Immobilier locatif : le bailleur privé bientôt avantagé fiscalement ?
Sophie Castella
SOMMAIRE
- L’investissement locatif en péril
- Réfléchir à un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés
- Un mécanisme d’incitation fiscale pour les propriétaires
- Quels seraient les avantages du statut du bailleur privé ?
- Investir dans le neuf ou dans l’ancien
- Éviter les périodes de vacance locative
- Amortir la valeur du bien immobilier
Alors que l’avenir des réformes sur le logement reste incertain suite à la chute du gouvernement le 4 décembre dernier, les inquiétudes grandissent du côté des professionnels de l’immobilier.
Adoptée par 331 voix, la motion de censure suspend la procédure d’adoption de l’ensemble des textes budgétaires en cours d’examen par le gouvernement. Une « catastrophe » pour l’ex-ministre du Logement, Valérie Létard, qui entendait relancer le marché locatif, en crise depuis maintenant plusieurs mois et d’autant plus menacé avec l’arrêt définitif du Pinel.
Parmi les pistes évoquées par la ministre, la ministre a émis l’idée d’un changement fiscal pour certains bailleurs, afin d’inciter les Français à revenir vers l’investissement locatif. Une mesure soutenue par plusieurs acteurs du logement. Mais en quoi consiste ce nouveau statut et permettra-t-il de booster l’investissement ? Décryptage.
L’investissement locatif en péril
La présentation du projet de loi de finances 2025 n’a pas manqué d’alerter le secteur du logement, notamment avec la réforme fiscale envisagée du statut LMNP. Si l’adoption de celui-ci reste aujourd’hui en suspens, les professionnels n’en restent pas moins inquiets concernant l’avenir de l’investissement locatif.
Entre 2000 et 2022, les prix de l’immobilier en France ont grimpé de 160 %, progressant à un rythme quatre fois supérieur à celui de l’évolution du revenu moyen des ménages.
Côté location privée, le marché connaît également une forte pression, exacerbée en 2022 par l’entrée en vigueur de la Loi Climat & Résilience. Selon une analyse de Bien’ici, l’offre locative a chuté de moitié en seulement quatre ans, passant de 92 annonces en 2019 à seulement 60 en 2023.
La possible réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable pour les LMNP a envoyé un très mauvais signal, selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Pour pallier à cette possible réforme, l’UNPI ainsi que la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) demandent la création d’un statut du bailleur privé, utilisant le mécanisme de l’amortissement et qui reconnaisse la qualité d’entrepreneur d’un propriétaire bailleur.
Réfléchir à un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés
Lors du congrès des maires du 20 novembre 2024, l’ex-ministre était d’ailleurs décidée à « tout remettre du le tapis » pour soutenir l’investissement locatif tout en ouvrant la voie à la réflexion sur le rôle du bailleur privé et les alternatives à envisager après la fin du Pinel pour l’immobilier neuf.
Aujourd’hui, vous investissez dans les actions, l’IFI [impôt sur la fortune immobilière] il n’y en a pas, c’est la flat tax [prélèvement forfaitaire unique à 30%]. Si vous investissez dans la pierre, vous êtes pénalisé à tous les étages.
déplore t-elle. Les petits propriétaires sont effet soumis à des taxes élevées à plusieurs niveaux : impôts sur les revenus locatifs, charges et l’IFI, s’ils dépassent un certain patrimoine immobilier. Bien souvent, nombre de petits bailleurs décident d’ailleurs de se débarrasser de leurs biens immobiliers. Résultat, le nombre le nombre de logements disponibles n’a jamais été aussi bas en France.
Face à la nécessité de garantir que l’investissement privé ne devienne pas excessivement contraignant, l’ex-ministre a annoncé la mise en place d’une mission visant à créer un « statut du bailleur privé ». L’objectif : proposer un régime fiscal avantageux pour encourager les propriétaires à louer leurs logements vacants sur des périodes longues.
