Quel type d’appartement se loue le mieux ? Les meilleurs choix
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Les différents facteurs à prendre en compte pour un investissement locatif
- Le budget à allouer
- Le choix des locataires cibles
- L’emplacement
- Les différentes typologies d’appartements
- Le studio : l’apanage des étudiants
- Le T2 : le logement préféré des jeunes actifs
- Le T3 : pour des locataires qui restent plus longtemps
- Les plus grandes typologies
- Quelques conseils pour un investissement réussi
- Renseignez-vous sur le marché immobilier local
- Ne pas négliger les frais d’entretien
- Envisager la gestion locative
Lorsque l'on envisage de réaliser un investissement locatif, il est crucial de prendre en compte plusieurs facteurs pour en maximiser la rentabilité et la valeur sur le long terme. Le type d'appartement choisi joue naturellement un rôle primordial vis-à-vis de la réussite d’un investissement. Mais de nombreux autres facteurs sont bien entendus à prendre en compte pour éviter tout risque de vacance locative.
Retrouvez dans cet article une analyse approfondie des différents types d'appartements et les publics cibles qui y sont associés. Découvrez également nos conseils pour choisir celui qui se louera le mieux en fonction de votre situation et de vos objectifs. Garantissez la rentabilité de votre investissement dans l’immobilier neuf à Bordeaux en suivant ces quelques règles.
Les différents facteurs à prendre en compte pour un investissement locatif
Plusieurs facteurs sont à prendre en compte lorsque l’on élabore un projet d’investissement locatif, à savoir son budget, l’emplacement du logement et votre cible locative. Explications.
Le budget à allouer
Le prix d'achat de votre futur appartement neuf est un élément clé à considérer lors d'un investissement locatif. Il est important de trouver le juste équilibre entre le montant investi et la rentabilité attendue. Pour cela, il vous faudra en tout premier lieu établir un budget réaliste, qui prenne en compte l’état de vos finances et votre capacité d’endettement. Sachez également que vos dépenses seront supérieures au seul prix du logement neuf.
En effet, il vous faudra prendre en compte les frais liés à votre crédit immobilier, à savoir vos intérêts d’emprunts et votre assurance emprunteur. Vous devrez également ne pas oublier les frais de notaire qui, bien que moins élevés dans le neuf que dans l’ancien, s’élèvent à 2% à 3% du prix de votre futur logement. N’oubliez pas non plus, si vous faites appel à une agence immobilière, les frais qui y sont associés.
Pensez également aux frais qui suivront la mise en location du logement, dont la taxe foncière et les charges de copropriété.
Votre budget influencera grandement le choix de la typologie de l’appartement que vous allez mettre en location.
Le choix des locataires cibles
Définir votre cible locative vous permettra de choisir le type d'appartement le plus adapté à vos besoins, en termes de typologie, mais également en termes d’emplacement. Selon le profil des locataires visés (étudiants, jeunes actifs, familles, etc.), certains types d'appartements seront plus recherchés et offriront une meilleure rentabilité. Chaque profil a ses avantages, et ses inconvénients.
Cibler un public d’étudiants, par exemple, amène à réaliser davantage de tâches de gestion locative, car il amène un turnover plus important. En revanche, ces locataires sont en forte demande, ce qui réduit considérablement le risque de vacance locative. Les familles, au contraire, ont tendance à rester plus longtemps. Mais il peut cependant être plus compliqué d’en trouver une pour occuper son logement.
L’emplacement
L'emplacement de l'appartement est crucial pour assurer une bonne rentabilité. Un bien situé dans un quartier prisé et proche des commodités sera plus attrayant pour les locataires et se louera généralement plus rapidement et à un prix plus élevé. Il vous est donc indispensable de faire une étude de terrain et de vous renseigner sur le marché immobilier local, en sachant que votre budget influencera également le choix de l’emplacement.
Les quartiers les plus proches du centre sont généralement les plus recherchés. À l’intérieur du quartier, assurez-vous que votre appartement soit proche des commerces, des transports en commun et des écoles, si vous ciblez un public familial. Si jamais vous envisagez de louer un appartement à un étudiant, vous pouvez également cibler les secteurs proches des universités, généralement plus excentrés et moins chers.
Les différentes typologies d’appartements
Chaque typologie d’appartement correspond à un profil de locataire différent. Les studios, T2 et T3 sont les plus appropriés pour un investissement locatif, les logements de plus grandes surfaces s’avérant moins rentables.
Le studio : l’apanage des étudiants
Investir dans un studio s’avère très rentable. C'est une parfaite entrée en matière dans le monde de l’investissement locatif. Le studio est le type d’appartement le moins cher à l’achat, en raison de sa surface qui est, bien entendu, très réduite. Mais il s’agit cependant d'un type de logement très recherché, et notamment par les étudiants. Ce choix est d’autant plus approprié à Bordeaux qui est une ville très appréciée des étudiants.
Pour qu’un studio soit recherché, il faut néanmoins cibler un secteur approprié. Il faudra donc que le logement se trouve près d’une université, ou bien du centre-ville. La proximité du métro est un avantage non négligeable. Il faut savoir que les studios connaissent davantage de roulement au niveau des locataires, et qu’il faudra donc en chercher plus fréquemment. Mais un bon emplacement facilite grandement cette démarche.
