Acheter en résidence sénior en 2023 : un investissement sûr et rentable

Pierre Ferreiro

le 22 février 2023

[ mis à jour le 22 février 2023 ]

Le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait de profiter d’une réduction d’impôts en investissant dans une résidence de services, a pris fin le 31 décembre 2022. Il s’agissait de l’un des dispositifs les plus appréciés dans le cadre d’un investissement en résidence sénior. Mais il existe pourtant d’autres moyens d’investir dans de tels logements, qui s’avèrent très avantageux.

Répondant à des enjeux démographiques et sociaux importants, les appartements en résidence sénior sont très recherchés : un phénomène qui devrait s’amplifier au fur et à mesure des prochaines années.

La Belle Endormie présente un profil particulièrement intéressant pour ce type d’investissement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement dans un appartement neuf en résidence sénior à Bordeaux en 2023.

Pourquoi acheter en résidence sénior ?

Si acheter en résidence sénior s’avère particulièrement rentable, c’est notamment parce qu’il existe une forte demande pour ce type de logement. Explications.

La résidence sénior : qu’est-ce que c’est ?

La résidence sénior est une résidence pensée pour répondre aux besoins des personnes âgées de 60 ans et plus.

Il s’agit d’un établissement destiné aux personnes souhaitant et pouvant vieillir en autonomie. En effet, contrairement à un Ehpad, la résidence sénior n’est pas médicalisée. En revanche, elle est caractérisée par des animations destinées à favoriser les rencontres entre résidents et par de nombreux services.

Certains services seront inclus avec le loyer versé par les résidents, comme l’accès à une laverie ou à une salle de sports, tandis que d’autres seront à la carte, comme les repas au restaurant ou le ménage.

Il s’agit donc d’une solution très intéressante pour permettre aux personnes âgées de profiter pleinement de leur retraite, auprès de personnes du même âge, dans un cadre riche en activités.

Une population vieillissante

La population mondiale vieillit, tant et si bien que les Nations Unies estiment que le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus va doubler d’ici 2050.

En France, la génération des baby-boomers entre dans la tranche des 75-84 ans au cours de cette décennie 2020-2030. Le Haut-commissariat au plan a d’ailleurs récemment affirmé que 200 000 à 300 000 places devraient être créées dans des résidences sénior d’ici 2050 afin de répondre au phénomène du papy-boom.

On estime que le nombre de personnes dans cette tranche d’âge va augmenter de 49% d’ici 2030, et ainsi atteindre les 6,1 millions. La demande pour les logements en résidence sénior, déjà forte, va donc potentiellement exploser. En effet, avec des emplacements très attractifs, de nombreux services et une ambiance conviviale, ces logements se présentent comme des havres de quiétude parfaits pour profiter pleinement de l’âge d’or.

Une solution parfaite pour préparer sa retraite

Acheter un appartement en résidence sénior est une solution particulièrement intéressante pour envisager sereinement sa propre retraite. En effet, investir dans un tel logement peut présenter une rentabilité très honorable, avec un rendement moyen estimé à 3% à 4,5%, net de charges et de fiscalité. Cette démarche constitue ainsi une façon simple et fiable de profiter d’une source de revenus complémentaire pour vieillir sereinement.

De même, l’investissement en résidence sénior est intrinsèquement lié au statut LMNP, c’est-à-dire de Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut offre une fiscalité très avantageuse, et permet de payer moins d’impôts sur ses revenus locatifs. C’est donc une solution très intéressante pour préparer sa retraite, d’autant plus que dans certaines résidences, il est possible d’habiter son appartement après l’avoir mis en location pendant un temps.

Pourquoi acheter en résidence sénior à Bordeaux ?

Bordeaux est une ville qui se prête particulièrement bien à l’achat d’un appartement en résidence sénior. Explications, et présentation des meilleurs secteurs où investir.

Bordeaux, une ville parfaite pour les séniors

Depuis la mise en place d’un plan d’actions 2018-2020 en faveur du bien vieillir, Bordeaux est une ville idéale pour les aînés.

La Métropole a en effet pris des mesures afin de favoriser l’habitat et la mobilité des séniors. L’agence d’urbanisme bordelaise a d’ailleurs fait le constat qu’une part croissante de séniors délaisse la voiture et favorise la marche pour ses déplacements quotidiens.

Dans l’agglomération de Bordeaux, plusieurs aménagements ont ainsi été réalisés afin d’améliorer la qualité de vie des séniors. De nombreux bancs publics ont notamment été installés afin d’offrir des moments de pause lors de leurs déplacements. De même, de nouvelles voies dédiées spécifiquement aux piétons ont été créées, ce qui profite également aux personnes à mobilité réduite et aux personnes malvoyantes.

En parallèle, la ville de Bordeaux a créé des programmes destinés à favoriser l’autonomie et le maintien à domicile des personnes âgées. Parmi eux, on retrouve le Programme d’Intérêt Général, qui tend à lutter contre la précarité énergétique et à proposer des logements à loyer maîtrisé. Il existe également l’Opération Programmée de l’Amélioration de l’Habitat, qui permet de prétendre à des aides afin d’adapter un logement privé aux besoins des personnes âgées.

