Comprendre le LMNP : De la Fiscalité aux Options d’Investissement

Morgane Caillière

le 01 septembre 2023

[ mis à jour le 01 septembre 2023 ]

La location meublée non professionnelle (LMNP) n’est pas une niche fiscale mais y ressemble fort. Ce statut fiscal un rien à part permet aux petits investisseurs de conjuguer rentabilité et avantages fiscaux.

Résidences étudiantes, établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidences d’affaires... cet article vous apportera les éléments clés pour comprendre et réussir votre investissement en LMNP.

1. Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de louer un bien immobilier meublé sans être taxé à hauteur d’un professionnel.

Le bien peut être un appartement neuf ou ancien, une maison ou une partie de son domicile. Le revenu généré est alors considéré comme des "Bénéfices Industriels et Commerciaux" (BIC) et non des revenus fonciers.

2. Quels sont les avantages des différents régimes fiscaux ?

Sous le statut LMNP, deux régimes fiscaux sont possibles : le régime Micro-BIC et le régime Réel.

Micro-BIC

Ce régime est applicable lorsque les recettes annuelles n'excèdent pas 72 600 € (chiffre de 2021). Il offre un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges. Traduction : l’investisseur est imposé sur une seule moitié de ses recettes locatives (loyers versés).

Régime Réel

Le Régime Réel en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent privilégié par les investisseurs pour sa flexibilité et ses avantages fiscaux. L'un des piliers de ces avantages est sans doute l'amortissement LMNP. Voici un éclairage sur les différentes charges incluses dans les amortissements sous ce régime.

Amortissement du Bien Immobilier

L'amortissement du bien immobilier est calculé sur sa valeur hors taxes (HT), déduite du coût du terrain qui, lui, n'est pas amortissable. En général, cet amortissement s'étale sur une période de 25 à 30 ans. Il concerne divers éléments structuraux et composantes du bien :

• Structure du Bâtiment : Il s'agit de la valeur de la construction proprement dite. Elle peut être amortie.
• Toiture et Couverture : Les matériaux utilisés pour la toiture peuvent également être amortis.
• Systèmes Électriques et de Plomberie : L'installation électrique et la plomberie sont aussi des composants amortissables.
• Isolation Thermique : Les matériaux et équipements utilisés pour l'isolation sont amortissables.

Le mobilier et les équipements meublants sont également amortissables, mais sur une période beaucoup plus courte, généralement de 5 à 10 ans. Voici quelques exemples :

• Électroménagers : Comme le réfrigérateur, le four, etc.
• Mobilier de Salon et de Chambre : Canapés, lits, armoires, etc.
• Équipements Multimédia : Télévision, chaîne hi-fi, etc.
• Éclairage : Luminaires, lampes, etc.

Autres Charges Amortissables

D'autres éléments peuvent aussi être amortis sous le régime réel :

• Frais de Notaire : Ils peuvent être amortis sur la durée totale de l'amortissement du bien.
• Travaux de Réparation ou d'Amélioration : À condition qu'ils ne modifient pas de manière significative la structure du bien.
• Logiciels de Gestion Locative : Si vous utilisez des logiciels pour gérer votre location, ceux-ci peuvent aussi être amortis.

4. Investissement LMNP en résidence étudiante

Une résidence de services étudiants est une structure d'hébergement dédiée aux étudiants et le plus souvent située à proximité des établissements d'enseignement supérieur.

Conçues pour répondre aux besoins spécifiques de cette population, ces résidences offrent généralement une gamme de services tels que la connexion internet, la laverie, le ménage, ou encore une salle de sport. Le but est de fournir un environnement favorable à l'étude et au bien-être des étudiants.

