Investir en résidence étudiante à Bordeaux : un pari d'avenir

Dimitri Iatosti

le 05 août 2022

[ mis à jour le 02 novembre 2022 ]

Bordeaux est une ville qui attire chaque année de plus en plus d’étudiants, ce qui lui a valu d’être classée 8ème meilleure ville de France par le magazine L’Etudiant. L’offre de formations, son effervescence culturelle et l’océan tout proche séduisent ces nouveaux arrivants qui participeront dans le futur au dynamisme de l’emploi dans la ville.

En revanche, Bordeaux est victime de son succès. La ville attirant toute sorte de profils, comme les familles avec enfants ou les jeunes actifs, trouver la perle rare pour se loger est parfois difficile pour certains étudiants parmi les 88 000 que compte la ville.

Pour pallier ce manque de logements étudiants, des programmes immobiliers neufs à Bordeaux sont en phase de construction. Ceci permet de rééquilibrer l’habitat dans la ville.

Bordeaux mise sur le futur

©JeanLucIchard - Shutterstock

Bordeaux a enregistré ces 10 dernières années 34 % d’étudiants supplémentaires. Ce succès, couplé à l’attractivité de la ville, notamment auprès des familles et jeunes actifs, a participé à la tension du marché immobilier de Bordeaux.

Même si la question du logement coince, la ville n’a pas dit son dernier mot. En effet, Bordeaux souhaite, en association avec la région Nouvelle Aquitaine et la Métropole de Bordeaux, doubler son offre en construisant 6000 logements étudiants d’ici 2030.

Le premier adjoint au maire de Bordeaux en charge de l’enseignement supérieur, Fabien Robert, a validé le souhait de Bordeaux de se mettre à la page :

Concernant le public, nous sommes actuellement à 8 % des logements étudiants, pour une moyenne nationale de 10 %. Nous allons renforcer nos actions et doubler l’offre de logements étudiants pour arriver à ce chiffre. En parallèle, nous avons mis sur pied un comité partenarial qui rendra, en novembre, une feuille de route. Beaucoup d’étudiants sont prêts à payer, mais l’offre n’est pas au rendez-vous. C’est pour cela que, dans le privé, nous jouons notamment sur la délivrance des permis de construire pour inciter les promoteurs à construire les logements étudiants.

Les projets améliorant la qualité de vie des étudiants ne manquent pas dans la ville. Sur l’ensemble des campus que compte le domaine universitaire de Bordeaux , des projets de réhabilitation des bâtiments sont en cours depuis 2016. L’objectif est de rendre ces bâtiments en phase avec les enjeux environnementaux, en particulier en terme d’énergie. Par exemple, le campus de Pessac est en train de connaître une réhabilitation thermique et une amélioration de ses performances énergétiques.

Le marché de l’immobilier privé, plus apte à accueillir les étudiants

Il est en effet aisé de voir que l’offre dans le public est plutôt difficile d’accès. Le CROUS de Bordeaux gère, dans la ville et les alentours, 3000 logements, ce qui n'est guère suffisant pour accueillir toute la population étudiante.

Se tourner vers le parc locatif privé est alors la meilleure solution pour répondre rapidement et efficacement à la demande toujours croissante de logements étudiants.

Depuis quelques années, de nombreux programmes immobiliers neufs à Bordeaux sont destinés à accueillir les étudiants. C’est le cas des résidences de services pour étudiants. Ces résidences doivent fournir des services afin d’améliorer leur confort de vie et faciliter leur quotidien.

Investir en résidence étudiante, le bon plan pour répondre à la demande

Ainsi, les étudiants peuvent se concentrer sur la réussite de leurs études grâce aux équipements de leur chambre : ustensiles de cuisine, un matelas, des plaques électriques, un bureau, etc.

En outre, des espaces communs peuvent favoriser la rencontre, comme une salle de sport ou une salle d’étude. Les résidences sont en général dotées de laveries, ce qui est un atout pour un étudiant. D’autres services peuvent se rajouter comme le petit-déjeuner ou le ménage dans le logement.

Autre point à ne pas négliger : la présence d’un gardien, ce qui rassure les parents. Bien sûr, chaque appartement bénéficie d’une couverture internet à très haut débit car, c’est la clé pour réussir ses études !

Quels sont les aides pour investir en résidence étudiante ?

© Eo naya - Shutterstock

Bordeaux incite les promoteurs immobiliers à construire des logements étudiants afin de rattraper son retard dans le domaine. Chaque année, de nombreux appartements sont alors disponibles pour les loger. Pour inciter les futurs propriétaires à investir et se constituer un patrimoine, des aides sont alors mises en place, comme la loi LMNP ou la Loi Censi-Bouvard.

