Investir en Meublé de tourisme AirBNB : avantages & inconvénients
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Meublé de tourisme AirBNB : un investissement riche en avantages
- Des loyers plus élevés que pour une location classique
- Une fiscalité avantageuse
- Des biens très demandés
- Meublé de tourisme AirBNB : quelques inconvénients
- Davantage de gestion locative
- Les aléas d’un service en ligne
- La possibilité d’une mauvaise surprise
- Location AirBNB : la problématique de l’accès au logement en zone touristique
- Le problème des communes touristiques
- Des mesures prises par le gouvernement
- De possibles évolutions à venir
La location de meublés de tourisme AirBNB est une activité qui a véritablement explosé en France, depuis l’arrivée des plateformes en ligne de réservations de logements. Celles-ci ont connu un essor particulièrement important auprès des touristes de par leurs tarifs attractifs, qui les placent dans une fourchette de prix située entre la chambre d’hôtel et l’auberge de jeunesse.
Investir dans un appartement neuf à Bordeaux pour le destiner à de la location type AirBNB peut ainsi s’avérer très rentable. Ce type d’investissement présente plusieurs avantages, notamment au niveau de la fiscalité sur les revenus locatifs. Cependant, depuis quelques temps, il fait l’objet de vives critiques auprès d’associations, qui estiment qu’ils empêchent les locaux de se loger. Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Meublé de tourisme AirBNB : un investissement riche en avantages
La location saisonnière de meublés de tourisme dits Airbnb permet de bénéficier d’une forte rentabilité, et donne également droit à une fiscalité avantageuse, compatible avec le statut LMNP. Ce type de logement connaît une forte demande.
Des loyers plus élevés que pour une location classique
Vous avez certainement dû vous en rendre compte si vous avez déjà vous-même utilisé AirBNB pour un voyage : les tarifs pratiqués, à la nuitée, sont beaucoup plus élevés qu’un loyer classique. Ainsi, un joli T2 bien placé dans le centre de Bordeaux peut facilement atteindre 100 euros la nuit en pleine saison estivale. En déduisant les taxes et autres frais de service, un investisseur peut ainsi toucher près de 500 euros de revenus pour une semaine.
En mettant le même appartement en location à l’année, on peut estimer que le loyer sera d’environ 1000 euros par mois. Sur le même mois, un appartement mis en location AirBNB peut ainsi permettre de toucher à peu près le double de revenus locatifs, avec environ 2000 euros de revenus pour quatre semaines de location. Bien entendu, la location longue durée a aussi ses avantages, mais la location saisonnière est tout de même plus rentable.
Une fiscalité avantageuse
Réaliser un investissement locatif dans un meublé de tourisme Airbnb peut permettre de bénéficier d’une fiscalité particulièrement avantageuse. Celle-ci est par ailleurs tout à fait compatible avec le statut LMNP, dit de Loueur Meublé Non Professionnel. Là encore, cette niche fiscale donne deux options aux investisseurs : celle d’être imposé au régime micro-BIC, ou celle d’être imposée au régime réel.
En temps normal, le fait d’être imposé au régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs. Cependant, les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement fiscal qui atteint 71% sur les revenus locatifs, au titre du régime des micro-entreprises. De même, une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière leur est octroyée.
En optant pour le régime réel, là encore, comme pour un investissement locatif en LMNP plus “classique”, un propriétaire peut déduire toutes les charges de sa déclaration de revenus. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais de gestion et d’assurance ou encore la taxe foncière. Et il permet là encore d’amortir son logement et son mobilier sur une période définie. Cette solution peut s’avérer plus avantageuse, mais invite à faire appel à l’expertise d’un comptable.
Des biens très demandés
Un avantage de taille pour les propriétaires qui réalisent des locations saisonnières en meublé, c’est bien entendu l’importante demande qui existe dans ce domaine. Ce type de location peut en effet être réalisée toute l’année, et ce, pour tout type de locataire. L’essentiel, pour assurer le succès d’une telle location, est de choisir un bien présentant de bonnes prestations, au sein d’une ville attractive.
Le centre-ville attirera bien entendu un très grand nombre de locataires, quoi que... certaines personnes peuvent être à la recherche d’un logement plus grand, avec un loyer élevé. Un appartement situé en périphérie du centre, desservi par les transports et possédant une place de parking pourra alors s’avérer tout aussi intéressant. Touriste, hommes d’affaires, étudiants passant des examens... Les vacances locatives sont rares pour les locations AirBNB tant les motifs de séjour sont nombreux.
Meublé de tourisme AirBNB : quelques inconvénients
La location d’un meublé de tourisme en AirBNB présente bien entendu son lot d’inconvénients. Elle inclut notamment davantage de gestion locative, et requiert du propriétaire d’avoir de bons avis en ligne afin d’assurer le succès de son annonce. De même, quelques mauvaises surprises peuvent arriver au niveau des locataires.
Davantage de gestion locative
Gérer en AirBNB, en soi, c’est une activité à part entière. Car si la demande est forte, la durée de séjour moyenne, elle, est courte. Si l'on veut tout gérer soi-même, il est important d’être assez disponible. Il faudra notamment être présent à l’arrivée des locataires, et à la fin de leur séjour, afin d’assurer la remise des clés notamment, ce qui peut déjà être en soi assez chronophage.