Fonctionnement pour les Investisseurs

L'investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans une résidence étudiante présente plusieurs avantages pour les investisseurs :

• Taux d'Occupation Élevés : Étant donné la demande croissante pour ce type de logements, les taux d'occupation sont généralement élevés, ce qui garantit un revenu locatif stable.
• Gestion Simplifiée : La gestion de la propriété est souvent prise en charge par une société de gestion spécialisée, ce qui libère l'investisseur des contraintes opérationnelles.
• Rentabilité : Les loyers en résidence étudiante sont souvent supérieurs à ceux des logements traditionnels au mètre carré, ce qui peut entraîner une rentabilité intéressante.
• Flexibilité Contractuelle : Les baux en résidence étudiante sont souvent de courte durée (9 à 12 mois généralement), ce qui permet une certaine flexibilité en cas de changement de stratégie d'investissement.
• Pérennité du Marché : Dans les grandes métropoles étudiantes comme Bordeaux, Rennes ou Toulouse, l'accroissement constant du nombre d'étudiants

Points de Vigilance

Cependant, il est important de noter quelques points de vigilance :

• Localisation : L'emplacement de la résidence étudiante un critère majeur. Une proximité avec les universités, les transports en commun et les commerces est souvent un gage de succès.
• Qualité des Services : Le niveau des services offerts doit être en adéquation avec les attentes des étudiants pour assurer un taux d'occupation optimal.
• Coût de Gestion : Les frais de gestion par une société spécialisée peuvent impacter la rentabilité nette de l'investissement.
• Réglementation : Les normes de sécurité et d'accessibilité sont strictes pour ce type de logements. Il est donc crucial de se conformer aux réglementations en vigueur.
• Concurrence : Le marché est de plus en plus concurrentiel, avec l'émergence de nouvelles offres de logements pour étudiants. Une étude de marché approfondie est donc recommandée.

5. Investissement LMNP en EHPAD

Définition d'un EHPAD

Un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) est une structure médicalisée destinée à accueillir des personnes âgées en perte d'autonomie physique ou psychique. Ces établissements offrent des services variés, allant de la restauration aux soins médicaux, en passant par des activités de loisirs et des programmes d'accompagnement adaptés.

Fonctionnement pour les Investisseurs

L'investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans un EHPAD présente plusieurs spécificités et avantages pour les investisseurs :

• Taux de Rentabilité Élevés : Les loyers en EHPAD sont généralement stables et supérieurs à ceux du marché locatif traditionnel, ce qui assure une rentabilité attrayante.
• Demande Soutenue : Le vieillissement de la population crée une demande forte et en croissance pour ces types de logements.
• Gestion Déléguée : Les EHPAD sont souvent gérés par des entreprises spécialisées, ce qui réduit la charge de gestion pour l'investisseur.
• Fiscalité Avantageuse : Le régime LMNP permet notamment d'amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi la charge fiscale sur les revenus locatifs.
• Sécurité de l'Investissement : Le contrat de bail commercial signé avec le gestionnaire de l'EHPAD est en général de longue durée (9 à 12 ans renouvelables), ce qui sécurise l'investissement.
• Impact Social : Investir dans un EHPAD contribue à répondre à un besoin social croissant, ce qui peut également être un moteur pour certains investisseurs.

Points de Vigilance

Il convient néanmoins de considérer certains points avant de se lancer dans ce type d'investissement :

Réputation du Gestionnaire : Il est impératif de s'assurer que l'entreprise qui gère l'EHPAD a une bonne réputation et une solide expérience dans le domaine.

Localisation : L'emplacement géographique de l'EHPAD est un facteur déterminant pour le taux d'occupation et, par conséquent, la rentabilité.

Normes et Réglementations : Les EHPAD doivent se conformer à des normes strictes en matière de sécurité et de soins médicaux, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.

Frais de Gestion : Les coûts de gestion par une société spécialisée peuvent également influer sur la rentabilité nette de l'investissement.

Concurrence : Le secteur est compétitif et la qualité des services offerts sera un facteur clé pour le succès de l'investissement.

Investissement LMNP en résidence senior

Définition d'une résidence senior

Une résidence senior est un établissement d'hébergement spécialement conçu pour les personnes âgées qui sont en mesure de vivre de manière autonome, mais qui souhaitent bénéficier de services et d'infrastructures adaptés à leurs besoins.

Contrairement aux EHPAD, ces résidences ne proposent pas de services médicaux intégrés, mais offrent des équipements et des activités favorisant le bien-être et la sociabilité.

