LMNP 2026 : guide complet des réformes fiscales et réglementaires en vigueur

Morgane Caillière

le 12 février 2026

[ mis à jour le 12 février 2026 ]

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel traverse une année charnière. Entre le projet de loi de finances 2026, considéré comme adopté le 2 février 2026 via l'article 49.3 mais encore en attente de promulgation, les effets persistants de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 et la hausse de la CSG votée dans le cadre de la LFSS 2026 adoptée le 16 décembre 2025, les investisseurs doivent composer avec un cadre fiscal et réglementaire profondément remanié.

Rassurons d'emblée : le LMNP n'a pas disparu. Mais ses contours ont évolué, et certains profils de loueurs, notamment ceux qui exploitent des meublés de tourisme non classés, sont directement touchés.

Voici un tour d'horizon complet des changements effectifs en 2026.

Le statut LMNP est-il supprimé en 2026 ?

Non. Aucune mesure adoptée dans le projet de loi de finances 2026 ne prévoit la disparition du régime LMNP. Le statut conserve ses deux modes d'imposition historiques, le micro-BIC et le régime réel et reste pleinement opérationnel pour la location meublée de longue durée.

Les craintes de suppression provenaient en grande partie des débats parlementaires de l'automne 2025, au cours desquels plusieurs amendements visant à plafonner l'amortissement déductible à 2 % par an avaient été déposés, notamment un amendement gouvernemental porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Ces amendements ont finalement été abandonnés dans la version définitive du budget. L'amortissement au régime réel reste donc inchangé pour les locations meublées, avec des taux compris entre 2 % et 3,5 % par an selon la durée retenue, généralement entre 25 et 40 ans pour le bâti et 5 à 10 ans pour le mobilier.

En résumé, l'année 2026 s'inscrit dans une logique d'ajustement ciblé — principalement sur la location de courte durée — et non dans une remise en cause globale du dispositif.

Micro-BIC : les nouveaux plafonds et abattements en vigueur

Les modifications les plus significatives concernent le régime micro-BIC, en particulier pour les meublés de tourisme. Ces changements, introduits par la loi Le Meur (loi n° 2024-1039), produisent leurs premiers effets fiscaux concrets au printemps 2026, au moment de la déclaration des revenus 2025.

Location meublée de longue durée

Le régime reste stable et ne subit aucune modification en 2026. Le plafond de recettes demeure fixé à 77 700 euros par an avec un abattement forfaitaire de 50 %.

Le régime réel, avec la déduction intégrale des charges et l'amortissement du bien, reste accessible sur option et continue de représenter une option fiscalement intéressante pour de nombreux investisseurs financés à crédit, bien que le choix optimal dépende de la situation de chacun.

Meublés de tourisme non classés

C'est ici que le durcissement est le plus marqué. Depuis le 1er janvier 2025, le plafond micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés, typiquement les logements loués via Airbnb, Booking ou Abritel sans label qualité, est passé de 77 700 euros à 15 000 euros par an. L'abattement forfaitaire est quant à lui réduit de 50 % à 30 %, ce qui signifie que 70 % des revenus locatifs deviennent imposables, contre 50 % auparavant.

Concrètement, tout dépassement du seuil de 15 000 euros entraîne, après deux années consécutives de dépassement, un basculement obligatoire vers le régime réel, avec les obligations comptables qui en découlent : tenue d'une comptabilité, dépôt d'une liasse fiscale et, dans la plupart des cas, recours à un expert-comptable.

Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes

Le plafond est ramené de 188 700 euros à 77 700 euros, et l'abattement forfaitaire passe de 71 % à 50 %. L'avantage fiscal du classement est donc significativement réduit, tant sur le plafond que sur l'abattement, tout en restant nettement plus favorable que celui des meublés non classés.

Tableau récapitulatif micro-BIC

Source : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable aux revenus perçus à partir de 2025.

Réintégration des amortissements dans la plus-value : un changement majeur toujours en vigueur

Introduite par l'article 24 de la loi de finances 2025, cette mesure continue de produire ses effets en 2026 et constitue sans doute le changement le plus structurant pour les investisseurs LMNP au régime réel.

Le mécanisme est le suivant : les amortissements déduits pendant la période d'exploitation sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction. Si un investisseur a amorti 50 000 euros sur dix ans, sa plus-value imposable augmentera d'autant au moment de la cession.

Exemple chiffré :
Un bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 € après 10 ans, avec 50 000 € d'amortissements déduits sur l'immeuble.

