Les “Clés de la ville” consacrées à Bordeaux
Sophie Castella
SOMMAIRE
- L’écologie : fer de lance de l’urbanisme à Bordeaux
- Bordeaux, capitale européenne du tourisme intelligent en 2022
- La politique de logement à Bordeaux
- L'immobilier neuf a le vent en poupe
- Le BSR étendu pour loger les jeunes actifs à Bordeaux
- Les tendances du marché bordelais en 2022
- L’immobilier ancien : +10% en 2021
- La recherche d’un espace extérieur
- La rive droite et la périphérie
- Quels sont les enjeux de demain pour Bordeaux ?
- Renforcer la mobilité
- Poursuivre les actions en matière de transition énergétique
- Réaménager les quartiers de la Rive droite
Un territoire d’exception classé au patrimoine de l’Unesco, où coexistent quelques-uns des plus beaux vestiges historiques français. Tel est le tableau dressé de Bordeaux par Sylvain Levy-Valensi, à l'occasion du nouveau numéro de l’émission Les Clés de la Ville, coanimé par Olivier Marin consacré à la Belle Endormie. Si la cité traditionnelle bourgeoise a su conserver son patrimoine, elle n’a cessé de se renouveler ces dernières années, pour devenir l’une des villes les plus attractives de France.
Projets urbains, transition énergétique, état du marché de l’immobilier neuf à Bordeaux… C’est à Bordeaux en présence de Pierre Hurmic et de Pierre Vital, président de la FPI Nouvelle Aquitaine, que le magazine a pris le pouls de la ville, le jeudi 24 mars dernier. L’occasion de revenir sur les promesses du maire écologiste en matière d’urbanisme et de faire un bilan sur le marché d’après-crise.
L’émission mensuelle créée par Le Figaro Immobilier et Radio Immo, fait le tour des villes de France et informe sur les tendances du marché local et des grands projets en faisant participer des personnalités emblématiques (élus, experts, présidents de fédération).
L’écologie : fer de lance de l’urbanisme à Bordeaux
Après plusieurs années de construction effervescente à Bordeaux, Pierre Hurmic avait mis un grand coup de pied dans la fourmilière en souhaitant abroger certains projets urbains. On pense aux fameux projets Bastide-Niel, Brazza ou encore la Rue Bordelaise, initiés par la politique d’Alain Juppé. La raréfaction du foncier et l’augmentation du coût de l’immobilier à Bordeaux avaient d’ailleurs fait pencher la balance dans les urnes. Un véritable “bras de fer” avec les promoteurs immobiliers, aujourd’hui plus apaisé puisque le maire parle d’une “ouverture réciproque” et “d’intérêts convergents”. Car si la politique de Pierre Hurmic tend à “construire mieux”, la demande reste particulièrement forte à Bordeaux et arrêter de construire est inenvisageable.
« On ne peut plus construire aujourd’hui, comme il y a encore une dizaine d’années. Mais il faut continuer de construire, d’autant que nous devons accueillir de nouveaux habitants. » Pierre Hurmic, maire de Bordeaux
Pour renouer le dialogue avec les promoteurs immobiliers, Pierre Hurmic et Pierre Vital ont co-signé un manifeste pour “l’urbanisme frugal” à Bordeaux le mardi 2 novembre 2021. Le label a été créé par l’équipe EELV pour modifier les modalités de construction dans le neuf, fondé sur 22 critères obligatoires. Plutôt bien accueilli par l’ensemble de la profession, le label sonne l’heure de l’évolutivité, comme le soulignait Arnaud Roussel-Prouvost, ancien président de la FPI Nouvelle-Aquitaine :
« Il est désormais très clair qu’il faut intégrer la transition écologique dans l’immobilier. Nous voyons cette réforme d’un bon œil, d’autant que nous y réfléchissions depuis un moment. »
À ce jour, 13 projets immobiliers ont déjà été labellisés à Bordeaux.
Bordeaux, capitale européenne du tourisme intelligent en 2022
Remis à l’initiative de l’Union Européenne, le prix de la Capitale Européenne du Tourisme Intelligent récompense les métropoles qui s’attèlent à mettre en place un tourisme “vertueux”, notamment sur le plan écologique.
Bordeaux a d’ailleurs principalement œuvré pour le développement durable sur le plan touristique. Une grande concertation était lancée en 2021 pour recueillir des alternatives auprès des acteurs du tourisme local. Très impliqués et conscients de l’urgence, professionnels, associations et élus ont fait ressortir plus de 800 idées, pour donner lieu à une feuille de route, qui définira les grandes lignes du tourisme bordelais pour les 5 prochaines années.
