Pinel plus à Bordeaux : Logements neufs éligibles & guide d'investissement

Pierre Ferreiro

le 18 mars 2022

[ mis à jour le 14 juin 2024 ]

En 2024, Bordeaux comptabilise plus de 20 programmes immobiliers éligibles à l’investissement en Pinel Plus. Pour réduire votre impôt jusqu’à 63 000€, comprendre les différences entre la loi Pinel et la loi Pinel plus, consultez nos programmes en cours de commercialisation et suivez les conseils avisés de nos experts...

Tous les programmes neufs éligibles Pinel Plus à Bordeaux

Qu’est-ce que la loi Pinel Plus ?

La loi Pinel Plus est une évolution du dispositif Pinel classique, conçue pour encourager les investissements dans l'immobilier neuf tout en répondant aux enjeux environnementaux actuels. Cette nouvelle version maintient les taux 2022 du Pinel classique en imposant des critères supplémentaires de confort et de performance énergétique.

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Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel Plus ?

Les taux de réduction d’impôt auxquels donne droit la loi Pinel Plus sont :

• 12% pour une durée de location de 6 ans;
• 18% pour une durée de location de 9 ans;
• 21% pour une durée de location de 12 ans.

Quels points communs avec le Pinel classique ?

Investir en Pinel Plus à Bordeaux nécessite de respecter plusieurs conditions d’éligibilité spécifiques, directement reprises de la loi Pinel classique.

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Les zones Pinel à Bordeaux Métropole

Pour profiter des réductions d'impôt de la loi Pinel Plus, le logement doit être situé dans une zone éligible. Depuis le dernier changement de zone Pinel, Bordeaux et plusieurs de ses communes voisines :

• Gradignan,
• Cestas,
• Le Bouscat,
• Mérignac
• et Talence...

...sont classées en zone A, tandis que le reste de la Métropole est en zone B1.

Le zonage reflète l’importance de la demande locative des communes concernées. À Bordeaux, qui est en zone A, la tension locative est extrêmement forte, garantissant la pérennité d’un investissement immobilier dans son enceinte.

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires à respecter

Les investisseurs doivent respecter des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires. Ces plafonds sont définis en fonction de la zone où se situe le bien. À Bordeaux, les plafonds de loyer sont les suivants :

Zone	Plafond de loyer (€/m²)
A	14.03€/m²
B1	11.31€/m²

Les plafonds de ressources des locataires varient également selon la zone :

Composition du foyer locataire	Zone A	Zone B1
Personne seule	43 475 €	35 435 €
Couple	64 976 €	47 321 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	78 104 €	56 905 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	93 556 €	68 699 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	110 753 €	80 816 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	124 630 €	91 078 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 13 886 €	+ 10 161 €

Les autres critères

Pour être éligible au dispositif Pinel Plus, le bien doit être loué non meublé en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. De plus, l’investissement doit être réalisé dans un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Les logements doivent également respecter les plafonds de loyer et de ressources définis.

Les critères du Pinel Plus repris du Pinel classique :

• Investir dans un logement neuf déjà achevé ou en VEFA;
• Investir dans une zone tendue : Abis, A, B1;
• Respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires;
• Louer le logement nu, à titre de résidence principale;
• Louer pour une durée minimale de 6 ans, extensible à 9 ou 12 ans.

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Quels sont les critères spécifiques à la loi Pinel Plus ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus, les investisseurs doivent respecter des critères spécifiques, notamment en matière de surface des logements et de performance énergétique, OU investir dans un quartier prioritaire.

Les grandes lignes des nouveaux critères de la loi Pinel Plus :

• Surface minimale des logements;
• Performance énergétique selon les plafonds 2025 de la RE2020;
• Des conditions d’éligibilité allégées pour les quartiers prioritaires.

