Achat immobilier en démembrement : une fiscalité intéressante

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le 08 septembre 2023

[ mis à jour le 08 septembre 2023 ]

SOMMAIRE

L’achat d’un bien immobilier neuf à Bordeaux représente toujours un placement d’avenir, constituant un véritable atout dans le portefeuille patrimonial d’un acquéreur. Et si la plupart de la population est familière avec l’achat en pleine propriété, qui est le type de transaction le plus commun, d’autres pratiques possèdent de véritables intérêts qui méritent à être étudiés. C’est notamment le cas de l’achat immobilier en démembrement.

Cette pratique, qui n’est pas forcément liée à un investissement immobilier, consiste à diviser la propriété d’un bien en deux parties distinctes. Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ? Quels sont les intérêts d’une telle pratique ? Comporte-t-elle des risques ? Découvrez les réponses à toutes vos questions au fil des lignes de notre article.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété : quesaco ? Définition, durées, types de démembrements... voici ce que vous devez savoir.

Achat immobilier en démembrement – Trois maisons miniatures dont une comportant le symbole ‘pourcent’
© microstock3D - Shutterstock

Définition

Le démembrement de propriété est une division légale de la propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts : la nue-propriété et l'usufruit. Le nu-propriétaire détient le bien, mais ne peut pas l'utiliser ou en tirer des revenus. L'usufruitier, quant à lui, a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, sans en être le propriétaire. Cette division est souvent réalisée dans un contexte de gestion patrimoniale ou de planification fiscale.

Ici, le nu-propriétaire est la personne qui détient le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le léguer, sans pour autant avoir le droit de l'utiliser ou d'en tirer des revenus. Il est le "propriétaire" du bien au sens strict, mais ne peut pas en jouir pendant la durée du démembrement.

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont on n'est pas propriétaire. Cela signifie que l'usufruitier peut utiliser le bien (en y vivant par exemple), en tirer des revenus (comme des loyers dans le cas d'un bien immobilier), mais il ne peut pas le vendre. À la fin de la période de démembrement, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété est automatiquement transférée au nu-propriétaire.

Durées de démembrement

Le démembrement peut être de deux types principaux : temporaire, ou en viager. Dans le cas d'un démembrement temporaire, la séparation de la nue-propriété et de l'usufruit est limitée dans le temps. Une fois cette période écoulée, la pleine propriété est automatiquement restituée au nu-propriétaire. Ce type de démembrement est souvent utilisé dans des montages financiers ou des stratégies de défiscalisation.

Le démembrement en viager est certainement le type de démembrement le plus connu en France. Sa particularité est qu’il est basé sur la durée de vie de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère ainsi la pleine propriété du bien à la mort de l'usufruitier. Ce type de démembrement est fréquemment utilisé dans le cadre de la transmission patrimoniale, avec des usufruitiers âgés.

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Achat immobilier en démembrement – Représentation d’une maison divisée en deux
©Lightspring - Shutterstock

Achats immobiliers en démembrement : cas pratiques

L’achat immobilier en démembrement peut prendre de nombreuses formes. En voici les plus communes :

Le démembrement simple

Lors de ce type de transaction, l’un des acquéreurs achète la nue-propriété du bien, tandis que l’autre achète l’usufruit. Il s’agit parfois de transactions réalisées en famille, où des parents vont acquérir un bien en usufruit pour transmettre la nue-propriété à leurs enfants. Ainsi, les enfants hériteront de la pleine propriété du bien une fois que les deux parents usufruitiers seront décédés.

Le démembrement croisé

Le démembrement croisé est légèrement plus complexe, et s’applique plus souvent au sein de couples non-mariés ou de familles recomposées. Ici, une personne achète l’usufruit de la moitié du bien, et la nue-propriété de l’autre moitié du bien. Un deuxième acquéreur va compléter la transaction en achetant l’usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété, et la nue-propriété de la moitié détenue par le premier en usufruit.

Ainsi, lorsque l’un des deux acquéreurs décède, l’autre deviendra pleinement propriétaire d’une des moitiés du bien, et devenir usufruitier sur l’autre moitié. Il pourra ainsi continuer à l’utiliser. Suite au décès du deuxième acquéreur, les héritiers deviendront pleinement propriétaires de l’intégralité du bien.

Le démembrement en SCI

On parle ici principalement de Société Civile Immobilière (SCI) familiale, un type de société pouvant être monté entre membres d’une même famille pour réaliser un achat immobilier, gérer la succession et bénéficier d’avantages fiscaux. Si une SCI est constituée de deux personnes, par exemple, chacun devient propriétaire de la moitié des parts de la SCI et cède à l’autre la nue-propriété de ses parts, en conservant l’usufruit. Si un d’entre eux décède, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié des parts et reste usufruitier de l’autre moitié.

