Top 5 des avantages à investir en LMNP à Bordeaux
Charline N.
le 02 février 2022
[ mis à jour le 02 février 2022 ]
SOMMAIRE
- Le statut Loueur Meublé Non Professionnel
- Comment investir en LMNP ?
- Les conditions du statut LMNP
- Les avantages d'un investissement en LMNP à Bordeaux
- Une fiscalité avantageuse
- Le régime micro BIC ou régime forfaitaire
- Le régime réel
- La récupération de la TVA
- Une réduction d’impôt avec la loi Censi-Bouvard
- Bordeaux, ville idéale pour un investissement LMNP
- Les limites du statut LMNP
Si vous souhaitez construire un patrimoine solide et rentable pour préparer votre retraite ou transmettre un capital à vos enfants, l’investissement immobilier semble la voie tout indiquée. La période actuelle y est d’autant plus favorable, vu que les taux de crédit immobiliers sont très bas.
Dans cette perspective, investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux permet de bâtir son patrimoine tout en percevant des revenus locatifs réguliers, ce qui rend l’opération performante. Par ailleurs, il est possible de profiter de cet investissement pour optimiser sa fiscalité, grâce à des dispositifs spécifiques, comme le statut de loueur en meublé non professionnel.
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel a été créé en 1949. C’est le plus ancien régime fiscal de France. Il concerne la location de logements meublés et permet aux propriétaires-bailleurs de percevoir des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (sous conditions).
Le LMNP n’est pas une loi qui adapte le taux d’imposition, mais un statut qui permet de percevoir des revenus locatifs non imposables.
Comment investir en LMNP ?
Pour investir en LMNP à Bordeaux, il faut acheter un bien immobilier remplissant toutes les conditions d’attribution du statut. Il doit donc s’agir d’un des types de biens suivants :
- D’une maison ou d’un appartement meublé
- D’un logement dans une résidence de services (étudiants, seniors, tourisme, affaires)
- D’un logement dans une résidence hôtelière
- De chambres d’hôte et gîtes ruraux
- De maisons de retraite
Ces résidences hôtelières et de services sont nombreuses à Bordeaux. Pour être éligible au statut LMNP, il faut investir dans des résidences proposant au moins trois de ces services : l'accueil et la réception, la fourniture de linge de maison, le petit-déjeuner ou bien encore le ménage.
Depuis 2015, il existe une liste officielle des équipements devant être présents dans un logement pour qu’il soit considéré comme un bien meublé et pour pouvoir prétendre du statut LMNP :
- Un lit ou un canapé-lit
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans la ou les chambres
- Une table et des chaises
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager
Les conditions du statut LMNP
Pour investir à Bordeaux dans l’immobilier et bénéficier par la même occasion du statut LMNP, il faut veiller à respecter ces critères prédéfinis :
- Louer un bien immobilier meublé.
- Mettre le bien neuf en location dans le mois suivant la remise des clés.
- Louer la maison ou l’appartement meublé en tant que résidence principale.
- Percevoir un montant annuel de loyers inférieur à 23 000 € ou à 50% de ses revenus globaux.
Les avantages d'un investissement en LMNP à Bordeaux
Une fiscalité avantageuse
Lorsqu’on constitue un patrimoine immobilier, il est important d’étudier les dispositifs de défiscalisation dont on peut bénéficier. Ils représentent une perspective d'économie importante. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel en fait partie et il est très apprécié des français.
Avec le statut LMNP, le propriétaire-bailleur déclare les revenus perçus dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Dans cette catégorie, il doit ensuite choisir entre le régime Réel Simplifié ou le régime Micro BIC :
Le régime micro BIC ou régime forfaitaire
Ce régime, très simple à mettre en place, peut être choisi lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70 000 €. Le propriétaire-bailleur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire global de 50 % sur ses revenus de loueur en meublé.
Le régime réel
Le régime réel s’applique lorsque les recettes locatives dépassent 70 000 €. C’est le régime qui est généralement le plus avantageux concernant l’imposition. Il permet en effet de diminuer ses impôts, grâce à la déduction des charges réelles, et à la possibilité d’amortir dans le temps la valeur de son bien immobilier.
Cet amortissement génère alors une charge, car il n’est pas décaissé par le propriétaire. Il viendra alors en déduction du montant des revenus déclarés, c’est le principal atout de ce régime.
La récupération de la TVA
Lors de l’achat d’un logement neuf, on paie une TVA comprise dans le prix d’achat d’une valeur de 20%. En le louant avec le statut LMNP, il est possible de récupérer une partie du montant de cette taxe, ce qui représente une part non négligeable de l’achat.
Pour récupérer la TVA, le logement acquis doit respecter ces conditions précises :
- Avoir le statut LMNP.
- Obtenir un numéro de TVA.
- Acheter un logement neuf et en être le premier propriétaire.
- Investir dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, un EHPAD ou une résidence de services.
- Faire gérer le logement par un professionnel pendant au moins 9 ans.
- Être propriétaire du bien pour une durée minimum de 20 ans.
Si ces conditions sont réunies, il est possible de se faire rembourser jusqu’à 16 % du prix de vente du bien immobilier.
Une réduction d’impôt avec la loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est une loi de défiscalisation qui peut s’ajouter aux avantages qu’offre déjà le statut Loueur Meublé Non Professionnel, à l’exception de l’avantage de l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier.
La loi Censi-Bouvard permet d'obtenir une réduction d’impôt, jusqu’à 11%, qui sera répartie sur neuf années. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut avoir investi dans un bien immobilier neuf faisant partie d’une résidence de services pour personnes âgées, pour personnes handicapées ou pour étudiants. Attention, les résidences de tourisme ne font pas partie des conditions de ce dispositif.
Bordeaux, ville idéale pour un investissement LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, le logement meublé doit être mis en location un mois après la remise des clés. Investir dans une ville attractive avec une forte demande locative est donc une priorité. On optimise ainsi les possibilités de louer son bien et de réduire les périodes de vacance.
Dans les résidences étudiantes ou les résidences de services, on privilégie les appartements de petite surface de type T1 ou studio. Ce sont, en effet, les logements les plus recherchés par la cible visée (étudiants, seniors, cadres en déplacement).
Bordeaux correspond parfaitement à ces critères, car elle abrite une population en constante augmentation, ce qui entraîne une demande forte de logements. Sa situation géographique idéale et ses nombreuses écoles renommées attirent de nouveaux étudiants chaque année. La métropole comptait ainsi 939 957 habitants, dont 104 983 étudiants en 2020. Ce sont donc des conditions parfaites pour investir à Bordeaux dans un logement dédié à la location en statut LMNP.
Il est important de noter que le statut LMNP à Bordeaux permet aussi bien d’investir dans l’immobilier neuf que dans l’immobilier ancien. Dans le cas de l’ancien, le logement doit être loué en vertu d'un bail civil à l'occupant. Contrairement au neuf, où le logement en résidence de services est loué via un bail commercial avec l'exploitant de la résidence.
Les limites du statut LMNP
Un des avantages indéniables du statut LMNP est la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier effectué dans une résidence de services. Cependant, ce remboursement n’est possible que si le logement est loué sur une durée continue supérieure à vingt ans. Si le logement est revendu avant vingt ans de location, il faut alors rembourser la totalité des bénéfices obtenus grâce au dispositif LMNP.
En résumé, le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, du remboursement de la TVA et d’une réduction d’impôt lors de l’achat d’un logement meublé qui sera destiné à la location pour une période minimum de 20 ans.
