Acheter un appartement à deux : mariage, pacs, concubinage...

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le 29 mai 2024

[ mis à jour le 29 mai 2024 ]

SOMMAIRE

Acheter un appartement à deux est une étape majeure et excitante dans la vie d'un couple. Que ce soit pour fonder une famille ou pour réduire les coûts de son premier achat immobilier, les raisons d’acheter en binôme sont nombreuses.

Cependant, ce type de projet immobilier requiert une préparation minutieuse et des prises de décisions réfléchies. Le statut juridique d'un couple peut notamment avoir des conséquences importantes sur la gestion financière, la fiscalité et la protection de chaque partenaire en cas de séparation ou de décès.

Que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, chaque situation présente ses avantages et ses inconvénients. Grâce à notre guide détaillé comportant des conseils pratiques, vous pourrez aborder votre projet d’achat d’un logement neuf à Bordeaux en toute sérénité.

Quelles spécificités pour chaque statut juridique du couple ?

Acheter un appartement a deux — Des mains d’un couple marié avec alliances
© Demiantseva Olha - Shutterstock

Tout couple souhaitant acheter un logement à deux a tout intérêt à se renseigner sur les conditions d’achat liées à chaque statut juridique. Cela déterminera en effet la manière dont le bien sera détenu, géré et transmis. Voici un tour d'horizon des principaux statuts : mariage, PACS et concubinage.

Le mariage

Les régimes matrimoniaux offrent plusieurs options pour acheter un bien immobilier.

Régime de la communauté réduite aux acquêts

Ce régime est le régime légal par défaut en France, adopté par environ 80 % des couples mariés sans contrat de mariage. Tous les biens acquis après le mariage sont considérés comme communs, tandis que ceux acquis avant restent la propriété individuelle de chaque époux.

Cela signifie que même si l'un des conjoints finance l'achat de l'appartement à hauteur de 80 %, il n'en possédera que 50 % en cas de séparation. En revanche, les biens personnels et les dettes antérieures au mariage demeurent séparés.

Régime de la communauté universelle

Sous ce régime, tous les biens des époux, acquis avant et après le mariage, sont considérés comme communs. Cela inclut non seulement les biens immobiliers, mais aussi les comptes bancaires et les dettes. Ce régime simplifie la gestion patrimoniale du couple, mais peut être complexe en cas de divorce ou de décès.

En cas de décès, une clause d'attribution intégrale permet au conjoint survivant de conserver l'intégralité des biens communs, offrant une protection optimale, mais excluant les héritiers directs.

Régime de la séparation des biens

Chaque époux conserve la propriété exclusive de ses biens, qu'ils aient été acquis avant ou pendant le mariage. En l'absence de clause particulière, un bien immobilier acheté en indivision appartient aux deux époux en fonction de leur contribution financière respective.

Ce régime offre une plus grande indépendance et protège chaque conjoint des dettes de l'autre. Cependant, il peut compliquer la transmission du bien en cas de décès, nécessitant une rédaction précise des accords.

Le PACS

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) offre une alternative au mariage avec des caractéristiques spécifiques qui varient selon la date de conclusion du pacte.

PACS conclu avant le 1er janvier 2007

Les couples pacsés avant cette date sont par défaut sous le régime de l’indivision. Les biens acquis après la conclusion du PACS sont détenus à parts égales par les deux partenaires, indépendamment de leur contribution financière.

Toutefois, il est possible de prévoir une répartition différente ou d’attribuer le bien à un seul partenaire. Les biens acquis avant le PACS restent personnels.

PACS conclu après le 1er janvier 2007

Depuis cette date, le régime par défaut est la séparation des biens, sauf si les partenaires optent pour l’indivision dans la convention de PACS. Sous le régime de la séparation des biens, chaque partenaire conserve la propriété exclusive des biens acquis avant et pendant le PACS. Les contributions financières doivent être clairement définies pour éviter les litiges.

En cas de décès, le régime de l’indivision s’applique par défaut, sauf mention contraire dans un testament.

