Top 5 des meilleures villes où investir autour de Bordeaux

Dimitri Iatosti

le 19 octobre 2022

[ mis à jour le 24 novembre 2022 ]

Bordeaux est une des villes les plus attractives de France. La LGV, la proximité avec l’océan, le patrimoine historique et le vin... la ville regorge d’atouts. Un nombre conséquent de chantiers de programmes immobiliers neufs à Bordeaux accompagne une démographie toujours grandissante.

Dans les environs de la métropole, certaines villes tirent leur épingle du jeu et ont fait l’objet de grands projets d’aménagement. À titre d'exemple, Bègles et Floirac, qui font partie de l'opération Euratlantique destinée à donner une dimension européenne aux secteurs proches de la gare de Bordeaux Saint-Jean.

Cette sélection de villes, dans lesquelles il est rentable d’investir autour de Bordeaux, a été réalisée en fonction des recherches effectuées par les internautes. Suivez le guide à la découverte du top 5 des villes où investir autour de Bordeaux...

Lormont, entre Garonne et côteaux

Carte d’identité de Lormont

• 23 181 habitants
• 2354 entreprises, dont 664 commerces et services aux particuliers
• 17 écoles, 2 collèges et 2 lycées
• Prix au m² moyen : 3 531 €

Investir dans un programme immobilier neuf à Lormon est idéal car la ville est attractive, notamment grâce à son port et ses terres vinicoles.

Autrefois lieu de villégiature des notables bordelais, la ville de Lormont n’a cessé de prospérer. Son économie était principalement tournée autour de la construction navale et de la cimenterie.

La ville est passé en peu de temps d’une bourgade de 3000 âmes à une ville de 23 181 habitants. Pour accompagner cet afflux massif, les équipements et infrastructures ont suivi, comme la ligne A du tramway qui traverse la ville, ou la navette fluviale Batcub, qui a un arrêt au pied de la ville, sur la Garonne.

Quelques projets urbains emblématiques

A Lormont, des projet urbains sont en cours, ce qui participe davantage à l’attractivité de la ville :

les Cascades de Garonne : un établissement aquatique destiné au bien-être. Ce projet offrira une vue superbe sur le port de la Lune.

les transformations des quartiers Carriet et Mireport : ces quartiers font l’objet d'un renouvellement urbain pour améliorer le cadre de vie des habitants (réhabilitation de logements, création de logements neufs, amélioration de la voierie etc.).

Comment se porte le marché de l’immobilier à Lormont ?

Le marché de l’immobilier à Lormont est très attractif. Le prix médian au m² est 3 531 €. Bien sûr, il change en fonction du type du bien. Par exemple, pour une maison, le prix affiché est de 3 492 €/m2 tandis que pour un appartement, il est de 3559 €/m2.

Le quartier Lissandre affiche un prix au m² de 3197 €/m2 tandis que le prix du m² dans Le Vieux Bourg tourne autour de 3651 €/m2.

La ville accueille principalement des jeunes actifs. En effet, la population de la ville se compose comme suit :

• 20,9 % ont entre 15- 29 ans,
• 20,3 % ont entre 30-44 ans,
• 16,8 % ont entre 45-59 ans,
• 13 % ont entre 60 – 74 ans.

Floirac, la ville qui abrite l’Arkea Arena

Carte d’identité de Floirac

• 19 049 habitants
• 2862 entreprises
• 14 écoles, 2 collèges et 1 groupe scolaire privé (maternelle, primaire et collège)
• Prix au m² moyen : 3 873€

Floirac est une ville qui a connu de grandes transformations. Dans le cadre de Bordeaux Euratlantique, elle a vu se construire de beaux projets urbains, telle que l’Arkea Arena, la plus grande salle de spectacles de Gironde.

A l’horizon 2024, la ville bénéficiera d’un nouvel accès routier. En effet, le pont Simone Veil, qui sera une plateforme multimodale, reliera le boulevard Jean Jacques Bosc à l’Arkea Arena.

De plus, Floirac est la ville la plus proche du quartier Bastide-Niel de Bordeaux, un des projets urbains les plus emblématiques de l’ère d’Alain Juppé. Il est possible de rejoindre l’écosystème Darwin en seulement 18 minutes à vélo.

Pour accompagner l’attractivité de la ville, la ZAC des quais est actuellement en train de se construire. Elle sera composée de 30 000 m² de locaux commerciaux et de 9500 m² de bureaux.

Investir dans un programme neuf à Floirac : analyse du marché de l’immobilier

Le prix moyen de l’immobilier neuf à Floirac est de 4305 €/m2. Les maisons sont au prix de 3 670 €/m2 et les appartements sont au prix de 4 011 €/m2.

Les typologies les plus représentées à Floirac sont :

• les 2 pièces à 13%,
• les 3 pièces à 27,7 %,
• les 4 pièces à 32,9 %.

Pessac, la ville du campus

Carte d’identité de Pessac

• 65 245 habitants
• 4850 entreprises dont 1041 commerces et entreprises de services
• 39 écoles, 5 collèges et 1 lycées
• Prix au m² moyen : 4 682 €/m²

Pessac est une ville qui bénéficie d’un emplacement exceptionnel. En effet, elle est entourée des deux principaux bassins d’emplois de Bordeaux Métropole : Bordeaux et Mérignac.