Le démembrement en SCPI

Il est possible d’investir en démembrement dans le cadre d’un investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Ce type de société est un véhicule d’investissement qui permet aux investisseurs d’acquérir des parts dans un portefeuille immobilier diversifié. Ici, les investisseurs placent leur argent dans une société de gestion qui s’occupe de gérer les biens immobiliers et de redistribuer les loyers aux associés.

Si la SCPI compte majoritairement des investissements en pleine propriété, il est possible d’y investir en démembrement. Ici, l’investisseur va généralement investir dans la nue-propriété d’une part de SCPI. Il bénéficiera alors d’une décote sur le prix de sa part, mais ne pourra pas collecter de revenus locatifs au cours de la période de démembrement. À l’issue de celle-ci, il récupérera l’usufruit, et donc la pleine propriété de sa part, ce qui lui permettra de toucher des revenus.

Pourquoi réaliser un achat immobilier en démembrement ?

Le démembrement peut apparaître comme une pratique bien étrange. Quelles peuvent donc bien être les raisons de ne pas opter pour la pleine propriété ? Explications.

Une transaction immobilière avantageuse

La nue-propriété représente avant toute chose un véritable dispositif de défiscalisation. Au moment d’ investir à Bordeaux en nue-propriété avec un emprunt, il est notamment possible de défiscaliser partiellement son achat immobilier. Un investisseur peut ainsi déduire ses intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir. Cette déduction peut s’élever à 45% de l’impôt sur le revenu et à 15,5% sur les contributions sociales en dehors du plafond global des niches fiscales (10 000€ par an).

Et l’investisseur bénéficie également d’une décote importante sur le prix de son achat immobilier ! Afin de compenser le fait que l’acquéreur ne bénéficie pas de l'usufruit immédiatement, un achat en nue-propriété va être inférieur de 30% à 50% à un achat classique en pleine propriété.

Des exonérations d’impôts considérables

L’autre grand avantage fiscal associé à l’achat immobilier en démembrement est qu’il ne génère aucune fiscalité supplémentaire pour l’acquéreur. Cela signifie que son impôt sur le revenu n’augmentera pas, malgré l’élargissement de son patrimoine. En effet, étant donné qu’il ne possède pas l’usufruit du bien, il ne peut pas être imposé sur les revenus locatifs générés par son bien.

Ainsi, en optant pour l’achat immobilier en démembrement, un investisseur ne sera donc soumis à aucun impôt sur le revenu additionnel. Il n’a pas à se soucier d’une augmentation de sa base taxable sur l’impôt sur la fortune immobilière, de la taxe foncière ou de prélèvements sociaux. Toute ces dépenses sont à la charge de l’usufruitier, qui sera un bailleur institutionnel dans le cadre d’un investissement.

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Achat immobilier en démembrement – Une famille avec enfants, parents et grands-parents
©vectorfusionart - Shutterstock

Une transmission patrimoniale facilitée

Si l’achat immobilier en démembrement est une pratique très appréciée dans le cadre de transactions immobilières incluant plusieurs membres d’une même famille, c’est qu’elle présente des avantages en termes de transmission patrimoniale. Elle permet en effet une transmission plus fluide et moins coûteuse des biens immobiliers.

Par exemple, si des parents achètent en démembrement et désignent leurs enfants comme nus-propriétaires, ces derniers hériteront du bien en pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession. Il est également possible de procéder à un démembrement dans le cadre d’une donation : un parent peut conserver l’usufruit tout en cédant la nue-propriété à son enfant.

Toujours dans le cadre d’une transmission patrimoniale, des barèmes sont utilisés pour évaluer la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier Ces outils ont un impact direct sur le calcul des droits de donation.

Sans oublier que dans certains cas, la transmission en démembrement peut bénéficier d'exonérations ou d'abattements fiscaux. Par exemple, la loi permet des abattements sur les droits de donation entre parents et enfants. Ces abattements peuvent être combinés avec la stratégie de démembrement pour optimiser encore davantage la fiscalité de la transmission.

Achat immobilier en démembrement : la problématique du cashflow

L’achat immobilier en démembrement possède de nombreux avantages, mais aussi quelques risques. En effet, l’acquéreur d’un bien en nue-propriété ne touche aucun revenu locatif. Il ne s’agit donc pas d’un investissement autofinancé. Un investisseur achetant en nue-propriété grâce à un crédit immobilier devra donc mobiliser ses autres sources de revenus afin de rembourser son prêt, ce qui peut avoir un impact direct sur son taux d’endettement.

Ce type d'investissement s’adresse donc à un public relativement réduit. Il s’avère particulièrement intéressant pour les personnes qui sont imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière et qui se situent dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu. Les personnes disposant d’un budget moindre peuvent en revanche se tourner vers un investissement en loi Pinel ou en LMNP à Bordeaux.

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