Le concubinage

Le concubinage, ou union libre, n'est pas encadré par des règles strictes, ce qui offre une grande flexibilité mais aussi des risques de complications, notamment en matière de fiscalité et de succession. Deux principales options s'offrent aux couples en concubinage souhaitant acheter un bien immobilier ensemble.

L’indivision

Chaque partenaire est propriétaire d'une quote-part du bien, proportionnelle à sa contribution financière. Une convention d'indivision peut être rédigée pour préciser les modalités de gestion, d'entretien et de vente du bien.

En l'absence d'accord, les décisions importantes nécessitent l'unanimité des indivisaires, ce qui peut créer des blocages.

En cas de décès, la part du bien du défunt n'est pas automatiquement transférée à l'autre partenaire, sauf disposition testamentaire spécifique, et des frais de succession élevés peuvent s'appliquer.

La Société Civile Immobilière

Créer une SCI permet de structurer l'achat et la gestion du bien de manière plus formelle. Chaque partenaire devient associé de la SCI et détient des parts correspondant à sa contribution. Les statuts de la SCI régissent la gestion et la transmission du bien, offrant ainsi plus de souplesse et de sécurité.

En cas de décès, les parts de la SCI du défunt reviennent à ses héritiers, mais des mécanismes comme la clause d'agrément ou le démembrement croisé de propriété peuvent protéger le partenaire survivant.

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Les avantages et inconvénients de chaque statut juridique pour l’achat immobilier à deux

Statut Régime Avantages Inconvénients
Mariage Communauté réduite aux acquêts
  • Partage équitable des biens acquis après le mariage
  • Protection en cas de décès
  • Complexité en cas de divorce
  • Partage égal des biens, même en cas de contributions inégales
Communauté universelle
  • Tous les biens sont communs, simplification de la gestion
  • Protection renforcée du conjoint survivant
  • Partage égal des biens, indépendamment des contributions
  • Peut compliquer le partage en cas de divorce
Séparation des biens
  • Indépendance financière
  • Protection contre les dettes de l'autre conjoint
  • Nécessite des accords clairs pour la gestion et la transmission
  • Moins de protection en cas de décès
PACS Séparation des biens (après 2007)
  • Chaque partenaire conserve ses biens personnels
  • Flexibilité dans la gestion financière
  • Pas de droits de succession
  • Protection moindre en cas de décès sans dispositions testamentaires
  • Nécessite une gestion rigoureuse des contributions financières
Indivision (avant 2007 ou option)
  • Partage égal des biens acquis après le PACS
  • Simplicité de gestion pour les biens communs
  • Pas de droits de succession
  • Partage égal indépendamment des contributions
  • Complexité en cas de séparation ou décès
Concubinage Indivision
  • Flexibilité
  • Simplicité administrative
  • Partage proportionnel aux contributions
  • Faible protection juridique
  • Frais de succession élevés (60%)
  • Décisions importantes nécessitant l'unanimité, source potentielle de conflits
Société Civile Immobilière (SCI)
  • Structure formelle pour la gestion
  • Souplesse dans la transmission des parts
  • Création et gestion administrativement lourdes
  • Frais de constitution et de gestion

Quel est le processus d’achat d’un appartement neuf à deux ?

Acheter un appartement a deux — un couple montrant du doigt un immeuble neuf
©kapinon.stuio - Shutterstock

Acheter un appartement neuf à deux est un processus qui demande de la préparation et de l'organisation. Voici les étapes clés pour réussir cette démarche, de la recherche du bien à la signature de l'acte de vente, en passant par le financement et la gestion des aspects juridiques.

Financement

Le financement de l'achat immobilier est une étape fondamentale qui nécessite une planification rigoureuse en amont. La première démarche consiste à évaluer votre capacité d'emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport personnel.

Il est recommandé de faire appel à un courtier en prêts immobiliers et de consulter plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions de crédit.

Une fois votre capacité d'emprunt déterminée, vous devez établir un plan de financement qui inclut l'apport personnel de chacun des partenaires. Il est important de documenter et d'officialiser la répartition des contributions financières pour éviter tout litige futur. Sélectionnez également une assurance emprunteur qui convient à vos critères.

