PTZ 2026 : ressources, plafonds, BRS… les changements attendus
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Plafonds de ressources en hausse de 8 à 13 %, plafonds d'opération augmentés, le Projet de Loi de Finances (PLF) 2026, en cours d'examen à l'Assemblée, a vu l'adoption en première lecture d'amendements qui revalorisent le Prêt à Taux Zéro (PTZ) dès le 1er janvier 2026.
Alors que le marché immobilier neuf ET ancien peine à retrouver des couleurs, les yeux des primo-accédants et des professionnels sont rivés sur les débats parlementaires. Analyse détaillée des mesures phares attendues pour 2026, du contexte de la réforme 2025, et du chemin législatif qu'il reste à parcourir.
Revalorisation des Plafonds de Ressources : La Mesure Phare
La principale avancée concerne une revalorisation significative des plafonds de ressources (le revenu fiscal de référence N-2 à ne pas dépasser pour être éligible).
L'objectif est double : compenser les effets de l'inflation sur les revenus des ménages et élargir mécaniquement l'assiette des bénéficiaires potentiels, alors que de nombreux ménages modestes ou de la classe moyenne basse se voyaient exclus du dispositif après une simple augmentation de salaire.
Selon les amendements adoptés, les plafonds de ressources augmenteraient de 8 % à 13 % selon les territoires. Voici l'évolution proposée pour une personne seule (selon les estimations de sites spécialisés basées sur les amendements votés) :
- Zone A bis : Plafond 2025 de 37 000 € passerait à 42 000 € en 2026 (+ 13,5 %)
- Zone A : Plafond 2025 de 30 000 € passerait à 34 000 € en 2026 (+ 13,3 %)
- Zone B1 : Plafond 2025 de 27 000 € passerait à 30 000 € en 2026 (+ 11,1 %)
- Zone B2 : Plafond 2025 de 24 000 € passerait à 26 000 € en 2026 (+ 8,3 %)
- Zone C : Plafond 2025 de 22 000 € passerait à 24 000 € en 2026 (+ 9,1 %)
Cette revalorisation profitera d'autant plus aux familles. À titre d'exemple, un couple avec deux enfants (4 personnes) en zone B1, dont le plafond était d'environ 75 000 € en 2025, verrait son plafond de ressources relevé à environ 84 000 € en 2026.
Augmentation des Plafonds d'Opération
En parallèle des revenus, le PLF 2026 s'attaque au plafond d'opération, c'est-à-dire le coût maximal de l'achat (ou construction) pris en compte pour le calcul du PTZ. Ce plafond était souvent déconnecté de la réalité des prix de l'immobilier, notamment dans les zones tendues.
Les amendements prévoient de relever ces montants de manière substantielle. Les informations actuelles évoquent un plancher (le montant minimal pris en compte) passant de 79 000 € à 99 000 €, et un plafond (le montant maximal) passant de 156 000 € à 195 000 €. Une mesure salutaire pour beaucoup de candidats à un premier achat immobilier ; actuellement même avec une quotité de 50 %, si le plafond d'opération est trop bas, le montant du PTZ reste peu attractif. En augmentant ce plafond, on augmente mécaniquement le montant maximal du prêt à taux zéro.
Élargissement du PTZ au Bail Réel Solidaire (BRS)
D'autres ajustements sont également discutés. L'un des amendements adoptés fin octobre vise à ouvrir le PTZ aux acquéreurs successifs de logements en Bail Réel Solidaire (BRS). Le BRS est un dispositif qui dissocie la propriété du foncier (qui reste à un organisme) de celle du bâti, permettant d'acheter à des prix très inférieurs au marché. Permettre un PTZ pour la "revente" d'un logement BRS viendrait sécuriser et fluidifier ce parc de logements abordables.
Une réforme 2025 Ambitieuse mais... peut mieux faire
Les ajustements proposés pour 2026 s'appuient sur la réforme d'envergure déjà mise en place au 1er janvier 2025. Cette révision visait à simplifier et à élargir un dispositif jugé trop restrictif.