Un statut réclamé depuis longtemps par les professionnels de l’immobilier, à commencer par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) lors du Conseil nationale de la refondation (CNR) consacré au logement en 2023 : Il est essentiel de professionnaliser les particuliers qui investissent dans l’immobilier
, affirme Pascal Boulanger, président de la FPI, avant d’ajouter :
Il y a trop de changement de fiscalité (avec les lois type dispositif d’investissement locatif Pinel…). Nous sommes pour la mise en place d’un système du bailleur avec des avantages comme un professionnel permettant de réduire certaines charges, et le faire de façon pérenne.
Un mécanisme d’incitation fiscale pour les propriétaires
L’objectif de ce nouveau statut est d’encourager les Français à redevenir bailleurs et à s’investir dans le logement locatif. Selon Danielle Aubrac, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS), l’idée serait de mettre en place un mécanisme d’amortissement, modulé en fonction des efforts réalisés sur les loyers ou sur les travaux de rénovation énergétique.
Ce dispositif, proposé par les professionnels réunis dans une Alliance pour le logement, serait réservé aux biens loués vides. Un amendement similaire avait d’ailleurs été présenté par le député des Landes, Lionel Causse, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, avant que celui-ci ne soit rejeté par l’Assemblée nationale.
L’objectif est de redonner de l’attractivité à la location longue durée, mise à mal ces dernières années par la concurrence de la location saisonnière. Les propriétaires privés sont les principaux bailleurs de France !
, a souligné Sylvain Grataloup, président de l’Union des propriétaires immobiliers (UNPI), lors de sa conférence annuelle le 15 octobre. Pourtant, pour un bien rapportant 12 000 euros par an, une fois les charges et impôts déduits, il ne reste qu’environ 1 000 euros. Une situation qui fragilise les propriétaires de classe moyenne, souvent ceux qui investissent dans un bien locatif en vue de leur retraite.
Face à ces difficultés, certains abandonnent l’idée d’investir dans l’immobilier locatif pour se tourner vers des placements comme l’assurance-vie ou la Bourse. Il est temps de reconnaître le rôle économique essentiel des bailleurs privés
ajoute Danielle Dubrac.
Quels seraient les avantages du statut du bailleur privé ?
Pour soutenir la mise en location de biens immobiliers dans les zones tendues, le statut du bailleur privé pourrait réserver certains avantages :
Investir dans le neuf ou dans l’ancien
À la différence de la loi Pinel, le futur statut du bailleur privé offrirait un avantage fiscal pour des investissements immobiliers, qu’ils soient dans le neuf ou dans l’ancien. Cette réforme vise à simplifier la fiscalité, rendant les dispositifs de défiscalisation plus accessibles. Cela pourrait inciter davantage de propriétaires à louer leurs biens dans des zones où la demande est forte.
Dans le neuf, l’investisseur bénéficie d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années après la fin des travaux, une économie non négligeable.
Quand à l’immobilier ancien, il offre souvent la possibilité de réaliser une plus-value intéressante, malgré des frais de notaire plus élevés. Par ailleurs, des dispositifs spécifiques, comme la loi Denormandie, permettant aux propriétaires réduire leurs impôts sur toute la durée de la location.
Éviter les périodes de vacance locative
Le statut du bailleur privé pourrait encourager la fixation de loyers modérés, limitant ainsi les périodes sans locataire. Cela offrirait un avantage aux propriétaires tout en répondant à la forte demande de logements locatifs accessibles pour les ménages aux revenus modestes.
Amortir la valeur du bien immobilier
Ce statut offrirait la possibilité d’amortir annuellement la valeur du bien, ce qui permettrait au propriétaire de diminuer significativement ses revenus fonciers imposables. Cela se traduirait par une réduction notable de sa fiscalité, tout en lui permettant de proposer des loyers inférieurs aux prix du marché. Ce mécanisme d’amortissement apporterait également au bailleur une stabilité et une prévisibilité financière sur le long terme.
En répartissant la déduction fiscale liée à la valeur du bien sur plusieurs années, il disposerait d’une visibilité claire sur ses charges fiscales et ses revenus nets.
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