Les meilleurs secteurs où acheter en résidence sénior

Plusieurs des résidences séniors de la Métropole de Bordeaux se trouvent dans des communes périphériques, connues et appréciées pour leur calme. Celles-ci offrent un cadre idéal pour les personnes souhaitant vieillir tranquillement, tout en profitant d’infrastructures de qualité.

Parempuyre, Saint-Aubin-de-Médoc et Ambarès-et-Lagrave sont proposent des résidences idéalement placées pour les séniors cherchant la quiétude de la campagne.

D’autres communes plus proches de Bordeaux, situées dans la première couronne de sa périphérie, séduiront davantage les personnes cherchant à bénéficier des atouts de la campagne sans trop s’éloigner de la ville.

Desservies par le bus et le tramway, elles offrent une excellente mobilité à leurs habitants. Des résidence sénior se trouvent ainsi à Cenon, Villenave-d'Ornon, Lormont et Bassens.

Les séniors les plus urbains choisiront naturellement de vivre au plus près de l’effervescence du centre-ville. Les promoteurs l’ont bien compris, en créant notamment des résidences sénior au Bouscat, petite ville tranquille et bourgeoise à quelques minutes de tramway de Bordeaux. Et ceux qui souhaitent absolument vivre en centre-ville ne manqueront pas de trouver leur bonheur à Bordeaux Saint-Jean.

Acheter en résidence sénior : une fiscalité avantageuse

Acheter en résidence sénior est un investissement judicieux, notamment en raison d’une fiscalité très avantageuse garantie par le statut LMNP, ou par la défiscalisation en loi Pinel.

Le statut LMNP

La plupart des investissements locatifs en résidence sénior sont réalisés sous le statut de LMNP, dit de Loueur Meublé Non Professionnel. Pour y prétendre, il est nécessaire que l’appartement acheté soit mis en location meublé et en tant que résidence principale. En parallèle, le propriétaire doit justifier que son activité de bailleur n’est pas exercée à titre professionnel, en prouvant que ses revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ et qu’ils représentent moins de 50% de ses revenus annuels.

Après avoir effectué les déclarations nécessaires auprès du Tribunal de Commerce dont dépend le logement loué, le bailleur LMNP peut choisir son régime d’imposition. Deux options principales s’offrent à lui. Il peut choisir de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs en choisissant d’être imposé sous le régime micro-Bic. Ou choisir le régime réel pour déduire certaines charges de ses revenus locatifs et amortir son logement et son mobilier pour réduire sa base imposable.

Un autre avantage non négligeable est associé au statut LMNP. En effet, celui-ci permet de récupérer la TVA de l’appartement acquis, qui est de 20% pour un logement neuf. Il faut néanmoins noter que cette spécificité n’est permise que pour les logements faisant partie d’une résidence de service, comme une résidence sénior. Pour la récupérer entièrement, il faut néanmoins conserver son appartement pendant 20 ans.

L’investissement locatif en loi Pinel

Une autre solution s’offre à vous si vous souhaitez réduire vos impôts et acheter en résidence sénior : celle de réaliser un investissement locatif en loi Pinel. En effet, peu de personnes le savent, mais il est tout à fait possible d’utiliser ce dispositif de défiscalisation pour investir en résidence de services. Grâce à lui, il est possible de prétendre à une réduction d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 52 500€.

Plusieurs critères sont à respecter pour profiter pleinement des avantages fiscaux de la loi Pinel :

• Acheter un appartement neuf, qu’il soit déjà livré, ou bien acheté en VEFA (vente sur plan). Cet appartement doit nécessairement se trouver dans une zone éligible à la loi Pinel (A, A bis ou B1) ce qui est le cas de la Métropole de Bordeaux, qui est en zone B1;
• Cet appartement doit être loué NON meublé, au contraire de la location en LMNP;
• Cet appartement doit être mis en location pour une durée déterminée, qui peut être de 6, 9 ou bien 12 ans;
• Le loyer demandé aux locataires doit respecter les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la zone où se trouve l’appartement. À Bordeaux, le plafond de loyer est de 11.31€/m²;
• Les locataires choisis pour occuper le logement doivent avoir des revenus inférieurs ou égaux aux plafonds de ressources Pinel en vigueur dans la zone où il se trouve;
• Un investisseur ne peut pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an. Il faut également relever que tout investissement Pinel est plafonné à 5 500€/m² et à 300 000€ de prix d’achat du logement.

Les bénéfices à tirer du respect des critères de la loi Pinel prennent la forme d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction d’impôt dépendra de la période d’engagement locatif choisie par l’investisseur, et sera appliqué au prix de vente du logement neuf. Dépêchez-vous d’investir néanmoins, car les taux du Pinel sont amenés à diminuer au cours des prochaines années.

Voici les avantages fiscaux permis par le Pinel en 2023 et pour les années suivantes :

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