Vous pourrez également observer qu’un studio permet de jouir d’une très bonne rentabilité. Les loyers au m²/mois des petites surfaces ont généralement tendance à être plus élevés que ceux des plus grandes superficies. C’est donc un investissement de choix pour les investisseurs débutants. Attention cependant à sélectionner des locataires solvables pour éviter les impayés.
Le T2 : le logement préféré des jeunes actifs
Les T2 sont eux aussi des appartements permettant de bénéficier d’une bonne rentabilité, notamment grâce à leurs prix, plus élevés que ceux des studios, mais qui restent généralement abordables. Leur surface est légèrement plus élevée que ceux d’un studio, et il s’agit bien souvent d’une évolution logique pour les anciens étudiants venant de rentrer sur le marché de l’emploi.
Le T2 est donc principalement recherché par des locataires jeunes, venant de rentrer dans la vie active, ou quelques fois par des étudiants ayant davantage de moyens. Le T2 est aussi prisé par les jeunes couples cherchant à délaisser leurs logements étudiants pour se constituer leurs petits nids douillets. Attention avec ce profil de locataire néanmoins : une rupture de bail peut souvent suivre une rupture sentimentale.
Cependant, en moyenne, les locataires des T2 ont tendance à rester plus longtemps dans leurs logements que ceux des studios. Il s’agit là encore d’appartements très recherchés, ce qui amoindrit le risque de vacance locative. Il ne faut cependant pas négliger l’emplacement, en favorisant la proximité avec les commerces et les moyens de transport en commun. Vous pourrez ainsi bénéficier de locataires plus stables et de loyers plus élevés que pour la location d’un studio.
Le T3 : pour des locataires qui restent plus longtemps
Le T3 est sans aucun doute une typologie à recommander pour un investissement locatif, mais pas pour tout le monde. Ce type d’appartement a en effet un prix d’achat plus élevé, en raison de sa surface plus grande, qui comprend généralement une pièce de vie et deux chambres. Mais il a l’avantage d’attirer des profils de locataires plus fiables, qui ont tendance à occuper leurs logements sur une longue durée.
Les appartements de trois pièces attirent ainsi généralement les actifs et les couples à la recherche d’une pièce supplémentaire. Celle-ci pourra souvent servir de bureau ou de future chambre pour un enfant à naître. Il s’agit également d’une typologie appréciée par les séniors, ou encore des jeunes cherchant à louer un appartement en colocation.
Cependant, du point de vue d’un investisseur, vous pourrez constater que bien que le loyer d’un T3 soit supérieur à celui d’un T2, cette différence n’est pas proportionnelle à celle du prix d’achat. Dans une grande ville comme Bordeaux notamment, le rendement sera inférieur à celui d’un T2. Cette typologie sera ainsi à privilégier si vous souhaitez investir dans une ville de la périphérie bordelaise.
Les plus grandes typologies
De manière générale, il n’est pas conseillé d’investir dans un appartement de plus grande typologie, de type T4 ou T5, lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif. Ce type d’appartement attirera davantage de familles, qui ont tendance à rester longtemps dans un logement. Mais celles-ci ont aussi davantage tendance à vouloir accéder à la propriété. Avec un prix plus élevé, un rendement plus faible et une tension locative moindre, les risques sont plus nombreux.
Quelques conseils pour un investissement réussi
Vous hésitez encore sur quel type d’appartement acheter pour votre investissement locatif ? Voici quelques conseils supplémentaires pour vous guider dans votre réflexion.
Renseignez-vous sur le marché immobilier local
Se renseigner sur le marché immobilier local vous aidera principalement à choisir dans quel secteur investir. Vous pouvez retrouver des informations sur des sites divers et variés pour vous renseigner sur les loyers pratiqués, le profil des habitants d’un quartier, la tension locative, les points d’intérêts tels que les universités ou les bassins d’emploi... Vous renseigner sur les projets d’urbanisme en cours est également une bonne idée.
Ne pas négliger les frais d’entretien
C’est un élément à considérer. En plus des charges de copropriété de votre appartement neuf et de votre taxe foncière, vous aurez très certainement quelques dépenses à effectuer par rapport à l’entretien de votre logement. Pas dans l’immédiat, plutôt dans une vingtaine d’année, l’immobilier neuf couvrant les acquéreurs grâce à de nombreuses garanties. Mais il n’est pas impossible, par exemple, que vous deviez un jour repeindre votre logement, et le budget peinture sera toujours moins élevé pour un studio que pour un T3.
Envisager la gestion locative
Si vous ne voulez pas avoir à vous occuper de la recherche des locataires ou d’autres tâches liées à la gestion de votre bien, faites appel à une agence de gestion locative ! C’est la meilleure manière d’éviter tout risque de vacance locative et d’envisager votre investissement en toute sérénité. Certaines agences, comme notre agence IMMO9 Gestion, proposent même l’aide à la déclaration fiscale, vous évitant ainsi le stress de la période des impôts.
