et donc à optimiser vos revenus locatifs. Découvrez comment alléger votre charge fiscale et faire fructifier votre investissement dans l’immobilier neuf à Bordeaux ou ailleurs en France en exploitant pleinement les avantages offerts par le statut LMNP.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Charges déductibles LMNP — Appartement neuf meublé investissement en LMNP
©Vecislavas Popa - Pexels

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal avantageux pour les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif. En tant que propriétaire, vous pouvez louer un logement meublé tout en bénéficiant de réductions d’impôts.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour obtenir le statut LMNP, il faut respecter les critères suivants :

Types de biens éligibles

Le statut LMNP s’applique à divers types de biens, notamment :

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Avantages du statut LMNP

La LMNP est un choix stratégique pour optimiser sa fiscalité tout en générant des revenus complémentaires attractifs. Les investisseurs peuvent ainsi augmenter leurs revenus nets et diversifier leur portefeuille immobilier de manière efficace et rentable.

La location saisonnière en LMNP a connu d’importants changements avec la réforme de 2024, qui tend à privilégier la location meublée de longue durée.

Tout ce qu'il faut savoir sur la réforme 2024 du statut LMNP
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Quels sont les régimes fiscaux applicables au statut LMNP ?

Lorsque vous optez pour le statut de location meublée non professionnelle (LMNP), deux régimes fiscaux s'offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix entre ces deux régimes dépend de vos revenus locatifs et de vos charges.

Charges déductibles LMNP — Site impots.gouv
© Sharaf Maksumov - shutterstock

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le plus simple des deux. Dans le cadre d’une location meublée longue durée, il permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui signifie que vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes. Ce régime est accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €.

L’abattement et le seuil de recettes locatives diffèrent dans le cadre des locations saisonnières.

Avantages du régime micro-BIC

Limitations du régime micro-BIC

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire les charges réelles liées à l'exploitation de votre bien. Contrairement au micro-BIC, ce régime nécessite une tenue de comptabilité rigoureuse, incluant la production d’un bilan, d’un compte de résultats et d’un plan d’amortissement. Il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour gérer ces aspects.

Avantages du régime réel

Contraintes du régime réel

Comparaison des régimes réels et micro-BIC

Critères Régime micro-BIC Régime réel
Abattement forfaitaire 50 % Non applicable
Déduction des charges réelles Non Oui
Tenue de comptabilité Non requise Obligatoire
Plafond de revenus 77 700 € (pour les locations longue durée) Aucun plafond spécifique

Quelles sont les charges déductibles en LMNP au régime réel ?

Charges déductibles LMNP — Charges déductibles Pinel
©Thannaree Deepul

Le régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP) permet de déduire de nombreuses charges liées à l'exploitation du bien immobilier. Ces charges doivent être justifiées par des factures et directement liées à la gestion de la location meublée.

Les principales charges déductibles comprennent :

Un investisseur en LMNP peut déduire ses frais de gestion locative de ses recettes, ce qui lui permet d’économiser à la fois du temps et de l’argent, celui-ci n’ayant pas à s’embarrasser de la recherche de locataires.

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Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

L'amortissement est un avantage clé du régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP). Il permet de répartir le coût d'acquisition du bien immobilier et de ses équipements sur plusieurs années, réduisant ainsi le revenu imposable.

Charges déductibles LMNP — Rénovation d'un appartement ancien
©hanohiki - Shutterstock

Qu'est-ce que l’amortissement ?

L'amortissement correspond à la perte de valeur d'un bien immobilier ou d'un équipement due à l'usure, au passage du temps ou à l'obsolescence. En LMNP, cette dépréciation peut être comptabilisée comme une charge déductible, ce qui permet de diminuer le revenu imposable.

Durées moyennes d’amortissement

Les biens immobiliers et les meubles peuvent être amortis sur une période déterminée. Les durées d'amortissement varient selon la nature des actifs :

Durée et méthode de calcul

L'amortissement se calcule en divisant le coût d'acquisition par la durée d'amortissement.

Amortissement annuel = Coût d’acquisition / durée d’amortissment

Cette somme est déduite chaque année des revenus locatifs imposables.

Exemple pratique d’amortissement

Prenons l'exemple d'un appartement acheté 250 000 € avec des travaux d'aménagement de 30 000 €. Les amortissements se répartissent comme suit :

  • Bâtiment : 250 000 € amortis sur 35 ans, soit 7 143 € par an;
  • Travaux d'aménagement : 30 000 € amortis sur 10 ans, soit 3 000 € par an

Chaque année, vous pouvez déduire 10 143 € (7 143 € + 3 000 €) de vos revenus locatifs imposables.

Éléments Montant Durée d'amortissement Amortissement annuel
Bâtiment 250 000 € 35 ans 7 143 €
Travaux d'aménagement 30 000 € 10 ans 3 000 €
Total 280 000 € - 10 143 €

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit foncier.

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Le déficit foncier en LMNP

Charges déductibles LMNP — Un homme prend des renseignements sur le déficit foncier

En location meublée non professionnelle (LMNP), il peut arriver que les charges déductibles dépassent les revenus locatifs, créant ainsi un déficit foncier. Ce déficit représente la différence négative entre les loyers perçus et les charges liées à l'exploitation du bien.

Définition et conditions du déficit foncier

Le déficit foncier en LMNP se produit lorsque les dépenses déductibles, telles que les frais d'entretien, les intérêts d'emprunt et les amortissements, sont supérieures aux revenus locatifs bruts. Pour qu'un déficit foncier soit valable, les charges doivent être justifiées par des factures et liées directement à la gestion de la location meublée.

Utilisation du déficit foncier

Le déficit foncier en LMNP peut être reporté sur les revenus locatifs des années suivantes. La réglementation permet de reporter ce déficit sur une période de 10 ans, ce qui signifie que les pertes peuvent être déduites des revenus locatifs futurs, réduisant ainsi le revenu imposable pendant cette période.

Si en 2024, vous enregistrez un déficit foncier de 3 000 €, vous pourrez déduire cette somme des revenus locatifs jusqu'en 2034, à condition que le bien reste en location meublée.

Régime réel et LMNP : une gestion rigoureuse

Optimiser la déduction des charges en LMNP est indispensable pour maximiser la rentabilité de votre investissement. De même, une gestion rigoureuse et méthodique de la comptabilité est essentielle pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux offerts par le régime réel.

Une bonne tenue de comptes

Pour optimiser vos déductions, il est impératif de maintenir une comptabilité précise et organisée. Conservez toutes les factures et justificatifs de dépenses liés à la gestion de votre bien. Une documentation complète et bien classée facilite la justification des charges déductibles lors de la déclaration fiscale.

Faire appel à un expert-comptable

Faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP est fortement recommandé. Un professionnel saura identifier toutes les charges déductibles et gérer les amortissements de manière optimale. De plus, il vous aidera à respecter vos obligations fiscales et à éviter les erreurs de déclaration.

Quelques conseils pratiques

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