Mais Bordeaux est aussi une ville connectée, puisque la capitale de la Gironde propose des outils innovants pour se tenir informé des derniers évènements culturels et activités locales.
Bordeaux a remporté ce prix en février 2022, conjointement à la ville de Valence, en Espagne, dans les catégories suivantes :
- L’accessibilité
- Le développement durable
- La numérisation
- Le patrimoine culturel
- La créativité
Totalement repensé, le tourisme à Bordeaux s’est fortement développé ces dernières années, notamment pour accueillir une clientèle internationale. Un succès qu’elle doit aussi à l’œnotourisme.
La politique de logement à Bordeaux
Le logement est une priorité du maire écologiste, d’autant plus que Bordeaux reste en retard sur sa production de logements sociaux (18% contre 25% exigés par la loi SRU). L’objectif est d’en produire 1 000 par an, au lieu des 750 actuels.
Pierre Vital, président de la FPI Nouvelle-Aquitaine parle “d’un repli” du reste de la métropole quant à la production de logements. Des retards qui pénalisent forcément les bordelais qui ont besoin de se loger mais aussi font aussi flamber les prix.
À Bordeaux, la municipalité tend de plus en plus à lutter contre le logement vacant et à inciter davantage les propriétaires à les mettre sur le marché de la location par le biais de mesures fiscales et d’aides à la rénovation énergétique.
Autre priorité : sélectionner les espaces de construction, pour préserver la nature, quitte à accepter la densité, un des critères fondamentaux du Label frugal bordelais.
« Les espaces de nature doivent être préservés. Il faut construire la ville sur la ville, quitte à accepter un peu de densité. » Pierre Hurmic, maire de Bordeaux
L'immobilier neuf a le vent en poupe
La récente montée des prix de l’immobilier à Bordeaux confirme son attractivité. Équilibré, le marché de l’immobilier neuf dénombre 50% d’accédants à la propriété et 50% d’investisseurs, loin du mythe des “100% d’opérations Pinel”. Pierre Hurmic souligne la qualité du neuf, plus particulièrement sur le plan environnemental et sur la qualité d’usage :
« La qualité du neuf est indéniable et propose une vraie valeur ajoutée : maîtrise de la consommation d’énergie, choix des matériaux, espaces extérieurs, ascenseurs, parkings, usage de demain, appartements évolutifs... »
Le BSR étendu pour loger les jeunes actifs à Bordeaux
On aurait tendance à les oublier. Les jeunes actifs sont pourtant ceux qui ont le plus de mal à se loger dans la capitale girondine, pourtant désireux de se loger à Bordeaux Métropole. Les jeunes couples avec enfant n’ont cependant pas le choix que de quitter la métropole, quand on sait qu’un T2 atteint déjà les 300 000 € à Bordeaux. Un constat amer pour Bernard Blanc, patron de l’urbanisme à Bordeaux, qui évoque l’incapacité du territoire à “loger ses jeunes actifs”.
Pour permettre aux ménages d’accéder à la propriété, Bernard Blanc parle de la nécessité d’étendre le Bail Réel Solidaire (BSR). Celui-ci permet aux primo-accédants (sous conditions de plafonds de ressources), de pouvoir devenir propriétaires dans plusieurs quartiers, où le prix du foncier est plus coûteux en dissociant le terrain du bâti. Pour répondre au besoin, Bordeaux prévoit de livrer entre 1 700 et 1 900 logements accessibles en Bail Réel Solidaire, dont la moitié dans l’écoquartier Bastide-Niel, dernière zone de foncier public de la ville.
Les tendances du marché bordelais en 2022
Ce numéro des Clés de la ville est également revenu sur les tendances du marché immobilier bordelais. Un marché plutôt en bonne santé après plusieurs mois difficiles, où les principaux acquéreurs restent les girondins et les franciliens.
Si l’immobilier neuf est toujours aussi prisé, aussi bien pour de l’investissement locatif Pinel que pour l’achat en résidence principale, l’ancien garde également son attrait à Bordeaux.
L’immobilier ancien : +10% en 2021
Les derniers chiffres ont confirmé l’attractivité du marché ancien à Bordeaux. Si un léger ralentissement a été observé en début d’année, les acquéreurs sont toujours au rendez-vous. Dans les quartiers du Triangle d’or, les appartements anciens peuvent facilement atteindre les 8 000 € le m².
La tendance se confirme également du côté des villes de la périphérie, à Mérignac, par exemple où le prix des maisons anciennes a bondi de 10%.