Certains dispositifs fiscaux tels que le prêt à taux zéro (PTZ) peuvent être particulièrement avantageux pour les primo-accédants. Renseignez-vous sur les aides et subventions à votre disposition pour optimiser votre plan de financement.

Recherche et sélection du bien

Il faudra avant tout définir des critères de recherche. Il est essentiel que les deux partenaires s'accordent sur les caractéristiques souhaitées pour leur futur appartement : emplacement, taille, nombre de pièces, proximité des commodités et des transports, etc.

Une fois ces critères établis, vous pouvez commencer à consulter les annonces immobilières et à sélectionner les biens qui correspondent à vos attentes.

N’hésitez pas à prendre contact avec un courtier immobilier pour trouver le logement neuf qui vous correspond ! Sans frais supplémentaire, cet expert du secteur trouvera pour vous le logement parfait en fonction de votre budget, de l’emplacement, des caractéristiques et des prestations que vous recherchez.

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Achat du bien

Une fois le bien sélectionné et le financement approuvé, vous pouvez passer à la phase d'achat. Cette étape commence par la signature du contrat de réservation, qui engage les deux parties et fixe les conditions de la transaction. Le contrat de réservation prévoit un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel les acquéreurs peut renoncer à l'achat sans pénalité.

Avant de signer le contrat de réservation, il est nécessaire de bien négocier toutes les clauses de l’acte de vente ! Il faudra notamment être vigilant au sujet de la date de livraison, d’un éventuel doublement des délais de livraison et des pénalités de retard. C’est également à ce moment-là qu’il faudra évoquer d’éventuels Travaux Modificatifs Acquéreurs.

Suite à la signature du contrat de réservation, 5% du prix de vente est versé au promoteur dans le cadre du premier appel de fonds VEFA. Vient ensuite le jour de la signature de l'acte de vente, où les parties se retrouvent chez le notaire pour finaliser la transaction.

Le notaire procède ensuite à l'enregistrement de l'acte et à la publication de la vente auprès des services de publicité foncière. Une fois ces formalités accomplies, la construction du bien suit son cours, et le paiement du logement est versé directement par la banque selon un échéancier fixé au préalable, fixant des intérêts intercalaires.

Viendra ensuite le moment de la visite cloison puis celui de la visite de livraison, au cours desquelles les acquéreurs devront se montrer particulièrement vigilants pour déceler tout type de malfaçon. Suivra alors la remise des clés, à la suite de laquelle les acquéreurs deviennent vraiment propriétaires et commencent à rembourser le capital de leur emprunt.

En résumé :

  1. Évaluer votre capacité d'emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport personnel.
  2. Faire appel à un courtier en prêts immobiliers et consulter plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions de crédit.
  3. Documenter et officialiser la répartition des contributions financières pour éviter tout litige futur.
  4. Renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux et les aides disponibles, comme le prêt à taux zéro (PTZ).
  5. Définir des critères de recherche pour votre futur appartement (emplacement, taille, nombre de pièces, etc.).
  6. Consulter les annonces immobilières et sélectionner les biens correspondant à vos attentes.
  7. Prendre contact avec un courtier immobilier pour trouver le logement neuf qui vous correspond.
  8. Signer le contrat de réservation et vérifier les clauses de l’acte de vente, y compris la date de livraison et les pénalités de retard.
  9. Verser 5% du prix de vente au promoteur lors du premier appel de fonds VEFA.
  10. Finaliser la transaction chez le notaire et enregistrer l'acte de vente.
  11. Suivre la construction du bien et effectuer les paiements selon l'échéancier fixé.
  12. Effectuer la visite cloison et la visite de livraison pour déceler les éventuelles malfaçons.
  13. Recevoir les clés et devenir officiellement propriétaire, en commençant à rembourser le capital de votre emprunt.
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Conséquences en cas de séparation ou de décès

Lorsqu'un couple achète un bien immobilier ensemble, il est essentiel de prévoir les conséquences en cas de séparation ou de décès. Les implications varient considérablement selon le régime juridique choisi. Voici un aperçu détaillé des scénarios possibles et des précautions à prendre pour chaque situation.

