La loi Pinel Plus fait la part belle au confort d'usage
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Rappel sur les dispositifs Pinel et Pinel Plus
- La loi Pinel
- La loi Pinel Plus
- Le confort d'usage dans les logements : une priorité de la loi Pinel+
- Définition et composantes du confort d'usage
- Les exigences requises par la loi Pinel Plus
- Les bénéfices du confort d'usage pour les investisseurs et les locataires
- Pour les investisseurs : valeur ajoutée du bien, attractivité, durabilité
- Pour les locataires : qualité de vie, économies d'énergie, santé
- En résumé
Le confort d'un logement ne se mesure pas seulement en termes de superficie ou de localisation, mais aussi et surtout en termes de qualité de vie qu'il offre à ses occupants. C'est dans cette perspective que le gouvernement a introduit la loi Pinel+, qui place le confort d'usage des logements au cœur de ses préoccupations.
En plus d’encourager l'investissement dans l'immobilier locatif neuf, la loi Pinel+ met l'accent sur le confort d'usage, visant à garantir aux locataires un cadre de vie de qualité, ainsi que des critères environnementaux plus stricts. Ce dispositif a ainsi transformé la vision de l'investissement immobilier en France, plaçant les occupants et leur bien-être au centre des préoccupations.
Rappel sur les dispositifs Pinel et Pinel Plus
La loi Pinel
Elle a été mise en place en 2014 avec l'objectif de dynamiser le marché de l'immobilier locatif neuf en France. Elle propose aux investisseurs une réduction d'impôt proportionnelle à la durée pendant laquelle ils s'engagent à louer leur bien. L'investissement peut ainsi être réduit de 10,5% pour une location de 6 ans, 15% pour une location de 9 ans, et jusqu'à 17,5% pour une location de 12 ans.
Il est obligatoire de réunir certaines conditions pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel classique. Il faut tout d’abord que le logement acheté soit neuf ou en VEFA, situé dans une zone Pinel éligible et mis en location nue pour une des durées mentionnées ci-dessus. Un plafond de loyer doit être respecté par le propriétaire bailleur, de même que le locataire doit se soumettre à un plafond de ressources, les deux étant déterminés par la zone Pinel. Enfin, on ne peut effectuer plus de 2 investissements Pinel par an, dans la limite de 300 000€ de prix d’achat ou 5500€/m².
La loi Pinel Plus
Le dispositif Pinel +, entré en vigueur le 1er janvier 2023, est le successeur du Pinel classique. Il fonctionne sur le même principe que la loi Pinel, à savoir propose une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf, calculée selon le prix d’achat du bien et la durée de location. Cela dit, le Pinel Plus propose des taux plus intéressants : 12% du prix d’achat en défiscalisation pour une location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans, soit un maximum de 63 000€ de réductions d’impôts sur 12 ans.
Mais la loi Pinel + ne se résume pas à ces incitations fiscales. Pour être éligible, un logement doit respecter certaines conditions liées à son emplacement, à ses performances énergétiques (RE2020) et à son confort d'usage. C'est sur ce dernier point que la loi Pinel se distingue particulièrement : elle incite à construire des logements neufs écologiques et confortables, adaptés aux besoins des occupants.
En mettant l'accent sur le confort d'usage, la loi Pinel + encourage les promoteurs et investisseurs à prêter une attention particulière à la qualité de vie dans leurs logements. Elle crée ainsi un cadre favorable à l'émergence d'une offre locative non seulement plus abondante, mais aussi de meilleure qualité. Dans les sections suivantes, nous explorerons plus en détail en quoi consiste ce confort d'usage et pourquoi il est devenu un enjeu majeur de la loi Pinel Plus.
Le confort d'usage dans les logements : une priorité de la loi Pinel+
Lors de l’annonce de l’arrivée future du nouveau dispositif Pinel Plus, l’ex-ministre du logement Emmanuelle Wargon a souhaité porter l’attention à la fois sur des critères environnementaux plus appuyés afin d’œuvrer pour une transition écologique plus efficace, et sur le confort de vie pour les usagers des logements.
C’est pourquoi elle a chargé le duo Laurent Girometti & François Leclercq, respectivement directeur général d’EPAMarne et architecte urbaniste reconnu, de travailler sur un référentiel de qualité d’usage du logement. Après des mois de travail sur ce dossier, le duo a rendu son rapport et ses préconisations pour améliorer le confort d’usage dans les logements neufs. Le ministère s’est ensuite appuyé sur les recommandations du rapport pour établir un point de référence pour certains aspects du dispositif Pinel +.
Définition et composantes du confort d'usage
Le confort d'usage d'un logement se rapporte à la qualité de vie qu'il offre à ses occupants. Cela englobe plusieurs aspects, tels que l'éclairage naturel et artificiel, le chauffage et la climatisation, l'isolation phonique, la ventilation, l'espace et l'agencement des pièces, l'accessibilité pour tous, les équipements disponibles, l'efficacité énergétique et l'esthétique du logement.
La loi Pinel Plus vise à favoriser la construction de logements neufs pour moderniser le parc immobilier français et faciliter l’accès à du logement abordable. Cependant, il ne s'agit pas seulement d'augmenter le nombre de logements, mais aussi d'améliorer leur qualité. En insistant sur le confort d'usage qui agit de concert avec la composante environnementale, la loi Pinel cherche à garantir que les nouveaux logements répondent aux besoins réels des locataires, tout en favorisant le bien-être et la qualité de vie.