Les 3 Piliers de la Réforme 2025
- La Fin du Zonage Restrictif pour l'Éligibilité : La modification la plus spectaculaire de 2025 a été l'ouverture du PTZ à l'ensemble du territoire français (zones A, A bis, B1, B2 et C) pour le neuf, mettant fin à l'exclusion des zones B2 et C qui pénalisait les territoires ruraux et périurbains.
- Le Retour de la Maison Individuelle : Exclue lors de réformes précédentes, la maison individuelle neuve a fait son grand retour dans le dispositif, reconnaissant la préférence de nombreux primo-accédants pour ce type d'habitat, notamment hors des métropoles.
- Une Quotité (Part de Prêt) Accrue : Le PTZ 2025 a vu sa quotité maximale (le pourcentage du coût total de l'opération finançable par le PTZ) fortement augmentée pour les ménages les plus modestes. Celle-ci peut atteindre jusqu'à 50 % du coût de l'opération pour les tranches de revenus les plus basses (contre 40 % auparavant), et 40 % pour les tranches intermédiaires.
Malgré cette refonte ambitieuse, le dispositif n'a que partiellement compensé l'impact de la hausse rapide des taux d'intérêt. L'érosion du pouvoir d'achat immobilier restait une préoccupation majeure, poussant l'exécutif à envisager de nouveaux ajustements dans le PLF 2026.
Le Calendrier Législatif : Ce qu'il Reste à Parcourir
Ces annonces sont encourageantes, mais rappelons à toutes fins utiles qu'à la date du 5 novembre 2025, elles ne sont pas définitives. Le PTZ est une mesure fiscale, inscrite dans la première partie (Recettes) du PLF 2026. Voici les étapes restant à franchir avant une application au 1er janvier 2026 :
- Statut Actuel (5 novembre 2025) : L'examen de la première partie du PLF 2026 à l'Assemblée Nationale est actuellement en pause. Le vote solennel, initialement prévu le 4 novembre, a été reporté.
- Reprise et Vote à l'Assemblée : Les débats sur le PLF 2026 devraient reprendre prochainement. Le vote solennel sur l'ensemble de cette première partie est désormais attendu autour du 17 novembre 2025. (À noter : le gouvernement conserve la possibilité d'utiliser l'article 49.3).
- La Navette Parlementaire (Le Sénat) : Une fois adopté par l'Assemblée, le texte sera transmis au Sénat. Les sénateurs examineront le texte et voteront (probablement début décembre). Ils peuvent modifier les mesures votées par les députés.
- Commission Mixte Paritaire (CMP) : Si les deux chambres votent des versions différentes du texte, une CMP est convoquée pour trouver un compromis.
- Adoption Définitive : En cas d'échec de la CMP, l'Assemblée Nationale a le dernier mot. Le texte doit être définitivement adopté par le Parlement avant le 31 décembre 2025.
- Contrôle Constitutionnel : Après l'adoption finale, le texte pourra être déféré au Conseil constitutionnel, comme c’est souvent le cas.
- Promulgation : La loi est ensuite promulguée et publiée au Journal Officiel pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2026.
Note sur la transition 2025-2026 : Cette perspective de revalorisation en 2026 intervient alors que l'année 2025 se termine. Pour les emprunteurs dont le dossier est prêt, il faut noter que les banques conventionnées anticipent la clôture de l'exercice.
En raison des délais d'instruction complexes du PTZ (vérifications N-2, SGFGAS), la plupart des établissements cessent d'accepter de nouveaux dossiers 2025 dès la mi-octobre ou fixent une date butoir à la mi-novembre. Passé ce délai, les emprunteurs devront déposer leur demande en janvier 2026, sous les nouvelles conditions (si adoptées) et sur la base des revenus 2024 (N-2).
En conclusion, si les signaux envoyés par l'adoption de ces amendements en première lecture sont très positifs pour les futurs primo-accédants, la prudence reste de mise tant que le vote n'est pas définitif.
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