Immobilier réversible : le premier permis de construire sans affectation de France a été déposé à Bordeaux

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 02 juin 2023

[ mis à jour le 02 juin 2023 ]

SOMMAIRE

Dans un monde en perpétuel changement, l'immobilier doit être à même de suivre le rythme effréné de nos sociétés. L'immobilier réversible et le concept de permis de construire sans affectation émergent comme une réponse à ces besoins en constante évolution. Récemment, un jalon important a été atteint en France avec le dépôt du premier permis de construire sans affectation pour le projet TEBiO à Bordeaux. Cette première est le résultat d'une volonté d'innover et de créer des bâtiments qui peuvent s'adapter à différents usages au fil du temps, favorisant ainsi leur durabilité et leur résilience.

L'immobilier réversible, c’est quoi ?

L'immobilier réversible se réfère à une nouvelle approche dans le domaine de la construction, visant à créer des bâtiments capables de s'adapter à diverses utilisations tout au long de leur cycle de vie. Au lieu de construire des structures pour un usage spécifique qui pourrait devenir obsolète dans quelques années, l'immobilier réversible envisage des bâtiments qui peuvent facilement être transformés pour accueillir de nouvelles fonctions. Ainsi, un immeuble de bureaux pourrait, par exemple, être converti en logements résidentiels neufs ou en espaces commerciaux en fonction des besoins changeants de la société.

Le concept de transformation d’usage a déjà été effectué par le passé, pour transformer des anciens immeubles de bureaux en habitations et vice versa, mais nécessitent de nombreuses autorisations et d’importants travaux de mise aux normes.

L'immobilier réversible revêt une importance majeure dans le contexte actuel, répondant aux défis de durabilité et de changements rapides des besoins de la société. Il favorise une utilisation plus efficace des ressources en réduisant le besoin de démolir et de reconstruire des bâtiments lorsque les besoins changent, contribuant ainsi à une ville plus durable et plus résiliente.

Cependant, malgré ses avantages évidents, l'immobilier réversible n'est pas sans défis. Il nécessite une réglementation adaptée, un design innovant, et des investissements qui peuvent assurer la viabilité des bâtiments sur le long terme. La conception d'un bâtiment réversible demande une anticipation des futurs besoins et usages possibles, ainsi qu'une adaptabilité structurelle, ce qui peut engendrer des coûts initiaux plus élevés.

Toutefois, considérant le cycle de vie complet du bâtiment, ces coûts pourraient être compensés par la réduction des coûts de rénovation ou de démolition à long terme.

Le permis de construire : une question d'affectation

Le permis de construire est un document administratif qui donne l'autorisation de réaliser une construction. Il s'agit d'un outil essentiel dans le droit de l'urbanisme qui permet de contrôler l'utilisation du sol et d'assurer que les constructions respectent certaines règles et normes.

Le type d'affectation d'un permis de construire - qu'il s'agisse d'un immeuble de bureaux ou d'un immeuble d'habitation - a une incidence considérable sur les exigences réglementaires du bâtiment. Les codes du bâtiment, les normes de sécurité, les exigences environnementales, les normes d’isolation, les règles d'accessibilité, entre autres, peuvent différer selon l'usage prévu du bâtiment.

Par exemple, les codes du bâtiment pour un immeuble de bureaux pourraient se concentrer sur la création d'espaces de travail efficaces et sûrs, tandis que les codes pour un immeuble résidentiel pourraient prioriser des facteurs comme l'éclairage naturel, l'insonorisation et l'accès aux espaces verts.

permis de construire sans affectation – un chef de chantier analyse les plans d’architecte
© SaiArLawKa2 - shutterstock

Le principe du permis de construire sans affectation bouleverse ce paradigme. Ce type de permis de construire élimine la notion d'affectation prédéfinie, ce qui permet une plus grande flexibilité dans l'utilisation future du bâtiment. C'est une innovation majeure qui favorise la réversibilité en immobilier. Au lieu de définir l'usage du bâtiment dès le départ, ce type de permis permet de concevoir des bâtiments capables de s'adapter à différents usages au fil du temps.

En substance, un permis de construire sans affectation reconnaît et encourage l'approche de l'immobilier réversible. Cela signifie que les réglementations et les normes de construction devront être pensées différemment, en considérant non seulement les exigences actuelles, mais aussi la capacité du bâtiment à répondre à des besoins changeants dans le futur. C'est un défi, mais aussi une opportunité pour repenser la façon dont nous construisons et utilisons nos bâtiments, pour qu'ils puissent évoluer avec nous.

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Projet TEBiO : le premier permis de construire sans affectation

En 2018, la loi ELAN introduisait le “Permis d’innover”, un dispositif expérimental ayant pour but de “faciliter la créativité dans les champs de la transition écologique du numérique, de l’évolution des usages ou encore des bâtiments modulables”.