• Avant la réforme : plus-value imposable = 300 000 – 200 000 = 100 000 €.
• Après la réforme : plus-value imposable = 300 000 – (200 000 – 50 000) = 150 000 €.

Cette mesure réduit l'intérêt fiscal du LMNP à la sortie, même si elle ne remet pas en cause les économies réalisées pendant la période de détention. Elle incite les investisseurs à adopter une stratégie patrimoniale de long terme, en visant une détention suffisamment longue pour bénéficier des abattements pour durée de détention, à savoir 22 ans pour une exonération d'impôt sur le revenu et 30 ans pour une exonération totale incluant les prélèvements sociaux.

À noter que la réintégration des amortissements ne s'applique pas en cas de donation ou succession du bien, puisque ces transmissions ne donnent pas lieu à un calcul de plus-value. De même, un bien LMNP redevenu résidence principale du propriétaire au moment de la vente bénéficie de l'exonération totale de plus-value.

Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées) exploitées sous bail commercial sont exemptées de cette réintégration et conservent l'intégralité de leurs avantages historiques.

Source : article 24 de la loi de finances 2025, article 150 VB du CGI.

Hausse de la CSG et des prélèvements sociaux : ce qui change au 1er janvier 2026

La loi de financement de la Sécurité sociale 2026, adoptée le 16 décembre 2025 et promulguée le 30 décembre 2025, prévoit une augmentation de la CSG de 1,4 point via la création d'une nouvelle « contribution financière pour l'autonomie » (CFA). Le taux de CSG applicable à certains revenus du capital passe ainsi de 9,2 % à 10,6 %.

Quels revenus LMNP sont concernés ?

Les revenus locatifs BIC des loueurs en meublé non professionnels sont soumis à cette hausse. Le taux global des prélèvements sociaux passe donc de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus locatifs LMNP.

Attention à la rétroactivité : pour les revenus du patrimoine, cette hausse s'applique dès les revenus perçus en 2025, qui seront déclarés au printemps 2026. Les loueurs LMNP déclarant leurs revenus locatifs 2025 seront donc déjà soumis au taux de 18,6 %.

Quels revenus ne sont pas concernés ?

La hausse de CSG ne s'applique pas à plusieurs catégories de revenus immobiliers, qui restent soumises au taux historique de 17,2 % :

• les plus-values immobilières (y compris celles réalisées lors de la revente d'un bien LMNP),
• les revenus fonciers (location nue),
• les produits d'épargne réglementée (Livret A, LDDS, etc.).

En résumé, un investisseur LMNP verra ses loyers taxés à 18,6 % de prélèvements sociaux, mais sa plus-value à la revente restera soumise à 17,2 %. Cette distinction est importante dans le calcul de la rentabilité globale d'un investissement.

Source : article 12 de la LFSS 2026, article L. 136-8, IV du Code de la sécurité sociale.

Le statut LMP : quels impacts en 2026 ?

Il convient de rappeler la distinction entre le LMNP et le LMP (Loueur Meublé Professionnel). Un loueur est qualifié de LMP lorsque ses recettes locatives annuelles excèdent 23 000 euros et dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Les LMP sont soumis aux cotisations sociales SSI (et non aux prélèvements sociaux) sur leurs revenus locatifs. Ils ne sont donc pas concernés par la hausse de CSG à 18,6 % sur leurs revenus courants. En revanche, les plus-values des LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles, avec des possibilités d'exonération totale au-delà de cinq ans d'exercice si les recettes n'excèdent pas 90 000 euros (article 151 septies du CGI).

La réintégration des amortissements dans la plus-value, instaurée par la LF 2025, concerne exclusivement les LMNP. Les LMP n'y sont pas soumis puisque leurs plus-values relèvent d'un régime fiscal distinct (plus-values professionnelles).

Les investisseurs proches des seuils LMP (23 000 € de recettes) doivent surveiller leur situation avec attention, car un basculement de statut entraîne des conséquences fiscales et sociales significatives.

Loi Le Meur : le téléservice national d'enregistrement arrive en mai 2026

Au-delà de la fiscalité, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 transforme le cadre réglementaire de la location meublée de tourisme. L'une de ses dispositions phares entre en application au cours du premier semestre 2026 : la mise en place d'un téléservice national unique pour l'enregistrement de tous les meublés de tourisme.

