Investissement Immobilier : Profitez des taux Pinel 2023 avant l'échéance !

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 08 novembre 2023

[ mis à jour le 08 novembre 2023 ]

SOMMAIRE

À l'approche de la fin d’année, les investisseurs immobiliers sont face à un tournant décisif avec la fin annoncée du dispositif Pinel. Ce dispositif fiscal, créé pour encourager l'investissement dans l'immobilier neuf, amorce une nouvelle baisse des taux en 2024 avant de disparaitre définitivement. Cet article vise à éclairer les derniers développements de ce dispositif et à présenter son alternative, le Pinel+.

Focus sur l’évolution du Pinel en 2023 et 2024

Le dispositif Pinel, actualisé pour 2023, joue cette année encore un rôle clé dans le paysage immobilier français, en incitant à l'investissement dans le neuf. Ce mécanisme fiscal, conçu pour dynamiser le marché de la location dans des zones où la demande excède l'offre, permet aux acquéreurs de bénéficier d'une réduction d'impôt ajustée selon la durée de location du bien.

Pour bénéficier de ce dispositif, l'investisseur doit s'engager à louer le logement pour une période minimale de six ans, avec la possibilité d'étendre cet engagement à neuf ou douze ans. En fonction de cette durée, la réduction d'impôt varie.

Le bien immobilier doit se situer dans une zone géographique définie par le dispositif, qualifiée de "tendue", où l'offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. Ces zones sont déterminées par le gouvernement et sont situées dans les grandes métropoles ou les secteurs à forte attractivité.

Pour assurer l'accessibilité du logement, des plafonds de loyers sont imposés , calculés en fonction de la zone et de la surface du bien. Ces plafonds sont revus chaque année pour s'adapter à l'évolution du marché. De même, les ressources des locataires potentiels sont plafonnées, garantissant ainsi que le dispositif profite à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil.

Enfin, le dispositif Pinel impose que les logements respectent des normes de performance énergétique élevées, en accord avec les objectifs de développement durable du pays.

Comparaison des avantages : Pinel 2023 vs Pinel 2024

En 2023, le dispositif Pinel subit une réduction des avantages fiscaux. Pour les biens acquis entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, les taux de réduction d'impôt sont les suivants :

Ces taux révisés représentent une diminution par rapport aux années précédentes, impactant ainsi l'avantage fiscal pour les nouveaux investisseurs dans le dispositif. Il est donc conseillé aux investisseurs de prendre en compte ces nouveaux taux lors de la planification de leurs projets immobiliers.

Pour 2024, la loi Pinel continue de voir ses taux de réduction d'impôt diminuer. Les acquisitions réalisées à partir du 1er janvier jusqu'au 31 décembre 2024 bénéficieront des taux suivants :

Cette poursuite de la décote fiscale réduit encore l'attrait du dispositif pour les investisseurs par rapport aux conditions plus avantageuses des années antérieures. Cette évolution des taux incite les investisseurs à anticiper leurs décisions d'achat pour tirer le meilleur parti possible des incitations fiscales offertes par la loi Pinel.

Exemples comparatifs entre des investissements Pinel 2023 et 2024

En 2023, Janick et Hervé investissent dans un T2 à Talence pour un montant de 246 000 €. Avec le taux de réduction d'impôt Pinel de 17,5 % pour un engagement de 12 ans, ils bénéficieront d'une réduction d'impôt totale de 43 050 € sur la période (17,5 % de 246 000 €), ce qui équivaut à une réduction annuelle de 3 587,50 €.

En 2024, Louison et Marcel investissent dans un bien du même prix, mais avec le taux de réduction d'impôt Pinel révisé à 14 % pour un engagement de 12 ans. Leur réduction d'impôt totale serait donc de 34 440 € sur la période (14 % de 246 000 €), soit une réduction annuelle de 2 870 €.

La différence entre les deux taux de réduction d'impôt signifie que Janick et Hervé bénéficieront d'une réduction d'impôt plus importante de 8 610 € sur la durée totale de leur investissement par rapport à Louison et Marcel.

