L'enquête sur les loyers démarre en mars à Bordeaux, ce qu'il faut savoir

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le 13 janvier 2026

[ mis à jour le 13 janvier 2026 ]

SOMMAIRE

L'Agence d'urbanisme de Bordeaux (a'urba) lance sa grande enquête annuelle sur les loyers du parc privé. De mars à juin 2026, locataires et propriétaires seront sollicités par téléphone pour alimenter l'Observatoire des loyers de l'agglomération bordelaise. Un outil devenu indispensable depuis la mise en place de l'encadrement des loyers dans la capitale girondine.

C'est un rendez-vous désormais incontournable pour le marché locatif bordelais. Chaque année, l'Agence d'urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine (a'urba) mène une vaste enquête pour radiographier les loyers pratiqués dans le parc privé. L'édition 2026, qui se déroulera de mars à juin, servira à actualiser les loyers de référence qui encadrent le marché depuis juillet 2022.

Une expertise de plus de 35 ans

Engagée depuis 1990 dans l'observation des loyers du parc locatif privé, L'a'urba ou agence d'urbanisme a été officiellement intégrée au réseau national des Observatoires locaux des loyers (OLL) en 2013, sous l'égide du ministère du Logement et de l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL). Cette reconnaissance nationale garantit une méthodologie rigoureuse et des données comparables d'une ville à l'autre.

Un Comité de l'observation locale des loyers, composé de représentants de l'État, des collectivités, des propriétaires, des locataires et des professionnels de l'immobilier, valide l'ensemble du dispositif.

Comment se déroule l'enquête ?

Concrètement, entre mars et juin 2026, des enquêteurs contacteront par téléphone un échantillon représentatif de locataires et de propriétaires bailleurs de l'agglomération bordelaise. L'objectif est de recueillir des données anonymisées sur environ 750 à 800 logements.

Les informations collectées portent sur plusieurs critères :

Ces données permettent d'établir les loyers médians par secteur géographique et par typologie de bien, servant directement à fixer les plafonds de l'encadrement.

L'encadrement des loyers, comment ça marche ?

Depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux applique l'encadrement des loyers. L'arrêté préfectoral le plus récent a été signé par Étienne Guyot, préfet de la Gironde, le 20 juin 2025, avec une entrée en vigueur au 15 juillet 2025.

Le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser un plafond appelé "loyer de référence majoré", calculé selon la localisation, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location.

Un quart des loyers encore au-dessus du plafond

Trois ans après sa mise en place, les chiffres montrent une amélioration progressive. En 2022, près de 37 % des loyers ne respectaient pas le plafond fixé. En 2025, cette proportion est tombée à 25 %. Malgré cette baisse, un logement sur quatre dépasse encore l'encadrement. L'écart moyen observé à Bordeaux est de 154 euros par mois au-dessus du montant autorisé.

Le propriétaire contrevenant encourt une amende administrative de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale.

Des loyers qui se stabilisent

Selon l'étude LocService.fr de mars 2025, le loyer moyen charges comprises à Bordeaux s'établit à 863 euros pour 44,6 m², soit 19,34 euros par m². Bordeaux reste l'une des villes les plus chères de Nouvelle-Aquitaine, à égalité avec La Rochelle (19,11 euros/m²). Le loyer médian constaté dans l'agglomération s'établit à 12,6 euros par m² hors charges.

Quatre zones, des prix très différents

Pour appliquer l'encadrement des loyers, la ville de Bordeaux a été découpée en quatre secteurs géographiques distincts, reflétant les disparités du marché locatif local. Ce zonage, défini par arrêté préfectoral et actualisé chaque année par le préfet de la Gironde, constitue le premier critère de calcul du loyer de référence.

Zone 1 : le cœur historique, les loyers les plus élevés

La zone 1 englobe une grande partie du centre-ville de Bordeaux. Elle concentre les quartiers les plus prisés et les loyers les plus élevés de la ville. Parmi les secteurs concernés : Quinconces, Mériadeck, Saint-Genès, Paul Doumier, ainsi que le "Triangle d'Or" et Saint-Pierre, cœur historique de la cité girondine.

C'est dans cette zone que les écarts de prix sont marqués. Selon les données issues de l'arrêté préfectoral du 20 juin 2025, un studio meublé de 25 m² dans un immeuble haussmannien du centre-ville affiche un loyer de référence de 22 €/m², soit 550 € pour le logement. Avec le loyer de référence majoré (+20%), le plafond atteint 26,4 €/m², soit 660 € maximum.