De même, il faudra souvent assurer le changement du linge de maison entre chaque séjour, et faire un peu de ménage. Ces tâches peuvent bien entendu être déléguées respectivement à une agence de gestion locative spécialisée et à une entreprise d’entretien, mais cela aura bien entendu un impact sur les revenus locatifs engrangés. Ce qu’il n’est pas possible d’éviter, en revanche, c’est l’échange de messages en ligne avec les personnes intéressées par le logement.
Les aléas d’un service en ligne
En optant pour de la location courte durée sur une plateforme type AirBNB, vous serez bien entendu soumis aux aléas d’un service en ligne. Il vous faudra dans un premier temps vous familiariser avec le règlement de cette plateforme.
Puis, après avoir procédé à l’enregistrement de votre logement auprès des autorités compétentes, vous devrez bien entendu rédiger l’annonce la plus attractive possible. Car il n’y a pas que l’adresse et la typologie du logement qui compte. Descriptif, photos... il faut créer l’effet coup de cœur, comme sur Tinder.
Et une chose qu’il ne faut surtout pas négliger sur ce type de service en ligne, ce sont les avis. Vous pouvez attribuer une note à vos locataires, mais eux aussi peuvent noter leur loueur. Et étant donné que les prix sont élevés, ils s’attendent à un service irréprochable.
L’hygiène du logement ne doit donc être négligée sous aucun prétexte. Il est aussi important d’être le plus aimable possible dans ses messages. De plus, dans le cadre d’une location touristique, il peut être judicieux de prendre un temps pour présenter le quartier, les commerces et activités alentours, voire de préparer une petite brochure.
La possibilité d’une mauvaise surprise
Les arnaques à la location sont une triste réalité. Si l’on entend des fois parler de problèmes d’annonce falsifiée sur AirBNB, sachez qu’il n’y a pas que les voyageurs qui peuvent avoir de mauvaises surprises. Par exemple, il n’est pas qu’un propriétaire retrouve son logement ou ses meubles dégradés. Cependant, Airbnb propose une garantie dommage des hôtes qui fonctionne relativement bien.
Mais d’autres problèmes peuvent se poser et notamment un problème qui effraie également tout propriétaire réalisant une location longue durée : un locataire mauvais payeur qui ne veut pas partir. Dans ce genre de cas, des témoignages laissés sur Airbnb montrent que la procédure pour se débarrasser d’un squatteur est aussi complexe que dans une location longue durée. Sauf qu’en multipliant les locataires, on multiplie aussi les chances de rencontrer des problèmes.
Location AirBNB : la problématique de l’accès au logement en zone touristique
La location en courte durée pose des problèmes de taille en matière d’accès au logement, notamment dans les communes où il est difficile de se loger au vu des prix de l’immobilier. Plusieurs associations ont exprimé leur grogne, et des mesures ont été prises par le gouvernement. D’autres pourraient suivre.
Le problème des communes touristiques
Si la location saisonnière courte durée fait de plus en plus d’adeptes, elle amène également son lot de problèmes, notamment pour la population locale. La problématique liée à la location AirBNB est sensiblement la même que celle de la résidence secondaire. Avec une demande forte, les prix de l’immobilier augmentent de plus en plus, tant et si bien que la population locale a du mal à se loger, comme sur le Bassin d’Arcachon.
En parallèle, ces locations saisonnières sont vides une partie du temps, notamment en “hors-saison”. Ces logements vides impactent directement le commerce local, les infrastructures et, globalement, la vie dans ces communes. Certains estiment même que ce type de location est directement responsable de l’actuelle crise du logement. De nombreuses associations se sont donc montées pour protester contre ces “bulles spéculatives”.
Des mesures prises par le gouvernement
L’arrivée d’AirBNB et des plateformes de location en ligne a été soudaine et a pris la France de cours. Face à l’absence de réglementation en la matière, plusieurs nouvelles lois ont fait leur apparition afin de favoriser l’égalité d’accès au logement et de protéger propriétaire et locataire. Parmi elles : l’interdiction de louer son logement plus de 120 jours par an s’il s’agit de sa résidence principale, et celle de ne pas dépasser une durée de séjour de 90 jours.
En parallèle, dans certaines communes, comme Bordeaux, un propriétaire souhaitant louer sa résidence principale sur AirBNB doit procéder à l’enregistrement de sa résidence principale en mairie, pour qu’elle lui fournisse un numéro d’enregistrement. La procédure peut s’avérer dissuasive. Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, en plus d’une déclaration en mairie obligatoire, certaines communes vous demanderont de remplir une autorisation de changement d’usage, en échange d’un numéro d’immatriculation.
Globalement, plus la tension locative d’une zone est tendue, plus ces mesures ont tendance à être restrictives. Il est donc important de se renseigner sur la réglementation locale afin de procéder à une location courte durée.
De possibles évolutions à venir
Le Conseil National de la Refondation a rendu hier, lundi 05 juin 2023, les conclusions de ses discussions autour de la crise du logement. Une déclaration de la première ministre, Elisabeth Borne, tend à semer le doute quant à l’avenir de la fiscalité des locations courte durée.
Celle-ci a indiqué qu’un “chantier” sera "ouvert" sur l'évolution de la fiscalité de la location de logements afin d'encourager les locations longues, car aujourd'hui "le système avantage les locations meublées souvent de courte durée". Les résultats de ce chantier devraient être rendus publics en fin d’année 2023.
