Loi AirBNB à Bordeaux : la grogne des propriétaires-bailleurs

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le 19 janvier 2024

[ mis à jour le 19 janvier 2024 ]

SOMMAIRE

La ville de Bordeaux, un joyau architectural et culturel, est devenue un haut lieu du tourisme, attirant une multitude de visiteurs chaque année. Cette popularité a engendré une croissance exponentielle des locations saisonnières, particulièrement via Airbnb, influençant profondément le marché immobilier local. Face à cette situation, les autorités de Bordeaux ont été contraintes d'adopter une réglementation spécifique pour Airbnb, cherchant à équilibrer les besoins des résidents permanents avec ceux des touristes.

Cette réglementation, mise en place pour préserver l'accessibilité et la qualité de l'offre de logements résidentiels à Bordeaux, a pour objectif de limiter les effets négatifs de la location saisonnière sur le marché du logement. En imposant des restrictions, Bordeaux cherche à maintenir un équilibre entre le développement touristique et le bien-être de ses résidents. Ces mesures visent à garantir que le logement neuf à Bordeaux, comme l’ancien, reste accessible pour ceux qui souhaitent s'y installer de manière permanente.

Découvrez au cours des lignes suivantes les mesures prises par la ville pour équilibrer les besoins des résidents et des visiteurs, tout en préservant la disponibilité des logements, ainsi que les implications de ces réglementations pour les propriétaires Airbnb et leur impact sur le marché immobilier. Apprenez-en également davantage sur l'audience en cours d’une association de propriétaires de logements AirBNB devant la cour administrative d’appel de Bordeaux.

Mise en place de la “loi AirBNB” sous l’administration Juppé

Loi AirBNB Bordeaux — Bordeaux vue du ciel
© FreeProd33 - shutterstock

L'histoire de la réglementation Airbnb à Bordeaux a débuté comme une réponse à l'augmentation rapide des locations de courte durée, principalement via Airbnb. Cette évolution a engendré des préoccupations concernant l'impact sur le marché immobilier, en particulier sur la disponibilité des logements pour les résidents locaux. En réponse, Bordeaux, comme d'autres villes européennes, a mis en place des réglementations pour encadrer ce nouveau modèle de location. Le Pays-Basque est d’ailleurs en train de mettre en place des mesures similaires face au manque de logements pour les résidents à l’année.

Ces réglementations, initiées vers 2018 sous la majorité d’Alain Juppé, visaient principalement à limiter le nombre de jours de location des résidences principales et à instaurer un système d'enregistrement pour toutes les annonces Airbnb. L'autre mesure clé de cette réglementation est la notion de compensation pour les locations de résidences secondaires, obligeant les propriétaires à fournir un logement équivalent sur le marché locatif traditionnel.

Cette démarche avait pour but de réduire la spéculation immobilière, et de s'assurer que les meublés de tourisme Airbnb à Bordeaux ne retirent pas de manière excessive des logements du marché traditionnel pour les personnes souhaitant vivre à Bordeaux de façon permanente.

Ce cadre réglementaire a suscité des réactions variées : certains propriétaires ont considéré ces règles comme trop restrictives, tandis que d'autres ont vu en elles une nécessité pour préserver l'équilibre du marché immobilier bordelais. Les autorités, quant à elles, ont dû jongler entre les intérêts du secteur touristique et la préservation de l'accessibilité au logement pour les résidents.

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La réglementation actuelle en détails

La réglementation sur les locations AirBNB, initiée vers 2018 sous la majorité d’Alain Juppé, a été mise en œuvre pour répondre aux enjeux de l'augmentation des locations saisonnières, présente plusieurs aspects clés. Découvrez les dans les lignes suivantes.

Loi AirBNB Bordeaux — Une personne navigue sur le site internet d’AirBNB
©cottonbro - pexels

Un nombre maximal de nuitées pour la location de résidences principales

Premièrement, la réglementation impose un plafond de 120 jours par an pour la location des résidences principales. Cette mesure vise à limiter l'utilisation excessive des logements pour les locations de courte durée, tout en permettant aux propriétaires de bénéficier d'un revenu supplémentaire.

D’autre part, la réglementation exige que tous les logements mis en location sur des plateformes telles qu'Airbnb soient enregistrés auprès de la mairie. Ce processus d'enregistrement permet à la municipalité de mieux suivre et contrôler les activités de location saisonnière. Cela inclut également l'obligation pour les propriétaires de déclarer leur logement et d'obtenir un numéro d'enregistrement unique, qui doit être affiché dans l'annonce de location.

La règle compensatoire pour les résidences secondaires

Une autre facette importante de cette réglementation est l'exigence de compensation pour la location de résidences secondaires. Les propriétaires désirant louer leur résidence secondaire ne sont pas soumis à la limitation de location de 120 jours par an. En revanche, ces derniers doivent obligatoirement remplir une condition compensatoire relativement stricte.

Les conditions de cette règle compensatoire sont en effet très spécifiques. Le logement proposé en compensation à la location classique doit être un bien initialement à vocation commerciale et transformé en bien d’habitation. Il doit également se trouver dans le même secteur que la résidence secondaire mise en location AirBNB, et être d’une surface équivalente.

