Pourquoi faire appel à un expert livraison VEFA ?
Dimitri Iatosti
le 12 octobre 2022
[ mis à jour le 17 avril 2024 ]
SOMMAIRE
- Expert en livraison VEFA : Pourquoi faire appel à ses services ?
- Vérification des Travaux Modificatifs Acquéreurs
- Quels sont les conseils de l’expert en livraison VEFA ?
- Comment fonctionnent les réserves VEFA ?
- Comment fonctionne le paiement d’un logement VEFA ?
- Et après la livraison du logement VEFA ?
- Qu’est-ce- que la loi Spinetta ?
- Quels sont les tarifs d’un expert en livraison VEFA ?
- Les experts d’Immo9, présents pour vous accompagner lors de la réception
Un bien VEFA (Vente en l’Etat futur d’achèvement) est un logement neuf qui a été acheté sur plan. Il n’a donc pas été construit au moment de l’achat. Lors de la livraison de programmes immobiliers neufs, il peut y avoir quelques mauvaises surprises. C’est à ce moment-là qu’intervient l’expert en livraison VEFA.
Expert en livraison VEFA : Pourquoi faire appel à ses services ?
Avant la livraison du logement neuf, les visites sont rarement autorisées. De plus, si elles le sont, leurs durées sont assez courtes et le vendeur n’a pas l’obligation de donner de comptes-rendus aux acheteurs.
C’est pour cela qu’il faut regarder dans le contrat si des visites cloison ou des visites pré-livraison sont prévues.
Il faudra alors faire confiance aux constructeurs car les acheteurs n’ont parfois que le moment de la livraison du logement en VEFA pour vérifier si le résultat est conforme à leurs attentes.
Ainsi, la venue d’un expert en livraison VEFA permet de rééquilibrer la relation avec le promoteur. Ce dernier limite ses contestations en présence de l’expert, qui lui, prend le temps de remarquer les malfaçons et de voir si les Travaux Modificatifs Acquéreurs ont été respectés.
Vérification des Travaux Modificatifs Acquéreurs
Si vous avez demandé la réalisation de TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs), il est alors encore plus important de vérifier leurs conformités. Les TMA permettent de personnaliser le logement bien avant sa livraison.
Ces travaux de personnalisation peuvent être :
- la suppression d’une cloison,
- une modification de revêtement (carrelage, parquet, etc.),
- un changement de peinture,
- une demande d’espaces de rangements supplémentaires.
La demande doit se faire dans le mois suivant la signature des travaux. Ensuite, le promoteur a jusqu’à 4 semaines pour accepter les TMA.
Le promoteur est en droit de refuser si les modifications impliquent que le logement neuf :
- ne respecte par la Réglementation Energétique 2012,
- n’est pas aux normes pour les personnes handicapées.
L’expert pourra donc vérifier si le promoteur a bien pris en compte vos TMA lors de la livraison, en plus de tout le reste.
Quels sont les conseils de l’expert en livraison VEFA ?
L’expert livraison VEFA est alors là pour aider le propriétaire. En effet, un acheteur qui se rend seul à la livraison ne remarque pas certains détails. Par exemple, la mauvaise ouverture d’une porte doit être déclarée comme une réserve. En effet, l’ouverture de cette porte ne s’améliorera sûrement pas avec le temps. De plus, un bien immobilier neuf se doit d’être irréprochable car il est sous couvert de la garantie de parfait achèvement.
L’expert en livraison VEFA procède à un rapport minutieux :
- état des lieux du logement avec toutes les informations concernant le logement,
- respect du principe de contradiction (chaque partie peut intervenir),
- inspection de l’entièreté du logement,
- prise en compte de la déclaration du promoteur,
- rappel des lois et des obligations au promoteur,
- procès-verbal fidèle des non-conformités et des malfaçons rencontrées,
- accompagnement de l’acheteur jusqu’à la remise des clefs.
Lors de son inspection, l’expert en livraison VEFA vérifie s'il n’y a pas de défauts comme :
- des éventuelles fissures,
- un carrelage mal posé,
- des prises qui ne fonctionnent pas,
- des robinets qui ne coulent pas, etc.
Autre point à ne pas négliger : les espaces extérieurs et les parties communes. Ce sont parfois des choses auxquelles ne pensent pas les acheteurs mais elles font parties du programme immobilier.
Les salissures ou traces de peinture ne sont pas considérées comme des malfaçons.
Comment fonctionnent les réserves VEFA ?