Ce nouveau portail, dont la mise en service est prévue au plus tard le 20 mai 2026 (la date exacte sera fixée par décret), remplace les procédures déclaratives locales, qui variaient jusqu'alors d'une commune à l'autre. Tous les loueurs de meublés de tourisme, qu'il s'agisse de résidences principales ou secondaires, et quelle que soit la localisation du bien, devront effectuer leur déclaration via ce téléservice et obtenir un numéro d'enregistrement unique à 13 caractères.

Ce numéro devra être affiché sur toutes les annonces publiées sur les plateformes de réservation (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros par logement. L'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement ou une fausse déclaration est quant à elle sanctionnée d'une pénalité maximale de 20 000 euros.

Les plateformes de réservation contrôlent désormais systématiquement la présence de ce numéro d'enregistrement et peuvent suspendre les annonces non conformes. Ce mécanisme de traçabilité s'accompagne d'un partage d'informations avec l'administration fiscale, rendant la dissimulation de revenus locatifs considérablement plus difficile.

Source : article L. 324-1-1 du Code du tourisme modifié par la loi n° 2024-1039, Service-public.fr.

Nouveaux pouvoirs des communes pour encadrer la location courte durée

La loi Le Meur confère également aux maires de nouveaux outils pour réguler l'offre de location saisonnière sur leur territoire. Parmi les mesures que les communes peuvent désormais mettre en place figurent la fixation de quotas de meublés de tourisme par quartier, la création de zones réservées aux résidences principales dans le PLU (plan local d'urbanisme), et la réduction du nombre maximal de jours de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours par an (sur délibération motivée du conseil municipal). Certaines communes ont déjà activé ces leviers en 2025, et d'autres pourraient suivre en 2026.

En parallèle, les copropriétés disposent de nouvelles possibilités pour interdire la location de courte durée. Les copropriétés dont le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise, c'est-à-dire une clause autorisant l'habitation et les activités libérales mais interdisant les activités commerciales en dehors des lots dédiés, peuvent désormais voter une telle interdiction à la majorité des deux tiers des copropriétaires, contre l'unanimité requise auparavant.

Cette possibilité ne concerne pas les copropriétés dépourvues d'une telle clause, ni les lots à usage de résidence principale. Par ailleurs, tout nouveau règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024 doit se prononcer explicitement sur l'autorisation ou l'interdiction de la location en meublé de tourisme.

Source : loi n° 2024-1039, Actu-Juridique.fr, Service-public.fr.

DPE et interdiction des passoires thermiques : le calendrier se poursuit

Pour la location de longue durée (loi Climat et Résilience)

Depuis le 1er janvier 2025, la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique. Cette interdiction s'applique à toutes les locations de longue durée, y compris les locations meublées, et concerne aussi bien les nouveaux baux que les renouvellements. Le calendrier prévoit l'extension de cette interdiction aux logements classés F à partir de 2028, puis E à partir de 2034.

Pour les meublés de tourisme (loi Le Meur)

La loi Le Meur impose des exigences spécifiques pour les meublés de tourisme, distinctes du calendrier de la loi Climat et Résilience. Depuis le 21 novembre 2024, tout logement nouvellement proposé à la location en meublé de tourisme et soumis à une autorisation de changement d'usage (en zone tendue) doit attester d'un DPE classé entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme, existants et futurs, devront être classés entre A et D. Les résidences principales et l'outre-mer ne sont pas concernés par ces dispositions. Le propriétaire en infraction encourt une amende administrative de 5 000 euros maximum.

Source : loi Climat et Résilience, loi n° 2024-1039, Vie-publique.fr.

TVA sur les locations de courte durée : une évolution à surveiller

La loi de finances 2025 a instauré un assujettissement à la TVA pour certaines locations de courte durée incluant des prestations para-hôtelières (accueil, ménage, fourniture de linge, petit-déjeuner). Les loueurs concernés doivent vérifier s'ils franchissent les seuils d'assujettissement et adapter le cas échéant leur organisation comptable. Cette mesure concerne principalement les exploitants qui proposent au moins trois des quatre services para-hôteliers visés par le CGI.

Le nouveau statut du bailleur privé : une alternative au LMNP ?

Le PLF 2026 introduit un tout nouveau dispositif fiscal baptisé « Relance logement » ou dispositif Jeanbrun (du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun), qui crée un "statut du bailleur privé". Le dispositif a été voté en nouvelle lecture à l'Assemblée nationale le 15 janvier 2026, puis renforcé dans la version définitive du budget engagée via l'article 49.3 le 20 janvier 2026. Il vise à relancer l'investissement locatif après l'extinction du Pinel au 31 décembre 2024.

