Investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux : pourquoi constituer une SCI ?

Sophie Castella

le 25 mars 2022

[ mis à jour le 13 mai 2022 ]

Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux tout en préparant votre succession ? Les contribuables ont la possibilité de profiter des avantages fiscaux de l’investissement locatif dans le neuf tout en simplifiant la gestion de leur bien.

Grâce à une SCI Pinel, vous constituez votre patrimoine et vous protégez vos proches tout en allégeant votre fiscalité. IMMO9 vous explique comment faire.

Pourquoi choisir l’immobilier neuf à Bordeaux ?

Vous hésitez entre l’ancien et le neuf ? Un sondage récent confirme l’attrait grandissant des Français pour l’immobilier neuf, il serait d’ailleurs plébiscité par 1 Français sur 2 que ce soit pour un investissement locatif ou pour un achat en résidence principale (ou secondaire).

Parmi les raisons qui poussent les acquéreurs à se tourner vers le neuf :

• La qualité de construction et des performances énergétiques ;
• Les frais de notaire réduits (entre 2 et 3% contre 8% dans l’ancien) ;
• L’exonération partielle de la taxe foncière ;
• L’absence de travaux à réaliser pour au moins 10 ans ;
• Les prestations proposées ;
• La possibilité d’investir via plusieurs dispositifs défiscalisant (Pinel, Censi-Bouvard...ect).

À Bordeaux, l’effervescence des projets urbains a mis l’immobilier neuf à l’honneur dans l’ensemble des quartiers du centre-ville mais aussi dans les communes alentours. Même après la crise, Bordeaux démontre toujours une belle santé sur son marché immobilier, au vu de l’augmentation de ses prix.

Comment constituer une SCI pour son projet dans l’immobilier neuf à Bordeaux ?

Mais d’abord c’est quoi une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société crée pour gérer et exercer une activité immobilière. En achetant un bien et en le mettant en location par exemple, les membres de la SCI tirent un profit commun de l’activité. C’est un excellent moyen d’investir dans la pierre si vous n’avez pas le budget nécessaire pour le faire seul. La SCI est un statut juridique et est donc à différencier du statut de marchand de bien et n’a pas de but commercial.

Comment on crée une SCI ?

La création d’une SCI nécessite au moins 2 associés, il peut s'agir de personnes physiques ou morales. La société doit également nommer un ou plusieurs gérants, en plus des associés. Une fois choisis, les membres devront rédiger les statuts qui régiront la SCI. Les statuts définissent le principe du fonctionnement de la société ainsi que les rapports entre chaque associé.

Ces statuts doivent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis signés. Les statuts reprennent plusieurs éléments essentiels à la création de la SCI dont l’objet social, le capital social, le siège, les associés et la dénomination sociale. Une fois rédigés, les statuts devront être enregistrés au centre des impôts. Après la publication de la constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales, elle devra être immatriculée puis inscrite au Registre du commerces et des sociétés pour pouvoir obtenir son K-bis, attestant l’existence juridique de la société.

Quels avantages à créer une SCI ?

Investir à plusieurs

Si vous n’avez pas les moyens d’investir seul ou que vous souhaitez mettre votre famille à l’abri, la SCI vous permet d’investir dans l’immobilier à plusieurs. Si la loi impose d’avoir au moins 2 associés, elle n’impose pas de nombre maximal à respecter, sauf exceptions.

Pour les familles, les SCI familiales permettent aux membres d’être propriétaires et de gérer ensemble un ou plusieurs biens. L’avantage est aussi de pouvoir transmettre plus facilement son patrimoine en diminuant les droits de succession et de donation. L’application des règles de l’indivision sont par ailleurs écartées.

Les liens filiaux des membres d’une SCI familiale peuvent aller jusqu’au 4^ème degré et réunir des neveux, tantes, grand-oncle ou petite-nièce. À noter qu’une SCI n’est plus familiale dès lors qu’un nouvel associé qui n’a pas de lien de parenté avec les autres rejoint la société.

Investir à capital libre

Aucun capital social minimum n’est imposé pour créer une SCI. La société peut tout à fait fixer son capital à l’euro symbolique. Pour faire fonctionner la société, il est toutefois recommandé d’apport un minimum de fonds pour faciliter une demande de prêt par exemple. Les SCI dont le capital est d’1€ auront plus de difficultés à trouver des banques prêteuses.

En théorie, les membres ont la possibilité d’investir en SCI dans l’immobilier neuf à Bordeaux sans apport. En pratique, mieux vaut prévoir une épargne pour concrétiser le projet...

Faciliter la gestion et la transmission de son patrimoine

C’est l’un des avantages qui poussent le plus les investisseurs à créer une SCI. En mettant en commun leurs moyens financiers, les associés de la SCI facilitent la constitution du patrimoine. Le ou les gérants se chargent de la gestion de l’activité immobilière.

La transmission est elle aussi facilitée. Une société civile immobilière permet de réaliser des donations successives de parts sociales, tous les 15 ans en franchise de droits (contrat par lequel le franchiseur transfère le droit d’exploiter son activité et son savoir-faire à un tiers indépendant, le franchisé). Les héritiers deviennent ainsi propriétaires du patrimoine au bout d’un certain nombre de donations.

Certains outils juridiques tels que le démembrement de propriété ou la création d’une holding peuvent aussi venir faciliter le montage de la SCI et de pouvoir répondre à certaines problématiques comme la protection du conjoint ou des héritiers.