De plus, le bien proposé en compensation ne doit pas se situer au rez-de-chaussée d’un immeuble et doit obligatoirement disposer d’une place de stationnement.

Ces règles, particulièrement strictes, ont eu un effet direct sur le marché immobilier local. Elles s’accompagnent en 2024 d’une réforme du statut LMNP, qui diminue l’abattement forfaitaire des meublés de tourisme à 50%, contre 71% auparavant. Seuls les meublés de tourisme classés en zone rurale peuvent encore bénéficier de l’abattement de 71%, sous conditions.

Impact sur le marché immobilier local

Loi AirBNB Bordeaux — Vue panoramique sur les toits de Bordeaux
©marcociannarel — Shutterstock

L'impact de la réglementation Airbnb sur le marché immobilier local à Bordeaux est assez important. En limitant les locations saisonnières, la réglementation aide à maintenir une offre plus équilibrée de logements disponibles pour les résidents permanents, ce qui est particulièrement important dans une ville où le marché immobilier est très tendu, comme l’indique le récent passage de Bordeaux en zone A.

Cela contribue ainsi à stabiliser les prix du logement en limitant les effets de la spéculation immobilière. D’après la mairie, les mesures prises pour réguler les locations AirBNB à Bordeaux auraient permis de faire revenir plus de 4000 logements dans le parc de la location longue durée entre 2018 et 2022, bien que ce chiffre soit remis en question par certains experts. Cette mesure, alliée au dispositif de l’encadrement des loyers, fait de Bordeaux une ville qui prend soin de ses locataires, dans un contexte d’importante pénurie de logements.

Ces restrictions obligent également les investisseurs désirant louer sur Airbnb à reconsidérer leurs projets pour être davantage en accord avec les besoins de la ville. Cela peut par exemple inciter certains d’entre eux à réaliser des baux étudiants ou des baux mobilités, qui permettent de faire des locations d’un à dix mois maximum, sans les restrictions associées aux locations saisonnières. Cela a un effet d'équilibrage sur le marché immobilier, en augmentant l’offre de logements pour les étudiants et les professionnels de passage.

De même, l’obligation de compensation pour la location de résidences secondaires permet d’élargir mécaniquement le parc immobilier de la ville, à travers la reconversion de locaux commerciaux inutilisés en logements. La ville crée ainsi une incitation à investir dans le marché immobilier local d'une manière qui soutient le logement résidentiel plutôt que touristique.

Cependant, de nombreuses critiques ont été émises par les propriétaires-bailleurs louant en AirBNB à Bordeaux. Ceux-ci estiment en effet que les réglementations seraient injustes, et favoriseraient les investisseurs les plus riches.

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Des mesures contestées par les propriétaires-bailleurs

Loi AirBNB Bordeaux — Une main tenant un mégaphone
©Sergey Mironov - Shutterstock

La réglementation Airbnb à Bordeaux a suscité la controverse. Pour les propriétaires, les restrictions imposées sont trop contraignantes, limitant leur capacité à tirer profit de leurs investissements immobiliers. Certains considèrent que la réglementation est une ingérence excessive dans leurs droits de propriété, d’autant plus qu’ils trouvent que cette réglementation a deux poids deux mesures.

Plusieurs petits propriétaires-bailleurs qui avaient pour projet de faire de la location touristique ont ainsi déclarés être pris au dépourvu lors de la mise en place de cette réglementation, qui a complétement bouleversé leurs plans. Certains ont décidé de continuer les locations saisonnières sans prendre en compte les nouvelles règles, mais les répercussions qui se sont abattues sur eux ont été particulièrement importantes.

Comme le rapporte Actu Bordeaux, certains bailleurs ont été assignés en justice par la mairie, qui leur a réclamé des sommes pouvant aller jusqu’à 60 000 euros. Dans la plupart des cas, les sommes récoltées constituaient néanmoins des amendes d’un montant maximum de 8000€. Un grand nombre de dossier aurait été traité de la sorte par la justice pour créer un effet dissuasif sur la location courte durée et remplir les caisses. Petits propriétaires et investisseurs au large patrimoine auraient tous été logés à la même enseigne.

Cependant, les opposants à la réglementation déplorent une injustice dans sa conception : l’obligation de compensation pour les bailleurs de résidences secondaires ne concerne que les personnes physiques. Les personnes morales ne sont en revanche pas concernées. Certains investisseurs ont ainsi créé des sociétés pour exploiter ces failles et contourner la règle de compensation, et c’est précisément le sujet sur lequel porte l’audience de bailleurs de logements AirBNB devant la cour administrative d’appel de Bordeaux.

Un conflit en justice

Un recours en justice a donc été déposé par les hôtes AirBNB à l’encontre de la ville de Bordeaux et de Bordeaux Métropole afin de faire annuler cette réglementation. Il est cependant très possible que la cour tranche en faveur de la municipalité, le rapporteur public ayant ouvert l’audience du 9 janvier en confirmant que le centre de Bordeaux “est face à une situation très tendue pour la location”. La décision de la cour administrative devrait être rendue à la fin janvier / début février 2024.

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