Les exigences requises par la loi Pinel Plus
La loi Pinel Plus impose plusieurs critères qui contribuent à améliorer le confort d'usage des logements. Par exemple, les logements doivent respecter la réglementation environnementale 2020 (RE2020), une nouvelle norme énergétique stricte, assurant ainsi une excellente isolation thermique et une consommation énergétique fortement réduite (DPE A). De plus, ils doivent offrir une bonne isolation phonique pour protéger les occupants des nuisances sonores.
Pour atteindre la certification RE2020, les constructeurs sont notamment encouragés à utiliser des matériaux de construction écoresponsables.
De nouveaux indicateurs ont été mis en place pour mesurer les différentes consommations énergétiques, l’impact carbone sur toute la durée de vie du bâtiment en incluant le chantier et les composants ainsi que le confort d’été mesuré en Degré-Heure.
La loi Pinel encourage également la conception de logements qui optimisent l'espace et la lumière naturelle. En outre, les logements à partir du T3 devront obligatoirement bénéficier d’une double orientation.
Les surfaces minimales pour chaque typologie de logement ont été revues à la hausse pour prétendre au dispositif Pinel+, et logements devront aussi être obligatoirement pourvus d’un extérieur privatif :
| Typologie de logement | Surface minimale en m² | Surface minimale de l'extérieur en m² |
|---|---|---|
| T1 | 28 | 3 |
| T2 | 45 | 3 |
| T3 | 62 | 5 |
| T4 | 79 | 7 |
| T5 | 96 | 9 |
Une hauteur sous plafond minimum de 2,70m a également été suggérée par le rapport Girometti-Leclercq pour favoriser la circulation de l’air et optimiser l’espace d’aménagement en 3 dimensions. Pour des raisons de PLU différents selon les communes, cette mesure-là devra cependant être étudiée localement.
Enfin, la loi Pinel prend en compte l'accessibilité des logements, notamment pour les personnes à mobilité réduite. Des normes spécifiques sont ainsi imposées pour faciliter l'accès et l'utilisation du logement par tous.
Ces exigences, et d'autres encore, démontrent l'importance que la loi Pinel Plus accorde au confort d'usage. Non seulement elle encourage les investisseurs à construire des logements de qualité et écoresponsables, mais elle garantit également aux locataires un cadre de vie agréable et adapté à leurs besoins, et des factures d’énergie beaucoup moins salées.
Les bénéfices du confort d'usage pour les investisseurs et les locataires
Pour les investisseurs : valeur ajoutée du bien, attractivité, durabilité
L'accent mis sur le confort d'usage par la loi Pinel présente plusieurs avantages pour les investisseurs. D'abord, un logement qui offre un haut niveau de confort d'usage a une valeur ajoutée sur le marché immobilier, ce qui peut potentiellement se traduire par une plus-value en cas de revente.
Ensuite, un logement confortable est également plus attractif pour les locataires. Cela peut se traduire par une demande plus élevée, des périodes de vacance locative plus courtes et une plus grande fidélité des locataires, autant de facteurs qui contribuent à sécuriser et à maximiser les revenus locatifs.
Enfin, un logement construit écologiquement et dans une optique de performance énergétique nécessitera moins de travaux de rénovation à long terme, ce qui peut représenter des économies significatives pour l'investisseur.
Pour les locataires : qualité de vie, économies d'énergie, santé
Les locataires, quant à eux, bénéficient grandement du confort d'usage des logements construits sous la loi Pinel Plus. La pointe de la technologie en termes d’isolation thermique et phonique, un éclairage naturel optimisé, un agencement pratique, des pièces plus grandes, un extérieur obligatoire et l'accessibilité pour tous contribuent à une qualité de vie supérieure.
De plus, les locataires peuvent réaliser des économies d'énergie grâce à l'efficacité énergétique du logement, réduisant drastiquement leurs factures d'électricité et de chauffage.
Enfin, le confort d'usage a également un impact positif sur la santé des locataires. Une bonne ventilation, par exemple, assure une meilleure qualité de l'air à l'intérieur du logement, ce qui peut réduire les risques d'allergies et de problèmes respiratoires dus aux microparticules. De même, un bon éclairage naturel peut contribuer à améliorer le bien-être psychologique des occupants.
En mettant l'accent sur le confort d'usage, la loi Pinel Plus crée donc une situation gagnant-gagnant pour les investisseurs et les locataires, tout en contribuant à l'amélioration globale de l'offre de logements en France.
En résumé
L'importance de du confort d'usage est essentielle à la fois pour les investisseurs, par l'attractivité et la durabilité qu'il confère à leurs biens, et pour les locataires, par la qualité de vie qu'il leur garantit.
La loi Pinel + représente une avancée significative dans la manière dont l'immobilier est envisagé en France, en plaçant la transition écologique et le confort d'usage au centre des préoccupations. Cette attention à la qualité de vie dans les logements neufs est essentielle pour garantir le bien-être des locataires et pour encourager les investissements dans des logements bas carbone de qualité.
