Peut-on résilier un mandat de gestion locative en cours ?

Sophie Castella

le 29 avril 2025

[ mis à jour le 30 avril 2025 ]

Confier son bien à une agence de gestion locative est souvent synonyme de tranquillité. Mais que se passe-t-il lorsque la collaboration ne répond plus aux attentes du propriétaire ? Peut-on réellement résilier un mandat de gestion locative en cours ? Conditions, délais, motifs valables… Résilier un mandat n’est pas une décision anodine, et mieux vaut connaître les règles du jeu avant de franchir le pas. IMMO9, votre spécialiste de l'immobilier neuf à Bordeaux vous propose un tour d'horizon des actions possibles à mettre en place pour résilier son contrat.

Qu'est-ce que le mandat de gestion locative ?

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Selon l'article 1984 du Code civil, un mandat est l'acte par lequel une personne (le mandant) donne à un autre (le mandataire) le pouvoir d'agir en son nom et pour son compte.

Appliqué à l'immobilier, le mandat de gestion locative est un accord formel conclu par écrit entre un propriétaire bailleur et un professionnel de l'immobilier, qu'il s'agisse d'un agent immobilier, d'un administrateur de biens ou d'un gestionnaire agréé. Ce document donne au professionnel l'autorisation de gérer tout ou une partie du bien immobilier au nom du propriétaire.

Le mandat doit être établi en deux exemplaires originaux, chacun devant être signé par les deux parties :

• Le mandant, qui est le propriétaire du bien.
• Le mandataire, qui est le professionnel chargé d'assurer la gestion locative.

Ce contrat encadre précisément les missions confiées, les responsabilités de chacun et les conditions d'exécution de la gestion du bien.

Mandat de gestion locative et mandat de location : quelles différences ?

On distingue généralement deux types de mandats :

• Le mandat de location simple, qui concerne uniquement la mise en location du bien (recherche de locataire, rédaction du bail, état des lieux).
• Le mandat de gestion locative, plus large, qui inclut en plus la perception des loyers, la gestion des charges, les interventions techniques et parfois même le suivi des contentieux locatifs.

Quels sont les différents types de mandat de gestion locative ?

Lorsque vous déléguez la location de votre bien, vous avez le choix entre plusieurs types de mandats, dont chacun offre un niveau de liberté différent :

• Le mandat simple (sans exclusivité) vous permet de confier la recherche de locataires à plusieurs agences immobilières simultanément. Chaque professionnel travaille en parallèle, avec pour objectif de conclure la location en premier afin de percevoir les honoraires. En parallèle, vous conservez le droit de louer par vous-même, sans devoir de rémunération envers les agences sollicitées.
• Le mandat exclusif, en revanche, vous engage uniquement auprès d'un seul mandataire. Seule l'agence désignée est autorisée à proposer votre logement à la location, généralement pour une durée de trois mois. Pendant cette période, vous perdez la possibilité de passer par un autre professionnel ou de trouver un locataire par vos propres moyens. Si vous contrevenez à cette exclusivité, vous vous exposez à des pénalités financières, sous forme de dommages et intérêts.
• Enfin, il existe un compromis : le mandat semi-exclusif. Ici, vous vous engagez à ne pas solliciter d'autres agences, mais vous gardez la liberté de louer directement à un particulier. Ce type de mandat permet donc de bénéficier de l'expertise d'un professionnel tout en conservant une marge d'autonomie.

Peut-on résilier un mandat de gestion locative en cours ?

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En théorie, un propriétaire-bailleur dispose du droit de mettre fin à un mandat de gestion locative – qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé - à tout moment et sans frais. Ce principe découle de l'article 2004 du Code civil, qui dispose que "le mandant peut révoquer son mandat quand bon lui semble".

Cependant, ce principe n'est pas d'ordre public, ce qui signifie que le propriétaire et le gestionnaire peuvent décider contractuellement d'y déroger. En pratique, la plupart des mandats de gestion prévoient des modalités spécifiques en cas de rupture à l'initiative du propriétaire.

Il est donc fréquent que des clauses d'indemnités ou des conditions de révocabilité soient intégrées dans le mandat dès la signature. Le propriétaire, en acceptant ces clauses, s'engage à les respecter : il pourra être contraint de verser des frais ou de suivre une procédure particulière en cas de résiliation anticipée.

Ainsi, la liberté de rompre existe juridiquement, mais elle est souvent encadrée par les termes du contrat signé avec le professionnel. Avant d'envisager une résiliation, il est donc essentiel de relire attentivement les conditions spécifiques fixées dans le mandat.