Fonctionnement pour les Investisseurs

Investir en LMNP dans une résidence senior comporte plusieurs avantages :

• Demande Croissante : La démographie vieillissante crée une demande soutenue pour des solutions d'hébergement adaptées, ce qui constitue une opportunité d'investissement stable à long terme.
• Rentabilité Compétitive : Bien que généralement moins élevés que ceux des EHPAD, les loyers des résidences seniors demeurent attractifs, assurant ainsi une rentabilité intéressante.
• Gestion Facilitée : Comme pour les EHPAD et les résidences étudiantes, la gestion est confiée à des sociétés spécialisées, ce qui réduit la charge administrative pour l'investisseur.
• Avantages Fiscaux : L'investissement en résidence senior permet de bénéficier des avantages fiscaux liés au statut LMNP, notamment l'amortissement du bien et du mobilier.
• Flexibilité du Marché : Le marché des résidences seniors offre une certaine flexibilité, avec des contrats de bail généralement moins contraignants en termes de durée que ceux des EHPAD.
• Impact Social : L'investissement répond à un besoin social, ce qui peut également être un argument attractif pour certains investisseurs.

Points de Vigilance

Néanmoins, plusieurs éléments doivent être pris en considération :

• Qualité des Services : Les services offerts doivent correspondre aux attentes de la clientèle cible pour assurer un taux d'occupation élevé.
• Localisation : Une localisation proche des centres-villes ou des zones d'activités peut augmenter l'attractivité de la résidence.
• Concurrence et Offre de Marché : Il est fortement recommandé d'évaluer la concurrence et la saturation du marché dans la zone géographique choisie.
• Normes et Réglementations : Tout comme les EHPAD, les résidences seniors doivent respecter certaines normes, notamment en matière de sécurité.
• Gestionnaire de la Résidence : La compétence et la fiabilité du gestionnaire sont des éléments à considérer pour le succès à long terme de l'investissement.

Investissement LMNP en résidences d'affaires

Définition d'une résidence d'affaires

Une résidence d'affaires est un type de logement meublé destiné à accueillir des professionnels en déplacement, pour des séjours allant généralement de quelques jours à quelques semaines. Ces établissements offrent des services qui vont au-delà du simple hébergement, tels que des salles de réunion, un accès Internet haut débit, et parfois même des services de restauration ou de conciergerie.

Fonctionnement pour les Investisseurs

L'investissement en LMNP dans une résidence d'affaires comporte plusieurs caractéristiques et avantages :

• Rentabilité Potentielle Élevée : Les loyers dans ce segment sont souvent supérieurs à ceux du marché résidentiel standard, ce qui peut offrir une rentabilité intéressante.
• Demande Variable mais Récurrente : Bien que le taux d'occupation puisse fluctuer selon les saisons et les événements économiques, la demande pour ce type de logement demeure soutenue grâce à la mobilité professionnelle.
• Gestion Externalisée : Comme pour les autres types de résidences en LMNP, la gestion est en général déléguée à des entreprises spécialisées, facilitant ainsi la vie de l'investisseur.
• Avantages Fiscaux : Le régime LMNP permet d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, diminuant la charge fiscale sur les revenus locatifs.
• Flexibilité Contractuelle : Les contrats de bail en résidence d'affaires sont souvent plus flexibles, permettant de s'adapter aux besoins spécifiques des locataires.

Cependant, comme pour les autres investissements LMNP, ce type nécessite une attention particulière sur plusieurs aspects :

• Taux d'Occupation : Le taux d'occupation est plus sensible aux aléas économiques et peut varier davantage que dans d'autres types de résidences.
• Qualité des Services : La clientèle étant professionnelle, les attentes en termes de services et de confort sont souvent élevées, et doivent être prises en compte.
• Localisation : Une localisation stratégique à proximité des centres d'affaires, des aéroports ou des gares est un atout majeur pour la réussite de l'investissement.
• Concurrence : Le marché est compétitif et il est donc important d'évaluer l'offre existante et les prix pratiqués dans la région.

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