L'Encadrement des Loyers jusqu'en 2024 : Entre Régulation et Exceptions
Morgane Caillière
SOMMAIRE
L'encadrement des loyers, une mesure phare en France pour réguler les marchés immobiliers saturés, vient d'être prolongé jusqu'à l'été 2024. En vigueur depuis 2012, cette réglementation limite la liberté des propriétaires à augmenter les loyers lors d'un changement de locataire. Si cette mesure vise à équilibrer l'offre et la demande dans les zones tendues, elle n'est pas sans exceptions ni failles.
À Bordeaux, par exemple, le "complément de loyer" émerge comme une dérogation controversée à cette règle. De plus, des exceptions liées à des travaux d'amélioration ou des critères énergétiques viennent complexifier le paysage réglementaire. Ce dossier complet vous guide à travers les subtilités de l'encadrement des loyers, ses exceptions, ses implications pour les locataires et les recours possibles en cas de non-respect.
J’achète un appartement neuf pour le louer à BordeauxFocus sur Bordeaux : La Faille du "Complément de Loyer"
Cette décision gouvernementale impacte les villes où la demande de logements en location est plus forte que l'offre. Le décret n°2023-642, daté du 20 juillet 2023, a officialisé cette prolongation. Cependant, une faille dans le dispositif permet à certains propriétaires de contourner cette réglementation.
À Bordeaux, un arrêté préfectoral définit chaque année trois niveaux de loyers de référence : un loyer médian, un loyer majoré de 20 %, et un loyer minoré de 30 %. Depuis le 15 juillet 2023, ces valeurs de référence ont été mises à jour.
Tout bail signé après cette date doit donc respecter ces nouvelles normes. Cependant, une faille existe : le propriétaire a la possibilité d'appliquer un "complément de loyer", qui n'est pas réglementé. Cette dérogation à la grille des loyers encadrés donne lieu à des dérives, notamment des loyers qui dépassent les montants précédents à l'encadrement.
Stéphane Pfeiffer, adjoint au Logement et à l' Urbanisme de la ville de Bordeaux, reconnaît que le complément de loyer est la principale faille de ce dispositif. Les collectivités n'ont pas de pouvoir de contrôle sur cette dérogation, et c'est au locataire de saisir la commission de conciliation pour contester ce complément. Cette charge repose donc sur les locataires, qui sont souvent réticents à entrer en conflit avec leurs propriétaires.
Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?
Un "complément de loyer" est une somme additionnelle ajoutée au loyer de base, justifiée par des caractéristiques spécifiques de localisation ou de confort du logement. Par exemple, un jardin privatif ou une vue sur un monument classé peuvent justifier ce complément. Ce dernier doit être mentionné dans le contrat de bail et ne peut être appliqué si le loyer est inférieur au loyer de référence majoré.
Cependant, il y a des restrictions. Le complément de loyer est interdit si le logement présente des défauts tels que des problèmes d'humidité, un mauvais DPE, ou une installation électrique dégradée, entre autres.
En cas de contestation du complément de loyer, le locataire a trois mois pour saisir la commission départementale de conciliation, une étape obligatoire avant toute action en justice. Le bailleur doit alors prouver que le complément de loyer est justifié.
Les exceptions pour travaux
Il existe une autre exception à cette règle d'encadrement. Un propriétaire peut augmenter le loyer s'il a réalisé d'importants travaux d'amélioration . Ces derniers doivent respecter certaines conditions pour avoir une incidence sur le loyer :
Tout d'abord, seuls les travaux qualifiés d'amélioration sont éligibles pour une hausse du loyer. Cela exclut des travaux plus superficiels comme la rénovation de la peinture, la vitrification des sols ou le changement d'équipements dans la salle de bains. Ensuite, ces travaux d'amélioration doivent avoir été réalisés depuis le début du bail du précédent locataire ou depuis son dernier renouvellement si applicable.
En ce qui concerne le coût des travaux, ils doivent représenter au moins la moitié d'une annuité de loyer pour justifier une augmentation. Si cette condition est remplie, le loyer annuel peut être augmenté de 15 % du montant total des travaux. Par ailleurs, si les travaux dépassent le coût d'une annuité de loyer, le propriétaire est libre de fixer le nouveau loyer à sa convenance.
Deux conditions spécifiques s'ajoutent à ces critères. Le logement doit avoir un Diagnostic de Performance Énergétique. (DPE) classé entre A et E pour être éligible à une augmentation du loyer. De plus, toute modification du loyer doit être formalisée par un avenant au bail, qui doit être accepté par le locataire.
Pas d’augmentation de loyer pour les passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, en application de la loi de lutte contre le dérèglement climatique, les loyers des logements dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G (qualifiés de "passoires thermiques") ne peuvent plus être augmentés. Cette mesure s'applique aux nouveaux contrats de location ainsi qu'aux contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de cette date. L'indexation en fonction de l'indice de référence des loyers ne pourra également pas être appliquée à la date anniversaire du bail.
Implications pour les locataires
Pour les locataires, cette mesure est une protection contre les augmentations de loyer dans des logements énergivores. Cependant, ils doivent être vigilants et vérifier le DPE lors de la signature du bail, qui doit être réalisé depuis moins de 10 ans.
L'interdiction d'augmentation du loyer pour les "passoires thermiques" est une mesure qui encourage les propriétaires à investir dans la rénovation énergétique de leurs biens. Elle protège également les locataires contre les augmentations de loyer dans des logements peu performants sur le plan énergétique.
Sanctions et Recours
Si un propriétaire ne respecte pas ces règles, le locataire peut demander une révision à la baisse du loyer et même le remboursement des sommes trop perçues sur une période de trois ans maximum. En cas de dépassement du loyer de référence majoré, le Préfet peut adresser un courrier de mise en demeure au bailleur et engager une procédure d'amende à son encontre, d'un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
