SOMMAIRE
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière à Bordeaux qui intervient dans le cadre d’un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé.
Initialement prévu pour s’arrêter au 31 décembre 2023, le dispositif a finalement été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
Qu’est-ce que la loi Denormandie à Bordeaux ?
Proposée en octobre 2018 par Julien Denormandie, alors ministre chargé de la Ville et du Logement, la loi Denormandie se destine à redynamiser les centres-villes des villes moyennes en France.
Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie vise à rénover les logements vétustes dans certaines villes de France grâce à un programme de défiscalisation incitatif. La loi vient ainsi répondre au déficit de logements et l’amélioration du parc immobilier français.
Non éligible, la ville de Bordeaux ne permet pas de défiscaliser avec la loi Denormandie. En effet, en Nouvelle-Aquitaine, seules les communes d'Agen, Brive-la-Gaillarde, Mont-de-Marsan, Pau et Périgueux sont éligibles.
Quelles sont les conditions de la loi Denormandie à Bordeaux ?
Quels logements sont éligibles ?
- Le logement doit être situé dans les communes où le besoin de réhabilitation de l’habitat doit être particulièrement marqué. Ces villes sont mentionnées dans l’annexe de l’arrêté du 26 mars 2019 du Code général des impôts. Le logement peut aussi se trouver dans une commune ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), prévue par l’article L.303-2 du Code de la construction et de l’habitation. La commune peut aussi se trouver en zone labellisée Cœur de ville.
- Le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière (achat du bien, frais de notaire et montant des travaux inclus), dans la limite de 300 000 €.
- Les travaux doivent avoir été réalisés par un professionnel certifié reconnu garant pour l’environnement (RGE). Ces travaux comprennent l’amélioration de la performance énergétique du bien d’au moins 20 % (30 % au moins pour les logements individuels). Ils doivent aussi comprendre au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles et des murs, le changement de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres + la création de nouvelles surfaces habitables (balcon, terrasse ou garage).
- Le logement doit avoir été mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans et doit respecter le plafond de loyer en vigueur dans la zone concernée.
Bon à savoir
- Le décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé pour le logement.
- L’arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles dont le seuil de consommation exigé après les travaux et la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise aussi les actions d’amélioration de la performance énergétique concernées.
Quelles sont les conditions liées aux locataires ?
Deux principales conditions sont à respecter par le locataire pour pouvoir louer un logement défiscalisé avec la loi Denormandie :
- Ne pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire du bien
- Ne pas dépasser le plafond de ressources fixé par la loi
Voici les plafonds de ressources à respecter pour les locataires en 2025 :
| Composition du foyer locataire | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Quels sont les plafonds de loyers en 2025 ?
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 19.51€/m² | 14.49€/m² | 11.68€/m² | 10.15€/m² |
Franck a investi dans un appartement ancien avec la loi Denormandie. Situé à Libourne, le bien se trouve en zone B2, il devra donc le louer au prix de 10.15€/m².
Comment calculer un loyer pour un investissement en loi Denormandie ?
Pour obtenir le montant d’un loyer pour un bien loué avec le dispositif Denormandie, la formule de calcul est la suivante :
Plafond de loyer x Surface Utile x Coefficient (0,7 + 19/Surface Utile)
- Plafond de loyer : celui-ci est défini en fonction de la zone d’éligibilité du logement (zones A, A bis, B1, B2 ou C).
- Surface utile : surface habitable d’un logement + 50 % des surfaces annexes dans la limite de 8 m² (balcon, terrasse, loggia, cave...).
- Coefficient : il ne peut en aucun cas dépasser 1,2. Si celui-ci dépasse, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.
Exemple :
Loyer maximal applicable selon la zone B1 Calcul de la surface utile 50 + (8/2) = 54 m² Plafond de loyer de la zone B1 11.68€/m² Loyer maximum applicable 11.68€/m² x (0,7 + 19/54) x 54 = 663,42 €
Quels avantages à investir en loi Denormandie ?
Plusieurs avantages s’offrent aux investisseurs en loi Denormandie :
- Réduire ses impôts : il est possible de défiscaliser jusqu’à 21% du prix du bien immobilier si celui-ci est mis à la location pour une durée de 12 ans. La réduction est de 12 % sur 6 ans et 18 % sur 9 ans.
- Investir sans apport : un dossier justifiant d’une bonne rentabilité locative auprès de la banque peut permettre à un particulier de devenir propriétaire sans apport personnel. En effet, les recettes locatives et la réduction d’impôt peuvent aisément rembourser le prêt ainsi que ses mensualités.
- Possibilité de louer le bien à ses descendants ou ses ascendants : le propriétaire peut louer le logement aux membres de sa famille. Ces derniers ne doivent toutefois pas faire partie du foyer fiscal du bailleur.
- Préparer sa retraite : grâce à l’investissement locatif, le propriétaire peut toucher des revenus supplémentaires grâce aux loyers et ainsi épargner et préparer sa retraite.
- Constituer son patrimoine immobilier : au terme de la période de mise en location, le propriétaire pourra jouir de son bien à sa guise : l’habiter en résidence principale, le vendre ou le louer à nouveau.
Quelles sont les charges déductibles des impôts ?
La loi Denormandie permet de déduire certaines charges de ses impôts sur le revenu :
- La taxe foncière
- Les frais d’entretien du logement
- Les primes d’assurance
- Les frais de gestion locative
- Les intérêts d’emprunt.
Est-il est possible de cumuler la loi Denormandie avec d’autres dispositifs ?
Autre avantage : il est possible de créer du déficit foncier et ainsi réduire le montant de votre revenu global avec le dispositif Denormandie. Le déficit n’est cependant pas imputable sur les 25 % des travaux obligatoires. L’excédent seulement est imputable.
La réduction d’impôt du déficit foncier ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales limitant les avantages fiscaux, cumuler la loi Denormandie et le déficit foncier peut s’avérer très rentable pour un investisseur.