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Changement de zonage de Bordeaux, des recettes locatives en hausse

la fontaine de la place de la Bourse à Bordeaux
© LucVi - Shutterstock

Bordeaux, ville d'histoire et de patrimoine, connaît une évolution significative dans le domaine de l'immobilier neuf grâce à un récent changement dans le zonage Pinel. En effet, la métropole girondine est passée de la zone B1 à la zone A du dispositif Pinel, une modification qui reflète son marché immobilier dynamique et son attractivité croissante.

Ce changement de classification ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs et les locataires, ajustant les plafonds de loyers et de ressources à des seuils plus élevés. Cette transition est une aubaine pour la ville, stimulant l'investissement locatif et répondant avec plus de flexibilité à la demande de logements qualitatifs.

Cas concret d’investisseurs Pinel à Bordeaux

Magid et Sonia, investisseurs dans l'immobilier neuf à Bordeaux, ont récemment bénéficié d'une opportunité financière favorable suite au changement de zonage de la ville dans le cadre de la loi Pinel. Leur appartement de 60 m² situé dans le quartier des Chartrons, auparavant soumis à un plafond de loyer de 10,93 € par mètre carré en zone B1, peut maintenant être loué à 13,56 € par mètre carré en zone A.

Concrètement, cela se traduit par une augmentation notable du loyer mensuel qu'ils peuvent légalement exiger. Auparavant, le loyer maximal pour leur appartement était de 655,80 € (60 m² x 10,93 €). Avec le nouveau zonage, ils peuvent désormais fixer le loyer jusqu'à 813,60 € (60 m² x 13,56 €). Cette revalorisation représente une hausse de 157,80 € par mois, soit une augmentation annuelle de 1 893,60 €.

Cette modification du cadre légal leur permet d'optimiser leur investissement tout en restant attractifs pour un bassin élargi de locataires potentiels, grâce à l'augmentation des plafonds de ressources pour les locataires en zone A.

D'autre part, cette transition vers une zone à tension locative plus élevée élargit le spectre des candidats à la location. En effet, les plafonds de ressources des locataires potentiels sont rehaussés, permettant à un plus grand nombre de ménages de prétendre à la location de leur appartement. Pour une personne seule, le revenu annuel maximum passe de 32 084 € en zone B1 à 39 363 € en zone A, ce qui représente une augmentation significative.

C'est dans ce contexte que Jeanne, une jeune professionnelle dont les revenus correspondent aux nouveaux critères de la zone A, se présente comme candidate à la location de l'appartement de Magid et Sonia. Avec un revenu annuel qui se situe en dessous du plafond de 39 363 € pour une personne seule, Jeanne est une locataire idéale pour le couple d'investisseurs.

Grâce à la loi Pinel et à la reclassification de Bordeaux, Magid et Sonia peuvent non seulement accepter Jeanne comme locataire, mais également ajuster le loyer à la hausse, conformément aux nouveaux plafonds établis. Cet ajustement représente une augmentation substantielle de leurs revenus locatifs annuels, tout en offrant à Jeanne la possibilité de résider dans un quartier de choix.

Introduction du Pinel+

Le Pinel+ s'inscrit dans la continuité du dispositif Pinel, tout en intégrant des exigences accrues en matière de qualité de construction et de performance énergétique. Voici une mise en valeur des taux de réduction d'impôt offerts par ce dispositif, qui sont maintenus au même niveau que ceux prévus par le Pinel avant 2023 :

Réduction d'impôt sur le prix d'achat :

Ces taux de réduction d'impôt sont conditionnés à la mise en location du bien immobilier selon des critères spécifiques, notamment :

Performance énergétique : Les logements doivent respecter les normes de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020), garantissant ainsi une construction durable et économe en énergie.

Qualité du logement : Le Pinel+ impose des standards élevés en termes de confort, d'isolation, de ventilation, et de luminosité naturelle, conformément aux recommandations du référentiel de qualité du logement en France.

Il est également possible de contourner ces nouveaux impératifs en investissant dans un quartier prioritaire comme Bacalan à Bordeaux ou encore Thouars à Talence.

En Conclusion

La fin du dispositif Pinel est imminente, et il ne reste qu'une semaine pour profiter des taux avantageux de 2023. L'arrivée du Pinel+ marque une évolution vers des standards plus élevés dans l'immobilier neuf, tout en conservant des incitations pour les investisseurs. Pour ceux qui envisagent un investissement locatif, le temps presse pour saisir les dernières opportunités du Pinel actuel.

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