Au niveau de l’accessibilité, Pessac est bien lotie. En effet, elle est traversée par la ligne A du tramway qui fait la liaison entre le quartier Alouette de Pessac et le quartier Bacalan à Bordeaux. De plus, l’aéroport de Bordeaux-Mérignac n’est qu’à 14 minutes en voiture.

Un des plus grands atouts de Pessac est qu’elle abrite un des plus grands campus universitaires d’Europe. 26 000 personnes font leurs études dans les différentes grandes écoles que compte la ville (Université Bordeaux Montaigne, Ecole de chimie, Sciences Po etc.).

Programme immobilier neuf à Pessac : marché à la loupe

Pessac est une des villes les plus étudiantes de Bordeaux Métropole, en témoigne la part de la population la plus représentée : 15 - 29 ans à 25,6 %.

Il est alors judicieux d’investir dans des studios ou des T2 qui correspondent plus aux besoins de la population étudiante.

Le prix d’un programme immobilier neuf à Pessac est de 4577 €/m².

• 3 pièces : 18,4 %,
• 4 pièces : 23,2 %.

Bègles, une ville pionnière du développement durable en Gironde

Carte d’identité

• 30 642 habitants
• 2954 entreprises dont 747 commerces et entreprises de services
• 17 écoles, 2 collèges et 3 lycées
• Prix au m² moyen : 4824€

Bègles est une des premières villes de Gironde avoir pris en compte l’agenda 21. Elle a toujours été exemplaire en matière d’écologie. Les exemples les plus emblématiques sont l’interdiction de la publicité dans le centre-ville ou encore la création du 1er écoquartier de Gironde.

Au niveau des déplacements, elle a souvent trusté les premières places des meilleures villes cyclables de la région Nouvelle-Aquitaine. Pour favoriser cette pratique, Bègles a créé la Maison du Vélo.

Territoire qui fait partie prenante de Bordeaux Euratlantique, Bègles a vu construire des projets d’envergure comme la Cité Numérique, destinée aux entreprises du digital, ou le Parc de l’Intelligence Environnemental, un site qui regroupe différentes entreprises vertes.

C’est alors tout naturellement qu’un grand groupe comme la SNCF a décidé de construire son “mégacampus” à Bègles. C'est un lieu de formation qui accueille 300 stagiaires et fait travailler 100 personnes, dont 50 formateurs.

Le marché de l’immobilier est-il porteur pour un programme neuf à Bègles ?

A Bègles, le marché de l’immobilier neuf est porteur. En effet, des logements neufs sont en train de sortir de terre, notamment grâce à l’Opération d’Intérêt National Euratlantique.

Le marché locatif de la ville est composé à :

• 16,4 % de 2 pièces,
• 31,2 % de 3 pièces,
• 27,8 % de 4 pièces.

Gradignan, la cité-jardin

Carte d’identité

• 25 778 habitants
• 1983 entreprises dont 399 commerces et entreprises de services aux particuliers
• 17 écoles, 3 collèges et 1 lycée
• Prix au m² moyen : 4 491 €/m2

Gradignan est proche de Mérignac, ville dans laquelle on trouve de grandes entreprises comme Thalès, Ariane Group ou encore le siège social de Cultura.

Gradignan est proche de la rocade et de l’autoroute qui mène au bassin d’Arcachon, ce qui est parfait pour aller voir l’océan ou encore pour se rendre à l’aéroport de Bordeaux Mérignac.

La commune est à 13 minutes en vélo du Campus de l’Université de Bordeaux. De grandes écoles sont implantées dans les limites de la ville, comme Sciences Agro ou l’IUT Génie Civil et Construction Durable.

Depuis Gradignan, il est possible d’emprunter des lignes de bus qui transportent les usagers jusqu'au tramway qui dessert le centre-ville de Bordeaux.

Les avis sur l'achat d’un programme immobilier neuf à Gradignan ?

Choisir un bien d’un programme immobilier neuf à Gradignan est rentable car la ville attire les étudiants, grâce à la proximité avec le campus universitaire.

De plus, la ville bénéficie d’un environnement verdoyant, du fait de la présence du Bois de Cotor et du Bois de Thouars. Cet aspect attire donc les familles et les seniors.

Même si la ville est composée à majorité de 15 – 29 ans à 22,7 %, il y a quand même un équilibre.

Voici les données qui le montrent :

• 18,3 % : part de la population qui a entre 30 et 44 ans,
• 17,7 % : part de la population qui a entre 45 et 59 ans,
• 16 % : part de la population qui a entre 60 – 74 ans.

En analysant ces chiffres, il est possible de définir les besoins des potentiels locataires. Par exemple, des familles et des seniors ont besoin de places de stationnement, alors que les étudiants espèrent surtout se trouver à proximité de transports en commun.

Investir dans un bien neuf à Gradignan est rentable car la ville compte 48,8 % de locataires, ce qui montre qu’il y a de la demande.

Pour aider ceux qui souhaitent investir, voici de quoi est composé le marché locatif à Gradignan :

• studios à 14 %,
• 2 pièces à 13,3 %,
• 3 pièces à 16,8 %,
• 4 pièces à 20%.

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