Le statut du bailleur privé s'adresse aux particuliers investissant dans la location de longue durée. Il repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal annuel de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social), applicable au neuf comme à l'ancien sous conditions de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. L'amortissement est plafonné à 8 000 euros par an pour le logement intermédiaire, 10 000 euros pour le social et 12 000 euros pour le très social, avec un engagement de location minimale de 9 ans. Le dispositif est non zoné et applicable sur l'ensemble du territoire.

Concernant la compatibilité avec le LMNP, certaines sources indiquent que le dispositif couvrirait aussi bien la location nue que la location meublée longue durée, mais les modalités définitives dépendront de la promulgation de la loi et de la publication des décrets d'application. Ce point devra être clarifié dans les semaines à venir.

Ce qui est certain, c'est que ce dispositif modifie l'équation patrimoniale globale : pour la première fois, la location nue bénéficie d'un mécanisme d'amortissement comparable à celui de la location meublée, ce qui pourrait redistribuer les arbitrages entre LMNP et location classique.

Les échéances clés à retenir en 2026

Questions fréquentes (FAQ)

Le LMNP existe-t-il encore en 2026 ?

Oui. Le statut LMNP reste pleinement opérationnel en 2026. Aucune mesure adoptée ne prévoit sa suppression. Seuls les meublés de tourisme non classés subissent un durcissement fiscal significatif.

Quel abattement micro-BIC pour un LMNP en 2026 ?

L'abattement est de 50 % pour la location meublée de longue durée (plafond 77 700 €), de 50 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes (plafond ramené à 77 700 €), et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés (plafond ramené à 15 000 €).

Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?

Oui, depuis le 1er janvier 2025 (loi de finances 2025, article 24). Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exemptées. Les transmissions par donation ou succession ne sont pas concernées.

Comment déclarer un meublé de tourisme en 2026 ?

D'ici le 20 mai 2026, un téléservice national remplacera les déclarations locales. Tous les loueurs devront s'y enregistrer et obtenir un numéro à 13 caractères, à afficher sur chaque annonce.

Les prélèvements sociaux augmentent-ils en 2026 ?

Oui pour les revenus BIC des LMNP : le taux passe de 17,2 % à 18,6 %. En revanche, les plus-values immobilières restent soumises au taux de 17,2 %.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Le statut LMP s'applique lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer. Le LMP est soumis aux cotisations SSI (et non aux prélèvements sociaux) et bénéficie d'un régime de plus-values professionnelles distinct.

Ce qu'il faut retenir

L'année 2026 ne signe pas la fin du LMNP. Le statut reste opérationnel et attractif, en particulier pour la location meublée de longue durée au régime réel. En revanche, les meublés de tourisme non classés subissent un durcissement fiscal considérable (abattement réduit à 30 %, plafond à 15 000 €), et la réglementation autour de la location de courte durée se resserre avec la mise en place du téléservice national et les nouveaux pouvoirs des communes.

La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % concerne les revenus locatifs BIC des LMNP, y compris rétroactivement les revenus 2025, mais épargne les plus-values immobilières qui restent à 17,2 %.

Pour les investisseurs, la clé réside dans l'adaptation : choix du régime fiscal le plus pertinent en fonction de sa situation personnelle, anticipation de la fiscalité à la revente intégrant la réintégration des amortissements, conformité aux obligations d'enregistrement et attention portée à la performance énergétique du bien. Le LMNP demeure l'un des statuts les plus souples de l'investissement immobilier français, mais il exige désormais une approche plus stratégique qu'auparavant.

Un accompagnement par un expert-comptable spécialisé ou un avocat fiscaliste est vivement recommandé pour optimiser son positionnement fiscal dans ce nouvel environnement.

Sources :

• projet de loi de finances 2026 (considéré comme adopté le 2 février 2026, en attente de promulgation),
• loi de financement de la Sécurité sociale 2026 (adoptée le 16 décembre 2025, promulguée le 30 décembre 2025),
• loi Le Meur du 19 novembre 2024 (loi n° 2024-1039),
• loi Climat et Résilience, loi de finances 2025.
• Informations vérifiées au 12 février 2026. Certaines dispositions de la LF 2026 sont en attente de validation par le Conseil constitutionnel.

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