Si aucune réserve n’est déclarée dans le logement, cela vaut pour acceptation du bien, sans prendre en compte les éventuels défauts que le propriétaire peut relever par la suite. Dans ce cas, les 5 % du solde restant sont donnés au promoteur.
En revanche, si des réserves sont émises et inscrites dans le procès-verbal, les 5 % du solde sont consignés. 2 choix s’offrent à vous :
- Demander à la banque de bloquer le paiement. Celle-ci peut donner la somme à un notaire;
- Donner la somme à un notaire qui se chargera de donner le paiement au promoteur, une fois les travaux acceptés.
Comment fonctionne le paiement d’un logement VEFA ?
Lorsqu’un acheteur veut acheter un appartement neuf en VEFA, il doit demander un crédit immobilier à la banque. Celle-ci demande un apport d’au moins 10 %. De plus, elle va faire en sorte que l’emprunteur ne dépasse pas le taux d’endettement, qui est fixé à 35 %.
Lorsqu’un contrat VEFA est signé, l’acheteur devient propriétaire dès le début des travaux jusqu’à réception. Pour financer le bien, l’acheteur va procéder à un paiement en différé, c’est ce qui s’appelle les Frais intercalaires. Cela signifie que les fonds se débloquent de manière progressive.
L’appel des fonds par le promoteur se fait en fonction de l’avancement des travaux et des termes du contrat.
Voici un exemple d'échéancier d’appel de fonds :
- 35 % du prix du logement neuf dès l’achèvement des fondations,
- 70 % du prix du logement neuf dès la mise hors d’eau effectuée,
- 95 % du prix du logement neuf dès les travaux terminés.
Si la conformité est validée, les 5 % du solde restant sont donnés au promoteur.
Et après la livraison du logement VEFA ?
Après la livraison du logement VEFA, l’acheteur dispose d’un délai d’un mois pour émettre des réserves. Il est conseillé d’envoyer une lettre avec accusé de réception au promoteur. Ce dernier est dans l’obligation d’effectuer les travaux dans l’année qui suit, c’est le délai de la GPA (garantie de parfait achèvement). Il est possible de se tourner vers le tribunal d’instance si le promoteur ne respecte pas ce délai.
Une fois la réception du logement jugée conforme, deux garanties débutent :
- la garantie biennale : elle couvre le propriétaire durant 2 ans en cas d’équipements défectueux, en dehors du gros œuvre;
- la garantie décennale : elle couvre le propriétaire pendant 10 ans en cas de dommages ouvrages (des dommages qui apparaissent après la réception des travaux).
Ces assurances sont obligatoires et sont souscrites par les constructeurs.
La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
Article 1792-4 du Code Civil
Qu’est-ce- que la loi Spinetta ?
Crée en 1978, la loi Spinetta oblige les constructeurs à souscrire à des assurances afin de protéger les acheteurs contre des dommages survenus bien après la fin des travaux.
Cela veut dire, que, sauf en cas de force majeure, la responsabilité des constructeurs est engagée pendant 10 ans si des sinistres sont à déplorer.
Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil […]
Article L.111-30 du Code de l’habitation et article L.242-1 du Code des assurances
Quels sont les tarifs d’un expert en livraison VEFA ?
Des paramètres entrent en compte pour calculer le coût des services d’un expert en livraison VEFA :
- la superficie du bien,
- l'avancée des travaux,
- la présence de TMA (Travaux Modificatifs Acheteurs),
- le contexte (contentieux en cours, etc.),
- l’étude des parties communes et de l’extérieur.
Il est possible de faire une demande groupée, c’est à dire qu’un expert peut intervenir pour plusieurs copropriétaires.
Si un acheteur souhaite faire appel à un cabinet d’expertise, ce dernier lui fournit un devis, qui peut inclure des frais de déplacement.
Le coût d’une inspection peut varier : entre 300 €, pour un studio, et 1000 €, pour de plus grandes surfaces.
Les experts d’Immo9, présents pour vous accompagner lors de la réception
Citée 3 fois parmi les Champions de la Croissance dans Les Echos, l’agence Immo9 vous accompagnera dans toutes les étapes de votre achat VEFA.
Les courtiers apporteront leur expertise dans le courtage en immobilier neuf. Ils sauront vous guider tout au long de votre projet, de la recherche du logement à la gestion locative, en passant par la mise en location.
Lors de la réception, les courtiers d’Immo9 seront présents et vérifieront la conformité du logement neuf, en votre présence et celle du promoteur. Faire appel à l’agence Immo9, c’est l’assurance de sécuriser son parcours d’achat immobilier.
Télécharger un pdf de la checklist "visite de livraison d'un appartement neuf en VEFA"
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