Investir en résidence étudiante grâce à la loi Censi-Bouvard

Adoptée en 2009 par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, cette loi est venue compléter le dispositif Scellier, qui a, entre 2009 et 2012, offert des réductions d’impôts sur une durée de 9 ans à des propriétaires qui ont respecté le plafonnement de loyer dans la location de leur bien neuf.

La loi Censi-Bouvard à Bordeaux est destinée à relancer l’investissement dans les résidences de services neuves, que ce soit pour séniors ou pour étudiants.

Cette niche fiscale permet alors de réduire votre impôt sur le revenu jusqu’à 11% du montant de l’investissement et de récupérer la TVA en respectant certains critères. Pour pouvoir profiter en totalité de ce dispositif fiscal, il est obligatoire de suivre ces règles :

• acheter un bien immobilier neuf jusqu'à 300 000 € maximum (l’excédent ne sera pas comptabilisé dans la défiscalisation),
• louer le bien pendant 9 ans minimum,
• le louer au plus tard 12 mois après sa livraison,
• louer le bien meublé (une liste minimale obligatoire du mobilier est imposée).
• L’investisseur aura alors de nombreux avantages, pendant et après la location de son bien :
  • réduction d’impôt de 11%,
  • déduction de la TVA (jusqu’à 19,6 % de l’investissement),
  • constitution d’un patrimoine immobilier : l’investisseur pourra, au bout des 9 ans, le garder pour son propre usage, faire une plus-value à la vente ou continuer à le louer à l’exploitant.

Cet avantage fiscal peut être couplé avec le dispositif LMNP qui est destiné à faciliter l’investissement dans des meublés.

Investir en résidence étudiante grâce au statut LMNP

© Eo naya - Shutterstock

Le statut LMNP à Bordeaux (Loueur Meublé Non Professionnel) existe depuis 1949. C’est le plus ancien avantage fiscal de France. Les investisseurs peuvent alors n'être imposés que sur 50 % de leurs revenus locatifs et récupérer la TVA. La déduction de la TVA se fera en fonction du régime fiscal choisi.

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut respecter certaines conditions :

• être une personne physique et être propriétaire du bien (les SCPI sont donc exclues),
• ne pas avoir le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel),
• percevoir des revenus locatifs jusqu’à 23 000 € maximum,

Il est possible de coupler le statut LMNP à la niche fiscale Censi-Bouvard. La différence réside dans le fait que la loi Censi-Bouvard concerne uniquement l’immobilier neuf et n’offre pas le même amortissement que la loi LMNP.

Les meilleurs quartiers étudiants de Bordeaux pour investir

Bordeaux a prouvé qu’il était possible de loger les étudiants dans des résidences neuves, dans des quartiers d’avenir. Les promoteurs immobiliers ont fait et font le maximum pour pouvoir agrandir le parc locatif bordelais.

Le quartier Belvédère

Sur la rive droite de la ville se trouve le quartier Belvédère, dont la construction fait partie de l’opération d’intérêt national Euratlantique, visant à donner à Bordeaux une dimension européenne.

Le quartier Belvédère est une expérimentation du bien-vivre ensemble. Il réunit des commerces, des bureaux, des habitats sociaux, des logements neufs, une résidence séniors et une résidence étudiante. Il abrite également un lieu culturel disposant d’un rooftop avec vue sublime sur la ville de pierre.

Le campus de Pessac

Rattaché à l’Université de Bordeaux, le campus de Pessac est l’un des plus vastes campus d’Europe. Pour se rendre dans le centre-ville, il suffit d’une vingtaine de minutes en tramway ou en vélo. Les principaux axes routiers et les bassins d’emploi sont à proximité.

Au cœur de la ville, cette résidence étudiante à Pessac est proche des principaux établissements supérieurs : la faculté de pharmacie à 7 minutes à pied et l’Université Bordeaux Montaigne à 11 minutes en voiture.

Les appartements sont fonctionnels et bien aménagés. Cette résidence est une opération de réhabilitation d’un ancien bâtiment à l’architecture classique, un projet qui colle parfaitement à la politique d’urbanisme de Bordeaux.

Le quartier Bastide-Niel

© Ji-Elle - Wikimedia Commons

Sur la rive droite, proche de la Cité du vin, le quartier Bastide-Niel est surprenant par sa conception architecturale et fait la part belle à l’écologie. Il se trouve près de l’écosystème Darwin, un lieu alternatif qui accueille des cafés, un skate-park, une ferme urbaine et des salles de spectacles.

Desservi par les transports en commun et facilitant l’utilisation de modes de déplacement doux, le quartier Bastide-Niel s’inscrit dans la transition énergétique. Son urbanisme “d’acupuncture” est emblématique des grands changements que la ville a opérés.

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