Loi Denormandie à Bordeaux

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La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière à Bordeaux qui intervient dans le cadre d’un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé.

Initialement prévu pour s’arrêter au 31 décembre 2021, le dispositif a finalement été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

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Qu’est-ce que la loi Denormandie à Bordeaux ?

Proposée en octobre 2018 par Julien Denormandie, alors ministre chargé de la Ville et du Logement, la loi Denormandie se destine à redynamiser les centres-villes des villes moyennes en France.

Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie vient ainsi compléter le dispositif Pinel ancien. Elle vise à rénover les logements vétustes dans certaines villes de France grâce à un programme de défiscalisation incitatif. La loi vient ainsi répondre au déficit de logements et l’amélioration du parc immobilier français.

Non éligible, la ville de Bordeaux ne permet pas de défiscaliser avec la loi Denormandie. En effet, en Gironde, seule la commune de Libourne est éligible au dispositif.

Quelles sont les conditions de la loi Denormandie à Bordeaux ?

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Quels logements sont éligibles ?

Bon à savoir

  • Le décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé pour le logement.
  • L’arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles dont le seuil de consommation exigé après les travaux et la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise aussi les actions d’amélioration de la performance énergétique concernées.

Quelles sont les conditions liées aux locataires ?

Deux principales conditions sont à respecter par le locataire pour pouvoir louer un logement défiscalisé avec la loi Denormandie :

  1. Ne pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire du bien
  2. Ne pas dépasser le plafond de ressources fixé par la loi

Voici les plafonds de ressources à respecter pour les locataires :

Nombre de personnes qui occupent le foyer Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €37 594 €
+ 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €45 210 €
+ 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €54 579 €
+ 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 € 64 206 €64 206 €
+ 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €72 359 €
Par personne à charge supplémentaire + 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €+ 8 070 €

Quels sont les plafonds de loyers en 2021 ?

Zone A bisReste de la Zone AZone B1Zone B2 et C
17,55 €13,04 €10,51 €9,13 €

Franck a investi dans un appartement ancien avec la loi Denormandie. Situé à Libourne, le bien se trouve en zone B2, il devra donc le louer au prix de 9,13 € le m².

Comment calculer un loyer pour un investissement en loi Denormandie ?

Pour obtenir le montant d’un loyer pour un bien loué avec le dispositif Denormandie, la formule de calcul est la suivante :

Plafond de loyer x Surface Utile x Coefficient (0,7 + 19/Surface Utile)

  • Plafond de loyer : celui-ci est défini en fonction de la zone d’éligibilité du logement (zones A, A bis, B1, B2 ou C).
  • Surface utile : surface habitable d’un logement + 50 % des surfaces annexes dans la limite de 8 m² (balcon, terrasse, loggia, cave...).
  • Coefficient : il ne peut en aucun cas dépasser 1,2. Si celui-ci dépasse, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.

Exemple :

Loyer maximal applicable selon la zone B1
Calcul de la surface utile50 + (8/2) = 54 m²
Plafond de loyer de la zone B110,51 € le m²
Loyer maximum applicable10,51 x (0,7 + 19/54) x 54

Quels avantages à investir en loi Denormandie ?

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Plusieurs avantages s’offrent aux investisseurs en loi Denormandie :

  • Réduire ses impôts : il est possible de défiscaliser jusqu’à 21% du prix du bien immobilier si celui-ci est mis à la location pour une durée de 12 ans. La réduction est de 12 % sur 6 ans et 18 % sur 9 ans.
  • Investir sans apport : un dossier justifiant d’une bonne rentabilité locative auprès de la banque peut permettre à un particulier de devenir propriétaire sans apport personnel. En effet, les recettes locatives et la réduction d’impôt peuvent aisément rembourser le prêt ainsi que ses mensualités.
  • Possibilité de louer le bien à ses descendants ou ses ascendants : le propriétaire peut louer le logement aux membres de sa famille. Ces derniers ne doivent toutefois pas faire partie du foyer fiscal du bailleur.
  • Préparer sa retraite : grâce à l’investissement locatif, le propriétaire peut toucher des revenus supplémentaires grâce aux loyers et ainsi épargner et préparer sa retraite.
  • Constituer son patrimoine immobilier : au terme de la période de mise en location, le propriétaire pourra jouir de son bien à sa guise : l’habiter en résidence principale, le vendre ou le louer à nouveau.

Quelles sont les charges déductibles des impôts ?

La loi Denormandie permet de déduire certaines charges de ses impôts sur le revenu :

  • La taxe foncière
  • Les frais d’entretien du logement
  • Les primes d’assurance
  • Les frais de gestion locative
  • Les intérêts d’emprunt.

Est-il est possible de cumuler la loi Denormandie avec d’autres dispositifs ?

Autre avantage : il est possible de créer du déficit foncier et ainsi réduire le montant de votre revenu global avec le dispositif Denormandie. Le déficit n’est cependant pas imputable sur les 25 % des travaux obligatoires. L’excédent seulement est imputable.

La réduction d’impôt du déficit foncier ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales limitant les avantages fiscaux, cumuler la loi Denormandie et le déficit foncier peut s’avérer très rentable pour un investisseur.

La défiscalisation immobilière à Bordeaux