Résiliation à échéance et avant échéance : deux cas de figure à ne pas confondre

Lorsqu'un propriétaire souhaite mettre fin à son mandat de gestion locative, il doit d'abord distinguer deux situations bien différentes : la résiliation à échéance du contrat et la résiliation anticipée, c'est-à-dire avant son terme initial.

Résiliation à échéance : la voie classique

Dans la grande majorité des cas, le mandat de gestion locative est conclu pour une durée déterminée, souvent d'un an, avec reconduction tacite d'année en année. Cela signifie que si aucune des parties ne manifeste sa volonté d'y mettre un terme, le contrat est automatiquement reconduit.

Pour interrompre le mandat à l'échéance prévue, le propriétaire doit impérativement respecter un préavis, généralement fixé entre un et trois mois avant la date anniversaire du contrat. Les modalités précises de résiliation figurent dans le mandat lui-même : il faut donc relire attentivement ce document avant d'engager toute démarche.

Pour résilier à échéance, le propriétaire doit :

• Respecter le préavis prévu au contrat, généralement de 1 à 3 mois avant la date anniversaire du mandat,
• Envoyer une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception, pour formaliser sa volonté de ne pas reconduire le mandat.

Ce mode de résiliation est simple et sans justification particulière : le propriétaire n'a pas besoin d'indiquer de motif. Il doit simplement respecter le délai et la forme prévue au contrat.

Résiliation avant échéance : un processus encadré

Résilier avant l'échéance prévue est possible, mais encadré par des conditions plus strictes. Cette situation peut survenir notamment dans les cas suivants :

Faute grave du gestionnaire

Conformément aux articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d'exécuter le mandat avec diligence et loyauté. En cas de manquement grave à ses obligations, le propriétaire peut résilier le mandat sans frais. Les fautes peuvent inclure :

• L'absence de vérification de la solvabilité du locataire
• Le non-encaissement du dépôt de garantie
• Le manque de relance en cas d'impayés
• La signature d'un bail sans garantie contre les impayés

À noter que pour que cette résiliation soit valable, le propriétaire doit pouvoir justifier sa demande avec des éléments précis et documentés : négligences, manquements à la mission de gestion, non-respect des obligations comptables ou juridiques...

La démarche nécessite l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, exposant clairement les faits reprochés et justifiant la demande de rupture anticipée.

Attention toutefois : le gestionnaire est en droit de contester cette résiliation s’il estime que les reproches formulés ne lui semblent pas légitimes, ce qui peut, en cas de litige, entraîner une procédure judiciaire.

Clauses spécifiques prévues au contrat

Certains mandats de gestion locative intègrent des clauses permettant une résiliation anticipée sous conditions. Ces clauses peuvent prévoir des indemnités ou des frais en cas de rupture avant l'échéance.

Résiliation d'un commun accord

Bien que rare, une résiliation anticipée peut être convenue d'un commun accord entre le propriétaire et le gestionnaire. Cet accord doit être formalisé par écrit et préciser les modalités de la rupture et les éventuelles indemnités.

Vente du bien ou changement de projet immobilier

La vente du bien immobilier entraîne généralement la résiliation automatique du mandat de gestion locative. Toutefois, des frais de résiliation peuvent être prévus dans le contrat. Il est donc recommandé de vérifier les clauses contractuelles relatives à la vente.

De même, un changement de projet immobilier, tel qu'un déménagement ou une réaffectation du bien, peut justifier une résiliation anticipée, à condition que cela soit prévu dans le contrat ou accepté par le gestionnaire.

Les frais de résiliation d'un mandat de gestion locative

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Résilier un mandat de gestion locative avant son terme n'est pas sans conséquences financières. Plusieurs types de frais peuvent s'appliquer, selon les clauses prévues dans le contrat.

Le coût de rupture anticipée

Le plus fréquent reste le coût de rupture anticipée. Ce montant peut être déterminé proportionnellement au temps restant jusqu'à l'échéance du mandat, ou établi sous la forme d'un forfait fixe. Quelle que soit la méthode retenue, les conditions doivent être clairement mentionnées dans le contrat, afin d'éviter toute ambiguïté au moment de la résiliation. Le propriétaire et le gestionnaire doivent donc bien anticiper ces modalités dès la signature.

Les frais de transfert de dossier

Un autre poste de dépense potentiel est constitué par les frais de transfert de dossier. Ceux-ci couvrent le travail administratif lié à la transmission des documents de gestion du bien (baux, états des lieux, contrats d'assurance, documents comptables, etc.). Leur facturation vise à garantir une transition fluide vers un nouveau gestionnaire ou vers une gestion directe par le propriétaire.