Aménager son fonctionnement librement

Les statuts d’une SCI sont plutôt flexibles. En effet, les associés peuvent fixer les conditions à respecter et prévoir certaines modalités selon la nature des décisions ordinaires ou extraordinaires.

Si les cessions de part sociales au profit d’un tiers ne peuvent pas se faire sans l’accord du gérant, les associés ont toutefois la liberté de cession pour les membres de leur famille. Cette règle doit évidemment apparaître dans les statuts de la SCI.

Il est important de noter que le gérant de la SCI dispose des pleins pouvoirs grâce à son rôle de représentant légal. Les associés ont toutefois la possibilité de limiter ses pouvoirs s’ils insèrent certaines clauses dans les statuts de la société.

Protéger le bien immobilier des aléas de l’exploitation professionnelle

Un bien immobilier à usage professionnel géré par une SCI ne subit pas les aléas de l’exploitation professionnelle. Il est donc protégé des créanciers. Si l’entreprise occupant les locaux loués par la SCI vient à faire faillite, les créanciers ne pourront pas s’approprier le bien, propriété exclusive de la SCI qui le gère.

Si la société souhaite vendre le bien, il ne figure pas à l’actif du bilan comptable de l’entreprise. La valorisation de la société ne subit donc pas d’augmentation et le coût pour l’acquéreur est moins important.

Choisir son régime d’imposition

Une SCI peut choisir d’être imposée sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). Les SCI sont translucides sur le plan fiscal, ainsi, aucune imposition n’est exercée au niveau de la société.

Les bénéfices sont imposés directement au prorata par associé, soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, si ce sont des personnes physiques. Si ce sont des personnes morales, elles sont imposées au régime de l’associé. S’il y a revente d’une part de la SCI, la plus-value peut obtenir une exonération fiscale quasi-totale.

Si la SCI opte pour une imposition sur les sociétés (IS), elle pourra amortir le bien immobilier chaque année. Ce mécanisme lui permet d’atténuer le montant de l’impôt sur les bénéfices payés chaque année. Attention, si la SCI cède le bien, elle devra s’acquitter de l’impôt sur la plus-value en tenant compte des amortissements déjà pratiqués.

Pour un investissement dans l’immobilier neuf à Bordeaux en SCI, IMMO9 vous met en relation avec des professionnels tels que des avocats, juristes, notaires ou courtiers en crédit immobilier.

Comment profiter des avantages fiscaux du neuf en SCI à Bordeaux ?

Les avantages fiscaux de la loi Pinel à Bordeaux sont compatibles avec le statut juridique d’une SCI.

Un investissement locatif en Pinel dans l’immobilier neuf à Bordeaux peut atteindre une réduction d’impôt de 63 000 €. En 2022, selon la durée de l’engagement locatif choisi, les taux de réduction sont les suivants :

Attention, à partir du 1^er janvier 2023, les taux de réduction Pinel baissent de manière progressive. Pour conserver les taux maximaux même après 2022, découvrez les conditions pour investir en Pinel+ à Bordeaux, publiées le 18 mars 2022 !

Comment investir en loi Pinel avec une SCI à Bordeaux ?

Pour ce faire, la SCI doit respecter toutes les conditions requises à l’investissement Pinel, soit :

• Sélectionner une ville située en zone éligible au Pinel (zone B1 pour Bordeaux) ;
• Acquérir un appartement neuf à Bordeaux ou en VEFA dans la limite de 300 000 € et/ou 5 500 € de m² de surface habitable ;
• Louer le bien nu au titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition s’il est déjà construit ou qui suivent la livraison s’il est en VEFA ;
• Respecter le plafond de loyer fixé en zone B1 : soit 10,55 € le m² à Bordeaux ;
• Respecter le plafond de ressources fixé en zone B1 ;

Comment fonctionne une SCI Pinel ?

Une fois le bien sélectionné et acquis en respectant toutes les conditions, les associés de la SCI peuvent bénéficier de la réduction fiscale sur leur impôt personnel s’ils choisissent le régime de l’impôt sur le revenu. Il faut d’ailleurs bien veiller à préciser ce choix lors de la rédaction des statuts de la SCI. Les associés réalisent alors eux-mêmes leur déclaration de revenus générés par la société.

Pour profiter des avantages du Pinel dans le cadre d’une SCI, les associés doivent préparer une déclaration fiscale en loi Pinel. D’autres pièces justificatives liées à l’investissement locatif doivent également apparaître à la déclaration (déclaration de fin de travaux, bail...). Ces documents peuvent aider l’administration fiscale à vérifier l’éligibilité de la SCI au dispositif.

Exemple d’investissement en SCI Pinel à Bordeaux

Une SCI a investi dans un appartement neuf à Bordeaux aux Chartrons en loi Pinel pour le louer pour une période 9 ans. Le montant total de l’acquisition est de 258 000 €. La réduction fiscale totale sur toute la durée de l’engagement locatif sera de 46 440 €, soit 5 160 € par an.

Particularités d’une SCI Pinel

• Le choix d’un régime d’imposition sur les sociétés retire l’avantage fiscal Pinel aux associés ;
• Le bien acquis en Pinel ne peut pas être loué à un locataire qui fait partie du foyer fiscal de l’un des associés de la SCI.
• Seuls 2 investissements sont possibles via une SCI Pinel, comme le prévoit le dispositif ;
• La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an ;
• Les locations saisonnières et les résidences secondaires sont interdites en Pinel.

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