Acheter un appartement a deux — coeur brisé coucher de soleil divorce
© GAS-Photo - Shutterstock

Séparation

Pacs et concubinage

En cas de séparation entre partenaires pacsés ou concubins, le partage du bien immobilier dépendra de la manière dont celui-ci a été acquis et financé.

Dans le cadre d'un PACS, si le bien a été acheté en indivision, chaque partenaire récupère la part qu'il a financée. Par exemple, si un partenaire a contribué à 60 % de l'achat, il récupérera 60 % de la valeur du bien.

Toutefois, cela peut engendrer des complications si l'un des partenaires souhaite conserver le bien, car il devra racheter la part de l'autre, nécessitant souvent un refinancement ou une re-négociation de crédit.

Mariage

Les conséquences de la séparation dépendent du régime matrimonial adopté :

Dans tous les cas, il est conseillé de consulter un notaire ou un avocat pour formaliser les accords de partage et éviter les conflits futurs.

Décès

Pacs et concubinage

En cas de décès d'un partenaire, les conséquences dépendent de la disposition du bien en indivision et de la présence ou non d'un testament. Sans testament, le partenaire survivant n'a aucun droit automatique sur la part du défunt, qui revient aux héritiers légaux (enfants, parents, etc.).

Pour protéger le partenaire survivant, il est recommandé de rédiger un testament stipulant la transmission de la part du défunt, ou d’opter pour une clause de tontine lors de l'achat, qui attribue la pleine propriété au survivant en cas de décès de l'un des partenaires.

Mariage

Les règles de succession varient encore une fois selon le régime matrimonial :

Pour résumer

Situation Statut Conséquences Préventions/Recommandations
Séparation Concubinage
  • Partage du bien selon la contribution financière de chacun
  • Nécessité de racheter la part de l'autre partenaire
  • Formaliser les accords de partage
  • Consulter un notaire ou un avocat
PACS
  • Partage du bien selon la contribution financière de chacun
  • Nécessité de racheter la part de l'autre partenaire
  • Formaliser les accords de partage
  • Consulter un notaire ou un avocat
Mariage - Communauté réduite aux acquêts
  • Partage équitable des biens communs
  • Contrat de mariage pour préciser les modalités
  • Consulter un notaire ou un avocat
Mariage - Communauté universelle
  • Partage égal des biens communs
  • Contrat de mariage pour préciser les modalités
  • Consulter un notaire ou un avocat
Mariage - Séparation des biens
  • Partage selon la contribution financière de chacun
  • Contrat de mariage pour préciser les modalités
  • Consulter un notaire ou un avocat
Décès Concubinage
  • Part du défunt revient aux héritiers légaux
  • Le partenaire survivant n'a pas de droits automatiques
  • Rédiger un testament
  • Opter pour une clause de tontine
PACS
  • Part du défunt revient aux héritiers légaux
  • Le partenaire survivant n'a pas de droits automatiques
  • Le partenaire survivant n’est pas soumis à des frais de succession si le défunt lui lègue le logement grâce à son testament
  • Rédiger un testament
  • Opter pour une clause de tontine
Mariage - Communauté réduite aux acquêts
  • Le conjoint hérite de la moitié de la communauté
  • La part restante revient aux héritiers du défunt
  • Droit d'usage et d'habitation pour le conjoint survivant
  • Rédiger un testament
  • Contrat de mariage pour préciser les modalités
  • Souscrire à une assurance décès
Mariage - Communauté universelle
  • Le conjoint survivant hérite de l'intégralité des biens communs
  • Protection optimale du conjoint survivant
  • Contrat de mariage pour préciser les modalités
  • Souscrire à une assurance décès
Mariage - Séparation des biens
  • Part du défunt revient aux héritiers légaux
  • Testament peut accorder la part au conjoint survivant
  • Rédiger un testament
  • Contrat de mariage pour préciser les modalités
  • Souscrire à une assurance décès
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