À titre de comparaison, avant l'entrée en vigueur du dispositif en juillet 2022, ce même studio se louait couramment autour de 550 € sans encadrement. En avril 2023, le loyer de référence était de 20,6 €/m², soit environ 515 € pour 25 m². La grille 2025 a depuis rattrapé ce niveau, avec un loyer de référence de 22 €/m² (550 €) et un plafond à 26,4 €/m² (660 €) pour le même logement.

Zone 2 : proximité du centre et secteurs résidentiels

La zone 2 regroupe des secteurs proches du centre mais également quelques quartiers en périphérie bien desservis. Elle comprend notamment :

Dans ces quartiers, les loyers de référence varient selon l’époque de construction et le type de location (vide ou meublée). Pour un T2 de 40 m² situé en zone 2, loué meublé et construit avant 1946, la grille de l’arrêté préfectoral du 20 juin 2025 fixe un loyer de référence à 16,6 €/m², un loyer de référence minoré à 11,6 €/m² et un loyer de référence majoré à 19,9 €/m². Cela représente, hors charges, 664 € (référence), avec une fourchette encadrée de 464 € (minoré) à 796 € (majoré).

Zone 3 : les quartiers en développement

La zone 3 s'étend sur des secteurs plus disparates, souvent en pleine mutation urbaine. Elle inclut :

Ces secteurs, bien que classés en zone 3, bénéficient d'une attractivité croissante grâce aux aménagements récents et à leur proximité avec le centre. Un T3 vide de 63 m² dans un immeuble récent (après 1990) des Bassins à Flot affiche un loyer de référence de 11,4 €/m², soit 718,2 € hors charges. En 2023, la valeur de référence était de 11,0 €/m² ; l’évolution 2023→2025 est donc de +0,4 €/m².

Zone 4 : la périphérie et les quartiers populaires

La zone 4 concerne principalement la périphérie sud-est et nord-est de Bordeaux. Elle regroupe des quartiers historiquement populaires, comme :

C'est dans cette zone que les loyers de référence sont théoriquement les plus accessibles. Mais une anomalie est apparue avec la grille 2025.

L'anomalie zone 3 / zone 4 : quand la périphérie dépasse le centre

Le classement bordelais réserve quelques surprises. Depuis l'entrée en vigueur de l'arrêté préfectoral du 15 juillet 2025, certains loyers de référence en zone 4 dépassent désormais ceux de la zone 3.

Concrètement : un T3 meublé dans un immeuble des années 1971-1990 aux Aubiers (zone 4) affiche un loyer de référence de 12,4 €/m². Son équivalent meublé sur la rive droite de Bordeaux (zone 3) ne dépasse pas 12,3 €/m².

Cette inversion s'explique par la méthodologie de calcul des loyers de référence, qui croise la localisation avec l'époque de construction et la typologie du logement. Les immeubles des années 1970-1980, majoritaires dans certains quartiers de la zone 4, peuvent ainsi afficher des références supérieures à des constructions plus récentes classées en zone 3.

Pour les locataires, cette anomalie peut représenter une opportunité : le secteur du canal Bühler, aux confins de Ginko, offre désormais l'un des meilleurs ratios qualité/prix du nord de Bordeaux, avec des terrasses vue lac aux loyers encadrés comme la zone 4.

Quatre critères de calcul croisés

En plus du zonage géographique, le loyer de référence dépend de trois autres critères définis par l'arrêté préfectoral :

Critère Catégories
Nombre de pièces 4 catégories (studio/T1, T2, T3, T4 et +)
Type de location Meublé ou non meublé
Époque de construction 4 catégories (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990)

À la même adresse, les loyers de référence au m² sont identiques pour tous les logements du même type, quelle que soit leur superficie, leur étage ou leur exposition. Un studio de 35 m² sera ainsi plus cher au m² qu'un T2 de 35 m², permettant au propriétaire d'ajuster son loyer de base entre le loyer de référence et le loyer majoré.

Un marché locatif sous tension

Bordeaux est la 6e grande ville la plus tendue de France, avec un score de tension de 9,5 selon LocService.fr. Près de 66 % des habitants sont locataires (source INSEE). Le budget moyen des locataires bordelais est de 750 euros, soit 113 euros de moins que le loyer moyen constaté.

Nouvelles contraintes pour les passoires thermiques

Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G au DPE lors du renouvellement du bail. Cette mesure de la loi Climat et Résilience pourrait influencer les futurs résultats de l'observatoire, en pénalisant les logements énergivores.

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