Les prix de l’immobilier à Bordeaux en janvier 2026
Morgane Caillière
SOMMAIRE
Selon les chiffres compilés en ce début de mois, le prix moyen à Bordeaux s’établit à 4 598 €/m²:
- Appartements : 4 445 €/m² en moyenne.
- Maisons : 5 096 €/m² en moyenne.
Le marché immobilier bordelais entame l'année 2026 sur une base plus stable que sur la période 2023-2024. Après deux ans de correction sous l'effet du durcissement des conditions de crédit, les valeurs immobilières atteignent un palier.
La tendance actuelle ne montre plus de hausse uniforme. Désormais, le montant d’une transaction dépend de l’adresse précise, de l’état du logement et de la marge de négociation entre acheteur et vendeur.
Une géographie des prix marquée par la qualité du bâti
Ces chiffres globaux occultent des disparités locales. Le cœur historique et les quartiers prisés comme les Quinconces, Fondaudège ou les Chartrons maintiennent des niveaux de prix élevés.
À l'inverse, des secteurs comme Saint-Michel ou Bordeaux-Lac affichent des tarifs inférieurs. Dans ces zones populaires ou étudiantes, la valeur des biens fluctue selon l'ampleur des rénovations nécessaires. Les acheteurs accordent une importance accrue au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et au coût des travaux de remise aux normes.
Ce que disent les écarts entre segments
Le différentiel entre l’ancien (4 373 €/m²) et le neuf (4 763 €/m²) reste visible à Bordeaux intra-muros début 2026. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) annonce un prix de 4 359 €/m² pour le neuf sur l'ensemble de la métropole (données de fin décembre 2025).
Sur le plan des typologies, l’écart entre maisons (4 519 €/m²) et appartements (4 545 €/m²) est resserré à l’échelle communale. Toutefois, leurs trajectoires divergent sur cinq ans : +1 % pour les maisons contre -3 % pour les appartements. Côté locatif, le niveau de 20 €/m² pour l'ensemble des biens fait office de référence, bien que l’indicateur varie selon la typologie : 17 €/m² pour une maison contre 21 €/m² pour un appartement.
Prix médians par quartier à Bordeaux (janvier 2026)
| Quartier (Source : Figaro Immobilier) | Prix médian (€/m²) | Prix du neuf (€/m²) |
|---|---|---|
| Hôtel de Ville / Quinconces / Saint-Seurin / Fondaudège | 5 401 | 6 069 |
| Grand Parc / Chartrons / Paul Doumer | 5 151 | 6 366 |
| Caudéran / Barrière Judaïque | 4 634 | 5 331 |
| Saint-Bruno / Saint-Augustin | 4 425 | 5 650 |
| Les Capucins / Saint-Michel / Nansouty / Saint-Genès | 4 080 | 4 962 |
| La Bastide | 3 888 | 4 584 |
| Le Lac / Bacalan (incl. Bassins à flot) | 4 158 | 5 306 |
| Saint-Jean / Belcier / Carle Vernet / Albert 1er | 3 396 | 4 368 |
Prix médians dans les communes de Bordeaux Métropole (janvier 2026)
| Commune | Prix médian (€/m²) | Prix du neuf (€/m²) |
|---|---|---|
| Ambarès-et-Lagrave | 2 857 | 3 430 |
| Artigues-près-Bordeaux | 3 168 | 3 344 |
| Bègles | 3 754 | 3 999 |
| Blanquefort | 3 693 | 3 835 |
| Bruges | 4 243 | 4 493 |
| Cenon | 3 267 | 3 784 |
| Le Bouscat | 4 488 | 4 957 |
| Mérignac | 4 134 | 4 452 |
| Pessac | 4 078 | 4 507 |
| Talence | 4 308 | 4 653 |
| Villenave-d’Ornon | 3 672 | 3 933 |
Les loyers de janvier 2026 à Bordeaux
À Bordeaux, le marché locatif affiche en janvier 2026 un loyer médian de 20 €/m². L’indicateur progresse de 2 % sur un an et de 12 % sur cinq ans. Cette hausse est plus rapide que celle observée sur les prix de vente.
Dans le détail, le loyer médian des appartements ressort à 21 €/m². Les maisons se situent à 17 €/m², avec une baisse de 2 % sur un an mais une hausse de 15 % sur cinq ans. Le niveau des studios atteint 25 €/m². Cette prime au mètre carré s'explique par la demande étudiante et la rareté des biens de petite surface dans les secteurs connectés aux transports.
Ces niveaux de loyers respectent un cadre légal précis. L’encadrement des loyers s’applique à toute la commune de Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
Le dispositif repose sur quatre secteurs géographiques et des critères liés au logement (meublé ou vide, nombre de pièces, période de construction). Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois repères : loyer de référence minoré, médian et majoré. Le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
Sources : Observatoire de la FPI, Le Figaro Immobilier
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