Pour se faire, le ministère a laissé une certaine liberté aux maîtres d’ouvrage, aménageurs et autres concepteurs/constructeurs d’édifices, de déroger à certaines règles de construction pour 7 années. Applicable notamment dans le cadre des Opérations d’Intérêt National (OIN) comme le projet colossal Bordeaux Euratlantique, il n’est pas surprenant que le dispositif trouve son premier projet concret à La Belle Endormie. Avec un peu de chance, l’annonce du projet TEBiO pourrait inspirer plus de promoteurs et de contribuables à investir à Bordeaux dans l’immobilier innovant et durable.

Le projet TEBiO prend racine dans un projet théorique nommé “Construire réversible” publié par le cabinet Canal Architecture en 2017, et la volonté de concrétisation de ce projet suite au lancement du dispositif “permis d’innover”.

Porté par Patrick Rubin et son agence Canal Architecture ainsi que le promoteur immobilier Elithis, le projet TEBiO trouve pied à terre sur la ZAC Saint-Jean-Belcier en bord de Garonne. Avec l’aide de l’Établissement Public d’Aménagement (EPA) Bordeaux-Euratlantique, les partenaires ont imaginé et conçu un projet innovant qui sort de l’ordinaire de la construction tant par les normes par lesquelles il est régi que par sa mixité d’usage.

“Aujourd’hui, face au défi environnemental, rien ne peut justifier l’action d’investir et de bâtir sans anticiper les conséquences à long terme. L’urgence écologique et l’issue incertaine de l’épisode sanitaire mondial malmènent nos attitudes, font bouger les lignes de nos certitudes. Ce télescopage de prises de conscience déclenche des systèmes de défense dans tous les domaines du quotidien… l’acte d’architecture prend sa part.

[…]

Produire une architecture réversible et durable pour moins détruire demain, assurer une économie de 50 à 70 % du coût d’une réhabilitation lourde, accompagner les mutations dans les sphères d’habitat et d’activité, tel est notre objectif commun avec Thierry Bièvre, l’EPA Bordeaux-Euratlantique et le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.”

Patrick Rubin, Canal Architecture, livret de synthèse du projet TEBiO
permis de construire sans affectation – visuel du projet TEBiO
© Canal Architecture

Un défi de taille pour les porteurs de projet

Bien entendu, concevoir et mettre en pratique une telle affaire n’était pas de tout repos. Comme l’a déclaré la directrice générale d’EPA-Bordeaux-Euratlantique au sujet du projet : “Énormément de choses doivent être interrogées, on a levé des lièvres à peu près à toutes les étapes. Mais c’est un investissement nécessaire pour progresser”. Ce sont trois ans et demi qui se sont écoulés depuis la conception du projet pour ne serait-ce qu’enfin pouvoir déposer la demande de permis de construire.

Au mois de mai, un an et demi après le dépôt, le permis de construire explicite et définitif a enfin été délivré et clos un dur labeur administratif de plusieurs années, une grande victoire pour toutes les parties rattachées au projet. Ce permis de construire sans affectation est une première en France, un cas d’école et peut-être un premier pas vers une nouvelle manière de construire durable.

Les grandes lignes du projet TEBiO

Le TEBiO, situé dans le quartier de l’Ars à deux pas du futur pont Simone Veil, s’étendra sur 4500m² de surface de plancher. Il se présentera sous la forme d’un ensemble immobilier composé de deux tours en R+9 et R+8, privilégiant toutes les variations d’usage.

Au rez-de-chaussée, une crèche de 32 berceaux sera installée sur environ 400m² de surface, tandis que les étages pourront accueillir indifféremment logements comme bureaux de façon permutable. Quatre pontons de 52m² chacun relient les deux bâtiments du R+2 au R+5 et agissent comme des surfaces libres, indépendantes, mutualisables et évolutives qui permettront de répondre aux différents besoins et fonctions du bâtiment.

La toiture du plus grand bâtiment sera parsemée de panneaux photovoltaïques et sera responsable de la labellisation BEPOS (bâtiment à énergie positive) de l’ensemble. La toiture de la 2ème tour sera, quant à elle, végétalisée. Des scénarios de vie différents ont été envisagés, et les étages avec ponton reliant sont présentés comme modulables avec par exemple un plateau mixte logements + une fabrique au centre + un plateau de bureaux, ou bien simplement des plateaux tout logements ou tout bureau. Dans tous les cas, les espaces ont été créés pour accueillir les deux fonctions et disposeront d’espaces extérieurs de type loggia.

permis de construire sans affectation – visuel TEBiO+plan de coupe
© Canal Architecture

1600m² de surfaces extérieures, dont 1217m² collectifs et 395m² privatifs, viendront compléter le programme :

L’ouvrage utilisera des méthodes de construction se traduisant par un gain temps de 4 mois de chantier. En termes de matériaux de construction, on retrouvera notamment des façades préfabriquées en bois avec parement minéral et tuiles en terre cuite, decks, menuiseries extérieures et pergolas en bois.

Les économies de temps, matériaux et énergie font de ce projet de bâtiment réversible un véritable exemple d'immobilier durable et de transition écologique.

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