Tout savoir sur la loi Pinel classique

©danymages - Shutterstock

Investir dans un quartier prioritaire

Les investisseurs qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus sans avoir à remplir les critères d’efficacité énergétique et de confort du dispositif peuvent investir dans un quartier prioritaire inscrit dans le contrat de ville. Ils n’auront qu’à remplir les critères d’éligibilité de la loi Pinel classique, énoncés dans la partie précédente, pour pleinement profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus.

Surfaces minimales à respecter

La loi Pinel Plus impose aux investisseurs (hors quartier prioritaire) des surfaces minimales pour les logements neufs, afin de garantir un confort optimal pour les locataires. Les surfaces minimales exigées sont les suivantes :

Typologie	Surface minimale (m²)	Surface minimale annexe (m²)	Double orientation
T1	28	3	Non obligatoire
T2	45	3	Non obligatoire
T3	62	5	Obligatoire
T4	79	7	Obligatoire
T5	96	9	Obligatoire

Critères relatifs à la performance énergétique

Les logements doivent respecter des normes strictes de performance énergétique (hors quartier prioritaire). Les critères environnementaux de la RE2020 s'appliquent, avec des exigences progressives :

• En 2024, ils doivent atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

• Une disposition spécifique s'applique aux logements acquis en 2023 ou 2024 dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, avant la mise en place de la RE2020. Ces logements doivent atteindre les standards du label « E+C- » et obtenir l’étiquette A du DPE ;
• Les logements acquis en 2023 et 2024 issus de réhabilitation à neuf (dispositif dit « Pinel ancien ») doivent obtenir une étiquette B au DPE.

Pourquoi investir en loi Pinel Plus à Bordeaux

Investir en Pinel Plus à Bordeaux offre de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal qu’en termes de rentabilité et de valorisation à long terme. Bordeaux, métropole dynamique et attractive, constitue un choix stratégique pour les investisseurs immobiliers.


© JeanLucIchard - shutterstock

Une forte demande locative

Bordeaux est une ville en pleine expansion, avec une croissance démographique soutenue et une forte demande locative. La présence de nombreuses entreprises, universités et infrastructures de transport contribue à attirer de nouveaux habitants chaque année. Cette dynamique assure un taux d’occupation élevé pour les logements, réduisant ainsi le risque de vacance locative pour les investisseurs.

• Croissance démographique continue : la population de Bordeaux intra-muros atteint 268 138 habitants en 2024;
• Présence de grandes entreprises et universités : Bordeaux compte environ 488 000 emplois et accueille 105 000 étudiants;
• Infrastructures de transport développées : Bordeaux est située à seulement 2 heures de Paris en TGV.

Un fort potentiel de valorisation

Avec de nombreux projets de développement urbain à l’image d’Euratlantique, une belle santé économique portée par l’installation d’entreprises renommées comme Ubisoft ou Dark en 2024 offre de belles perspectives de valorisation immobilière.

Les quartiers en développement à l’image de Bacalan (intégralement éligible Pinel plus puisque défini comme quartier prioritaire) bénéficient de projets d’aménagement d’envergure visant à améliorer la qualité de vie des habitants et à renforcer l’attractivité de la ville.

Un cadre de vie “High level”

En 2024, Bordeaux a été désignée la plus belle ville de France et la neuvième plus belle ville du monde selon une étude scientifique menée par Online Mortgage Advisor. Cette étude s'est appuyée sur le nombre d'or pour évaluer l'harmonie et l'esthétique de l'architecture urbaine.

Bordeaux a obtenu un score de 75,3 %, surpassant Paris (12ème avec 74,7 %) et Strasbourg (22ème).

Ce cadre exceptionnel attire de nombreux locataires potentiels, familles, jeunes professionnels et étudiants.

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Les meilleurs quartiers où investir en Pinel Plus à Bordeaux

Pour investir en Pinel Plus à Bordeaux, il est avant tout nécessaire de bien choisir son quartier. Dans l’enceinte de la ville, Saint-Jean et Bacalan présentent de nombreux attraits pour les investisseurs.