La recherche d’un espace extérieur
Si la tendance se confirme toujours autant dans l’ancien, les T3, T4 et T5 n’intéressent plus autant les Bordelais, surtout s’ils n’ont pas d’extérieur. Ils n’hésitent d’ailleurs plus à s’éloigner du centre s’ils peuvent trouver un bien avec terrasse ou jardin. Un attrait de plus en plus croissant depuis les confinements successifs, où les afficionados du cœur historique se sont sentis un peu à l’étroit.
Audrey Assante, représente du fichier AMEPI et invitée des Clés de la Ville, parle d’un délai moyen 59 jours pour la vente d’un appartement avec extérieur à Bordeaux.
La rive droite et la périphérie
Audrey Assante a évoqué l’attractivité grandissante de la Rive droite, territoire privilégié des projets urbains et nouveau carrefour de lieux branchés (Darwin Ecosystème...etc.). La qualité des infrastructures et la rénovation des quartiers Bastide-Brazza et Bastide-Niel y jouent aussi beaucoup. Baignée par la Garonne, la rive droite fait toujours l’objet d’intenses mutations sur le plan urbain, attirant aussi bien les investisseurs que les accédants à la propriété.
Même constat pour les communes de la métropole à l’instar de Villenave-d'Ornon, Bègles, Pessac ou encore Bruges où les hausses de prix dans le neuf n’ont jamais été aussi hautes : +6,9% à Villenave-d'Ornon, +4,8% à Parempuyre et +3,7% à Bègles. Situées aux portes de Bordeaux et bien desservies, elles sont quant à elles de plus en plus prisées pour de l’investissement locatif grâce à l’essor des programmes immobiliers neufs.
Quels sont les enjeux de demain pour Bordeaux ?
Renforcer la mobilité
La mobilité figure parmi les plus grands facteurs d’attractivité à Bordeaux. Développement du vélo, LGV, RER métropolitain : la ville prévoit de mettre les petits plats dans les grands pour renforcer son réseau de transports et favoriser les déplacements doux.
Le budget de Bordeaux pour la mobilité en 2022
- 4M€ pour le RER métropolitain
- 45M€ d’euros pour le bus express Bordeaux – Saint-Aubin-de-Médoc
- 36M€ pour 5 dessertes supplémentaires de tramway pour l’aéroport de Mérignac
- 8M€ pour le Réseau Vélo Express
Poursuivre les actions en matière de transition énergétique
L’écologie est au cœur du mandat de Pierre Hurmic. La volonté du maire écologiste est d’appuyer l’agriculture urbaine par le biais de micro-fermes. On en trouve du côté de la Bénauge et du quartier Grand Parc. Une culture maraîchère devrait également se développer aux Bassins à Flot. Les fermes urbaines ont pour but de développer la résilience urbaine mais aussi de favoriser l’insertion professionnelle.
Pour végétaliser Bordeaux et reconquérir ses parcelles de nature, le programme “Bordeaux Grandeur Nature” a été développé. La démarche vise principalement à favoriser les plantations forestières et à protéger sa biodiversité. Bordeaux Grandeur Nature s’appuie sur l’expertise et le savoir-faire d’acteurs de l’écologie urbaine. L’objectif : mettre en place des outils qui permettent de simplifier la renaturation en ville. Parmi les actions prévues dans le programme : plantation de 1 600 arbres, forêts urbaines, protection d’arbres centenaires, aménagement de jardins partagés...
Réaménager les quartiers de la Rive droite
La rive droite bordelaise s’est transformée au fil des réaménagements dont elle a fait l’objet. Ancienne friche industrielle marquée par l’histoire ferroviaire, la rive droite démontre aujourd’hui un potentiel immense à Bordeaux. Depuis l’arrivée du tramway, elle a peu à peu été reconquise pour les Bordelais. Connectée à quelques-uns des grands projets urbains de Bordeaux dont Euratlantique, la rive droite fait toujours l’objet de réaménagements avec les écoquartiers Bastide-Niel et Bastide-Brazza.
Amendés il y a quelques mois par l’équipe municipale, les projets vont pourtant se poursuivre, notamment pour accélérer la construction de logements sociaux, de services publics et d’équipements tertiaires.
13M€ seront consacrés au chantier Bastide-Niel en 2022, principalement dédiés à l’aménagement de 3 000 logements, de commerces, d’équipements publics, activités de production et tertiaires.
Présenté comme le “quartier paysage” de la Rive Droite, Brazza est le trait de liaison entre la rive gauche et Bastide-Niel, relié par le pont Jacques Chaban-Delmas. Point stratégique de Bordeaux, Brazza se dessine pour devenir la véritable “colonne vertébrale” de la ville. C’est un budget de 25M€ qui sera alloué au projet pour l’année 2022 pour poursuivre la construction de logements, d’activités tertiaires et artisanales.
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