Indemnités spécifiques

À cela peuvent s'ajouter, dans certains cas, des indemnités spécifiques. Elles sont le plus souvent dues lorsque la résiliation est jugée abusive ou lorsqu'elle cause un préjudice économique au gestionnaire. Là encore, ces éventuelles pénalités doivent être explicitement prévues dans le mandat de gestion signé entre les parties.

La loi Chatel : une protection précieuse pour résilier un mandat de gestion locative

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Adoptée en 2005, la loi Châtel vise à mieux protéger les consommateurs face aux reconductions tacites de contrats, y compris dans le cadre d'un mandat de gestion locative. Elle impose aux professionnels, notamment aux agences immobilières et administrateurs de biens, une obligation d'information vis-à-vis du propriétaire bailleur (le mandant).

Que prévoit la loi ?

Le mandataire doit informer le propriétaire, par écrit, de la possibilité de ne pas reconduire le mandat à son échéance.

• Cette notification doit être envoyée au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la date limite de résiliation.
• Cette information peut prendre la forme d’un encart dans un appel de fonds, d’un courrier dédié, ou d'une mention spécifique dans une communication écrite.

Que se passe-t-il si cette information n'est pas transmise ?

Si le gestionnaire n'envoie pas de notification dans les délais impartis, le propriétaire retrouve toute liberté de résilier le mandat à tout moment après sa reconduction tacite, et sans pénalité.

La résiliation devient alors possible immédiatement, sans avoir à attendre la nouvelle échéance du contrat, ni à verser d'indemnités.

La loi Châtel offre aux propriétaires un levier pour sortir d'un mandat reconduit tacitement sans avoir été correctement averti. Elle permet d'éviter les reconductions automatiques "par défaut" qui piègent parfois les bailleurs mal informés.

3 modèles de lettre pour résilier son mandat de gestion locative

Modèle de lettre de résiliation d'un mandat de gestion dans le délai légal

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : lettre de résiliation de mandat de gestion

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous fais part de ma décision de mettre fin au mandat de gestion portant le numéro [numéro de mandat], signé le [date de signature], concernant le bien situé au [adresse complète du bien].

Ce mandat arrivant à échéance le [date de fin de contrat], je vous informe que je souhaite récupérer la pleine gestion de mon bien à compter du [date du lendemain de l’échéance], conformément au délai de préavis de [durée du préavis] stipulé dans nos engagements contractuels.

Je vous serais reconnaissant(e) de bien vouloir me transmettre l’ensemble des pièces administratives liées à la gestion de ce bien, notamment le bail en cours, l’état des lieux, ainsi que le montant du dépôt de garantie.

Restant à votre disposition pour organiser cette transition, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations respectueuses.

Modèle de lettre de résiliation d'un mandat de gestion pour faute grave ou manquement de la part du gestionnaire

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Résiliation anticipée du mandat de gestion pour manquement grave

Madame, Monsieur,

Je vous informe par la présente de ma décision de mettre un terme au mandat de gestion locative n°[numéro du mandat], conclu le [date de signature], relatif au bien situé au [adresse du bien].

Cette décision intervient suite aux manquements graves que j'ai constatés dans l'exécution de votre mission, à savoir : (détailler les fautes constatées – exemple : absence de relance pour impayés, défaut de transmission d'informations importantes, non-respect du budget travaux...).

En conséquence, et conformément aux principes généraux du droit des contrats, je demande la résiliation immédiate de notre collaboration.

Je vous remercie de bien vouloir procéder rapidement à la transmission de l'ensemble des documents afférents à la gestion du bien (contrat de bail, états des lieux, dépôt de garantie, décompte de charges…).

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Modèle de lettre de résiliation de mandat de gestion locative en vertu de l'article L. 136-1 du code de la consommation (Loi Chatel)

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Demande de résiliation du mandat de gestion locative – Application de l'article L215-1 du Code de la consommation

Madame, Monsieur,

Je me permets de vous notifier, par la présente, ma volonté de mettre un terme au mandat de gestion référencé sous le numéro [numéro du mandat], conclu en date du [date de signature], concernant le bien situé au [adresse complète du bien].

À ma connaissance, je n’ai pas reçu d'information de votre part concernant la possibilité de résilier ce contrat à son échéance, comme le prévoit la réglementation en vigueur. Conformément aux dispositions de l'article L215-1 du Code de la consommation, je fais donc valoir mon droit à une résiliation immédiate de ce mandat, sans frais ni pénalités.

Je vous remercie de bien vouloir me transmettre l’ensemble des documents liés à la gestion de mon bien (bail en cours, état des lieux, historique de loyers, dépôt de garantie, etc.), afin de faciliter la reprise de gestion.

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

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