©Elena Pominova - Shutterstock

Quartier Saint-Jean

Situé autour de la gare Saint-Jean, ce quartier bénéficie d’une position stratégique avec l’arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV) qui place Bordeaux à seulement 2 heures de Paris. Le quartier Saint-Jean est en pleine transformation, avec de nombreux projets de rénovation urbaine et de développement immobilier.

La présence de la gare TGV, du tramway et des lignes de bus facilite les déplacements, rendant ce quartier très attractif pour les jeunes professionnels et les familles.

Le projet Euratlantique, un vaste programme d’aménagement urbain, vise à transformer ce secteur en un véritable pôle économique et résidentiel. Il prévoit la création de bureaux, de commerces, d’espaces verts et de logements neufs respectant les normes environnementales strictes du Pinel Plus.

Nos logements neufs dans le quartier Saint-Jean

Quartier Bacalan

Situé au nord de Bordeaux, le quartier Bacalan est un ancien quartier industriel qui a su se réinventer. Aujourd’hui, il s’agit d’un des secteurs les plus en vogue de Bordeaux. L’arrivée des Halles de Bacalan, un marché couvert moderne, et la proximité de la Cité du Vin ont largement contribué à revitaliser ce quartier.

Bacalan offre un cadre de vie agréable avec ses berges aménagées le long de la Garonne, ses espaces verts et ses infrastructures culturelles. Le tramway permet en outre de rejoindre facilement le centre-ville. Les projets immobiliers neufs y respectent les normes du Pinel Plus, offrant des logements de qualité avec un bon rendement locatif.

Découvrez nos logements neufs en vente à Bacalan

Gros plan sur les quartiers prioritaires de Bordeaux

Investir en Pinel Plus à Bordeaux peut s'avérer particulièrement avantageux dans les quartiers prioritaires. Ces zones offrent des opportunités d'investissement intéressantes, avec des conditions légèrement assouplies pour bénéficier des avantages fiscaux.


©gabriel12 - Shutterstock

Quels sont les quartiers prioritaires de Bordeaux Métropole ?

Bordeaux Métropole comprend plusieurs quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) où les investisseurs peuvent bénéficier des avantages du dispositif Pinel Plus. Parmi les quartiers prioritaires de Bordeaux et de sa métropole, on retrouve :

• Quartier de l’Avenir à Bassens;
• Carriet à Lormont;
• Palmer Saraillère 8 mai 45 à Cenon;
• Dravemont à Floirac;
• Yser à Mérignac;
• Thouars à Talence;
• Saige à Pessac;
• Le secteur Joliot Curie à cheval sur les communes de Bordeaux, Cenon et Floirac;
• Le quartiers Aubiers-Lac à Bordeaux;
• Le quartier Grand Parc à Bordeaux;
• Une partie du quartier Saint-Michel à Bordeaux.

Pourquoi investir dans un quartier prioritaire ?

Les quartiers prioritaires offrent plusieurs avantages aux investisseurs. Outre les avantages fiscaux maximaux, ces zones présentent souvent des prix immobiliers plus abordables, ce qui peut améliorer la rentabilité des investissements. De plus, ces quartiers sont visés par des projets de renouvellement urbain, ce qui peut augmenter la valeur des biens immobiliers à moyen et long terme.

Quelques quartiers prioritaires prometteurs à Bordeaux et ses alentours

• Grand Parc : situé à l'ouest du centre-ville, ce quartier bénéficie de nombreux projets de rénovation urbaine. Il offre un cadre de vie attractif avec des espaces verts et de nouvelles infrastructures;
• Aubiers-Lac : situé au nord de Bordeaux, ce quartier en pleine transformation accueille de nombreux projets immobiliers neufs. Sa proximité avec le centre-ville et ses liaisons de transport en font un choix stratégique pour les investisseurs;
• Palmer – Saraillère – 8 Mai 1945 : situé à Cenon, ce quartier bénéficie de projets de réaménagement urbain visant à améliorer la qualité de vie et les infrastructures locales.

Les prix de l’immobilier à Bordeaux en mars 2022

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